Con casi veinte años de trayectoria, los abogados de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP han ayudado a miles de residentes de casas móviles a hacer valer sus derechos legales. Comuníquese con nosotros para hablar con uno de nuestros abogados de inquilinos de casas móviles. Los derechos de los inquilinos de parques de casas móviles son distintos de los derechos que tienen los inquilinos cuando rentan un apartamento o una casa. Los inquilinos de parques de casas móviles son dueños de sus casas, pero rentan el espacio o lote donde se ubica su casa. Los residentes de los parques suelen ser personas de la tercera edad, personas con ingresos fijos y personas de ingresos bajos o moderados. La situación vulnerable de sus residentes, sumada a la dificultad y el costo de tener que mover la casa fuera del parque, crea un desequilibrio de poder entre los dueños de los parques y los inquilinos de parques de casas móviles. Por lo tanto, es importante que los inquilinos de los parques comprendan plenamente sus derechos con respecto a los aumentos de renta, los desalojos, el mantenimiento del parque y más.
¿Las leyes estatales o locales regulan cuánto se puede aumentar la renta del dueño de una casa móvil?
Las leyes locales de control de rentas de la ciudad o del condado regulan cuánto se puede aumentar la renta del dueño de una casa móvil, mientras que la ley estatal determina con cuánta anticipación se debe avisar del aumento de renta. Se requiere un aviso por escrito con noventa días de anticipación para aumentar la renta de un inquilino de un parque. Cal. Civil Code § 798.30.
En el North Bay, las siguientes ciudades y condados tienen control de rentas para casas móviles: Santa Rosa, Windsor, Sonoma County, Novato, San Rafael, Calistoga, Cloverdale y Rohnert Park. En el South Bay, las siguientes ciudades tienen control de rentas: San Jose, Santa Cruz, Scotts Valley, Daly City, Los Gatos, East Palo Alto y Pacifica. En el East Bay, las siguientes jurisdicciones tienen control de rentas: Alameda County, Hayward, Pleasanton, Fremont, Vallejo, Napa y Benicia.
La mayoría de las ordenanzas locales o del condado también suelen incluir control de vacancia, lo que significa que la renta del lote se mantiene igual para los siguientes dueños de la casa móvil. Este control de vacancia no aplica cuando el parque es dueño tanto de la casa móvil como del lote, como en el caso de una pérdida por falta de pago. Los inquilinos deben consultar sus leyes locales para determinar si su parque tiene control de vacancia.
Los inquilinos de los parques deben saber que existen algunas circunstancias limitadas que excluyen a un inquilino de un parque de casas móviles de la protección del control de rentas local. Para saber si usted está protegido por las leyes de control de rentas para casas móviles en su área, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de casas móviles.
¿Puede un parque seguir cobrando la renta a un residente si su Permit to Operate (permiso de operación) ha sido suspendido?
El Permit To Operate (PTO, permiso de operación) de un parque puede ser suspendido de forma temporal o permanente por muchas razones. Una de las principales razones son las condiciones deficientes del parque. Si el California Department of Housing and Community Development (HCD) suspende el PTO del parque por más de treinta días, el parque no puede cobrar legalmente la renta a los residentes hasta que se restablezca el permiso. Cal. Health & Safety Code § 18500 et seq.
¿Qué leyes rigen el desalojo del dueño de una casa móvil de un parque?
A diferencia de las protecciones sobre límites de renta, que se rigen por leyes locales, la regulación de los desalojos está bajo la Mobilehome Residency Law (MRL, Ley de Residencia en Casas Móviles). La MRL abarca una amplia variedad de temas, como los términos de los contratos de alquiler, la administración del parque, las ventas, la terminación de los arrendamientos y la aplicación de los derechos de los residentes de casas móviles.
Si se realizan cambios importantes a la ley durante el año anterior, los parques deben entregar a los dueños de las casas una copia de la MRL, o bien un aviso por escrito de que ha habido un cambio en la MRL y de que los residentes pueden obtener una copia de la administración sin costo. Cal. Civil Code § 798.15. Los parques deben entregar una copia a los residentes dentro de los siete días siguientes a su solicitud. Id.
¿Puede un inquilino de un parque renunciar a sus derechos bajo la Mobilehome Residency Law?
No. Cualquier cláusula del contrato de alquiler que haga que el inquilino renuncie a sus derechos bajo la MRL es nula y no puede hacerse cumplir. Cal. Civil Code § 798.77.
¿Cuándo se puede desalojar del parque al dueño de una casa móvil?
Las casas móviles están lejos de ser móviles: moverlas es difícil. Cuesta miles de dólares trasladar una casa móvil de un parque a otro, y la mayoría de los parques no permiten que se instalen casas antiguas. Debido a que las casas móviles son difíciles de reubicar y a que la mayoría de los inquilinos de parques de casas móviles tienen ingresos fijos y suelen ser personas mayores, la legislatura de California ha promulgado leyes estrictas que protegen a los inquilinos contra el desalojo. Bajo la MRL, solo hay siete razones por las que se puede desalojar a un inquilino de un parque. Cal. Civil Code § 798.56. Las razones permitidas para desalojar al dueño de una casa móvil son las siguientes:
- No cumplir con una ordenanza local, ley estatal o reglamento dentro de un plazo razonable después de recibir un aviso de incumplimiento de una agencia gubernamental.
- Causar molestias considerables a otros residentes dentro de las instalaciones del parque.
- Una condena por prostitución o por un delito grave relacionado con sustancias controladas en el parque.
- No cumplir con una regla razonable del parque incluida en el contrato de alquiler. En estos casos, el administrador del parque debe especificar qué regla se incumplió y darle al residente siete días para corregir la infracción. Si el residente infringe una regla más de dos veces en un período de doce meses, el parque puede proceder con el desalojo, haya corregido o no el residente la infracción.
- Falta de pago de la renta, de los cargos por servicios públicos o de cargos razonables por servicios incidentales durante un período de cinco días o más a partir de la fecha de vencimiento (siempre que el dueño de la casa reciba después un aviso por escrito de tres días para pagar la cantidad adeudada).
- Expropiación del parque.
- Cambio de uso del parque o de cualquier parte de este, lo que significa que todo el parque, “o una parte funcional de él, ya no se usa como parque de casas móviles”. Keh v. Walters, 55 Cal. App. 4th 1522, 1532 (1997).
Para saber cómo defenderse de un desalojo de una casa móvil, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de casas móviles y lea nuestra guía sobre Cómo ganar un desalojo por falta leve.
¿Cuáles son los requisitos de aviso para desalojar a un residente de un parque de casas móviles?
Para que la administración pueda desalojar a un inquilino de un parque de casas móviles, debe existir una de las siete razones permitidas. Al dueño de la casa móvil se le debe dar un aviso por escrito con un mínimo de sesenta días para vender o retirar la casa del parque. Cal. Civil Code § 798.55. El dueño o la administración del parque debe enviar una copia del aviso al propietario legal, a cada acreedor con gravamen subordinado y al propietario registrado de la casa móvil. Id. El aviso debe incluir una declaración de la razón de la terminación con hechos específicos, como fecha, lugar, testigos y circunstancias. Id. Si el residente no se muda después de que vence el aviso de sesenta días, la administración del parque puede presentar una acción de unlawful detainer (demanda de desalojo). Id.
¿Con cuánta anticipación se debe avisar al inquilino si el parque planea dejar de operar como parque de casas móviles?
Si la ciudad no exige permisos para cerrar el parque o cambiarlo a otro uso, se debe dar a los residentes un aviso por escrito de terminación del arrendamiento con al menos un año de anticipación. Cal. Civil Code § 798.56(g). Si la ciudad exige un permiso, que es lo más común, el parque debe dar a los residentes un aviso por escrito con quince días de anticipación de que la administración del parque se presentará ante una junta local o comisión de planificación para solicitar el permiso. Id. Después de que la ciudad apruebe el permiso, se debe dar a los residentes un aviso de terminación con seis meses de anticipación. Id.
¿Qué derechos tiene un residente de un parque de casas móviles a que se hagan reparaciones?
Muchos parques se construyeron en las décadas de 1950 y 1960 y con frecuencia tienen un mantenimiento de infraestructura atrasado. Los sistemas subterráneos de servicios públicos de muchos parques han comenzado a fallar, lo que provoca fugas de aguas negras, plomería lenta, bajones de luz y apagones, fugas de gas, y fugas y cortes de agua. Las calles, entradas de autos, casas club y piscinas también suelen tener un mantenimiento atrasado. En lugar de hacer mejoras de capital costosas, los dueños de los parques recurren a soluciones temporales que causan problemas mayores.
Los dueños y/o la administración de los parques de casas móviles son responsables de lo siguiente:
- Proporcionar y mantener en buen estado de funcionamiento y condición las mejoras físicas de las instalaciones comunes (incluidos los servicios públicos).
- Reparar, dentro de un “período de tiempo razonable”, la avería o el deterioro repentino o imprevisto de cualquiera de esas mejoras y devolverlas a un buen estado de funcionamiento y condición. Cal. Civil Code § 798.15.
Para saber más sobre su derecho a reparaciones, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de derechos de inquilinos de casas móviles y lea nuestra guía sobre Los derechos de reparación de los dueños de casas móviles en California.
¿Puede un parque cobrarle un depósito de garantía al dueño de una casa móvil?
Sí. Los parques pueden cobrarle a un residente el primer mes de renta y un depósito de garantía equivalente a dos meses. Cal. Civil Code § 798.39. Sin embargo, después de un año completo de residencia satisfactoria, el inquilino tiene derecho a solicitar el reembolso del depósito de garantía de dos meses, o puede solicitar el reembolso cuando desocupe el parque. Id.
¿Pueden los parques de casas móviles prohibir que los residentes tengan mascotas?
Por lo general, un parque no puede prohibir que el dueño de una casa móvil tenga una mascota. Cal. Civil Code § 798.33. Y, a menos que el parque ofrezca instalaciones o servicios especiales para mascotas, no puede cobrarle al residente una tarifa por mascota. Id.
¿Puede la administración cambiar las reglas y normas del parque de casas móviles durante el arrendamiento de un residente?
Sí, el parque puede cambiar una regla o norma del parque en lo que se aplica a los residentes actuales, después de darles un aviso del cambio con seis meses de anticipación. Cal. Civil Code § 798.25. Si el cambio de regla tiene que ver con las instalaciones recreativas del parque, como la piscina o las instalaciones de la casa club, se requiere un aviso con sesenta días de anticipación. Id. La administración también debe reunirse y consultar con los residentes del parque, si ellos lo solicitan, sobre un cambio en las reglas del parque, pero no está obligada a aceptar las sugerencias o solicitudes de los residentes sobre las reglas. Id.
¿Puede un residente de una casa móvil demandar al parque por violar la Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles)?
Los residentes de parques de casas móviles pueden presentar una demanda cuando se ha violado la MRL. Cal. Civil Code § 798.84 et seq. Los inquilinos pueden demandar por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad, molestias (nuisance), medidas cautelares (injunctive relief) e incumplimiento del pacto de disfrute pacífico, entre otras causas. Id. La parte vencedora tiene derecho al pago de honorarios de abogados, además de multas por violaciones punitivas de las leyes que protegen a los residentes de casas móviles. Id.
Si usted es dueño de una casa móvil y tiene preguntas sobre sus derechos, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de casas móviles.
