Control de rentas de Richmond

La Ciudad de Richmond tiene una ordenanza de limitación de aumentos de renta (“Control de rentas de Richmond”), que establece un límite a la cantidad anual en que un propietario puede aumentar la renta, y una ordenanza de desalojo por causa justa (“Control de desalojos de Richmond”), que protege a los inquilinos contra el desalojo a menos que exista una de las causas justas de desalojo enumeradas. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. art. XI, § 11.100 et seq (2016). La Ordenanza de control de rentas de Richmond solo se aplica a ciertas unidades residenciales en renta, como se describe a continuación. El Control de desalojos de Richmond se aplica a casi todas las unidades residenciales en renta en Richmond.

Cobertura del Control de rentas de Richmond

¿Estoy protegido por el Control de rentas de Richmond?

El Control de rentas de Richmond se aplica a edificios con dos o más unidades residenciales en Richmond que tienen un certificado de ocupación anterior al 1 de febrero de 1995. Si su edificio tiene varias unidades residenciales y fue construido antes de 1995, lo más probable es que usted esté protegido por el Control de rentas de Richmond. CAL. CIV. CODE § 1954.52.

Sin embargo, las siguientes unidades no están cubiertas por el Control de rentas de Richmond, aunque hayan sido construidas antes de 1995:

• Unidades en renta en hoteles, moteles, posadas, casas para turistas y casas de huéspedes o pensiones que se rentan principalmente a huéspedes por menos de catorce días consecutivos; RICHMOND, CAL., MUN. CODE. art. XI, § 11.100.030(d)(1) (2016).
• Unidades en renta en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, hogar sin fines de lucro para personas mayores o dormitorio que sea propiedad de una universidad o colegio acreditado y operado por este; RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(2) (2016).
• Unidades en renta que sean propiedad de una agencia o autoridad gubernamental, o que sean operadas o administradas por esta, o unidades en renta cuyos inquilinos reciben subsidios del gobierno, como los inquilinos de Section 8, pero solo si la ley federal o estatal aplicable o un reglamento administrativo exime específicamente a dichas unidades del control de rentas municipal; RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(3) (2016).
• Casas unifamiliares y condominios (exentos del control de rentas conforme a la Costa-Hawkins Rental Housing Act, en la sección 1954.52 del Código Civil de California); RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(4) (2016).
• Cualquier segunda unidad pequeña permitida en el mismo terreno que una casa unifamiliar, como una casa diminuta, un ático, un sótano o una unidad para familiares construida conforme al Código Municipal de Richmond, cuando el dueño es el residente principal de la casa unifamiliar; RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(5) (2016).
• Rentas temporales permitidas por un dueño de vivienda que es el residente principal de una casa unifamiliar, cuando el dueño entrega por escrito, al inicio del arrendamiento, una declaración que indica la duración del arrendamiento y que el dueño puede terminar el arrendamiento temporal al final del mismo; RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(6) (2016).
• Rentas de una habitación en las que un solo inquilino comparte el baño o la cocina con el dueño de la vivienda, cuando la casa es la residencia principal del dueño. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.030(d)(6) (2016).

¿Cuáles son algunas situaciones comunes en las que mi unidad en renta no está cubierta por el Control de rentas de Richmond y mi propietario puede aumentar la renta?

Un propietario que es residente principal de una vivienda unifamiliar y alquila una habitación puede aumentar libremente la renta y no está cubierto por el Richmond Rent Control (control de rentas de Richmond). RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.040(a)(3) (2016). Un propietario que es residente principal de una vivienda unifamiliar más grande con una segunda unidad más pequeña, construida conforme a la Richmond Small Second Unit Ordinance (ordenanza de segundas unidades pequeñas de Richmond), puede aumentar libremente la renta. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.040(a)(2) (2016). Además, conforme a la Costa-Hawkins Rental Housing Act (ley de vivienda de alquiler Costa-Hawkins), un propietario puede aumentar la renta de viviendas unifamiliares y condominios. CAL. CIV. CODE § 1954.52.

¿Cuánto puede aumentar un propietario la renta de una unidad con control de rentas?

En el caso de una unidad cubierta por la Richmond Rent Control Ordinance (ordenanza de control de rentas de Richmond) en la que todavía vive un ocupante original, el propietario solo puede aumentar la renta una vez al año, según el ajuste general anual publicado por la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond). RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(b) (2016). El aumento anual máximo permitido de la renta es el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (Consumer Price Index) para todos los consumidores del Área de la Bahía, que suele ser un aumento de entre 1 % y 3 % por año. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(b) (2016). El propietario debe entregar al inquilino un aviso de aumento de renta que incluya un folleto preparado por la Richmond Rent Board en el que se describan por completo los derechos legales del inquilino. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.060(g) (2016). Si el propietario no entrega este aviso y paquete de información obligatorios, el aumento de renta es nulo.

¿Puede el propietario aumentar la renta por encima del monto permitido?

Conforme al Richmond Rent Control (control de rentas de Richmond), los propietarios pueden presentar una petición ante la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond) para obtener un aumento de renta superior a los límites generales anuales, argumentando que el propietario no está obteniendo un rendimiento justo sobre su inversión. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(g) (2016). La Rent Board puede considerar varios factores al hacer ajustes individuales al tope de la renta.

Un propietario que presenta una petición ante la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond) para obtener un aumento de renta superior a los límites generales anuales de la ordenanza de limitación de aumentos de renta de Richmond puede invocar los siguientes factores aplicables en apoyo de su petición:

• Mejoras de capital necesarias para que la propiedad cumpla o siga cumpliendo con los requisitos de los códigos locales aplicables que afectan la salud y la seguridad, siempre que los costos de dichas mejoras de capital se amorticen debidamente durante la vida útil de la mejora. Esto incluye la renovación obligatoria de la línea de alcantarillado u otras mejoras obligatorias de la propiedad;
• Aumento de los gastos de operación;
• Aumento de los impuestos sobre la propiedad;
• Aumento en el número de inquilinos que ocupan la unidad de alquiler;
• Aumento de los servicios de vivienda proporcionados; y
• El patrón de aumentos recientes de la renta.

Conforme al Richmond Rent Control (control de rentas de Richmond), los inquilinos pueden asistir e incluso impugnar la petición del propietario. Un inquilino puede invocar las siguientes defensas aplicables para combatir el aumento de renta solicitado:

• Disminución de los impuestos sobre la propiedad;
• Disminución en el número de inquilinos que ocupan la unidad de alquiler;
• Disminución de los servicios de vivienda proporcionados;
• Deterioro considerable de la unidad de alquiler que no se deba al desgaste normal;
• El patrón de aumentos o disminuciones recientes de la renta;

Sin embargo, al propietario no se le permitirá solicitar un aumento de renta por encima del límite si (1) ha seguido incumpliendo cualquier disposición del Richmond Rent Control, del Richmond Eviction Control o de cualquier otra disposición del capítulo 11.10 del Richmond Municipal Code (Código Municipal de Richmond); o (2) no ha hecho que la unidad de alquiler cumpla con la garantía implícita de habitabilidad, es decir, no ha hecho las reparaciones necesarias en la unidad de alquiler. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(h) (2016).

¿Qué puede presentar un inquilino ante la Richmond Rent Board?

Un inquilino puede presentar dos tipos de documentos ante la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond):

• Petición de ajuste a la baja del tope de la renta (Petition for Rent Ceiling Downward Adjustment); RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(c) (2016).
• Queja administrativa (Administrative Complaint). RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.100(b) (2016).

La petición de ajuste a la baja del tope de la renta (Petition for Rent Ceiling Downward Adjustment) de un inquilino debe presentarse en un formulario que la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond) creará próximamente. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.070(c) (2016). Como observación, la ley no es clara y se presume que la Richmond Rent Board emitirá reglas sobre las peticiones y presentaciones de los inquilinos.

¿Qué unidades tienen protección contra el desalojo en Richmond?

El Richmond Eviction Control (control de desalojos de Richmond) se aplica a todas las unidades residenciales de alquiler en Richmond, con las siguientes excepciones:

• Cualquier segunda unidad pequeña legalmente permitida conforme a la sección 15.04.810 del Richmond Municipal Code (Código Municipal de Richmond) en el mismo terreno que una vivienda unifamiliar, como una casa pequeña (tiny house), un ático, un sótano o una unidad para familiares (in-law) construida conforme al Richmond Municipal Code, cuando el dueño sea el residente principal de la vivienda unifamiliar. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.040(a)(2) (2016);
• Alquileres temporales permitidos por un dueño de vivienda que es el residente principal de una vivienda unifamiliar, cuando el dueño entrega por escrito, al inicio del arrendamiento, una declaración que indique la duración del arrendamiento y que el dueño puede terminar el arrendamiento temporal al final del mismo. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.040(a)(2) (2016)); y
• Alquileres de una habitación en los que un solo inquilino comparte un baño o la cocina con el dueño de la vivienda, cuando la vivienda es la residencia principal del dueño. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.040(a)(3) (2016)).

¿Cuáles son las causas justas de desalojo en Richmond?

Conforme al Richmond Eviction Control (control de desalojos de Richmond), un propietario solo puede desalojar por las siguientes ocho razones:

• Falta de pago de la renta;
• Incumplimiento del contrato de arrendamiento;
• Molestias (nuisance);
• No dar acceso al propietario para hacer reparaciones o mejoras, o para mostrar la unidad a posibles compradores;
• Para que la unidad sea la residencia principal del propietario, o la residencia principal del cónyuge, los hijos, los padres o los abuelos del propietario (vea más abajo);
• Para retirar un edificio completo del mercado de vivienda (también conocido como desalojo bajo la Ellis Act);
• Para que una vivienda unifamiliar sea la residencia principal del propietario, cuando el propietario vivió anteriormente en la unidad de alquiler como su lugar de residencia principal y tiene derecho a recuperar la posesión de la unidad para ocuparla como residencia principal conforme a un contrato escrito de arrendamiento temporal con el o los inquilinos; o
• Desalojar temporalmente para hacer reparaciones considerables (vea más abajo).

Richmond, Cal., Mun. Code § 11.100.050(a) (2016).

¿Puedo agregar un compañero de vivienda en Richmond?

Conforme al Richmond Eviction Control (control de desalojos de Richmond), un inquilino tiene derecho a agregar como inquilino, sin la aprobación del propietario, a un hijo dependiente adicional, cónyuge, pareja de hecho (domestic partner), padre o madre, nieto, abuelo, hermano o hermana, o al cónyuge o la pareja de hecho de dichos familiares, siempre que el número total de ocupantes cumpla con la sección 17922 del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California). RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(2)(ii) (2016). Un inquilino tiene derecho a reemplazar, uno por uno, a los inquilinos que se van con subinquilinos, si el inquilino sigue viviendo en la unidad como su residencia principal y el número total de ocupantes de la unidad no supera el número máximo de ocupantes determinado conforme a la sección 17922 del California Health and Safety Code. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(2)(i)(a),(b) (2016). El propietario tiene derecho a aprobar o rechazar a un posible subinquilino de reemplazo que no sea un hijo menor dependiente, pero no puede negar su consentimiento sin una razón válida. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(2)(i)(c) (2016). La solicitud por escrito de un inquilino para subarrendar se considera aprobada por el propietario si este no responde a la solicitud dentro de catorce días. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(2)(i)(c) (2016).

Desalojos para que se muden el dueño o sus familiares

¿Quién está protegido contra un desalojo para que se muden el dueño o sus familiares?

Los inquilinos están protegidos contra un desalojo para que se muden el dueño o sus familiares si:

• Han vivido en la unidad de alquiler durante al menos cinco años y tienen al menos sesenta y dos años de edad o tienen una discapacidad según la sección 12955.3 del California Government Code (Código de Gobierno de California); Richmond, Cal., Mun. Code 11.100.050(a)(6)(F) (2016).

O

• Su médico tratante certifica que tienen una enfermedad terminal, sin importar la duración del arrendamiento. Richmond, Cal., Mun. Code 11.100.050(a)(6)(F) (2016).

Sin embargo, estas protecciones no se aplican cuando el propietario o el familiar calificado que se muda tiene al menos sesenta y dos años de edad o una enfermedad terminal y todas las unidades del edificio están ocupadas por inquilinos protegidos. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(6)(F) (2016).

¿Cuántas unidades de un edificio se pueden retirar para que se muden el dueño o sus familiares?

Si el dueño o su familiar ya vive en una unidad de la propiedad, o si ya existe una unidad desocupada en la propiedad, ese mismo dueño o su familiar no puede llevar a cabo un desalojo para mudarse a otra unidad del edificio. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(6)(B) (2016). Sin embargo, un propietario con discapacidad o su familiar podría mudarse a otra unidad del edificio si tiene una discapacidad y la unidad es necesaria para adaptarse a la discapacidad de esa persona. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(6)(B) (2016).

¿Qué se requiere para un desalojo temporal por reparaciones considerables?

Los propietarios pueden desalojar temporalmente a un inquilino para hacer reparaciones considerables. Sin embargo, antes de desalojar por esta causa justa, el propietario debe obtener de la City of Richmond todos los permisos necesarios para las reparaciones. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(5)(A) (2016). El desalojo debe hacerse de buena fe para realizar reparaciones considerables que no se puedan completar mientras la unidad esté ocupada. Además, las reparaciones deben ser necesarias ya sea para que la propiedad cumpla con los códigos y las leyes aplicables que afectan la salud y la seguridad de los inquilinos del edificio, o para responder a un aviso pendiente de infracción del código que afecte la salud y la seguridad de los inquilinos del edificio. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(5)(A) (2016). Una vez terminadas las reparaciones, el propietario debe ofrecer nuevamente la unidad al inquilino original con la misma renta. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(5)(D) (2016).

¿Cuándo es ilegal un desalojo?

Un propietario no puede desalojar, ni intentar desalojar, a un inquilino cubierto por el Richmond Eviction Control (control de desalojos de Richmond) a menos que exista al menos una de las ocho causas justas de desalojo. Conforme al Richmond Eviction Control, todos los avisos de terminación deben informar al inquilino (1) la causa de la terminación, (2) que no desocupar a tiempo puede dar lugar a un proceso de desalojo, (3) el derecho a solicitar una adaptación razonable por discapacidad, (4) el teléfono de contacto de la Richmond Rent Board (Junta de Rentas de Richmond), (5) suficientes detalles para que el inquilino pueda cumplir con el aviso de desalojo y, si corresponde, (6) toda la información necesaria para determinar la fecha, la hora, el lugar, los testigos presentes y otras circunstancias relacionadas con el motivo del aviso. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(d) (2016).

¿Qué recursos tiene el inquilino por un desalojo injusto conforme al Richmond Eviction Control?

Cuando un propietario, o cualquier persona que lo ayude, desaloja o intenta desalojar injustamente en violación del Richmond Eviction Control (control de desalojos de Richmond), el inquilino puede iniciar una acción civil para obtener una orden judicial (injunctive relief), daños reales (incluidos daños por sufrimiento mental o emocional) y cualquier otra reparación que el tribunal considere apropiada. El inquilino que gane tendrá derecho a honorarios de abogado y costos razonables. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(g) (2016).

Los inquilinos que crean haber sido desalojados injustamente sin una causa justa deben comunicarse con un abogado para hablar sobre sus opciones.

¿Qué protecciones existen ante un desalojo bajo la Ellis Act conforme al Richmond Eviction Control?

Todos los inquilinos deben recibir un aviso de desalojo con 120 días de anticipación, y ciertos inquilinos tienen derecho a un aviso con un año de anticipación. Los hogares con un inquilino que tenga una discapacidad según la definición de la sección 7060.4(6) del Government Code (Código de Gobierno) y que haya residido en la unidad por más de un año tienen derecho a un aviso con un año de anticipación. Los hogares con un inquilino mayor de sesenta y dos años también tienen derecho a un aviso con un año de anticipación. Estas protecciones aplican tanto al inquilino original como a los ocupantes posteriores. Todo inquilino con discapacidad o de edad avanzada debe notificar al propietario sobre su derecho a un aviso con un año de anticipación dentro de los sesenta días siguientes a cualquier aviso. Los inquilinos también tendrán derecho a regresar si la unidad se vuelve a poner en el mercado. RICHMOND, CAL., MUN. CODE. Art. XI, § 11.100.050(a)(7) (2016).

Beneficios de reubicación y asignaciones para mudanza

¿Tengo derecho a beneficios de reubicación bajo la Ellis Act?

Sí, los inquilinos desalojados conforme a un desalojo bajo la Ellis Act tienen derecho a pagos de reubicación según el número de recámaras de la unidad:

• Un inquilino que vive en un estudio tiene derecho a $7,035.
• Un inquilino que vive en una unidad de una recámara tiene derecho a $10,784.
• Un inquilino que vive en una unidad de dos recámaras o más tiene derecho a $14,635.

Si el hogar incluye a un inquilino mayor de sesenta y dos años, con discapacidad o que tenga un hijo menor dependiente, el hogar tiene derecho a un pago de reubicación adicional de la siguiente manera:

• $8,062 para estudios
• $12,427 para unidades de una recámara.
• $16,843 para unidades de dos recámaras o más.

Richmond, Cal., Mun. Code § 11.100.050(b) (2016), Resolución de Richmond n.º 28-18.

¿Tengo derecho a una asignación para mudanza en un desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad?

Sí, los inquilinos desalojados conforme a un desalojo para que el propietario se mude a la unidad (Owner-Move-In) tienen derecho a pagos de reubicación según el número de recámaras de la unidad:

• Un inquilino que vive en un estudio tiene derecho a $3,492.
• Un inquilino que vive en una unidad de una recámara tiene derecho a $5,392.
• Un inquilino que vive en una unidad de dos recámaras o más tiene derecho a $7,343.

Si el hogar incluye a un inquilino mayor de sesenta y dos años, con discapacidad o que tenga un hijo menor dependiente, el hogar tiene derecho a un pago de reubicación adicional de la siguiente manera:

• $4,057 para estudios
• $6,213 para unidades de una recámara.
• $8,421 para unidades de dos recámaras o más.

Richmond, Cal., Mun. Code § 11.100.050(b) (2016), Resolución de Richmond n.º 28-18.

¿Tengo derecho a una asignación para mudanza en un desalojo por demolición o reparaciones sustanciales?

Sí, los inquilinos desalojados temporalmente por reparaciones sustanciales tienen derecho a un pago diario (per diem) que se pagará semanalmente.

• $149 por día por hogar para un hotel o motel.
• $30 por día para gastos de comida.
• $1 por día para lavandería.
• $29 por día para alojamiento de gatos.
• $52 por día para alojamiento de perros.

Richmond, Cal., Mun. Code § 11.100.050(b) (2016), Resolución de Richmond n.º 28-18.
Como alternativa, el propietario puede proporcionar una vivienda comparable ubicada en Richmond. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.100.050(b) (2016).