Control de rentas en Bell Gardens

Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección contra Desalojos de Inquilinos de la Ciudad de Bell Gardens

La Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección contra Desalojos de Inquilinos de la Ciudad de Bell Gardens (City of Bell Gardens Rent Stabilization and Tenant Eviction Protections Ordinance) protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de renta excesivos. La ley también otorga beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por un motivo sin culpa y los protege contra represalias y acoso.

Desalojo con causa justa según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección contra Desalojos de Inquilinos de la Ciudad de Bell Gardens

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens?

Todas las unidades en Bell Gardens cuentan con protección de desalojo con causa justa. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.030(A). Las protecciones contra el desalojo no entran en vigor hasta que el inquilino haya ocupado la unidad de forma continua durante doce meses o más. Id. Las unidades ilegales y las unidades de vivienda accesorias están cubiertas expresamente, al igual que las casas móviles alquiladas por el dueño de la casa móvil. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.020(N)

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 o por la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens?

Las protecciones contra el desalojo de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, “Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en Bell Gardens que no estén cubiertas por la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens y que cumplan con los demás requisitos de las protecciones estatales contra el desalojo. Como todas las unidades de la ciudad tienen protecciones contra el desalojo, es poco probable que un inquilino de Bell Gardens esté cubierto por las protecciones contra el desalojo del Control de Rentas de California.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo en Bell Gardens?

Un propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento. Si el propietario no tiene uno de los motivos de desalojo permitidos, no puede obligar al inquilino a dejar su vivienda.

Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:

1. No pagar la renta
2. Violación continua de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito de diez días para que cese
3. Deterioro de la propiedad
4. Molestia pública o uso ilegal.
5. No firmar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar después de un aviso de al menos sesenta días antes del vencimiento del contrato original
6. Cesión o subarrendamiento en violación del contrato de arrendamiento
7. Negarse a permitir el acceso
8. No desocupar después de la terminación del empleo
9. No desocupar después de que el inquilino dio aviso de desocupación o aceptó desocupar por escrito

Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.030(C).

Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:

10. Intención de demoler de buena fe
11. Retirar del mercado de alquiler todas las unidades de la parcela conforme a la Ellis Act (Ley Ellis)
12. Mudanza del dueño o de un familiar a la unidad
13. Una agencia gubernamental, orden judicial u ordenanza que exija desocupar la unidad.

Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.020(D).

¿Cuáles son los requisitos en Bell Gardens para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar?

Salvo circunstancias atenuantes, el dueño o familiar debe mudarse a la unidad como residencia principal dentro de los noventa días y ocuparla de forma continua durante tres años. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.020(D)(2).

Si el contrato de arrendamiento se celebró después del 12 de octubre de 2022, un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar solo se permite en Bell Gardens si el contrato lo autoriza o si el inquilino lo acepta posteriormente por escrito. Id.

El propietario debe dar un aviso de sesenta días para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar. Id. Antes del vencimiento del aviso, el propietario debe informar a la Ciudad de Bell Gardens los nombres del dueño o de los familiares que ocuparán la unidad. Id. La Ciudad de Bell Gardens puede comunicarse con el propietario durante los tres años de ocupación para confirmar que el propietario o su familiar reside en la unidad. Id.

Un propietario no puede terminar un arrendamiento en Bell Gardens por mudanza del dueño o de un familiar si algún inquilino del hogar ha residido de forma continua en la unidad durante al menos cinco años y tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad, padece una enfermedad terminal o es de bajos ingresos. Id. Se define discapacidad como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Bajos ingresos se define según la Sección 8, lo que generalmente significa que los ingresos de la familia no pueden superar el 50% del ingreso medio del Los Angeles County. Id. Sin embargo, el desalojo seguirá permitido si el dueño o familiar que se muda también pertenece a una de estas categorías protegidas. Id.

El inquilino desplazado tendrá derecho a regresar con la misma renta si el propietario o su familiar no permanece en la unidad durante los tres años. Id. La responsabilidad de informar al inquilino que la unidad está disponible recae en el propietario. Id.

¿Tienen derecho los inquilinos a asistencia monetaria de reubicación por un desalojo permanente sin culpa conforme a la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens?

Los inquilinos desplazados por un desalojo conforme a la Ellis Act, por demolición, por mudanza del dueño o de un familiar, o por cumplimiento de una orden gubernamental tienen derecho a la reubicación establecida por ley. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.020(E).

En los desplazamientos permanentes, el propietario debe pagar al hogar tres veces la renta mensual del inquilino. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.040(A). Se requiere un mes adicional de renta cuando algún inquilino del hogar ha residido en la unidad durante cinco años o más, o tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad, es menor de dieciocho años o es de bajos ingresos. Id. Se define discapacidad como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Bajos ingresos se define según la Sección 8, lo que generalmente significa que los ingresos de la familia no pueden superar el 50% del ingreso medio del Los Angeles County. Id.

La mitad del pago de reubicación debe pagarse dentro de los quince días siguientes al aviso de desalojo y el saldo a más tardar cinco días hábiles después de que el inquilino haya desocupado. Id. Si el inquilino no desocupa a tiempo, el propietario puede solicitar el reembolso del pago de reubicación en cualquier demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.

No es obligatorio pagar la reubicación a los inquilinos que causaron los problemas que llevaron al desplazamiento. Id.

¿Tienen derecho los inquilinos a asistencia monetaria de reubicación por desplazamientos temporales conforme a la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens?

El propietario debe brindar asistencia de reubicación temporal a los inquilinos desplazados por reparaciones que harán inhabitable la unidad, como la eliminación de plomo, moho o asbesto. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.040(B).

Si es por menos de treinta días, el propietario debe pagar un viático diario igual a la tarifa de viáticos de la Federal General Services Administration (Administración de Servicios Generales federal). Id. Si es por más de treinta días, el propietario tiene la opción de proporcionar un alojamiento temporal comparable. Id. Si el alojamiento temporal es en un hotel, debe ser seguro, higiénico y estar a una distancia razonable de la unidad del inquilino. Id.

¿Cuáles son los requisitos para un acuerdo de compra de arrendamiento (buyout) en Bell Gardens?

Antes de presentar una oferta de compra de arrendamiento, el propietario debe entregar un aviso por escrito que indique que el inquilino no está obligado a negociar, que tiene derecho a consultar a un abogado y que puede cancelar el acuerdo dentro de los treinta días posteriores a su firma. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.050.

Una vez acordada la compra de arrendamiento, el acuerdo propuesto debe presentarse al inquilino al menos cuarenta y cinco días antes de firmarse. Id. El acuerdo debe incluir de manera destacada, en negrita y letra grande, declaraciones de que el inquilino puede cancelar el acuerdo dentro de los treinta días posteriores a que todas las partes lo hayan firmado, que celebrar el acuerdo es opcional y que se recomienda consultar con un abogado. Id. Para cancelar el acuerdo, el inquilino debe enviar un aviso por escrito al propietario dentro de los treinta días posteriores a su firma. Id. Una vez firmado el acuerdo por todas las partes, el propietario debe entregar una copia al inquilino dentro de los diez días y presentar una copia ante la Ciudad de Bell Gardens dentro de los diez días. Id.

Acoso y represalias por parte del propietario en la Ciudad de Bell Gardens

¿Puede un propietario tomar represalias contra un inquilino por hacer valer las protecciones para inquilinos de Bell Gardens?

Un propietario no puede terminar un arrendamiento, negarse a renovarlo ni hacer que un inquilino desocupe como represalia porque el inquilino hizo valer sus derechos conforme a la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.060(A).

¿Qué tipos de acoso por parte del propietario son ilegales en Bell Gardens?

Ningún propietario ni agente del propietario en Bell Gardens puede hacer lo siguiente:

1. Interrumpir, terminar o dejar de proporcionar servicios de vivienda
2. Realizar cualquiera de las siguientes acciones de mala fe:
3. No realizar las reparaciones y el mantenimiento exigidos por el contrato de arrendamiento o por las leyes federales, estatales o locales;
4. No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados;
5. No seguir los protocolos adecuados de la industria para reparación, contención o remediación diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción con efectos potencialmente dañinos para la salud;
6. Realizar renovaciones o construcciones opcionales en la unidad con el propósito de acosar al inquilino;
7. Negarse a reconocer o aceptar el recibo del pago legal de la renta del inquilino según lo establecido en el contrato de arrendamiento, la práctica habitual de las partes o un aviso de pagar la renta o desocupar;
8. Negarse a cobrar o procesar un cheque de renta u otra forma aceptable de pago de renta durante más de treinta días;
9. No mantener una dirección actual, además de cualquier método de pago electrónico, para la entrega de los pagos de renta;
10. Solicitar información que viole el derecho a la privacidad del inquilino, incluido, entre otros, su estatus de residencia o ciudadanía, su pertenencia a una clase protegida o su número de Seguro Social, excepto cuando lo exija la ley o, en el caso del número de Seguro Social, con el propósito de determinar si el inquilino califica para un arrendamiento;
11. Divulgar información protegida por el derecho a la privacidad del inquilino, excepto cuando la ley lo exija o lo autorice; o
12. Solicitar o exigir una cantidad excesiva de información al inquilino en respuesta a una solicitud de adaptación razonable.
13. Abusar del derecho de acceso a una unidad de alquiler.
14. Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de alquiler mediante fraude, declaraciones falsas, intimidación o coacción, lo cual incluye amenazar con denunciar a un inquilino ante el Departamento de Seguridad Nacional de los Estados Unidos (United States Department of Homeland Security).
15. Amenazar al inquilino, de palabra o con gestos, con daño físico, o maltratar repetidamente a un ocupante de una unidad de alquiler durante conversaciones en persona, mediante publicaciones o mensajes en redes sociales, u otras comunicaciones, con lenguaje, verbal o escrito, que una persona razonable consideraría que probablemente causaría miedo o provocaría una reacción violenta inmediata.
16. Violar cualquier ley que prohíba la discriminación por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, VIH/SIDA, ocupación por un hijo menor de edad o fuente de ingresos.
17. Tomar medidas para terminar cualquier arrendamiento, incluida la entrega de cualquier aviso de desocupación u otro aviso de desalojo, o presentar cualquier acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler con base en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son ciertos o en una teoría legal que es insostenible según los hechos que conoce el propietario. Ningún propietario será responsable conforme a esta subsección por presentar una acción para recuperar la posesión a menos que y hasta que el inquilino haya obtenido una terminación favorable de dicha acción.
18. Retirar de la unidad de alquiler bienes personales, muebles o cualquier otro artículo sin el consentimiento previo por escrito del inquilino, excepto cuando se haga en cumplimiento de la ejecución de una terminación legal del arrendamiento.
19. Proporcionar información falsa, por escrito o verbal, sobre cualquier protección federal, estatal o local para inquilinos, incluido tergiversar la naturaleza o el efecto de un aviso de desocupación u otro aviso de desalojo.
20. Ofrecer pagos a:
21. Un inquilino para que desocupe, incluida una oferta de acuerdo de compra (buyout), con una frecuencia mayor a una vez cada seis meses, después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas de pago para desocupar.
22. Intentar coaccionar al inquilino para que desocupe, acompañado de amenazas o intimidación. Esto no incluirá las ofertas de acuerdo en acciones de desalojo pendientes hechas de buena fe y no acompañadas de amenazas o intimidación.
23. Interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico de una unidad de alquiler, según la definición de ese derecho en la ley.
24. Cometer actos u omisiones repetidos de tal importancia que interfieran sustancialmente con o perturben la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar dicha unidad de alquiler, y que causen, probablemente causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de alquiler desocupe dicha unidad o renuncie a cualquier derecho relacionado con dicha ocupación.
25. Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse como inquilinos y participar en actividades concertadas con otros inquilinos con fines de ayuda y protección mutuas; dar acceso a la propiedad a organizadores, defensores o representantes de inquilinos que trabajen con o en nombre de los inquilinos que viven en una propiedad; convocar reuniones de inquilinos o de organizaciones de inquilinos en un espacio apropiado accesible a los inquilinos según los términos de su contrato de alquiler; o distribuir y publicar material informativo en las áreas comunes, incluidos los vestíbulos y tableros de anuncios, para informar a otros inquilinos sobre sus derechos y sobre oportunidades de participar en actividades organizadas de inquilinos.

Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.63.060(B).

Aumentos de renta permitidos según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Bell Gardens

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens?

Todas las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen límites de renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens, excepto las casas unifamiliares, los condominios, las viviendas propiedad del gobierno, las unidades con renta inferior a la del mercado, las parcelas con tres unidades o menos en las que una unidad ha sido ocupada continuamente por un propietario del 25%, los hoteles, las casas de huéspedes y de habitaciones, los hospitales, las instalaciones religiosas y los centros de atención prolongada para personas mayores o atención médica. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.62.030. Las casas móviles alquiladas por el dueño de la casa móvil están cubiertas específicamente por los límites de renta. Id.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California de 2019 o a la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Bell Gardens?

Las protecciones de límite de renta de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en Bell Gardens que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Bell Gardens y que de otro modo cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Bell Gardens es uno de los edificios exentos según la ley de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas de California.

¿Cuánto puede aumentar la renta un propietario según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens?

Para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens, un propietario puede aumentar la renta en un 50% del índice anual de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos de Los Angeles-Long Beach-Anaheim, California. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.62.040. Solo se permite un aumento de renta por año, y un propietario no puede acumular los aumentos no utilizados. Id. Cuando la unidad está desocupada, el propietario puede aumentar la renta al precio del mercado. Id.

¿Puede un propietario aumentar la renta por encima de la cantidad anual permitida según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens?

Se permite que un propietario traslade al inquilino el 50% de los costos de mejoras de capital. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.62.060. Algunos ejemplos de mejoras de capital incluyen aire acondicionado, portones de seguridad, piscinas, cercas, equipos de juegos, trabajos eléctricos, de plomería y mecánicos, y la eliminación de plomo, moho o asbesto. Id. Las mejoras de capital no pueden incluir el mantenimiento regular, las reparaciones por desgaste ni el mantenimiento diferido. Id.

Los propietarios pueden solicitar un aumento mayor presentando una Solicitud de Aumento de Renta (Application for Rent Increase). Id. El propietario debe demostrar que la propiedad ya no está generando un rendimiento justo. Id. Al revisar la solicitud se consideran los siguientes factores: la inflación, el historial de la renta, los ingresos y gastos, los impuestos sobre la propiedad, las solicitudes previas de aumento de renta, las mejoras de capital, los servicios de vivienda y la condición física del edificio. Id.

¿Puede un inquilino obtener una reducción de la renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens porque el propietario no da mantenimiento?

Un inquilino puede presentar una Solicitud de Ajuste del Inquilino (Tenant Application for Adjustment) para que se reduzca la renta por rentas o cargos ilegales, problemas de reparación o disminución de los servicios de vivienda. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.62.070. Antes de presentar una solicitud de ajuste ante el departamento, el inquilino deberá quejarse por escrito ante el propietario y darle una oportunidad razonable para corregir los problemas. Id.

Sanciones para el propietario que infringe la ley

Según la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens, ¿puede un inquilino demandar a un propietario por desalojo injustificado, acoso y represalias?

Los inquilinos en Bell Gardens pueden iniciar una acción civil por desalojo injustificado, acoso o represalias en violación de la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens. Bell Gardens, Cal. Mun. Code §§ 5.63.060(C), 5.63.100. Los daños incluyen medidas cautelares, daños reales, daños por angustia emocional, daños legales (statutory damages), y honorarios y costos de abogados. Id. Un propietario que gane solo puede recuperar los honorarios y costos de abogados si el tribunal determina que la acción del inquilino fue frívola. Id. Los daños legales son de hasta $1,000 por cada violación de la Ordenanza de Protección contra Desalojos de Inquilinos de Bell Gardens. Id.

¿Puede un inquilino demandar a un propietario por cobrar renta ilegalmente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens?

Según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens, un inquilino puede presentar una acción civil por un aumento ilegal de renta. Bell Gardens, Cal. Mun. Code § 5.62.140. Los daños incluyen medidas cautelares, restitución, sanciones civiles, y honorarios y costos de abogados. Id. Un propietario que gane solo puede recuperar los honorarios y costos de abogados si el tribunal determina que la acción del inquilino fue frívola. Id. Las sanciones civiles son de hasta $1,000 por cada violación de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Bell Gardens. Id.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección contra Desalojos de Inquilinos de la Ciudad de Bell Gardens.