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Terminación del arrendamiento por venta: por qué es un desalojo ilegal según las leyes de California y las leyes locales de control de rentas
En California, los propietarios a menudo les dicen a los inquilinos que deben mudarse porque la propiedad se va a vender. Esto casi siempre es ilegal. Según las leyes estatales y las leyes locales de control de rentas, la venta no es un motivo legal para terminar un arrendamiento. Si un inquilino desocupa la vivienda porque le dijeron que se va a vender, es posible que haya sido desalojado injustificadamente y podría tener derecho a una compensación considerable por daños y perjuicios.
La venta de una propiedad de alquiler no elimina las protecciones de los inquilinos. Un comprador puede adquirir la propiedad sujeta al arrendamiento existente. Cualquier intento de presionar a un inquilino para que se vaya basándose únicamente en una venta es una violación de la ley.
Abogados para casos de desalojo injustificado por venta en California
Si le dijeron que desocupe la vivienda porque su propietario la va a vender, o si ya se mudó bajo presión, es posible que tenga un caso sólido. Los abogados de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP han representado con éxito a miles de inquilinos en casos de desalojo injustificado por venta. Comuníquese con nuestra oficina para una consulta.
Según la ley estatal, la venta no es una causa justa para un desalojo
La Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act), en la sección 1946.2 del Código Civil, exige que los propietarios indiquen una causa justa cuando desalojan a inquilinos que han ocupado su vivienda durante doce meses o más. Los motivos de causa justa son muy limitados. Los motivos permitidos sin culpa del inquilino incluyen:
- Mudanza del propietario o de un familiar a la vivienda
- Remodelación sustancial que no puede completarse con el inquilino en la vivienda
- Retiro del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act
- Orden gubernamental por motivos de habitabilidad
En ninguna parte de la ley figura la “venta” como motivo válido de desalojo. Incluso si un comprador afirma que tiene la intención de mudarse a la vivienda, las partes deben cumplir con las normas de mudanza del propietario, que exigen ocupar la vivienda de buena fe durante al menos doce meses y presentar una declaración jurada.
Emitir un aviso de desocupación simplemente porque una unidad está a la venta —o en proceso de escrow (depósito en garantía)— no constituye causa justa y es una violación de la ley estatal.
Las leyes locales de control de alquileres también prohíben el desalojo por venta
Las ciudades de California con ordenanzas de control de alquileres y de causa justa ofrecen protecciones aún más sólidas. Ninguna de ellas —incluidas San Francisco, Oakland, Berkeley, Los Angeles, Santa Monica, Richmond y otras— incluye la “venta” como motivo permitido para terminar un arrendamiento. Por ejemplo, la Ordenanza de Alquileres de San Francisco (San Francisco Rent Ordinance, sección 37.9 del Código Administrativo) prohíbe sacar a un inquilino a menos que se cumpla una de las causas justas específicas. De manera similar, la sección 8.22.360 del Código Municipal de Oakland limita los desalojos únicamente a las causas enumeradas. La venta no está entre ellas. En ambas ciudades, los intentos de terminar un arrendamiento por una venta, o de presionar a los inquilinos para que se vayan con base en planes futuros, pueden considerarse un “intento indebido de recuperar la posesión” (wrongful endeavor to recover possession) según la ley. Esto significa que el propietario puede ser responsable de daños y perjuicios aunque no haya entregado un aviso formal de desalojo. Estas protecciones locales reflejan el principio de que no se debe desplazar a los inquilinos para maximizar el valor de reventa de un propietario.
El desalojo injustificado por venta puede dar lugar a una indemnización considerable
Cuando un inquilino se ve obligado a irse debido a la conducta ilegal de un propietario, como afirmar falsamente que la venta requiere que la unidad esté desocupada, los tribunales lo tratan como un desalojo injustificado o un desalojo implícito (constructive eviction). En Spinks v. Equity Residential, 171 Cal. App. 4th 1004 (2009), el tribunal confirmó que los inquilinos que se mudan bajo presión o por declaraciones falsas pueden demandar por daños y perjuicios aunque se vayan “voluntariamente”.
Los daños y perjuicios en un caso de desalojo injustificado pueden incluir:
- La diferencia de renta entre la unidad anterior y la nueva vivienda
- Gastos de mudanza y costos de almacenamiento
- Daños por angustia emocional
- Daños legales y punitivos cuando hay mala fe
- Daños triplicados y honorarios de abogados conforme a muchas ordenanzas locales
En Chacon v. Litke (2010) 181 Cal.App.4th 1234, el tribunal afirmó que pueden otorgarse daños por diferencia de renta durante el tiempo proyectado que el inquilino habría permanecido en la unidad con control de alquileres de no haber sido por el desalojo ilegal. En ese caso, el tribunal confirmó una indemnización basada en una pérdida de renta de veinte años. Esto significa que un inquilino que paga una renta muy por debajo del mercado y es obligado a irse por una venta podría recuperar sumas considerables.
Conductas indebidas comunes en desalojos por venta
Los propietarios y agentes con frecuencia les dicen a los inquilinos que deben mudarse antes de que se cierre el escrow, o que el comprador quiere un “edificio desocupado”. Algunos ofrecen dinero a cambio de las llaves (cash for keys). Otros envían avisos informales o acosan a los inquilinos para que se vayan. Todas estas son señales de alerta. Con frecuencia no se les dice a los inquilinos que la ley protege su derecho a quedarse, que su contrato de arrendamiento sigue vigente después de la venta y que el control de alquileres continúa con un nuevo propietario. Estas omisiones y tácticas pueden constituir un intento indebido de recuperar la posesión, aunque no se emita ningún aviso formal.
Exigencias de agentes inmobiliarios a inquilinos para que desocupen por una venta
En la mayoría de las jurisdicciones locales con control de alquileres, los agentes de bienes raíces pueden ser considerados legalmente responsables cuando ayudan a los propietarios a violar las leyes de protección al inquilino. Los agentes de bienes raíces pueden ser responsables de desalojo injustificado o de participar en un intento indebido de recuperar la posesión si ayudan a un propietario a presionar, engañar o intentar sacar ilegalmente a un inquilino durante una venta. Esto incluye entregar avisos informales que afirman falsamente que el inquilino debe desocupar, ofrecer acuerdos ilegales de dinero a cambio de las llaves sin informar sobre los derechos del inquilino, amenazar con el desalojo sin causa justa o aconsejar al propietario que anuncie la propiedad como “desocupada” mientras el inquilino todavía ocupa legalmente la unidad. En muchos casos, los agentes de bienes raíces les dicen falsamente a los inquilinos que deben irse antes de que se cierre el escrow o insinúan que un arrendamiento no puede continuar después de una venta, y ambas afirmaciones son legalmente falsas. Ayudar o incitar un desalojo ilegal puede exponer al agente de bienes raíces a responsabilidad civil, incluidos daños reales y punitivos. Los agentes inmobiliarios tienen el deber legal de no participar en ni fomentar conductas que resulten en una violación de las protecciones al inquilino.
Ejemplos de indemnizaciones de algunos de nuestros casos de terminación de arrendamiento por venta
$200,000
recuperados en nombre de una pareja desalojada de su hogar de siete años en Los Angeles para que el propietario pudiera vender la propiedad, a pesar de las protecciones de control de alquileres.
$300,000
recuperados en nombre de inquilinos de largo plazo en San Jose que fueron desalojados con falsos pretextos para que el propietario pudiera vender la vivienda en lugar de hacer reparaciones necesarias desde hacía mucho tiempo.
$250,000
recuperados en nombre de una madre y su hijo que fueron obligados a desocupar después de que falleció un propietario. La propietaria sobreviviente y su hijo querían vender y acosaron a los inquilinos, quejándose de la renta baja.
$500,000
recuperados en nombre de una familia desalojada con falsos pretextos por un propietario que alegó que se mudaría a la vivienda, pero luego vendió la propiedad por millones.
$150,000
recuperados en nombre de un inquilino de edad avanzada desalojado de una vivienda en San Francisco mediante un aviso ilegal enviado por mensaje de texto que indicaba que la propiedad se vendería.
Conclusión
Tanto según la ley de California como según las ordenanzas locales de alquiler, la venta nunca es causa justa para desalojar a un inquilino. Cualquier intento de sacar a un inquilino con base en una venta, incluso de manera informal, puede calificar como un intento indebido de recuperar la posesión y respaldar una reclamación por desalojo injustificado. El daño económico y emocional causado por perder una vivienda de largo plazo con control de alquileres es indemnizable según la ley estatal y local. En muchos casos, los inquilinos pueden recuperar los costos de mudanza, las diferencias de renta, la angustia emocional y el valor de vivienda perdido a largo plazo, como se confirmó en Chacon v. Litke.
Si le han dicho que desocupe porque su propietario está vendiendo —o si ya se mudó bajo presión—, es posible que tenga un caso sólido. Los abogados de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP han representado con éxito a miles de inquilinos en casos de desalojo injustificado por venta. Comuníquese con nuestra oficina para una consulta.
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