Derechos de reparación de los propietarios de casas móviles en California
Los propietarios de casas móviles viven en una situación única. En primer lugar, son dueños de su casa, pero alquilan el terreno de otra persona. En segundo lugar, a menudo hacen una inversión económica mayor en su casa y su lote que la que hace el propietario del parque en el parque. Aun así, los propietarios de parques influyen mucho en las condiciones de vida de los propietarios de casas móviles. Por eso, los propietarios de casas móviles necesitan entender bien las protecciones que ofrece la ley de California. La fuente principal de esas protecciones legales es la California Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles de California), codificada en Cal. Civil Code § 798 et seq. Otras disposiciones de la ley de California, así como ordenanzas locales, pueden ofrecer protecciones adicionales.
¿Cuáles son las responsabilidades del propietario o la administración del parque de casas móviles en cuanto a las mejoras físicas en las instalaciones comunes del parque?
Según Cal. Civil Code § 798.15(d), el propietario o la administración del parque de casas móviles es responsable de lo siguiente:
- (1) proporcionar y mantener en buen estado de funcionamiento y conservación las mejoras físicas de las instalaciones comunes (incluidos los servicios públicos), y
- (2) reparar, dentro de un “plazo razonable”, cualquier avería o deterioro repentino o imprevisto de dichas mejoras y devolverlas a un buen estado de funcionamiento y conservación.
Si la situación afecta la salud o la seguridad, un “plazo razonable” significa lo antes posible después de que el propietario o la administración del parque de casas móviles sepa o debiera haber sabido de la avería o el deterioro. Por lo general, la reparación debe hacerse dentro de treinta días. Según Cal. Civil Code § 798.15, el contrato de alquiler debe indicar que el propietario del parque es responsable del mantenimiento de las instalaciones de las áreas comunes.
Si el propietario o la administración del parque incumple sustancialmente su obligación de proporcionar y mantener en buen estado de funcionamiento las mejoras físicas de las instalaciones comunes, esto se considera, por ley, una molestia pública (public nuisance). Cal. Civil Code § 798.87(a). Un residente del parque puede presentar una demanda civil para eliminar dicha molestia. Cal. Civil Code § 798.87(c).
Reforzando estos requisitos, 25 Cal. Code of Regulations § 1102 exige que el propietario o la administración de un parque de casas móviles “sea responsable de la operación segura y el mantenimiento de todas las áreas comunes, los equipos eléctricos, de gas y de plomería propiedad del parque y sus instalaciones, y todos los edificios o estructuras permanentes propiedad del parque, dentro del parque” (énfasis añadido). Del mismo modo, cuando un parque se opera o se mantiene de manera insegura o de otra forma ilegal, el propietario o la administración del parque es responsable de corregir la infracción. 25 Cal. Code of Regulations § 1610(b).
¿Cuáles son los requisitos previos para presentar una demanda por falta de mantenimiento (o por reducción de servicios)?
Según Cal. Civil Code § 798.84(a), el propietario de una casa móvil debe entregar al propietario o a la administración del parque un aviso por escrito y firmado al menos treinta días antes de presentar la demanda. El aviso debe describir las mejoras físicas de las instalaciones comunes del parque que el propietario o la administración no mantuvo en buen estado de funcionamiento, o los servicios que se redujeron. El aviso debe incluir alegaciones específicas y explicar los remedios que se solicitan. Si un propietario de casa móvil entrega el aviso, este cuenta como aviso en nombre de todos los propietarios de viviendas del parque. El cumplimiento sustancial de las disposiciones sobre avisos de Cal. Civil Code § 798.84(a)-(b) es suficiente para que el propietario o la administración del parque quede “notificado”, al igual que un aviso de una agencia estatal o local. Cal. Civil Code § 798.84(d).
¿Cuáles son las disposiciones que rigen la distribución de los honorarios de abogados y las costas?
Según Cal. Civil Code § 798.85, la “parte vencedora” en una demanda relacionada con la Mobilehome Residency Law tiene derecho a “honorarios de abogados y costas razonables”.
¿Qué daños se pueden reclamar contra el propietario o la administración del parque en una demanda por falta de mantenimiento?
Si el propietario de una casa móvil gana contra el propietario o la administración del parque, el tribunal puede otorgar daños reales, más una sanción adicional de hasta $2,000 por cada infracción “intencional” de la Mobilehome Residency Law. Cal. Civil Code § 798.86. “Intencional” significa una conducta deliberada realizada con conocimiento o conciencia de sus resultados probables. Patarak v. Williams, 91 Cal. App. 4th 826, 830 (2001) (en el que se determinó que la sanción se impuso correctamente porque el propietario de un parque de casas móviles intencionalmente no dio mantenimiento a un sistema séptico, con conocimiento o conciencia de que probablemente fallaría con “consecuencias malolientes e insalubres”).
Los daños reales incluyen (1) angustia emocional; (2) gastos de mudanza; (3) daños a la propiedad; (4) pérdida del uso de una casa móvil; (5) gastos médicos; (6) dolor y sufrimiento; y (7) disminución del valor de una casa móvil.
¿Cuáles son las responsabilidades del propietario o la administración del parque de casas móviles en cuanto a las entradas para autos del parque?
Los propietarios de parques son los “únicos responsables” de mantener, reparar, reemplazar, pavimentar y sellar cualquier entrada para autos instalada por el propietario o la administración del parque, y de pagar todos los gastos de su mantenimiento. Cal. Civil Code § 798.37.5(c). Esto incluye la reparación de cualquier daño a las entradas para autos y a los sistemas de cimentación causado por árboles, así como la remoción de dichos árboles. Sin embargo, el propietario de una casa móvil puede ser responsable del costo de cualquier daño a una entrada para autos del parque si él mismo instaló la entrada o si causó el daño.
