Muchos inquilinos residenciales y comerciales afectados por la pandemia del COVID-19 necesitan terminar contratos de arrendamiento a largo plazo. Esta guía les mostrará a los inquilinos cómo romper un contrato de arrendamiento sin pagarle renta adicional al propietario.
CÓMO ROMPER SU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL
Declare un desalojo implícito (constructive eviction)
En muchos casos, los inquilinos tendrán una razón legal, basada en los actos u omisiones de su propietario, para mudarse sin pagar más renta. Si los incumplimientos de su propietario son lo suficientemente generalizados y graves, no solo podrá mudarse sin penalidad, sino también demandar a su propietario por desalojo implícito.
Acoso: Entrar a su unidad sin aviso y las amenazas físicas o verbales son ejemplos de acoso por parte del propietario. Si el acoso es continuo y lo suficientemente grave, usted puede anular su contrato de arrendamiento, mudarse y no deberle a su propietario más renta conforme al contrato.
Habitabilidad: Todos los contratos de arrendamiento residencial contienen una “garantía implícita de habitabilidad”, lo que significa que su propietario tiene el deber de asegurarse de que, como mínimo, la unidad esté libre de plagas, tenga calefacción, plomería y electricidad adecuadas, y cuente con agua caliente y fría. En ciertas circunstancias extremas, un inquilino puede mudarse de una vivienda inhabitable y el propietario no tiene derecho a cobrarle renta a ese inquilino.
Unidad ilegal: Si usted vive en un apartamento anexo (in-law apartment), una casita en el patio trasero, un apartamento sobre el garaje, una unidad para familiares (granny unit), un sótano o un ático, la unidad podría ser ilegal. Según la ley de California, los contratos celebrados con un propósito ilícito, como un contrato de arrendamiento de una unidad ilegal, son nulos. Si su unidad es ilegal, usted puede mudarse y su propietario no tiene derecho a cobrar renta adicional.
Molestia (nuisance): Los conflictos entre vecinos son comunes, pero algunos pueden ser tan extremos que llegan al nivel de una molestia legal (nuisance). El ruido excesivo o el hecho de que otros inquilinos fumen en el edificio son molestias comunes que, si su propietario no las detiene, podrían obligarlo a dejar su hogar.
Condiciones peligrosas: Si usted sufre una lesión en la propiedad debido a una condición insegura de la que su propietario sabía o debía haber sabido, pero no la reparó, su propietario puede ser considerado responsable de la lesión y usted puede mudarse sin pagar más renta.
Si un inquilino sufre un desalojo implícito (constructive eviction), el propietario puede ser responsable de devolver la renta del inquilino y de pagar la renta futura, la angustia emocional y los honorarios de abogados, y en algunas jurisdicciones con control de rentas, los daños del inquilino se triplicarán.
Señale los incumplimientos del propietario para reducir su deuda
Los inquilinos que deban renta adicional por romper su contrato de arrendamiento deben señalar los incumplimientos de su propietario para intentar negociar una reducción de su deuda. Aunque el incumplimiento del propietario no llegue al nivel de un reclamo por desalojo implícito, los inquilinos aún pueden alegar que su propietario no hizo reparaciones o invadió su privacidad, lo que justifica una reducción de la deuda. Además, una reducción de los servicios de vivienda o de las comodidades, como el cierre de una piscina o un gimnasio en el lugar debido a las reglas de distanciamiento social sin una compensación justa, sirve como ventaja para negociar una reducción de la cantidad adeudada.
Los inquilinos a quienes les quede mucho tiempo en su contrato deben intentar negociar una cantidad de pago a cambio de quedar liberados del contrato. Es posible que su contrato ya incluya una cláusula de “compra” (buyout) del contrato de arrendamiento. Como la mayoría de los inquilinos están protegidos contra el desalojo durante el estado de emergencia declarado por el gobernador, su propietario podría aceptar quedarse con su depósito de seguridad, que normalmente equivale a uno o dos meses de renta, para terminar el contrato en lugar de lidiar con un inquilino que no puede pagar la renta y que no puede ser desalojado.
Los propietarios tienen el deber de mitigar sus daños
Si no hay problemas con su unidad, su propietario aún tiene el deber de hacer esfuerzos razonables y de buena fe para volver a rentar la unidad lo antes posible, pero usted será responsable del resto del contrato de arrendamiento hasta que el propietario encuentre un nuevo inquilino.
Como los inquilinos son responsables de la renta hasta que se encuentre un reemplazo, lo cual será difícil mientras siga vigente la orden de permanecer en casa, deben tomar medidas para limitar su responsabilidad. Asegúrese de que su propietario esté promocionando activamente la unidad. Si su propietario no está haciendo ningún intento por volver a rentar la unidad, es posible que no tenga derecho a cobrarle renta adicional. Los inquilinos también pueden publicar un anuncio de renta para ayudar a encontrar un reemplazo, pero el anuncio debe indicar que lo publica el inquilino actual.
Consecuencias de romper su contrato de arrendamiento
Su propietario puede demandarlo en la corte de reclamos menores por la renta adeudada y por cualquier gasto de su bolsillo en que haya incurrido. La carga de la prueba recae en el inquilino, quien debe demostrar que el propietario no hizo ningún esfuerzo por volver a rentar la unidad y, por lo tanto, no tiene derecho a renta adicional. Se pueden usar pruebas como el testimonio de sus vecinos, capturas de pantalla de búsquedas de anuncios en internet y el rechazo injustificado de posibles inquilinos para demostrar que el propietario no mitigó sus daños. Si tiene éxito, el inquilino puede reducir o eliminar la deuda que el propietario reclama.
Si la cantidad adeudada es mayor de $10,000, el propietario puede demandar en la corte superior. Los inquilinos deben revisar su contrato de arrendamiento para determinar si son responsables de los honorarios de abogados del propietario. En la mayoría de los casos, debido al costo y al tiempo que toma litigar, los propietarios suelen estar dispuestos a negociar con el inquilino y aceptar cierta cantidad de dinero ahora en lugar de seguir adelante con una demanda.
En lugar de demandar, un propietario puede decidir enviar la deuda a cobranza. Si recibe una carta de una agencia de cobranza, responda por escrito de inmediato. Si la deuda es legítima, lo mejor es trabajar con el acreedor. La mayoría de los acreedores aceptarán una oferta de pago reducida y no esperarán cobrar la cantidad total.
Aunque no es lo ideal, como último recurso, los inquilinos que deban una deuda considerable de renta a su propietario anterior podrían tener que considerar declararse en bancarrota.
CÓMO ROMPER SU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL
Busque estas cláusulas en su contrato de arrendamiento
Muchos inquilinos comerciales necesitan romper sus contratos de arrendamiento porque no pueden operar debido a las leyes de permanecer en casa por el COVID-19. A continuación, se presentan algunas cláusulas comunes que los inquilinos deben buscar en su contrato y que podrían liberarlos de este.
Fuerza mayor: A esta disposición a veces se le llama la cláusula de “casos fortuitos” (acts of God). Esta cláusula permite que un inquilino termine el contrato si hechos fuera del control de las partes hacen imposible que el propietario o el inquilino cumplan con sus obligaciones contractuales. Los desastres naturales, como los terremotos, u otros hechos, como la guerra o los actos de terrorismo, son algunos de los eventos que pueden incluirse en esta cláusula. Las cláusulas de fuerza mayor se interpretan de manera restrictiva y las cortes no irán más allá de los eventos específicos que se mencionan en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, los inquilinos que deseen invocar esta cláusula durante la pandemia deben tener en su contrato un texto que se refiera específicamente a emergencias de salud pública, o a epidemias y/o pandemias.
Disminución de operación de coinquilinos: Los contratos de arrendamiento de locales comerciales en centros comerciales pueden incluir esta cláusula. Como el inquilino comercial depende del flujo de clientes, que a su vez depende en gran medida del nivel y tipo de ocupación de otros locales del centro comercial, sus contratos pueden contener términos sobre el nivel y tipo de ocupación que el propietario debe mantener. Si el propietario no puede cumplir con estos requisitos y el negocio del inquilino se ve afectado, esta cláusula podría activarse y posiblemente permitir que el inquilino termine el contrato.
Doctrina de frustración del propósito: Esta doctrina está disponible aunque no sea una cláusula específica del contrato de arrendamiento. Puede invocarse cuando circunstancias o hechos imprevisibles impiden que un inquilino cumpla con el propósito principal del contrato. El propósito debe ser uno que tanto el propietario como el inquilino hayan contemplado al momento de celebrar el contrato. Esta doctrina se aplica con frecuencia cuando las acciones del gobierno afectan la capacidad del inquilino para cumplir con su propósito principal. Los inquilinos deben entender que esta doctrina solo tiene éxito cuando el propósito del contrato de arrendamiento se vuelve permanentemente imposible, no solo temporalmente limitado.
Es posible que su propietario tenga el deber de mitigar
Muchos contratos de arrendamiento comercial imponen al inquilino la carga de mitigar los daños. Por lo general, un propietario no puede simplemente dejar una propiedad vacía y depender de que el inquilino siga pagando la renta; debe volver a rentar la unidad tan pronto como sea razonablemente posible. Sin embargo, el propietario puede optar por mantener vigente el contrato de arrendamiento incluso después de que el inquilino se vaya, y puede seguir cobrándole renta a ese inquilino sin tener que mitigar. Para hacerlo, el contrato debe reservar específicamente este derecho y también debe permitir que el inquilino subarriende y/o ceda el contrato, lo que esencialmente traslada al inquilino la carga de mitigar.
De cualquier forma, los inquilinos deben intentar negociar con su propietario, especialmente ahora que los pequeños negocios no pueden ser desalojados por no poder pagar la renta. Su propietario podría estar dispuesto a quedarse con su depósito de seguridad, si es lo suficientemente grande, a cambio de liberarlo del contrato.
Declare un desalojo implícito (constructive eviction)
Un reclamo por desalojo implícito es más difícil en un arrendamiento comercial que en uno residencial. Muchos contratos de arrendamiento comercial contienen cláusulas que renuncian al derecho del inquilino a terminar el contrato y limitan los recursos del inquilino ante un incumplimiento del propietario a daños monetarios y/o a una orden judicial (injunction). Las cortes respetan estas cláusulas y no permitirán que el inquilino use la defensa de desalojo implícito si el propietario demanda al inquilino incumplido por la renta.
Sin embargo, si su contrato de arrendamiento no contiene esta renuncia y usted desocupa el lugar debido a un mantenimiento o reparaciones gravemente postergados, condiciones peligrosas que causen lesiones o una molestia continua, es posible que tenga una defensa de desalojo implícito. Si se ve obligado a desocupar debido a acciones u omisiones de su propietario, es posible que su propietario no tenga derecho a más pagos de renta.
Si un inquilino comercial puede reclamar un desalojo implícito y demanda a su propietario por daños, puede solicitar la devolución de la renta, la renta futura, daños por pérdida de negocio y honorarios de abogados.
Consecuencias de romper su contrato de arrendamiento comercial
Como la cantidad de renta adeudada cuando un inquilino rompe su contrato de arrendamiento comercial puede ser considerable, es probable que el propietario demande en la corte superior en lugar de la corte de reclamos menores. En ese caso, el inquilino podría ser responsable de los honorarios de abogados del propietario si pierde en el juicio. Revise si el contrato de arrendamiento tiene una cláusula de honorarios de abogados. Los inquilinos deben intentar negociar si son demandados. Dado el costo y el tiempo que toma litigar los casos, los propietarios suelen estar dispuestos a aceptar cierta cantidad de dinero ahora en lugar de seguir adelante con una demanda.
Es menos probable que la deuda de un inquilino comercial se envíe a cobranza. Por lo general, la cantidad de renta que reclama el propietario es lo suficientemente grande como para que opte por demandar. Pero, si un inquilino recibe una carta de una agencia de cobranza, debe responder por escrito de inmediato. Si la deuda es legítima, lo mejor es trabajar con el acreedor. La mayoría de los acreedores aceptarán una oferta de pago reducida y no esperarán cobrar la cantidad total.
Aunque no es lo ideal, como último recurso, los inquilinos que deban una deuda considerable de renta a su propietario anterior podrían tener que considerar la bancarrota.
¿Cuándo deben los inquilinos comunicarse con un abogado?
Esta guía no pretende sustituir la asesoría legal de un abogado de derechos de inquilinos sobre su caso particular. Cada caso es único y los inquilinos pueden hablar con los abogados de derechos de inquilinos residenciales o comerciales de Tobener Ravenscroft LLP llamando al 415-504-2165.
Preguntas frecuentes
¿Qué razón legal puede permitir que un inquilino rompa un contrato de arrendamiento residencial sin pagar más renta?
Si los incumplimientos de su propietario son generalizados y lo suficientemente graves, usted no solo podrá mudarse sin penalidad, sino también demandar a su propietario por desalojo implícito.
¿Cuál es un ejemplo de conducta del propietario que puede dar lugar a un desalojo implícito?
Acoso: Entrar a su unidad sin aviso y las amenazas físicas o verbales son ejemplos de acoso por parte del propietario. Si el acoso es continuo y lo suficientemente grave, usted puede anular su contrato de arrendamiento, mudarse y no deberle a su propietario más renta conforme al contrato.
¿Cómo pueden los problemas de habitabilidad afectar la capacidad de un inquilino para romper un contrato de arrendamiento?
Todos los contratos de arrendamiento de vivienda contienen una “garantía implícita de habitabilidad”, lo que significa que su propietario tiene la obligación de asegurarse de que, como mínimo, la unidad esté libre de plagas, tenga calefacción, plomería y electricidad adecuadas, y cuente con agua caliente y fría. En ciertas circunstancias extremas, un inquilino puede mudarse de una vivienda rentada inhabitable y el propietario no tiene derecho a cobrarle la renta a ese inquilino.
¿Qué pasa si la unidad es ilegal?
Si usted vive en un departamento para familiares (in‑law apartment), una casita en el patio trasero, un departamento sobre el garaje, una unidad anexa (granny unit), un sótano o un ático, es posible que la unidad sea ilegal. Según la ley de California, los contratos celebrados con un fin ilícito —como un contrato de arrendamiento para rentar una unidad ilegal— son nulos. Si su unidad es ilegal, usted puede mudarse y su propietario no tiene derecho a cobrar renta adicional.
¿Pueden las molestias extremas permitir que un inquilino rompa un contrato de arrendamiento?
Molestias (nuisance): Los conflictos entre vecinos son comunes, pero algunos pueden ser tan extremos que llegan a constituir una molestia legal. El ruido excesivo o el humo de cigarro de otros inquilinos del edificio son molestias comunes que, si su propietario no las detiene, podrían obligarlo a dejar su hogar.
¿Cómo afectan las condiciones peligrosas las obligaciones de un inquilino según su contrato de arrendamiento?
Si usted sufre una lesión en la propiedad debido a una condición insegura que su propietario conocía o debió haber conocido, pero no reparó, su propietario puede ser considerado responsable de la lesión y usted puede mudarse sin pagar más renta.
¿Qué recursos legales existen si un inquilino sufre un desalojo implícito?
Si un inquilino sufre un desalojo implícito (constructive eviction), el propietario puede ser responsable de devolver la renta del inquilino y de pagar la renta futura, la angustia emocional y los honorarios de abogado, y en algunas jurisdicciones con control de rentas, los daños del inquilino se triplicarán.
¿Qué pueden hacer los inquilinos si su propietario incumple, pero no de forma tan grave como para constituir un desalojo implícito?
Los inquilinos que deban renta adicional por romper su contrato de arrendamiento deben señalar los incumplimientos de su propietario para intentar negociar una reducción de su deuda.
¿Qué obligación tiene un propietario después de que un inquilino se va?
Los propietarios tienen la obligación de mitigar sus daños: Si no hay problemas con su unidad, su propietario aún tiene la obligación de hacer esfuerzos razonables y de buena fe para volver a rentar la unidad lo antes posible, pero usted será responsable del resto del contrato de arrendamiento hasta que el propietario encuentre un nuevo inquilino.
¿Cuáles son las consecuencias de romper su contrato de arrendamiento sin una justificación legal?
Su propietario puede demandarlo en la corte de reclamos menores por la renta adeudada y por cualquier gasto de su bolsillo en que haya incurrido. Le corresponde al inquilino demostrar que el propietario no hizo ningún esfuerzo por volver a rentar la unidad y que, por lo tanto, no tiene derecho a cobrarle renta adicional.
