Cuando un inquilino no responde a la demanda de desalojo (unlawful detainer) o no se presenta a una fecha obligatoria en el tribunal, el propietario puede solicitar una sentencia en rebeldía y una orden de posesión (writ of possession). Luego, el inquilino tiene aproximadamente un mes desde la presentación de la demanda de desalojo antes de que llegue el sheriff a cambiar las cerraduras de la unidad.
¿Cuánto tiempo permanece un desalojo en su historial?
Esta sentencia en rebeldía quedará en el historial del inquilino, que pueden consultar futuros propietarios y acreedores. Esto afectará negativamente el crédito del inquilino y su capacidad para encontrar una nueva vivienda durante siete años. Sin embargo, el inquilino puede seguir el proceso paso a paso que se describe a continuación para anular la sentencia en rebeldía y volver a sellar el expediente.
Proceso paso a paso para eliminar un desalojo de su historial
Paso 1: Reúna todos los documentos importantes
El inquilino debe llamar a su tribunal superior local para obtener todos los documentos presentados, incluidos el emplazamiento y la demanda (Summons and Complaint) y el registro de la sentencia (Entry of Judgment). Además, el inquilino debe reunir todos los documentos de sus archivos personales relacionados con el desalojo, como avisos de desalojo y correos electrónicos y mensajes de texto intercambiados con el propietario o el administrador de la propiedad sobre el desalojo.
Paso 2: Revise el expediente completo con un abogado o una organización local sin fines de lucro de asistencia legal
El inquilino debe pedir a un abogado de inquilinos o a un asesor de una organización sin fines de lucro que revise el expediente para asegurarse de que el caso sea del tipo que se puede eliminar. La mayoría de las sentencias de desalojo pueden anularse.
Paso 3: Negociaciones con el abogado del propietario
Si el motivo del desalojo fue la falta de pago de la renta, el inquilino deberá la renta atrasada más intereses. Para eliminar la sentencia, el inquilino tendrá que pagar la renta atrasada, más intereses y otros costos y cargos judiciales. Si el motivo del desalojo fue otro, de todos modos se siguen acumulando costos y cargos que el inquilino podría estar obligado a pagar. El objetivo es negociar un acuerdo que funcione tanto para el propietario como para el inquilino. Una vez que todas las partes lleguen a un acuerdo, el abogado de inquilinos o el asesor de la organización sin fines de lucro redactará una estipulación que detalle los términos acordados
Paso 4: Redacción de la estipulación
La estipulación debe incluir, como mínimo, la siguiente información:
- El monto actual de dinero e intereses que debe el inquilino.
- El monto de dinero acordado que pagará el inquilino, si corresponde.
- Cuándo se pagará.
- A quién se le pagará.
- Cómo se pagará.
- Quién presentará ante el tribunal la estipulación, la solicitud de desestimación, la propuesta de orden y la solicitud ex parte.
- Quién cubrirá los costos de dichas presentaciones.
- Una liberación mutua de todas las reclamaciones relacionadas con la unidad en cuestión.
- Si la parte que no presenta la solicitud ex parte renuncia a la notificación.
Paso 5: Presentación de la petición ante el tribunal
Una vez que todas las partes hayan firmado la estipulación, es momento de pedir al tribunal que selle la sentencia. El proceso comienza con una solicitud ex parte para anular la rebeldía (Ex Parte Application to Vacate the Default).
La solicitud ex parte debe incluir:
- Una solicitud para que se anulen la rebeldía y la sentencia en rebeldía.
- Una solicitud de desestimación con perjuicio.
- Una solicitud para que el tribunal ordene que el expediente del inquilino en la acción de desalojo (Unlawful Detainer) se oculte a la vista del público conforme a la sección 1161.2 del Código de Procedimiento Civil.
- Una propuesta de orden para el tribunal.
- Si el propietario ha renunciado a la notificación de la solicitud ex parte.
Paso 6: Asista a la audiencia ex parte
En la audiencia, el juez revisará que los documentos sean correctos. Si las partes han firmado una estipulación y se han seguido todos los procedimientos judiciales correctos, no hay razón para que el juez no conceda la solicitud. Tras la decisión del juez, el tribunal emitirá una orden conforme a lo solicitado en la solicitud ex parte.
Una vez completado este proceso, poco después se anulará la sentencia del inquilino y el expediente quedará oculto.
Nuestro bufete anula sentencias de desalojo (unlawful detainer). Para hablar con uno de nuestros abogados de inquilinos, comuníquese con nosotros al 415-504-2165.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo permanece un desalojo en su historial?
Una sentencia de desalojo en rebeldía quedará en el historial del inquilino, que pueden consultar futuros propietarios y acreedores, y afectará negativamente el crédito del inquilino y su capacidad para encontrar una nueva vivienda durante siete años.
¿Qué debe hacer primero un inquilino para eliminar un desalojo de su historial?
El inquilino debe llamar a su tribunal superior local para obtener todos los documentos presentados, incluidos el emplazamiento y la demanda (Summons and Complaint) y el registro de la sentencia (Entry of Judgment), y reunir todos sus archivos personales relacionados con el desalojo, como avisos de desalojo y la correspondencia con el propietario.
¿Por qué un inquilino debe revisar su expediente de desalojo con un abogado o una organización sin fines de lucro?
El inquilino debe hacer que un abogado de inquilinos o un consejero de una organización sin fines de lucro revise el expediente para asegurarse de que el caso sea del tipo que se puede borrar, ya que la mayoría de las sentencias de desalojo se pueden anular.
¿Qué implican las negociaciones con el abogado del propietario?
Si el desalojo fue por falta de pago de la renta, es posible que el inquilino tenga que pagar la renta atrasada más intereses y otros costos y cargos judiciales, y negociar una estipulación que detalle los términos acordados.
¿Qué debe incluir una estipulación?
Una estipulación debe incluir el monto actual adeudado y los intereses, el monto acordado que pagará el inquilino, cuándo lo pagará, a quién, y quién presentará la estipulación y los documentos relacionados.
¿Qué sucede después de que se acuerda una estipulación?
Una vez que todas las partes están de acuerdo, se redactan la estipulación y los demás documentos requeridos y se presentan ante el tribunal para anular la sentencia en rebeldía y, posiblemente, sellar el expediente.
¿Se puede sellar un expediente de desalojo después de anularse?
Sí. Después de anular la sentencia, el inquilino puede solicitar que se vuelva a sellar el expediente para que no aparezca ante futuros propietarios ni en verificaciones de antecedentes.
