Causas de acción por corte de servicios
Cuando un propietario corta o interrumpe los servicios públicos con la intención de poner fin a la ocupación, el inquilino tiene causas de acción contra el propietario por (1) incumplimiento de contrato, (2) negligencia, (3) violación de las protecciones legales de la sección 789.3 del Código Civil, (4) desalojo ilícito y (5) violaciones de la ordenanza local de control de rentas, cuando corresponda.
Daños y perjuicios por corte de servicios
Un inquilino a quien le interrumpieron los servicios públicos puede demandar para que se los restablezcan, o mudarse y demandar al propietario por los daños reales, incluidos los gastos de mudanza, la angustia emocional y la diferencia de renta entre la nueva unidad y la anterior. Cal. Civ. Code § 789.3. Si un propietario corta los servicios para obligar a un inquilino con renta controlada a salir de una unidad de renta baja, el inquilino podría tener derecho a la diferencia de renta calculada a lo largo de varios años. En varias jurisdicciones locales, esta cantidad se triplica cuando el inquilino puede demostrar que el propietario actuó con el fin de obtener mayores ingresos por renta de la propiedad.
Ya sea en una jurisdicción con control de rentas o no, un inquilino a quien le obstruyeron los servicios públicos tiene derecho a $100 por día, con un mínimo de por lo menos $250 en daños. Id. La indemnización se calcula por unidad, no por inquilino. Kinney v. Vaccari, 27 Cal. 3d 348 (1980). La multa de $100 por día deja de acumularse cuando el inquilino desocupa la unidad. Hale v. Morgan, 22 Cal. 3d 388 (1978). Sin embargo, una vez que el inquilino desocupa la unidad, tendrá una causa de acción por desalojo implícito (constructive eviction). Los daños por desalojo implícito incluyen los gastos de mudanza y la diferencia de renta entre la unidad desocupada y la unidad de reemplazo, multiplicada por el número de años que el inquilino esperaba vivir en la unidad. Conforme a la ley, el inquilino también puede recuperar honorarios de abogados razonables. Cal. Civ. Code § 789.3(d).
Un inquilino puede tener más de una residencia y aun así obtener una indemnización conforme a la ley sobre el corte de servicios públicos. Otanez v. Blue Skies Mobile Home Park, 1 Cal. App. 4th 1521 (1991).
Responsabilidad penal por corte de servicios
Un propietario también puede ser objeto de un proceso penal y de encarcelamiento por la interrupción de los servicios públicos. Cal. Penal Code §§ 591-593.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el corte de servicios públicos por parte de un propietario?
El corte de servicios públicos ocurre cuando un propietario corta o interfiere intencionalmente con servicios esenciales, como el agua, el gas o la electricidad, que se suministran a una unidad de alquiler, con el fin de obligar a un inquilino a mudarse.
¿Es legal que un propietario corte los servicios públicos?
No. Es ilegal que un propietario corte los servicios públicos como represalia contra un inquilino o como medio para obligarlo a desocupar una unidad de alquiler.
¿Qué leyes prohíben que un propietario corte los servicios públicos?
El corte de servicios públicos por parte de un propietario puede violar varias leyes, incluidas las ordenanzas locales de control de rentas y de protección a inquilinos que prohíben interferir con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de la vivienda y al uso de servicios esenciales. También puede constituir acoso y represalia según las leyes de vivienda aplicables.
¿Qué debe hacer un inquilino si el propietario corta los servicios públicos?
Si un propietario corta los servicios públicos, el inquilino debe comunicarse con las agencias locales encargadas de hacer cumplir la ley, documentar el corte y buscar asistencia legal de inmediato, ya que el corte de servicios puede afectar la salud y la seguridad y podría ser ilegal.
¿Son los inquilinos responsables de los cortes de servicios públicos?
No. Un propietario no puede usar los cortes de servicios públicos para trasladar la responsabilidad al inquilino ni para crear condiciones tan inhabitables que el inquilino se sienta obligado a mudarse.
¿Pueden los inquilinos reclamar daños y perjuicios por los cortes de servicios públicos?
Sí. Los inquilinos pueden tener reclamaciones legales por daños y perjuicios si un propietario corta ilegalmente los servicios públicos, incluidas reclamaciones por interferencia con el disfrute pacífico de la vivienda, incumplimiento de las obligaciones de habitabilidad y represalias.
¿Pueden los cortes de servicios públicos ser parte del acoso o las represalias del propietario?
Sí. Los cortes de servicios públicos se usan con frecuencia como táctica de acoso y represalia por parte del propietario para intentar obligar a un inquilino a desocupar una unidad sin seguir el debido proceso legal de desalojo.
¿Ofrecen las ordenanzas locales protecciones adicionales contra los cortes de servicios públicos?
Sí. Muchas ordenanzas locales de alquiler y leyes de protección al inquilino prohíben específicamente que los propietarios corten o interfieran con los servicios públicos esenciales como forma de acoso o para evitar el proceso de desalojo.
¿Deben los inquilinos documentar los cortes de servicios públicos?
Sí. Los inquilinos deben documentar la fecha, la hora y las circunstancias de cualquier corte de servicios públicos, así como cualquier comunicación con el propietario, para respaldar sus reclamaciones legales.
¿Qué recursos legales tienen los inquilinos cuando un propietario corta ilegalmente los servicios públicos?
Los inquilinos pueden solicitar una orden judicial (injunctive relief) para que se restablezcan los servicios, una indemnización monetaria por sus pérdidas, y también pueden tener reclamaciones por angustia emocional, gastos incurridos y otros recursos, según las leyes y ordenanzas aplicables.
