¿Qué es un certificado de estoppel del inquilino (Tenant Estoppel Certificate), también conocido como acuerdo de estoppel (Estoppel Agreement), cuestionario de información de alquiler (Rental Information Questionnaire) o declaración de información de alquiler del inquilino (Tenant Rental Information Declaration)?
Cuando un propietario pone a la venta una propiedad de alquiler, es común que el agente de bienes raíces o el propietario pidan a los inquilinos del edificio que llenen y firmen un documento llamado certificado de estoppel (Estoppel Certificate). A veces, el certificado de estoppel se titula Tenant Rental Information Declaration (declaración de información de alquiler del inquilino) o Rental Information Questionnaire (cuestionario de información de alquiler).
El certificado de estoppel sirve para informar a un posible comprador de una propiedad de alquiler comercial o residencial sobre los derechos y privilegios de los inquilinos actuales. En el certificado de estoppel se pide información sobre el monto del alquiler, las condiciones del contrato de arrendamiento, la condición de inquilino protegido, los acuerdos verbales con el propietario, las modificaciones a los contratos de arrendamiento por escrito, las promesas hechas por el propietario y los acuerdos sobre el pago de los servicios públicos, por ejemplo, agua y gas. En resumen, el acuerdo de estoppel tiene como fin describir por completo la naturaleza de la relación entre el propietario y el inquilino. El objetivo es notificar a cualquier posible comprador de la propiedad de alquiler sobre los derechos y privilegios de los que gozan los inquilinos actuales.
¿Estoy obligado a llenar un acuerdo de estoppel?
El inquilino debe firmar un certificado de estoppel cuando el contrato de arrendamiento por escrito contiene una cláusula que lo obliga a hacerlo. Negarse a llenar un certificado de estoppel cuando el contrato de arrendamiento lo exige constituye un incumplimiento del contrato. Muchos contratos de arrendamiento contienen esta cláusula, por lo que es muy importante que el inquilino revise su contrato antes de decidir si llenará o no un certificado de estoppel.
Si su contrato de arrendamiento contiene una cláusula que le exige llenar un certificado de estoppel, también indicará cuántos días tiene para hacerlo. Revise esta cláusula de su contrato con cuidado, ya que normalmente el inquilino solo tiene unos pocos días para llenar el certificado de estoppel y devolverlo al propietario.
Si el inquilino no llena un certificado de estoppel como lo exige el contrato de arrendamiento, puede ser desalojado por incumplimiento del contrato. Si no existe una cláusula en el contrato, el inquilino no está obligado a llenar ni a firmar un acuerdo de estoppel. Sin embargo, en muchas circunstancias le convendrá al inquilino llenar y firmar un certificado de estoppel aunque el contrato de arrendamiento no lo exija.
¿Debo firmar un certificado de estoppel?
Aunque el contrato de arrendamiento no exija un certificado de estoppel, hay algunas situaciones en las que el inquilino debería firmar un acuerdo de estoppel de todos modos. En primer lugar, el inquilino debería firmar un acuerdo de estoppel cuando tiene acuerdos verbales con el propietario que no constan por escrito. Por ejemplo, si el propietario aceptó verbalmente que el inquilino tuviera una mascota, sería prudente que el inquilino incluyera ese acuerdo en el certificado de estoppel, para que el nuevo dueño quede notificado de este privilegio. Otros ejemplos incluyen acuerdos sobre el pago de servicios públicos, garajes y áreas de almacenamiento, subarrendamiento, uso de áreas comunes, reducciones de alquiler, intereses sobre el depósito de garantía y aumentos de alquiler.
En segundo lugar, en jurisdicciones con control de alquileres, es posible que el inquilino quiera firmar un certificado de estoppel para informar a los posibles compradores sobre las restricciones que pesan sobre la propiedad en caso de un desalojo sin culpa, como una restricción a la conversión en condominios.
En tercer lugar, el inquilino debería firmar un certificado de estoppel si vive en una jurisdicción con control de alquileres y tiene protección contra ciertos tipos de desalojo por motivos de edad, discapacidad o enfermedad terminal. Es prudente hablar con un abogado especializado en derechos de los inquilinos o con la agencia municipal correspondiente para determinar si se aplica la condición de inquilino protegido o si pueden aplicarse restricciones a la propiedad después de ciertos desalojos sin culpa.
¿Qué cosas podrían no estar cubiertas en mi contrato de arrendamiento, pero que querré incluir en el certificado de estoppel?
Es posible que usted haya hecho acuerdos adicionales con su propietario que no están en su contrato de arrendamiento o que contradicen lo que dice su contrato. Para conservar cualquiera de estos acuerdos, le conviene incluirlos en su certificado de estoppel. Algunos ejemplos son:
- Uso gratuito de un área de almacenamiento
- Uso gratuito de un espacio de estacionamiento
- Permiso para tener una mascota
- Uso exclusivo de un patio trasero
- Un acuerdo para dar mantenimiento a parte del edificio a cambio de un alquiler reducido
- Permiso para subarrendar
- Permiso para tener uno o más compañeros de cuarto
La lista anterior no es exhaustiva ni mucho menos. Los ejemplos sirven para ilustrar lo variados que pueden ser los acuerdos externos con un propietario. Los inquilinos deben asegurarse de incluir todos los acuerdos a su favor que deseen conservar.
¿Cuál es el efecto de un acuerdo de estoppel?
Se presume de manera concluyente que el contenido de un acuerdo de estoppel es verdadero, y este obliga tanto al propietario como al inquilino. Plaza Freeway Ltd. P’ship v. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4th 616, 628 (2000). De hecho, el contenido del acuerdo de estoppel se considera concluyente incluso si es erróneo. Id. Esto significa que los inquilinos quedan obligados por el contenido de un certificado de estoppel. Id.; Cal. Evid. Code § 622. A los propietarios también se les impide (estoppel) impugnar la veracidad del certificado de estoppel. Miner v. Tustin Ave. Inv’rs, LLC, 116 Cal. App. 4th 264, 271 (2004); Cal. Evid. Code § 622. Cuando existe una ambigüedad entre el certificado de estoppel y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales interpretan el contrato de arrendamiento y el certificado de estoppel en conjunto para resolver la ambigüedad. Miner, 116 Cal. App. 4th at 268; Cal. Evid. Code § 622. Aunque estos casos principales de California se referían a inquilinos comerciales, las opiniones del tribunal también son pertinentes para los inquilinos residenciales.
En Plaza Freeway, el demandado tenía un contrato de arrendamiento de veinticinco años que era ambiguo en cuanto a las fechas de inicio y terminación del contrato. 81 Cal. App. 4th at 619. Cuando el edificio se vendió al demandante, el demandado firmó un certificado de estoppel que establecía las fechas de inicio y terminación del contrato de arrendamiento. Id. at 620. El demandado tenía en su contrato una opción para extender su plazo que le exigía notificar al demandante doce meses antes del vencimiento del contrato para ejercer dicha opción. Id. at 620. Cuando el demandado intentó ejercer la opción para extender su plazo, el demandante alegó que el demandado había dejado pasar el plazo de notificación para hacerlo, con base en las fechas del certificado de estoppel que el propio demandado había proporcionado. Id. at 619. El demandado no estuvo de acuerdo y permaneció en posesión de la propiedad. Id. Posteriormente, el demandante presentó una demanda de desalojo. Id. El tribunal de primera instancia determinó cuál era la fecha correcta de terminación del contrato de arrendamiento y concluyó que, independientemente del certificado de estoppel, el demandado tenía la posesión legal de la propiedad por haber ejercido oportunamente su opción conforme al contrato. Id. Sin embargo, la sentencia del tribunal de primera instancia fue revocada en apelación. Id. El tribunal de apelación concluyó que el demandado estaba obligado por las fechas que había escrito en el certificado de estoppel, aunque esas fechas fueran incorrectas. Id. at 629. El tribunal dejó claro que el contenido de un certificado de estoppel se considera concluyente, y dictaminó que resolver lo contrario “frustraría el propósito de la práctica generalizada de usar certificados de estoppel”. Id. at 628.
No obstante, cuando existe una ambigüedad entre el certificado de estoppel y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales interpretan el contrato de arrendamiento y el certificado de estoppel en conjunto. Miner, 116 Cal. App. 4th at 264. Cuando un conflicto entre un contrato de arrendamiento y un certificado de estoppel se debe a una ambigüedad en el certificado de estoppel y no en el contrato, es posible que la ambigüedad no tenga un efecto de estoppel presuntivo sobre los derechos del inquilino respecto de las condiciones del contrato que están claramente establecidas. Id. Esto se distingue del caso Plaza Freeway, en el que el certificado de estoppel era claro a simple vista.
En Miner, el contrato de arrendamiento del demandante contenía una opción de renovación. Sin embargo, el demandante había llenado un certificado de estoppel con una cláusula que indicaba que el inquilino no tenía opciones “excepto las siguientes”, y el demandante dejó ese espacio en blanco. Id. at 271. Dado que el contrato de arrendamiento preveía una opción, el inquilino creó una ambigüedad al dejar en blanco esa cláusula del certificado de estoppel. Id. at 267. El tribunal concluyó que el certificado de estoppel y el contrato de arrendamiento constituían en conjunto el contrato completo que debía interpretarse. Id.
Lo importante al llenar el certificado de estoppel es que los inquilinos deben asegurarse sin falta de que la información del documento sea correcta, precisa y completa para proteger sus derechos. El inquilino debe revisar con cuidado su contrato de arrendamiento, sus anexos y cualquier otro acuerdo que tenga con el propietario antes de llenar un certificado de estoppel.
¿Cuáles son los riesgos de firmar un certificado de estoppel?
Por lo general, un certificado de estoppel llenado correctamente no representa ningún riesgo para el inquilino. Sin embargo, si el certificado de estoppel no es exacto y describe derechos que no concuerdan con los términos del contrato de arrendamiento, puede surgir un problema. Aunque es poco común, se han presentado demandas contra inquilinos por certificados de estoppel inexactos, principalmente en jurisdicciones con control de rentas. Debido a que un certificado de estoppel es un documento vinculante, no debe incluir disposiciones que contradigan el contrato de arrendamiento o que sean inexactas. Plaza Freeway, 81 Cal. App. 4th at 616; Cal. Evid. Code § 622. Para evitar estos posibles problemas, el inquilino debe asegurarse con mucho cuidado de que cada disposición incluida en el acuerdo de estoppel sea exacta y completa.
Un certificado de estoppel no debe usarse en lugar del contrato de arrendamiento. El inquilino debe objetar cualquier disposición que modifique los términos de su contrato o que limite sus derechos conforme al mismo. El inquilino también debe tener cuidado al llenar en el certificado de estoppel información que ya está en el contrato de arrendamiento, ya que, si lo hace de forma incorrecta o inexacta, puede crear una ambigüedad. Asegúrese de que el contrato de arrendamiento original y todos los documentos pertinentes aparezcan en el certificado de estoppel, como cualquier enmienda, anexo o acuerdo complementario. Si omite detalles importantes de su arrendamiento que le favorecen, es posible que el nuevo propietario pueda negarle esos beneficios más adelante.
¿Qué pasa si un agente de bienes raíces no envía el certificado de estoppel a los posibles compradores?
Los agentes de bienes raíces tienen la obligación de entregar todos los certificados de estoppel a los posibles compradores. Cal. Civ. Code § 2079.16. Además, un comprador puede obtener una indemnización por daños y perjuicios contra un vendedor o agente de bienes raíces que presente un acuerdo de estoppel erróneo. Linden Partners v. Wilshire Linden Ass’ns., 62 Cal. App. 4th 508, 531 (1998).
Aunque esta situación crea un problema para el comprador, el vendedor y el agente, siempre que el inquilino haya cumplido con su obligación de llenar el certificado de estoppel de forma correcta y exacta, el inquilino no tendrá ninguna responsabilidad. Sin embargo, si surge alguna duda, lo mejor es consultar con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos.
¿Qué dice la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Rentas de San Francisco) sobre los certificados de estoppel?
La San Francisco Rent Ordinance contempla el grave efecto que firmar un certificado de estoppel puede tener para los inquilinos y, por ello, según la Sección 37.9(k), los propietarios deben entregar una “Disclosure of Rights to Tenants Before and After Sale of Rental Units Subject to Section 37.9” (Divulgación de derechos a los inquilinos antes y después de la venta de unidades de alquiler sujetas a la Sección 37.9). S.F. Cal., Rent Ordinance § 37.9(k)(1).
La Sección 37.9(k)(1) establece que, cuando se vende una propiedad con unidades de alquiler sujetas a la SF Rent Ordinance, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos una divulgación por escrito de ciertos derechos. En cuanto a los certificados de estoppel, la Ordenanza establece que la divulgación debe incluir lo siguiente:
Una declaración de que los inquilinos no están obligados a llenar ni firmar ningún certificado o acuerdo de estoppel, salvo que lo exija la ley o el contrato de alquiler de ese inquilino. La declaración también deberá informar a los inquilinos que sus derechos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de estoppel y que deben buscar asesoría legal antes de llenar o firmar un certificado o acuerdo de estoppel.
Según la Sección 37.9(k), el propietario también debe informar al inquilino que no puede ser desalojado, que no se le puede aumentar la renta y que no se puede modificar su contrato de arrendamiento únicamente porque la propiedad se está vendiendo. S.F. Cal., Rent Ordinance § 37.9(k)(1).
Preguntas frecuentes
¿Qué es un certificado de estoppel?
Un certificado de estoppel es una declaración por escrito firmada por un inquilino que certifica los términos y la situación de su contrato de arrendamiento, incluidos la renta, el depósito de garantía, el plazo del contrato y si el propietario está en incumplimiento.
¿Por qué un propietario solicita un certificado de estoppel?
Los propietarios suelen solicitar certificados de estoppel cuando venden una propiedad o refinancian un edificio, para que un posible comprador o prestamista pueda confirmar los términos reales del contrato de arrendamiento y cualquier asunto pendiente.
¿Qué información suele incluir un certificado de estoppel?
Un certificado de estoppel generalmente incluye el monto de la renta base, el monto de cualquier renta pagada por adelantado o depósito de garantía, las fechas de inicio y vencimiento del contrato de arrendamiento, cualquier enmienda o modificación, cualquier incumplimiento del propietario o del inquilino, y cualquier reclamo o defensa que el inquilino pueda tener contra el propietario.
¿Está el inquilino legalmente obligado a firmar un certificado de estoppel?
Un inquilino puede estar obligado a firmar un certificado de estoppel si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula que le exija entregarlo cuando se le solicite; de lo contrario, sin dicha cláusula, el inquilino no está legalmente obligado a firmarlo.
¿Qué pasa si un inquilino firma un certificado de estoppel inexacto?
Si un inquilino firma un certificado de estoppel que contiene inexactitudes, es posible que más adelante no pueda alegar hechos que contradigan el certificado ante un comprador o prestamista que se haya basado en él.
¿Puede un certificado de estoppel afectar los derechos de un inquilino?
Sí. Debido a que los certificados de estoppel confirman la situación del contrato de arrendamiento ante terceros, pueden afectar los derechos del inquilino, especialmente si más adelante el inquilino alega condiciones o incumplimientos que contradicen lo que se certificó.
¿Cuándo debe un inquilino revisar cuidadosamente un certificado de estoppel?
Un inquilino debe revisar cuidadosamente un certificado de estoppel antes de firmarlo, en especial para asegurarse de que la declaración refleje con exactitud los términos del contrato de arrendamiento y cualquier incumplimiento o reclamo pendiente.
¿Firmar un certificado de estoppel puede crear nuevas obligaciones?
No. Un certificado de estoppel solo debe confirmar hechos existentes y no crear nuevas obligaciones o términos de arrendamiento.
¿Debe un inquilino consultar a un abogado antes de firmar un certificado de estoppel?
Sí. Debido a que los certificados de estoppel pueden tener consecuencias legales y económicas, los inquilinos deben consultar a un abogado para asegurarse de que el documento refleje con exactitud su contrato de arrendamiento y proteja sus derechos.
¿Qué debe hacer un inquilino si no está de acuerdo con un certificado de estoppel?
Si un inquilino no está de acuerdo con la información de un certificado de estoppel, debe intentar corregir las inexactitudes con el propietario antes de firmarlo o buscar asesoría legal sobre cómo proceder.
