Las ordenanzas de protección al inquilino y estabilización de rentas de la ciudad de Oxnard protegen a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de renta irrazonables. La ley también ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por una causa no atribuible a ellos y prohíbe que los propietarios acosen a los inquilinos.
PROTECCIÓN DE CAUSA JUSTA CONTRA EL DESALOJO DE LA CIUDAD DE OXNARD
¿Qué unidades están cubiertas por la City of Oxnard Just Cause Eviction and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección al Inquilino de la Ciudad de Oxnard)?
La ordenanza se aplica a todas las unidades residenciales en las que el inquilino haya ocupado la unidad de manera continua y legal durante treinta días o más, a menos que la unidad esté incluida en una de las siguientes exenciones:
- Hoteles para huéspedes temporales y turistas, y alquileres vacacionales de corta estadía legales.
- Viviendas en un hospital sin fines de lucro, una instalación religiosa, un centro de cuidado extendido, un centro residencial con licencia para el cuidado de personas mayores o un centro residencial para adultos.
- Dormitorios administrados por instituciones de educación superior o escuelas K-12 .
- Unidades donde un inquilino comparte el baño o la cocina con el dueño, quien mantiene una unidad en la propiedad como su residencia principal.
- Residencias unifamiliares ocupadas por el dueño, incluida una residencia en la que el dueño que la ocupa alquila o arrienda no más de dos recámaras.
- Un dúplex en el que el dueño haya ocupado de manera continua una de las unidades como su residencia principal desde el comienzo del arrendamiento. Oxnard, Cal. City Code § 27-7
¿Mi arrendamiento está sujeto a la California Tenant Protection Act of 2019 o a la City of Oxnard Just Cause Eviction and Tenant Protection Ordinance?
Las protecciones de causa justa de la California Tenant Protection Act of 2019 («California Rent Control») se aplican a todas las unidades en la ciudad de Oxnard que no estén cubiertas por la City of Oxnard Just Cause Eviction and Tenant Protection Ordinance y que, por lo demás, cumplan con los requisitos de la protección estatal contra desalojos. Si su unidad en Oxnard es uno de los edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por Control de rentas en California.
¿Cuáles son las causas justas de desalojo para las unidades cubiertas por la City of Oxnard Just Cause Eviction and Tenant Protection Ordinance?
Un propietario solo puede desalojar a un inquilino por una causa justa atribuible al inquilino o no atribuible al inquilino.
Las causas de desalojo atribuibles al inquilino son las siguientes:
- Falta de pago de la renta.
- Incumplimiento de una cláusula sustancial del contrato de arrendamiento, cuando el inquilino continúa con el incumplimiento después de que el propietario le entrega un aviso por escrito para corregir la violación.
- Agregar a un menor dependiente a la unidad o reemplazar a un compañero de vivienda por otro (uno por uno) no se considerará un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento.
- Mantener o cometer una molestia (nuisance), o permitir que se mantenga o se cometa.
- Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
- Actividad delictiva en la propiedad, incluidas las áreas comunes, o cualquier amenaza de cometer un delito
- Negarse a firmar una extensión de un contrato de arrendamiento escrito si la extensión propuesta tiene una duración similar y condiciones sustancialmente idénticas, y el propietario hace la solicitud treinta días antes o después del vencimiento del contrato de arrendamiento escrito vigente.
- Agregar una disposición que permita al propietario terminar el contrato de arrendamiento para que ocupe la unidad el dueño o su cónyuge, pareja de hecho (domestic partner), hijo, nieto, padre, madre, abuelo o abuela se considera una condición de arrendamiento “similar”.
- Ceder o subarrendar la unidad en violación del contrato de arrendamiento, a menos que el inquilino haya pedido permiso por escrito, todavía viva en la unidad como su vivienda principal y el nuevo subinquilino reemplace a un compañero de vivienda uno por uno.
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad.
- Usar la propiedad para un fin ilícito.
- No desocupar después de la terminación como empleado, agente o licenciatario, a menos que la condición de empleado, agente o licenciatario del ocupante haya comenzado cuando ya era inquilino.
- No mudarse después de que el inquilino haya notificado al propietario su intención de mudarse. Oxnard, Cal. City Code § 27-3.
Las causas de desalojo no atribuibles al inquilino son las siguientes:
- Mudanza del dueño o de un familiar a la unidad.
- Desalojo bajo la Ellis Act.
- Una orden gubernamental relacionada con las condiciones de habitabilidad que requiera desocupar la propiedad.
- Intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad.
Oxnard, Cal. City Code § 27-4.
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Oxnard?
En los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 2 de junio de 2022, un propietario solo puede llevar a cabo una mudanza del dueño o de un familiar si el contrato permite el desalojo por ese motivo o si el inquilino lo acepta por escrito. Id. En los contratos anteriores al 2 de junio de 2022, el propietario puede terminar el arrendamiento por mudanza del dueño o de un familiar sin el consentimiento del inquilino ni una disposición en el contrato. Id. El dueño o el familiar debe mudarse dentro de noventa días y vivir en la unidad durante veinticuatro meses. Id.
Dentro de cinco días hábiles después de entregar un aviso de desalojo por mudanza del dueño o de un familiar, el propietario debe presentar a la Ciudad y al inquilino una declaración jurada por escrito en la que manifieste su intención de buena fe de ocupar la unidad durante veinticuatro meses, el nombre del futuro ocupante y su parentesco con el dueño, y la dirección actual del futuro ocupante. Id.
¿Qué es una “remodelación sustancial” según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Oxnard?
Una “remodelación sustancial” significa reemplazar o modificar de manera significativa un sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso gubernamental, o eliminar materiales peligrosos como pintura a base de plomo, moho o asbesto, cuando el trabajo no pueda realizarse de forma razonablemente segura con el inquilino en la unidad y requiera que el inquilino desocupe durante al menos treinta días. Id. Las mejoras estéticas, como pintar, decorar y hacer reparaciones menores, no califican. Id. No se puede exigir al inquilino que desocupe ningún día en que pueda permanecer de forma segura en la unidad. Id.
El propietario debe obtener todos los permisos requeridos, y los permisos deben incluirse en el aviso de desalojo, junto con una descripción del alcance y la dirección del trabajo. Id. Si el trabajo no requiere permisos, el propietario debe proporcionar un contrato de construcción.
Un aviso de desalojo por remodelación sustancial debe indicar que el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad una vez terminado el trabajo, y el inquilino debe notificar por escrito al propietario que le interesa regresar, proporcionándole su información de contacto actual. Id. Una vez terminado el trabajo, el propietario debe darle al inquilino un aviso de sesenta días para regresar, y el inquilino tiene treinta días para aceptar. Id.
¿Tengo derecho a pagos de reubicación según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Oxnard?
En todos los desalojos sin culpa del inquilino, los inquilinos tienen derecho a una asistencia de reubicación equivalente a dos meses de renta o $5,000, lo que sea mayor. Oxnard, Cal. City Code § 27-6. El pago de reubicación debe entregarse al inquilino dentro de quince días a partir del aviso de desalojo. Id.
Si el inquilino no desocupa después del vencimiento del aviso de terminación, el propietario puede recuperar, como daños, la cantidad real de cualquier pago de reubicación o exención de renta pagada al inquilino en una demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.
¿La Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Oxnard protege a los inquilinos contra las represalias del propietario?
Es ilegal que un propietario o su representante tome represalias contra un inquilino por ejercer cualquier derecho legal conforme a la ordenanza. Oxnard, Cal. City Code § 27-10. Un propietario no puede aumentar la renta, reducir servicios, hacer que un inquilino se mude involuntariamente ni discriminar a un inquilino. Id. Cualquier disposición de un contrato de arrendamiento de vivienda que pretenda renunciar a cualquier disposición de la ordenanza es nula por ser contraria al orden público. Id.
CONTROL DE RENTAS DE LA CIUDAD DE OXNARD
¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard?
Todas las unidades residenciales de alquiler que recibieron un certificado de ocupación el 1 de febrero de 1995 o antes están cubiertas por los límites de renta de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard, a menos que la unidad esté comprendida en una de las siguientes exenciones:
- Vivienda asequible con límites de renta registrados mediante escritura, acuerdo o restricción gubernamental.
- Dormitorios que son propiedad de instituciones educativas, incluidos colegios universitarios, universidades y escuelas de K–12.
- Casas unifamiliares o condominios de propiedad independiente, a menos que sean propiedad de un REIT, una corporación o ciertas LLC, y solo si el inquilino recibió el aviso de exención requerido.
- Un dúplex en el que el dueño vivía en una de las unidades cuando comenzó el arrendamiento y todavía vive allí.
- Casas móviles cubiertas por las normas de estabilización de rentas para parques de casas móviles de Oxnard.
- Hoteles, moteles, posadas, casas de huéspedes y estadías similares de corta duración de menos de treinta días.
- Vivienda institucional, incluidos hospitales, centros de cuidado, hogares grupales para personas mayores o con discapacidades, vivienda transitoria, conventos, monasterios y casas de fraternidades o sororidades.
- Una unidad en la que el dueño o un familiar inmediato del dueño vivía como su vivienda principal cuando comenzó el arrendamiento y todavía vive allí. Oxnard, Cal. City Code § 27-24.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 o por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard?
Los límites de renta de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, o «Control de Rentas de California») se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Oxnard que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard y que, por lo demás, cumplen los requisitos de la protección estatal de control de rentas. Si su unidad en Oxnard está en uno de los edificios exentos según la ordenanza de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por el Control de Rentas de California.
¿Cuál es el aumento máximo de renta permitido por año según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard?
En las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard, un propietario no puede aumentar la renta más de un 4% por año. Los propietarios pueden solicitar a la Ciudad de Oxnard un aumento de renta mayor mediante el proceso de petición de rendimiento justo (Fair Return Petition). Para obtener un aumento mayor, el propietario debe demostrar que el límite del 4% no le permite obtener un rendimiento justo de la propiedad.
PROTECCIONES CONTRA EL ACOSO A INQUILINOS DE LA CIUDAD DE OXNARD
¿La Ciudad de Oxnard protege a los inquilinos contra el acoso de su propietario?
Sí. Se prohíbe que los propietarios, dueños, agentes del dueño, administradores de propiedades, representantes e inquilinos principales acosen a un inquilino. El acoso incluye cualquier conducta realizada con la intención de fastidiar, molestar, perjudicar o intimidar a un inquilino, incluidas, entre otras:
- Reducir servicios o comodidades, como servicios públicos, estacionamiento, lavandería, almacenamiento, recolección de basura u otros beneficios.
- Reducir el mantenimiento o retrasar reparaciones necesarias.
- Abusar del derecho a entrar a la unidad, incluidas las entradas innecesarias, excesivas, dirigidas específicamente al inquilino o que invadan su privacidad.
- Usar lenguaje abusivo o amenazante hacia el inquilino.
- Engañar a un inquilino u ocultarle hechos importantes para lograr que se mude.
- Amenazar al inquilino con daño físico.
- Decirle falsamente al inquilino que debe mudarse.
- Tardar demasiado en terminar las reparaciones después de obtener la posesión de la unidad con ese fin.
- Discriminar a los inquilinos en violación de las leyes de vivienda.
- Amenazar con el desalojo o la terminación del arrendamiento sin una base legal adecuada.
- Interferir con el uso y disfrute de la unidad por parte del inquilino.
- Negarse a aceptar pagos de renta legales.
- Perturbar la posesión del inquilino o hacer que la unidad no sea apta para vivir.
- Usar obras de construcción o renovación para presionar al inquilino a mudarse.
- Dejar al inquilino fuera de la unidad sin una orden judicial.
- Preguntar sobre el estatus migratorio o de ciudadanía, exigir declaraciones al respecto o amenazar con revelarlo.
- Violar la privacidad del inquilino, incluido el uso indebido de cámaras o las solicitudes no autorizadas de información personal.
- Tomar represalias contra la organización de inquilinos, las asociaciones de inquilinos, los sindicatos o la actividad política.
- Tomar represalias contra un inquilino por comunicarse con una agencia gubernamental o de servicios sociales o por pedirle ayuda. Oxnard, Cal. City Code § 27-42
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo indebido según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Oxnard?
Un inquilino que ha sido desalojado indebidamente puede demandar a su propietario por los daños sufridos. Oxnard, Cal. City Code § 27-11. Los daños incluyen angustia emocional, pérdida del valor de una unidad con control de rentas, gastos de mudanza, devolución de la renta, medidas cautelares (injunctive relief) y honorarios y costas de abogados. Id. Solo se otorgan daños triples cuando el propietario incumplió intencionalmente las obligaciones de pago de reubicación. Id.
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Oxnard?
Los inquilinos pueden demandar a su propietario por exigir, aceptar o retener intencionalmente cualquier pago de renta en violación de la ley. Oxnard, Cal. City Code § 27-28. El propietario será responsable ante el inquilino por el triple de la cantidad de renta exigida, aceptada o cobrada que exceda la cantidad máxima a la que el propietario tiene derecho legalmente. Id. También se pueden otorgar a los inquilinos honorarios y costas de abogados razonables, según lo determine el tribunal. Id.
¿Puedo demandar a mi propietario por acoso según las Protecciones contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Oxnard?
Un propietario que viola la ordenanza contra el acoso es responsable por los daños reales del inquilino o por daños legales (statutory damages) de $10,000, lo que sea mayor, además de daños punitivos, medidas cautelares (injunctive relief) y honorarios y costas de abogados razonables. Oxnard, Cal. City Code § 27-43. Si el inquilino afectado es una persona mayor o con discapacidad, el propietario es responsable por daños legales adicionales de $5,000 por cada violación. Id.
¿CUÁNDO DEBO LLAMAR A UN ABOGADO DE DERECHOS DE INQUILINOS?
La Ordenanza de Estabilización de Rentas y la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Oxnard pueden ser complicadas. Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado las ordenanzas.
