Ordenanza de renta de Larkspur

La City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance y la Just Cause and Tenant Protection Ordinance

La City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Larkspur) protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de renta excesivos. La ley también otorga beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por un motivo que no es su culpa (no-fault) y prohíbe que los propietarios acosen a los inquilinos.

City of Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Causa Justa y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Larkspur)

¿Quién tiene protección de causa justa contra el desalojo bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

Todos los inquilinos que hayan ocupado la unidad durante al menos treinta días tienen protección de causa justa, excepto los inquilinos que viven en las siguientes unidades:

1. Hoteles para huéspedes temporales y turistas, según se definen en la sección 1940(b) del Código Civil.
2. Vivienda en un hospital sin fines de lucro, una instalación religiosa, un centro de cuidados prolongados, un centro de cuidado residencial con licencia para personas mayores, según se define en la sección 1569.2 del Cal. Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California), o un centro residencial para adultos.
3. Dormitorios que sean propiedad de una universidad o de una escuela de kínder a duodécimo grado.
4. Unidades donde un inquilino comparte el baño o la cocina con el dueño, quien mantiene una unidad en la propiedad como su residencia principal.
5. Residencias unifamiliares ocupadas por el dueño, incluida una residencia en la que el dueño que la ocupa alquila o arrienda no más de dos recámaras.
6. Un dúplex en el que el dueño ha ocupado de forma continua una de las unidades como su residencia principal.
7. Una unidad autorizada como unidad de vivienda accesoria o unidad de vivienda accesoria júnior.
8. Casas móviles.

Larkspur, Cal. Mun. Code §§ 6.30.030 y 6.30.080.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Tenant Protection Act of 2019 del estado de California o por la City of Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

Las protecciones contra el desalojo de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, o “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Larkspur que no estén cubiertas por la City of Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance y que cumplan con los demás requisitos de las protecciones estatales contra el desalojo del control de rentas. Si su unidad en Larkspur está en uno de los edificios exentos de la ordenanza de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo de California Rent Control.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo por culpa del inquilino bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

1. Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento, excepto el incumplimiento de una nueva cláusula impuesta unilateralmente, la incorporación de un menor dependiente o la incorporación de un ocupante adicional aprobado o de un ocupante de reemplazo aprobado. Un propietario no puede negar sin motivo razonable su consentimiento para el ocupante adicional.
2. Mantener o cometer una molestia (nuisance), o permitir que se mantenga o se cometa.
3. Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
4. Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento con disposiciones y duración similares.
5. Actividad delictiva dirigida contra un inquilino, un coinquilino, el dueño o un agente del dueño, siempre que el delito se denuncie a la policía. Solo se puede desalojar al inquilino que cometió el delito, no a todo el hogar. Si no hay condena, se le debe ofrecer al inquilino el derecho a regresar a la unidad.
6. Ceder o subarrendar en violación del contrato de arrendamiento. Se permite reemplazar a los compañeros de cuarto uno por uno, siempre que el inquilino notifique al dueño por escrito y haya pasado un tiempo razonable para presentar una objeción.
7. Negarse a dar acceso en violación de la sección 1954 del Código Civil.
8. Terminación de un administrador residente u otro agente residente.
9. No desocupar después de dar aviso o de aceptar un acuerdo de compra (buyout).

Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.040.

¿Debe el propietario dar el derecho a corregir una infracción del contrato antes de entregar un aviso de desalojo bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

En el caso de infracciones del contrato de arrendamiento que se puedan corregir, antes de emitir un aviso formal de desalojo, el propietario primero debe darle al inquilino un aviso para cesar o corregir. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.060. El aviso debe informar al inquilino que, si no corrige la infracción, se podría iniciar un proceso de desalojo y que tiene derecho a solicitar una adaptación razonable. Id. El aviso debe estar fechado y entregarse en persona. Id. También debe incluir el teléfono de contacto de la Ciudad de Larkspur. Id. Lo más importante es que el aviso debe incluir una declaración específica de los motivos del aviso escrito para cesar o corregir, con hechos específicos que ayuden al inquilino a determinar las fechas, lugares, testigos y/o circunstancias que respaldan los motivos del desalojo. Id.

¿Cuáles son las causas justas sin culpa del inquilino bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

1. El dueño tiene la intención de mudarse a la unidad o de que se mude su cónyuge, pareja doméstica, hijo, nieto, padre o madre, o abuelo o abuela.
2. Retiro de la unidad del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act.
3. Orden gubernamental o judicial de desocupar debido a las condiciones de la propiedad.
4. Intención de demoler o remodelar sustancialmente.

Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.050.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo para que se mude el dueño o un familiar bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

En los arrendamientos iniciados después de 2023, los desalojos para que se mude el dueño o un familiar (cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario) solo se permiten cuando el contrato de arrendamiento contempla el derecho a hacerlo. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.050(A). El propietario o su familiar debe residir en la unidad durante al menos doce meses. Id. Si el propietario busca alquilar la unidad dentro de los doce meses posteriores a que el inquilino desocupe, el inquilino desplazado tendrá derecho a regresar pagando la misma renta que pagaba al momento del desalojo. Id.

Los inquilinos que han residido en la unidad durante al menos un año tienen derecho a un aviso para desocupar de 60 días, y los que han residido en la unidad menos de un año tienen derecho a un aviso para desocupar de 30 días. Cal. Civ. Code § 1946.1.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo bajo la Ellis Act según la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

Un desalojo bajo la Ellis Act significa que el propietario retira el edificio del mercado de alquiler y deja el negocio de arrendamiento. Esto significa que se debe desalojar a todos los inquilinos del edificio, no solo a los de una unidad.

Los hogares deben recibir un aviso para desocupar de 120 días. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.050(B). El plazo del aviso se extenderá a un año si un inquilino del hogar tiene al menos sesenta y dos años, tiene una discapacidad o tiene una enfermedad terminal. Id. Es probable que la discapacidad se defina como un impedimento psicológico o mental que, sin tratamiento, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Para la enfermedad terminal se requiere una nota médica. Id.

¿Qué significa “remodelación sustancial” bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

“Remodelación sustancial” significa el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la eliminación de materiales peligrosos, como pintura con plomo, moho o asbesto, que no se pueda realizar razonablemente de manera segura con el inquilino en la vivienda y que requiera que el inquilino desocupe la propiedad residencial durante al menos treinta días. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.050(D). Las mejoras solamente estéticas, como pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que se puedan realizar de manera segura sin desocupar la propiedad residencial, no se consideran una remodelación sustancial. Id.

¿Tengo derecho a regresar a mi unidad o a otra unidad si me desalojan por remodelación sustancial bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

Los inquilinos tienen derecho a volver a ocupar la unidad después de la remodelación sustancial. Id. Si el propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de doce meses, el inquilino tendrá derecho a regresar pagando la misma renta. Además, al momento de entregar un aviso de desalojo por remodelación sustancial o demolición, el propietario debe ofrecer una unidad comparable desocupada por una renta comparable y darle al inquilino sesenta días para ocuparla. Id.

¿Tengo derecho a pagos de reubicación bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

En todos los desalojos sin culpa del inquilino, el hogar debe recibir beneficios de reubicación equivalentes a tres meses de renta o $5000, lo que sea mayor. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.070. Un hogar con un inquilino de doce meses o más que tenga sesenta y dos años o más, tenga una discapacidad o tenga una enfermedad terminal tendrá derecho a $3000 adicionales. Id.

La discapacidad se define como un impedimento físico o mental que, sin tratamiento, limitaría una actividad importante de la vida. Id. El pago de reubicación debe hacerse dentro de los quince días posteriores a la entrega del aviso de desalojo. En los desalojos por orden gubernamental, no se deberá pago de reubicación a los inquilinos que causaron los problemas de habitabilidad que llevaron al desplazamiento. Id. Si el hogar no desocupa antes de que venza el aviso de desalojo, el propietario puede pedir el reembolso del pago de reubicación en una demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.

¿Hay requisitos especiales para los contratos de arrendamiento bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance?

Todos los contratos de arrendamiento firmados después de 2023 en Larkspur deben incluir el siguiente texto en letra de doce puntos:

“El Larkspur Municipal Code (Código Municipal de Larkspur) establece que, después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de forma continua y legal durante al menos treinta (30) días, el dueño debe indicar la causa en cualquier aviso de terminación del arrendamiento. Además, el Larkspur Municipal Code otorga a los inquilinos desalojados por una causa justa sin culpa el derecho a recibir pagos de reubicación. Consulte el Capítulo 6.30 del Larkspur Municipal Code para obtener más información.” Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.100(C).

¿La Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance protege contra el acoso?

Es ilegal que un dueño o su representante tome represalias contra un inquilino por ejercer de manera legal y pacífica sus derechos bajo la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance, incluido, entre otros, el derecho a presentar una queja ante la oficina de cumplimiento de códigos (code compliance). Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.110. Ningún dueño puede aumentar el monto de la renta, reducir algún servicio, hacer que el inquilino abandone la vivienda en contra de su voluntad ni discriminar al inquilino porque este haya usado algún recurso de la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance. Id.

La City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres)

¿Qué unidades están cubiertas por los límites de alquiler de la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur)?

Todas las unidades están cubiertas por los límites de alquiler de la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur), excepto:

1. Casas unifamiliares y condominios que no sean propiedad de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación o una compañía de responsabilidad limitada con al menos un miembro que sea corporación. Para estar exentos de los límites de alquiler, los propietarios de dichas casas unifamiliares y condominios deben incluir el siguiente texto en el contrato de arrendamiento: “Esta propiedad no está sujeta a los límites de alquiler impuestos por el Capítulo 6.20 del Larkspur Municipal Code, y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión en bienes raíces, según se define en la Sección 856 del Internal Revenue Code (Código de Rentas Internas); (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.”
2. Todas las unidades construidas después del 1 de febrero de 1995.
3. Dormitorios que sean propiedad de una universidad o de una escuela de kínder a duodécimo grado.
4. Unidades con alquiler por debajo del precio de mercado u otras unidades de vivienda asequible para familias de bajos ingresos.
5. Una propiedad que contenga dos unidades de vivienda separadas dentro de una sola estructura en la que el propietario ocupaba una de las unidades como su residencia principal al inicio del arrendamiento, siempre y cuando el propietario continúe ocupándola, y ninguna de las unidades sea una unidad de vivienda accesoria ni una unidad de vivienda accesoria junior.
6. Una unidad en un hotel, motel, posada, casa de huéspedes para turistas o casa de hospedaje y pensión que se alquile principalmente a huéspedes transitorios por un período de menos de treinta días, y otras ocupaciones transitorias según se definen en la sección 1940(b) del Civil Code (Código Civil).
7. Una unidad en una institución, incluidos un hospital, centro de atención médica, centro de cuidado residencial, asilo, hogar grupal para personas mayores o con discapacidad; una unidad de alquiler en un programa de vivienda de transición que ayude a personas sin hogar según se define en la Sección 1954.12 del Civil Code (Código Civil).
8. Un convento o monasterio que sea propiedad de una organización religiosa y sea operado por esta.
9. Una casa de fraternidad o sororidad afiliada a un colegio o universidad.
10. Una unidad que el propietario o su familia inmediata ocupaban como su residencia principal al inicio del arrendamiento, siempre y cuando el propietario o su familia inmediata continúen ocupándola.
11. Una unidad autorizada como unidad de vivienda accesoria o unidad de vivienda accesoria júnior.

Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.20.070.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019) o por la City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur)?

Las protecciones de límite máximo de alquiler de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019) (“control de alquileres de California”) se aplican a todas las unidades de la City of Larkspur que no estén cubiertas por la City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres) y que cumplan de otro modo los requisitos del control de alquileres estatal. Si su unidad en Larkspur está en uno de los edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de aumento del control de alquileres de California.

¿Cuál es el aumento máximo de alquiler por año según la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur)?

El alquiler máximo que un propietario puede cobrar por una unidad cubierta por la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur) es el cinco por ciento más el Índice de Precios al Consumidor para todos los consumidores urbanos de San Francisco-Oakland-Hayward, o el siete por ciento, lo que sea menor. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.20.040. Un propietario no puede hacer más de un aumento de alquiler en cualquier período de doce meses.

Los propietarios pueden presentar una petición ante el Larkspur Rent Board (Junta de Alquileres de Larkspur) para obtener un aumento de alquiler mayor. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.20.060. Para obtener un aumento mayor, el propietario debe demostrar que la propiedad no está generando un rendimiento justo. Id. El Rent Board determinará si el propietario está obteniendo un rendimiento justo con base en factores como mejoras de capital u obras de rehabilitación, cambios en los impuestos a la propiedad, cambios en el alquiler total pagado al propietario, cambios en los cargos de servicios públicos no reembolsados, gastos de operación y mantenimiento, la necesidad de reparaciones, y la cantidad y calidad de los servicios que el propietario brinda a los inquilinos afectados. Id.

Ningún aumento de alquiler tendrá efecto si el propietario no entrega los avisos de que la unidad está cubierta por el control de alquileres o si el propietario no está dando mantenimiento a la propiedad. Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.20.080. La falta de mantenimiento puede demostrarse mediante una infracción de las secciones 1941.1 y siguientes del Civil Code (Código Civil) o de las secciones 17920.3 y 17920.10 del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California). Id. Un aviso de infracción pendiente o una designación judicial también pueden ser motivo para anular un aumento de alquiler. Id.

Sanciones para el propietario que infringe la ley

¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo injustificado, acoso u otra infracción de la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Causa Justa y Protección al Inquilino de Larkspur)?

Un inquilino puede demandar a un propietario por infringir cualquier parte de la Larkspur Just Cause and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Causa Justa y Protección al Inquilino de Larkspur). Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.30.120. El propietario será responsable por daños económicos y emocionales, costas y honorarios de abogado razonables. Id. Se otorgará el triple de los daños por el incumplimiento intencional de las obligaciones de pago por reubicación establecidas en este capítulo. Las reclamaciones deben presentarse dentro de un plazo de tres años. Id.

¿Puede un inquilino demandar por una infracción de la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur)?

Un inquilino puede recuperar el triple de cualquier alquiler que un propietario exija, acepte o retenga intencionalmente en infracción de la Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Larkspur). Larkspur, Cal. Mun. Code § 6.20.100. El inquilino también puede recuperar honorarios de abogado y costas razonables. Id.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha infringido la nueva City of Larkspur Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres) o la Just Cause and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Causa Justa y Protección al Inquilino).