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¿El propietario terminó las reparaciones, pero no le ofreció regresar?
Cuando un propietario desplaza temporalmente a un inquilino para hacer reparaciones o renovaciones, o para resolver problemas de habitabilidad, el inquilino con frecuencia conserva el derecho legal de regresar a la unidad una vez que esta vuelva a ser habitable. Si el propietario no le ofrece la unidad de vuelta o se la alquila a otra persona, el inquilino desplazado puede tener una reclamación por desalojo injustificado según la ley estatal y local.
Las leyes de California y las ordenanzas de control de alquileres de ciudades como San Francisco, Oakland, Berkeley, Santa Monica, West Hollywood y Los Angeles protegen a los inquilinos de ser desplazados permanentemente con el pretexto de hacer reparaciones. Los propietarios que no respetan el derecho de regreso de un inquilino pueden ser responsables de daños considerables, incluidas diferencias de renta, angustia emocional, gastos de mudanza y, en algunas jurisdicciones, daños triplicados y honorarios de abogados.
Nuestros abogados de inquilinos pueden ayudarle
Si su propietario no le ha ofrecido su unidad de vuelta después de las reparaciones, o si usted ha sido desplazado permanentemente sin causa, los abogados de Tobener Ravenscroft LLP están aquí para ayudarle. Hemos recuperado millones para inquilinos en todo California y estamos comprometidos a proteger a los inquilinos del desplazamiento ilegal. Comuníquese con nosotros hoy para una consulta.
Ley de Protección al Inquilino de California: reparaciones y el derecho de regreso
Según la sección 1946.2 del Código Civil de California, también conocida como la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (Tenant Protection Act of 2019), los propietarios deben indicar una “causa justa” para terminar un arrendamiento. Una de las limitadas causas justas “sin culpa” es la necesidad de hacer reparaciones sustanciales que requieran que el inquilino desocupe. Sin embargo, la sección 1946.2(b)(2)(D) incluye un requisito fundamental: si el inquilino es desplazado por reparaciones sustanciales, el propietario debe informarle por escrito que puede volver a ocupar la unidad una vez terminadas las reparaciones, y el inquilino tiene un derecho de preferencia para regresar. No hacerlo invalida la terminación y puede exponer al propietario a responsabilidad por desalojo injustificado.
La ley también prohíbe que los propietarios usen reparaciones como pretexto para eludir las protecciones al inquilino o aumentar la renta al volver a alquilar. Si el trabajo podía completarse sin desplazar al inquilino o no es sustancial, el desalojo no está permitido según la Ley de Protección al Inquilino.
Protecciones locales del derecho de regreso en ciudades con control de alquileres
Muchas ciudades de California van más allá de la ley estatal y exigen que los propietarios ofrezcan activamente la unidad de vuelta a la renta anterior una vez terminadas las reparaciones. Estas protecciones son exigibles y se aplican incluso cuando los propietarios no actuaron con mala intención. Las jurisdicciones principales incluyen:
San Francisco
Según la sección 37.9B del Código Administrativo, a los inquilinos desplazados por reparaciones, incendios o desastres se les debe ofrecer la unidad de vuelta una vez que sea habitable. El propietario debe enviar un aviso por escrito al inquilino desplazado antes de volver a alquilarla a otra persona y debe ofrecer la misma renta con control de alquileres. Un propietario que no ofrece la unidad de vuelta puede ser responsable de desalojo injustificado según la sección 37.9(f), incluidos daños triplicados, angustia emocional y honorarios de abogados.
Oakland
La Ordenanza de Causa Justa para el Desalojo (Just Cause for Eviction Ordinance) y el Programa de Ajuste de Rentas (Rent Adjustment Program) también exigen que los propietarios notifiquen a los inquilinos desplazados cuando la unidad haya sido reparada y se la ofrezcan de vuelta antes de volver a alquilarla. No hacerlo puede constituir un intento indebido de recuperar la posesión (wrongful endeavor to recover possession), una violación que da derecho al inquilino a daños reales y punitivos.
Berkeley
La Ordenanza de Estabilización de Rentas de Berkeley (Berkeley Rent Stabilization Ordinance) aplica protecciones similares. Los propietarios deben ofrecer la unidad reparada de vuelta al inquilino original a la renta regulada y no pueden alquilarla a un nuevo inquilino hasta haber hecho esta oferta.
Santa Monica y West Hollywood
Ambas ciudades exigen que los propietarios presenten documentos ante las agencias locales cuando hacen reparaciones que causan desplazamiento. Estos documentos deben reconocer el derecho de regreso del inquilino. Volver a alquilar sin darle al inquilino esta oportunidad viola las leyes de control de alquileres y de desalojo de la ciudad y puede dar lugar a sanciones y demandas por parte de los inquilinos.
Los Angeles
Aunque Los Angeles no tiene un derecho general de regreso después de un desplazamiento relacionado con desastres, sí exige un derecho de regreso cuando los inquilinos son desplazados por obras importantes de construcción o reparación conforme al Tenant Habitability Program (THP, Programa de Habitabilidad para Inquilinos), regulado por la sección 152.03 del LAMC. Los propietarios deben presentar un plan que demuestre que se permitirá a los inquilinos regresar y deben volver a ofrecer la unidad una vez que sea habitable. Si un propietario vuelve a alquilar sin ofrecer la unidad de vuelta, puede estar sujeto a sanciones administrativas y responsabilidad civil. Además, si el inquilino fue desalojado por un motivo sin culpa conforme a la sección 151.09(A)(11) del LAMC, la ciudad exige derechos de nueva oferta.
Desalojo injustificado: responsabilidad por no ofrecer la unidad de vuelta
Un propietario que desplaza a un inquilino para hacer reparaciones y no le ofrece de nuevo la unidad puede ser responsable de desalojo injustificado, aunque no le haya entregado un aviso formal de desalojo. Los tribunales de California reconocen el desalojo implícito cuando un inquilino es privado de sus derechos por la mala conducta del propietario. En Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010), el tribunal determinó que los inquilinos obligados indebidamente a dejar una vivienda con control de renta pueden recuperar daños a largo plazo por la diferencia de renta, calculados según el tiempo que habrían permanecido en la unidad de no haber sido por el desplazamiento ilegal. En ese caso, el inquilino recuperó daños basados en veinte años de arrendamiento perdido proyectado.
Los daños por desalojo injustificado suelen incluir la diferencia de renta durante la vida del arrendamiento, gastos de mudanza y reubicación, angustia emocional, daños punitivos por conducta intencional o fraudulenta, y daños triplicados y honorarios de abogados según las ordenanzas locales.
Cómo pueden los inquilinos proteger su derecho a regresar
Los inquilinos deben tomar las siguientes medidas cuando son desplazados temporalmente por reparaciones o trabajos de habitabilidad: notificar al propietario por escrito su intención de regresar, guardar copias de toda la comunicación, incluidos mensajes de texto y correos electrónicos, mantener al propietario informado regularmente de su dirección, teléfono y correo electrónico actuales, no firmar ninguna terminación de contrato de arrendamiento ni renuncia sin asesoría legal, presentar un aviso de desplazamiento ante la junta de renta local, si corresponde, y solicitar información actualizada sobre el estado de las reparaciones y el plazo para volver a ocupar la unidad. Si descubre que su propietario rentó su unidad a otra persona sin notificarle ni ofrecerle la oportunidad de regresar, comuníquese de inmediato con un abogado de inquilinos.
Ejemplos de indemnizaciones en algunos de nuestros casos por no ofrecer la unidad de nuevo al inquilino después de reparaciones
$775,000
recuperados en nombre de una pareja de edad avanzada desalojada del penthouse con control de renta en Los Angeles donde vivió casi 30 años. En lugar de corregir problemas de habitabilidad de larga data, los propietarios sacaron a los inquilinos y luego volvieron a rentar la unidad.
$175,000
recuperados en nombre de una familia de San Jose desplazada después de que graves filtraciones de agua dejaran su hogar inhabitable. El propietario no hizo las reparaciones y no permitió que los inquilinos regresaran.
$120,000
recuperados en nombre de inquilinos desplazados por una inundación en su condominio de San Francisco. El propietario no les proporcionó alojamiento alternativo, se negó a renovar el contrato de arrendamiento y los amenazó con desalojarlos.
Conclusión
Los propietarios en California no pueden usar las reparaciones o los desastres como herramienta para desplazar permanentemente a los inquilinos o reiniciar las rentas. Tanto la Ley de Protección al Inquilino de California (California Tenant Protection Act) como numerosas ordenanzas locales de control de renta protegen el derecho del inquilino a regresar después de un desplazamiento temporal. Cuando los propietarios no ofrecen la unidad de nuevo o la vuelven a rentar a un nuevo inquilino sin aviso, se les puede responsabilizar por desalojo injustificado y pueden deber daños considerables.
Si su propietario no le ha ofrecido de nuevo su unidad después de las reparaciones, o si ha sido desplazado permanentemente sin causa, los abogados de Tobener Ravenscroft LLP están aquí para ayudarle. Hemos recuperado millones para inquilinos en todo California y estamos comprometidos a proteger a los inquilinos contra el desplazamiento ilegal. Comuníquese con nosotros hoy para una consulta.
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