La City of Mountain View Community Stabilization and Fair Rent Act (Ley de Estabilización Comunitaria y Renta Justa de la Ciudad de Mountain View; “Ordenanza de Control de Rentas de Mountain View”), que entró en vigor el 23 de diciembre de 2016, limita cuánto se puede aumentar anualmente la renta de un inquilino y prohíbe los desalojos a menos que exista una causa justificada. La City of Mountain View también tiene una Tenant Relocation Assistance Ordinance (Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos) que brinda asistencia a los inquilinos elegibles en casos de desplazamientos sin culpa del inquilino.
¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos según la Ordenanza de Control de Rentas de la City of Mountain View?
No. Cualquier disposición en un contrato de alquiler que renuncie a los derechos de un inquilino según la ordenanza es contraria al orden público y nula. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1713.
Abogados para inquilinos en Mountain View
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de los inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en Mountain View y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Qué propiedades están cubiertas por la Ordenanza de Control de Rentas de la City of Mountain View?
Propiedades con cobertura total:
Los edificios con tres o más unidades residenciales que tengan un certificado de ocupación anterior al 1 de febrero de 1995 están totalmente cubiertos tanto por las disposiciones de tope de renta como por las disposiciones de desalojo con causa justificada de la ordenanza. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1703.
Las siguientes unidades están exentas tanto del control de rentas como de las protecciones de causa justificada:
- Unidades de alquiler en hoteles, moteles, posadas, casas para turistas, casas de huéspedes y pensiones que se alquilan principalmente a huéspedes por menos de treinta días consecutivos;
- Unidades de alquiler en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, hogar sin fines de lucro para personas mayores o dormitorio que sea propiedad de una universidad o college y operado por esta;
- Unidades de alquiler que sean propiedad de una organización sin fines de lucro, o que esta opere o administre, bajo un programa de créditos fiscales;
- Unidades de alquiler que sean propiedad de una agencia o autoridad gubernamental, o que esta opere o administre, donde vivan inquilinos subsidiados y donde el programa gubernamental exima específicamente a dicha unidad del control de rentas;
- Casas unifamiliares y condominios;
- Unidades de alquiler en un mismo edificio con menos de tres unidades residenciales;
- Una unidad complementaria con permiso ubicada en el mismo terreno que una casa unifamiliar. Id.
Propiedades con cobertura parcial:
Algunos edificios que tienen tres o más unidades tienen cobertura parcial. Las siguientes unidades están exentas de las protecciones de tope de renta, pero tienen protecciones contra el desalojo sin causa justificada:
- Unidades de alquiler en edificios con tres o más unidades cuyo primer certificado de ocupación se haya emitido entre el 1 de febrero de 1995 y el 23 de diciembre de 2016, y
- Unidades de alquiler cubiertas por el Mountain View Affordable Housing Program (Programa de Vivienda Asequible de Mountain View). Id.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la State of California Tenant Protection Act of 2019 o por la Ordenanza de Control de Rentas de la City of Mountain View?
Las protecciones de tope de renta y de desalojo con causa justificada de la State of California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California; “Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en la City of Mountain View que no estén cubiertas por la Ordenanza de Control de Rentas de Mountain View y que de otro modo cumplan con los requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones de tope de renta y de causa justificada para el desalojo de la ciudad se aplican a edificios con tres o más unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995. Si su edificio en Mountain View se construyó después del 1 de febrero de 1995, o es uno de los edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los topes de renta y las protecciones contra el desalojo sin causa justificada del Control de Rentas del Estado de California.
AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS SEGÚN LA ORDENANZA DE CONTROL DE RENTAS DE LA CITY OF MOUNTAIN VIEW
¿Cuánto se puede aumentar mi renta según la Ordenanza de Control de Rentas de la City of Mountain View?
La renta de un inquilino solo puede aumentarse una vez al año según el ajuste general anual (“AGA”, por sus siglas en inglés) publicado por el Mountain View Rental Housing Committee (Comité de Vivienda de Alquiler de Mountain View; “Housing Committee”). Mt. View, Cal. Mun. Code § 1707. El AGA es igual al Índice de Precios al Consumidor (“CPI”, por sus siglas en inglés) del Área de la Bahía. Id. Para aumentar la renta de un inquilino, el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito del aumento con treinta días de anticipación. Id.
¿Puede mi propietario presentar una petición para aumentar mi renta por encima del AGA según la Ordenanza de Control de Rentas de la City of Mountain View?
Los propietarios pueden presentar una petición para aumentar la renta de un inquilino por encima del porcentaje de ajuste anual permitido si el propietario puede demostrar que el ajuste es necesario para obtener una tasa de rendimiento justa. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1710. El propietario puede alegar los siguientes factores para respaldar su petición:
- Aumento de los impuestos sobre la propiedad;
- Aumento de los gastos de mantenimiento y operación;
- Mejoras de capital necesarias para que la propiedad cumpla o siga cumpliendo con los requisitos de los códigos locales aplicables en materia de salud y seguridad, siempre que los costos de dichas mejoras de capital se amorticen debidamente a lo largo de la vida útil de la mejora;
- Aumento en el número de inquilinos que ocupan la unidad de alquiler;
- Deterioro sustancial de la unidad de alquiler que no corresponde al desgaste normal; y
- El patrón de aumentos o reducciones recientes de la renta durante el arrendamiento. Id.
Los inquilinos pueden impugnar la petición del propietario. Un inquilino puede presentar las siguientes defensas aplicables para oponerse al aumento de renta solicitado:
- Reducción de los impuestos sobre la propiedad;
- Reducción en el número de inquilinos que ocupan la unidad de alquiler;
- Deterioro sustancial de la unidad de alquiler que no sea resultado del desgaste normal;
- El patrón de aumentos o reducciones recientes de la renta; y
- Que el propietario no haya proporcionado servicios de vivienda adecuados o no haya cumplido con las leyes estatales de vivienda de alquiler, los códigos locales de vivienda, los códigos de salud y seguridad aplicables o el contrato de arrendamiento. Id.
No se permitirá que un propietario solicite un aumento de renta por encima del límite si (1) ha seguido incumpliendo cualquier disposición de la Ordenanza de control de rentas de Mountain View o (2) no ha mantenido la unidad de alquiler conforme a la garantía implícita de habitabilidad, es decir, no ha hecho las reparaciones necesarias en la unidad de alquiler. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1707.
¿Pueden los inquilinos presentar una petición para reducir su renta conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Los inquilinos pueden presentar una petición ante el Housing Committee (Comité de Vivienda) para reducir su renta cuando el propietario no mantiene la unidad de alquiler en condiciones habitables, cuando se reducen los servicios de vivienda, cuando hay un aumento ilegal de la renta y cuando un aumento acumulado considerable de la renta les causa una dificultad excesiva. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1710.
¿Se permite a los propietarios “acumular” aumentos de renta conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Sí, los propietarios pueden “acumular” aumentos de renta anteriores que no aplicaron cada año e imponerlos en una fecha posterior. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1707. Sin embargo, si el aumento total de la renta en un período de doce meses supera el 10%, el propietario debe solicitar la aprobación del Housing Committee (Comité de Vivienda). Id. Además, la facultad de acumular aumentos de renta no se transfiere a un nuevo propietario cuando cambia la titularidad de la propiedad. Id.
CIUDAD DE MOUNTAIN VIEW PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SIN CAUSA JUSTA
¿Cuáles son las causas justas de desalojo conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Un propietario solo puede desalojar a un inquilino si tiene una causa justa para hacerlo. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705. Si el propietario no tiene una de las causas de desalojo permitidas, no puede obligar a un inquilino a dejar su vivienda.
Las siguientes son las causas justas de desalojo:
- Falta de pago de la renta;
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento;
- Molestias (nuisance);
- Actividad delictiva continua;
- No permitir al propietario el acceso para hacer reparaciones o mejoras, o para mostrar la unidad a posibles compradores;
- Desalojo temporal para realizar reparaciones necesarias y sustanciales;
- Mudanza del propietario o de un familiar;
- Retirar todo un edificio del mercado de vivienda (también conocido como desalojo bajo la Ellis Act); o
- Demoler la unidad de alquiler, después de que el propietario haya obtenido todos los permisos necesarios. Id.
¿Cómo puedo agregar un compañero de cuarto a mi unidad conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Un inquilino tiene derecho a agregar a la unidad a un hijo, padre o madre, nieto, abuelo, hermano o hermana, o al cónyuge o pareja de hecho de dicho familiar, siempre que el número total de ocupantes cumpla con la Sección 17922 del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California). Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705. Un inquilino también tiene derecho a reemplazar a un inquilino que se va con un nuevo compañero de cuarto, uno por uno. Id. El propietario no puede aumentar la renta del inquilino ni el depósito de seguridad por el ocupante adicional.
Los inquilinos que deseen agregar a un familiar o reemplazar a un compañero de cuarto uno por uno deben enviar al propietario un aviso por escrito solicitando la incorporación. Id. También se debe presentar una copia del aviso ante el Housing Committee (Comité de Vivienda). Id. El propietario no puede negar la solicitud del inquilino sin una razón válida. Id. La solicitud se considerará aprobada si el propietario no responde dentro de los catorce días siguientes al aviso por escrito. Id.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por la mudanza del propietario o de un familiar conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Un propietario que busca mudarse él mismo o mudar a un familiar (cónyuge, pareja de hecho, hijos, padres o abuelos) a la unidad debe tener la intención de buena fe de ocupar la unidad dentro de los sesenta días posteriores a que el inquilino la desocupe y de residir en ella como su residencia principal durante treinta y seis meses consecutivos. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705. El propietario también debe ser una persona física que tenga una participación de propiedad registrada de al menos el cincuenta por ciento en el inmueble. Id. Además, no debe haber otras unidades vacantes en la propiedad. Id.
Si el propietario no se muda a la unidad dentro de los sesenta días posteriores a que el inquilino la desocupe, el propietario está obligado a ofrecer nuevamente la unidad al inquilino con la misma renta vigente al momento en que el inquilino se mudó, y debe pagar los gastos de mudanza del inquilino. Id.
¿Con cuánta anticipación deben avisarme de un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Si usted ha vivido en la unidad durante un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito de sesenta días para desocuparla. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha vivido en la unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de treinta días. Id.
¿Estoy protegido contra un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View si soy una persona mayor o tengo una discapacidad?
Los inquilinos están protegidos contra el desalojo por mudanza del propietario o de un familiar si han vivido en la unidad durante al menos cinco años y tienen sesenta y dos años o tienen una discapacidad; o si su médico tratante certifica que tienen una enfermedad terminal, sin importar la duración del arrendamiento. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705.
Sin embargo, estas protecciones no aplican cuando el propietario o el familiar calificado que se muda tiene al menos sesenta y dos años, tiene una discapacidad o una enfermedad terminal, y todas las unidades del edificio están ocupadas por inquilinos protegidos. Id.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino mediante un desalojo bajo la Ellis Act conforme a la Ordenanza de rentas de la ciudad de Mountain View?
Un desalojo bajo la Ellis Act significa que el propietario ha decidido dejar el negocio de alquiler residencial. Para retirar la unidad del mercado de alquiler, el propietario debe buscar de buena fe retirar todas las unidades del edificio. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705. Primero se deben presentar un aviso de retiro y otros documentos requeridos ante el Housing Committee (Comité de Vivienda) antes de que el propietario pueda entregar un aviso de desalojo a los inquilinos. Id.
¿Con cuánta anticipación deben avisarme de un desalojo bajo la Ellis Act conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito con al menos 120 días de anticipación. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705.
¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View si soy una persona mayor o tengo una discapacidad?
Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. Los hogares con un inquilino que tenga sesenta y dos años o más o que tenga una discapacidad según la Sección 12955.3 del Government Code (Código de Gobierno), y que haya vivido en la unidad por más de un año, tienen derecho a un aviso de un año. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar temporalmente a un inquilino para hacer reparaciones sustanciales en la unidad conforme a la Ordenanza de control de rentas de la ciudad de Mountain View?
Los propietarios que deseen desalojar temporalmente a un inquilino para hacer reparaciones sustanciales en la unidad deben obtener primero todos los permisos necesarios para que la unidad cumpla con los códigos y leyes aplicables en materia de salud y seguridad de los inquilinos. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1705. Las reparaciones deben ser de tal naturaleza que no puedan hacerse mientras la unidad esté ocupada y que tomen al menos treinta días en completarse. Id.
El propietario debe notificar al inquilino que tiene derecho a mudarse a una unidad de alquiler vacante comparable que sea propiedad del propietario, con la misma renta, o a volver a ocupar la unidad de alquiler una vez terminadas las reparaciones con la misma renta que se cobraba antes de la reubicación temporal. Id. Un inquilino no tiene derecho a la asistencia para la reubicación si acepta la oferta del propietario de mudarse a una unidad de alquiler vacante comparable con la misma renta. Id.
CIUDAD DE MOUNTAIN VIEW: ORDENANZA DE ASISTENCIA PARA LA REUBICACIÓN DE INQUILINOS
¿Tengo derecho a beneficios de reubicación si me desalojan por una causa sin culpa conforme a la Ordenanza de reubicación de inquilinos de la ciudad de Mountain View?
Los inquilinos desalojados por causas sin culpa, como la mudanza del propietario, la Ellis Act, la demolición o reparaciones sustanciales, y que cumplan con los requisitos de ingreso anual del hogar, tienen derecho a asistencia para la reubicación. Mt. View, Cal. Mun. Code § 36.38.15. Califican para los beneficios de reubicación los inquilinos cuyo ingreso anual del hogar no supere el 120% del ingreso medio por hogar del condado de Santa Clara más $5000. Id.
El pago por reubicación se otorga por unidad de alquiler, no por inquilino. Si varias personas ocupan una sola unidad de alquiler, la asistencia para la reubicación se pagará al hogar o a la persona con derecho a ocupar la unidad de alquiler en virtud de un contrato de alquiler o arrendamiento válido con el propietario. Id.
¿De cuánto es la asistencia para la reubicación conforme a la Ordenanza de reubicación de inquilinos de la ciudad de Mountain View?
El propietario debe proporcionar asistencia para la reubicación a los hogares residenciales que califiquen de la siguiente manera:
- Reembolso del depósito de seguridad del inquilino, excepto los fondos del depósito necesarios para reparar los daños causados por el inquilino a su unidad de alquiler;
- Suscripción de acceso ilimitado a una agencia de alquileres hasta que el inquilino encuentre una nueva unidad o se termine el arrendamiento, lo que ocurra primero;
- Servicios de asesoría para la reubicación de una agencia externa;
- El equivalente en efectivo a tres meses de renta, según la renta mensual promedio de una unidad de tamaño similar en la ciudad de Mountain View; y
- Los hogares en los que un inquilino tenga sesenta y dos años o más, tenga una discapacidad o tenga un dependiente legal menor de 19 años tienen derecho a $8000 adicionales por unidad de alquiler. Mt. View, Cal. Mun. Code § 36.38.15.
¿Qué es el “derecho preferente de regreso” conforme a la Ordenanza de reubicación de inquilinos de la ciudad de Mountain View?
Cuando una propiedad se retira del mercado de alquiler, por ejemplo mediante un desalojo bajo la Ellis Act, y el propietario vuelve a poner la unidad en el mercado de alquiler residencial, el inquilino desplazado tiene derecho a volver a ocupar la unidad. Mt. View, Cal. Mun. Code § 36.38.30.
Si la unidad de alquiler vuelve al mercado de alquiler dentro de un plazo de dos años, el inquilino puede volver a ocuparla con la misma renta legal vigente al momento en que se terminó el arrendamiento, más cualquier ajuste general permitido. El inquilino también puede reclamar al propietario daños reales y punitivos. Id.
Si la unidad se vuelve a poner en el mercado dentro de un plazo de cinco años, el inquilino puede volver a ocuparla con la misma renta legal vigente en el momento en que se terminó el arrendamiento, más cualquier ajuste general permitido. El inquilino también puede reclamar daños punitivos de no más de seis meses de renta contra el propietario si el propietario no le notifica que la unidad se ha vuelto a poner en el mercado de alquiler. Id.
Si la unidad se vuelve a poner en el mercado dentro de un plazo de 10 años, el inquilino tiene derecho a renovar el arrendamiento a la renta del mercado. Id.
REGULACIONES SOBRE ACUERDOS DE COMPRA (BUYOUT) SEGÚN LA ORDENANZA DE CONTROL DE RENTAS DE LA CIUDAD DE MOUNTAIN VIEW
¿Existe algún requisito según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Mountain View para que un inquilino y un propietario celebren un acuerdo de compra (buyout) para terminar un arrendamiento?
Un acuerdo de compra (buyout) es un acuerdo en el que el propietario le paga dinero a un inquilino para que desocupe su unidad con control de rentas. La Ciudad de Mountain View exige que el propietario le entregue al inquilino un formulario de divulgación sobre acuerdos de compra que explique sus derechos según la Ordenanza de Control de Rentas antes de comenzar las negociaciones con el inquilino. Mt. View, Cal., Rules & Regulations, Chapter 8. Luego, el formulario de divulgación firmado debe presentarse ante el Housing Committee (Comité de Vivienda). Id.
Si las partes celebran un acuerdo, el propietario debe presentar el acuerdo firmado ante el Housing Committee dentro de quince días calendario. Id. Además, cada parte tiene diez días después de la firma del acuerdo para rescindirlo. Id.
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Mountain View?
Sí, los inquilinos pueden demandar a su propietario por la violación de cualquier disposición de la ordenanza. Mt. View, Cal. Mun. Code § 1714. El propietario que resulte haber violado la ordenanza será responsable ante el inquilino por sus daños reales. Id. Al inquilino que gane una demanda contra su propietario se le otorgarán honorarios de abogado y costos razonables, según lo determine el tribunal. Id. Además, si el propietario actuó de forma intencional o con opresión, fraude o malicia, se le otorgarán al inquilino daños triplicados (el triple). Id.
El City Attorney (Fiscal de la Ciudad) puede presentar una demanda contra un propietario por violar la ordenanza si el inquilino no lo hace. Id. El inquilino tiene derecho a optar por participar o no en la acción. Id. Si el inquilino opta por participar, no puede presentar su propia acción por separado contra el propietario por la misma violación. Id. Si el inquilino opta por no participar, puede presentar su propia acción contra el propietario. Id.
Además, cualquier violación de la ordenanza constituirá una defensa afirmativa en una demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.
Los inquilinos que crean que su propietario ha violado la City of Mountain View Community Stabilization and Fair Rent Act (Ley de Estabilización Comunitaria y Renta Justa de la Ciudad de Mountain View) deben comunicarse con Tobener Ravenscroft al (415) 504-2165 para hablar sobre sus opciones con un abogado de derechos de inquilinos.
