Control de rentas en Berkeley

¿Qué unidades están cubiertas por el control de rentas de Berkeley?

La Berkeley Rent Stabilization and Eviction for Good Cause Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo por Causa Justificada de Berkeley) contiene dos protecciones separadas que conviene entender como distintas: las limitaciones a los aumentos de renta y la protección contra desalojos sin causa justa; a menudo se les conoce como el control de rentas de Berkeley.

Algunas unidades en la Ciudad de Berkeley tienen protección contra desalojos, pero no tienen limitaciones a los aumentos de renta. Otras unidades tienen tanto la protección contra desalojos como la protección contra aumentos de renta. Y unas pocas unidades no tienen ninguna de las dos protecciones.

• • Los edificios con dos o más unidades construidos antes del 30 de junio de 1980 tienen tanto protección contra desalojos como limitaciones a los aumentos de renta.
  • Los edificios con dos o más unidades construidos después del 30 de junio de 1980 solo tienen protección contra desalojos, pero no limitaciones a los aumentos de renta.
  • Las casas unifamiliares y los condominios alquilados por primera vez después del 1 de enero de 1996 solo tienen protección contra desalojos, pero no limitaciones a los aumentos de renta.
  • Las casas unifamiliares y los condominios en los que el inquilino original vive desde antes del 1 de enero de 1996 tienen tanto protección contra desalojos como limitaciones a los aumentos de renta.

• Los inquilinos de la Berkeley Housing Authority (Autoridad de Vivienda de Berkeley) y los inquilinos con vales de la Sección 8 solo tienen protección contra desalojos, pero no limitaciones a los aumentos de renta.
• Las unidades de alquiler en una propiedad de dos unidades no tienen protección contra desalojos ni limitaciones a los aumentos de renta cuando una de las unidades era, al 31 de diciembre de 1979, y sigue siendo actualmente, la residencia principal de un propietario de al menos el 50 por ciento del edificio.
• Las unidades de alquiler no tienen protección contra desalojos ni limitaciones a los aumentos de renta cuando el inquilino comparte la cocina o el baño con un propietario registrado que tiene al menos un 50 por ciento de participación y mantiene su residencia principal en el edificio.

¿Cuánto puede aumentar la renta un propietario por año en Berkeley?

El control de rentas de Berkeley establece que el aumento porcentual anual para una unidad con control de rentas en Berkeley es el sesenta y cinco por ciento del aumento porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (CPI). En la ciudad de Berkeley, la Rent Stabilization Board (Junta de Estabilización de Rentas) tiene una calculadora en su sitio web.

¿Cuáles son las protecciones contra desalojos en Berkeley?

En las unidades con protección contra desalojos, un propietario en Berkeley solo puede desalojar por una de 12 razones, también conocidas como causas justas, que son:

1. Falta de pago de la renta;
2. Incumplimiento del contrato de arrendamiento;
3. Daños intencionales y sustanciales a la unidad de alquiler que el inquilino se niega a reparar;
4. Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento sustancialmente idéntico al que venció;
5. Perturbar la paz y la tranquilidad de otros ocupantes;
6. Negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad de alquiler durante el horario laboral normal para mostrarla, inspeccionarla o hacer reparaciones;
7. Para que la unidad cumpla con el Housing Code (Código de Vivienda) mediante reparaciones sustanciales que no pueden realizarse mientras el inquilino vive allí;
8. Demolición de una unidad;
9. Mudanza del propietario, cuando un propietario con al menos un 50 por ciento de participación registrada en la propiedad, o el cónyuge, padre, madre o hijo de dicho propietario, desea ocupar la unidad de alquiler como su residencia principal y no hay ni hubo, durante los 90 días previos a que se le diera al inquilino el aviso de desalojo, ninguna unidad comparable desocupada disponible en ninguna propiedad del propietario en Berkeley;
10. Un propietario o arrendador desea volver a vivir en una unidad alquilada o subarrendada, según lo permita el contrato de alquiler con el o los inquilinos actuales;
11. Negarse a desocupar la vivienda temporal ofrecida por el propietario después de que se hayan terminado las reparaciones en la unidad anterior del inquilino; y
12. El inquilino realiza actividades ilegales en la propiedad.

Además de estas doce causas justas enumeradas, un propietario también puede retirar por completo una unidad del mercado de alquiler y desalojar a todos los inquilinos. Esto se conoce como desalojo bajo la Ellis Act.

¿Cuáles son las protecciones especiales contra un desalojo para mudanza del propietario en Berkeley?

Según la ordenanza de rentas de Berkeley, existe una prohibición absoluta de los desalojos para mudanza del propietario o de un familiar cuando:

1. El inquilino ha vivido en la propiedad durante cinco años o más y el propietario tiene una participación del 10% o más en cinco o más unidades residenciales en Berkeley, o
2. El inquilino tiene al menos sesenta años o una discapacidad, y ha vivido en la propiedad durante cinco años o más. Si todas las unidades del propietario están limitadas por lo anterior, un desalojo para que el propietario o un familiar se mude solo se permite cuando: el propietario ha sido dueño de la propiedad durante cinco años o más y tiene al menos sesenta años o una discapacidad, o el familiar del propietario tiene al menos sesenta años o una discapacidad.

Un propietario debe dar un aviso con al menos sesenta días de anticipación para recuperar la posesión de una unidad de alquiler mediante un desalojo para mudanza del propietario o de un familiar. Según la ley, los propietarios tienen restricciones para llevar a cabo un desalojo para mudanza del propietario o de un familiar durante el año escolar cuando en el hogar del inquilino hay un niño en edad escolar. Sin embargo, una disposición similar aprobada en San Francisco ha sido impugnada en los tribunales.

¿Cuáles son las protecciones especiales contra un desalojo bajo la Ellis Act en Berkeley?

Un propietario que desaloja a un inquilino conforme a la Ellis Act debe dar un aviso con al menos ciento veinte días de anticipación de su intención de recuperar la posesión de la propiedad. El plazo del aviso se extiende a un año para los inquilinos que tienen un año de ocupación antes de que el propietario entregue a la Ciudad su aviso de intención de retirar las unidades de vivienda, y que tienen sesenta y dos años o una discapacidad según la definición de la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos).

¿Tengo derecho a dinero de reubicación o a una asignación para la mudanza si me desalojan?

Pagos de reubicación por mudanza del propietario o de un familiar y por la Ellis Act
Si el propietario desaloja para que él o un familiar se mude a la unidad, o conforme a la Ellis Act, debe pagar $16,084 a cualquier hogar en el que al menos un ocupante haya vivido en la unidad durante un año o más. Se requiere un pago adicional de $5,361 para los hogares de inquilinos que califiquen como de bajos ingresos, o que incluyan inquilinos con discapacidad o de edad avanzada, hijos menores de edad, o arrendamientos que hayan comenzado antes del 1 de enero de 1999. Los gastos de reubicación están sujetos a aumentos de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (CPI) a partir de 2018. Pagos de reubicación temporal por reparaciones de infracciones al código
Si la reubicación dura 29 días consecutivos o menos:

Costos diarios de hotel/motel y comidas:

• $120/día para un hogar de una persona
• $135/día para un hogar de dos personas
• $166/día para un hogar de tres personas
• $166/día + $15/día por cada miembro del hogar a partir del tercero

Mascotas que requieren alojamiento:

• $20/día por un gato
• $50/día por un perro

Si la reubicación dura un período de 30 días consecutivos o más:

El propietario debe reembolsarle sus gastos de reubicación mediante: (1) una asignación fija única por desplazamiento de $400 para cubrir gastos imprevistos de reubicación; (2) un pago fijo de $300 por gastos de mudanza, o usted puede presentar comprobantes de los gastos reales de mudanza para que le reembolsen el costo total de la mudanza; (3) $200 por gastos de almacenamiento si no tiene recibos, o el reembolso de los gastos reales si presenta recibos; y (4) un pago para cubrir las diferencias de renta, si las hubiera, que resulten del desalojo, pero solo hasta los primeros noventa días de reubicación.

¿Puedo demandar por desalojo injustificado según la Berkeley Rent Ordinance (Ordenanza de Renta de Berkeley)?

Un propietario que desaloja de mala fe o con intención deshonesta es responsable, según la Berkeley Rent Ordinance, por los daños reales y los honorarios de abogados. Cuando el juzgador de los hechos determine que las acciones del propietario fueron intencionales, el inquilino tendrá derecho a una indemnización de $750 o del triple de los daños reales sufridos, lo que sea mayor.

Se presume mala fe cuando un propietario desaloja para que el dueño o un familiar se mude a la unidad, y el dueño o el familiar no se muda dentro de tres meses o no ocupa la unidad como residencia principal durante al menos treinta y seis meses. Se aplica una presunción similar cuando un propietario no demuele ni repara la unidad, según lo prometido, dentro de dos meses.

¿Puede un propietario en Berkeley aumentar la renta cuando el último ocupante original se ha mudado?

Para los subinquilinos que se mudaron después del 1 de enero de 1996, el propietario puede aumentar la renta una sola vez por encima del aumento anual máximo permitido, siempre que el propietario no haya firmado un contrato de arrendamiento con ninguno de los ocupantes posteriores y no haya aceptado renta después de recibir un aviso por escrito del último ocupante original de que se ha mudado o se mudará de manera permanente. Aunque la Berkeley Rent Board (Junta de Renta de Berkeley) sostiene que la aceptación de la renta crea un nuevo arrendamiento, es probable que una ley estatal llamada Costa-Hawkins prevalezca sobre esta postura, lo que permitiría al propietario un aumento de renta único aunque haya aceptado un pago de renta de un ocupante posterior. El propietario tiene seis meses, después de recibir el aviso por escrito de que el último ocupante original ha desocupado la unidad, para aumentar la renta. Una vez que el propietario haya aplicado el aumento único por desocupación, todos los inquilinos que residen en la unidad pasan a ser nuevos ocupantes originales.

¿Tengo que ocupar la unidad a tiempo completo para tener las protecciones del control de rentas en Berkeley?

Solo sigue protegido el inquilino bajo la Rent Ordinance que ocupa una unidad como su residencia principal. Las unidades de alquiler que se mantienen principalmente como residencia secundaria, como un pied-a-terre o una casa de vacaciones, o principalmente para fines no residenciales (como almacenamiento, uso comercial o de oficina) no están sujetas al control de rentas. Si un propietario quiere demostrar que un inquilino ya no vive en una unidad a tiempo completo, el propietario puede presentar una Petition for a Determination of Occupancy Status (petición para determinar la condición de ocupación).

El Reglamento 524 de la Berkeley Rent Board define qué significa ser “un inquilino en ocupación”.
“(B) La ocupación como residencia principal no requiere que la persona esté físicamente presente en la unidad en todo momento ni de forma continua, pero la unidad debe ser el lugar al que el inquilino regresa habitualmente. La evidencia de que una unidad es la “residencia principal” de la persona incluye, entre otros, los siguientes elementos:

1. la persona realiza las actividades básicas de la vida diaria en la vivienda en cuestión durante periodos prolongados;
2. la persona no mantiene otra vivienda o, si mantiene otra vivienda, la cantidad de tiempo que pasa en cada vivienda;
3. la vivienda en cuestión figura como el lugar de residencia de la persona en cualquier registro de vehículo motorizado, licencia de manejar, registro de votante o ante cualquier otra agencia pública, incluidas las autoridades tributarias federales, estatales y locales;
4. los servicios públicos se facturan a nombre de la persona en la vivienda en cuestión y ella los paga;
5. todas las pertenencias personales de la persona se han trasladado a la vivienda en cuestión;
6. no se ha solicitado una exención de impuestos para propietarios de vivienda a nombre de la persona para otra propiedad;
7. la persona está inscrita como estudiante o es miembro del cuerpo docente de una institución de educación superior en el San Francisco Bay Area;
8. la vivienda en cuestión es el lugar al que la persona normalmente regresa como su hogar, excluyendo el servicio militar, la hospitalización, las vacaciones, las emergencias familiares, el servicio en el Peace Corps, el año sabático académico, los viajes requeridos por el empleo o los estudios, u otros periodos razonables de ausencia temporal.
9. Un inquilino que está inscrito como estudiante o es miembro del cuerpo docente o del personal de una institución acreditada de educación superior en el San Francisco Bay Area puede calificar como inquilino en ocupación aunque tenga otra residencia a la que finalmente regresará.
10. Si una persona alquila dos unidades en el mismo edificio y reside en una de ellas como residencia principal, la segunda unidad calificará como unidad de inquilino en ocupación si se usa principalmente para el almacenamiento residencial de los bienes personales de la persona.

¿Cuánto puedo cobrarles a los subinquilinos como inquilino principal en Berkeley?

Un inquilino principal no puede cobrarle a un subinquilino más de una parte proporcional de la renta total que se paga al propietario. Consulte el Reglamento 1003(C) de la Berkeley Rent Board. Del mismo modo, un inquilino principal que subarrienda toda la vivienda no puede cobrarle a un subinquilino más de la renta total que se le debe al propietario. Consulte el Reglamento 1003(B) de la Berkeley Rent Board.

¿Se me permite reemplazar a mis compañeros de vivienda en Berkeley?

Un propietario no puede negar sin una razón válida su consentimiento para reemplazar, uno por uno, a un coinquilino o subinquilino.

¿Un propietario en Berkeley tiene que pagar intereses sobre el depósito de garantía?

Sí. Los intereses se acumulan como interés simple a una tasa igual al promedio de las tasas de interés que se pagan por los certificados de depósito a seis meses. Aquí puede encontrar una calculadora de depósitos de garantía.