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Cómo proteger el derecho de los inquilinos a regresar después de un desastre natural
Cuando un desastre natural, como un incendio, una inundación o un terremoto, daña o destruye una unidad de alquiler, los inquilinos a menudo no tienen claros sus derechos. Justo después del desastre, los propietarios pueden intentar sacar permanentemente a los inquilinos con el pretexto de la seguridad o de las reparaciones. Pero en muchos casos, los inquilinos conservan derechos importantes, incluido el derecho a regresar a su unidad una vez que se repare o se reconstruya. Este derecho a regresar es una protección fundamental según la ley de California y en las ciudades con control de rentas y protecciones contra desalojos.
Un desastre no termina automáticamente un arrendamiento. Tampoco les da a los propietarios el derecho de subir la renta unilateralmente, sacar al inquilino o volver a alquilar la unidad a un precio de mercado más alto. Los inquilinos desplazados por un desastre natural deben tomar medidas para proteger su arrendamiento y hacer valer su derecho a regresar.
Los inquilinos desplazados por desastres naturales siguen teniendo derechos
Si su vivienda sufrió daños en un desastre natural y su propietario se niega a permitirle regresar, lo presiona para que renuncie a sus derechos o vuelve a alquilar su unidad a otra persona, es posible que usted tenga un caso sólido. Usted no pierde sus derechos solo porque ocurra un desastre. Comuníquese con nuestra oficina para una consulta.
La ley de California sobre habitabilidad y terminación del contrato de arrendamiento
Conforme a la sección 1933(4) del Código Civil de California, un contrato de arrendamiento termina solo si la unidad de alquiler se destruye sin culpa del propietario ni del inquilino y queda totalmente inhabitable. Sin embargo, esta disposición se aplica de manera restringida. Si la unidad solo está dañada parcialmente o puede repararse, el arrendamiento generalmente continúa. Los tribunales han determinado que una inhabitabilidad menor o temporal no pone fin automáticamente a un contrato de arrendamiento. Además, si la falta de mantenimiento de la propiedad por parte del propietario contribuyó a los daños, por ejemplo, al ignorar problemas estructurales que empeoraron durante un terremoto, el contrato de arrendamiento puede seguir siendo exigible.
En algunos casos, los inquilinos pueden desocupar la unidad temporalmente mientras se hacen las reparaciones y luego ejercer su derecho a regresar una vez que la unidad se haya restaurado. Los tribunales de California reconocen desde hace mucho tiempo que los inquilinos no pueden ser castigados ni desplazados de forma permanente por condiciones que están fuera de su control.
Derecho a regresar en jurisdicciones con control de rentas
Ciudades como Berkeley, Santa Monica, West Hollywood, Richmond, Oakland y San Francisco reconocen expresamente el derecho del inquilino a regresar cuando ha sido desplazado temporalmente por reparaciones después de un incendio, una inundación, un terremoto u otro desastre. Por ejemplo, en San Francisco, los inquilinos desplazados por un incendio, una inundación o un terremoto tienen un derecho exigible a regresar una vez que se repara la unidad. Los propietarios deben ofrecer de nuevo la unidad al inquilino desplazado antes de rentarla a cualquier otra persona, y deben hacerlo con la misma renta controlada, ajustada únicamente por los aumentos permitidos. Si el propietario no respeta este derecho, el inquilino puede presentar una demanda por desalojo injustificado y recuperar daños y perjuicios, incluidos la diferencia de renta, los gastos de mudanza, la angustia emocional y daños triplicados conforme a la sección 37.9(f) de la Ordenanza de Rentas de San Francisco.
De manera similar, la Ordenanza de Causa Justa para Desalojos de Oakland y las normas de control de rentas relacionadas exigen que los propietarios notifiquen a los inquilinos desplazados sobre su derecho a regresar. Un propietario que intente volver a rentar la unidad sin antes ofrecérsela de nuevo al inquilino puede ser responsable por un intento indebido de recuperar la posesión y puede ser demandado por daños punitivos y compensatorios.
Tácticas comunes para evitar el derecho a regresar
Después de un desastre natural, algunos propietarios intentan evadir sus obligaciones de las siguientes maneras:
- Afirmar que el contrato de arrendamiento terminó sin dar un aviso por escrito ni una justificación legal
- Retrasar las reparaciones de mala fe o no solicitar los permisos
- Decirles a los inquilinos que deben desocupar “permanentemente” sin un proceso formal
- Volver a rentar la unidad a un precio más alto después de reparaciones mínimas
- Exigir que los inquilinos firmen renuncias o nuevos contratos de arrendamiento a precio de mercado
Estas tácticas a menudo son ilegales. Un propietario no puede simplemente decidir sacar a un inquilino por daños a la propiedad si el arrendamiento está protegido por otras razones. Las ordenanzas de control de rentas siguen vigentes, y a los inquilinos se les debe ofrecer un derecho de preferencia cuando terminen las reparaciones.
Pasos que deben tomar los inquilinos para proteger sus derechos
Los inquilinos desplazados por un desastre deben actuar de inmediato y dejar constancia de todo para proteger su derecho a regresar:
- Notifique al propietario por escrito que usted tiene la intención de regresar una vez que se repare la unidad
- Solicite actualizaciones periódicas sobre el calendario de reparaciones, los informes de inspección y los permisos
- No firme ninguna renuncia, terminación del contrato de arrendamiento ni acuerdo de “dinero por llaves” (cash for keys) sin antes hablar con un abogado de inquilinos
- Guarde copias de todas las comunicaciones con el propietario, especialmente cualquier cosa relacionada con plazos o promesas
- Tome fotografías de los daños antes de que comience la limpieza, si es seguro hacerlo
- Si su ciudad lo permite, registre su desplazamiento ante la junta de rentas local o la autoridad de vivienda
- Mantenga informado al propietario de su dirección actual, teléfono y correo electrónico para que pueda avisarle cuando terminen las reparaciones
Si el propietario no puede localizarlo porque su información de contacto está desactualizada, podría alegar que usted abandonó su derecho a regresar. Mantener sus datos de contacto al día es una forma sencilla pero esencial de conservar sus protecciones legales.
Daños y perjuicios por negar el derecho a regresar
Si un propietario se niega a permitir que un inquilino regrese a una unidad reparada o renta la unidad a otra persona sin cumplir con la ley local, el inquilino puede demandar por desalojo injustificado. Los tribunales pueden otorgar:
- Daños por la diferencia de renta a largo plazo, según lo que el inquilino habría pagado frente a lo que paga ahora
- Gastos de mudanza y almacenamiento
- Daños por angustia emocional por haber sido desplazado de un hogar de largo plazo
- Daños legales y punitivos, en particular conforme a las leyes de control de rentas
- En varias ciudades, daños triplicados, daños legales y honorarios de abogados
Los tribunales han confirmado que los inquilinos pueden recuperar daños y perjuicios basados en el tiempo estimado que habrían permanecido en la unidad con control de rentas. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010). Esto incluye casos en los que nunca se permitió a los inquilinos regresar después de reparaciones relacionadas con un desastre.
Ejemplos de montos obtenidos en algunos de nuestros casos sobre el derecho de los inquilinos a regresar después de un desastre natural
$200,000
recuperados en nombre de una inquilina de Richmond desplazada por un incendio en el edificio. La administración se negó a dejarla regresar, le exigió volver a solicitar la vivienda bajo nuevas condiciones y desechó todas sus pertenencias.
$400,000
recuperados en nombre de una familia de cuatro personas desalojada de manera implícita de un condominio de lujo después de vivir con calefacción insuficiente y graves riesgos para la salud y la seguridad durante casi siete años. Durante el último mes del arrendamiento, una inundación catastrófica desplazó a la familia y causó daños considerables a sus bienes personales. Con el problema de la calefacción aún sin resolver y la vivienda inundada, la familia se vio obligada a desocupar permanentemente su apartamento con control de rentas, en el que había vivido por mucho tiempo, y el propietario no le ofreció de nuevo la unidad después de las reparaciones.
$120,000
recuperados en nombre de inquilinos desplazados por una inundación en su condominio de San Francisco. El propietario no les proporcionó alojamiento alternativo, se negó a renovar el contrato de arrendamiento y los amenazó con el desalojo.
$300,000
recuperados en nombre de una familia de San Jose desalojada injustificadamente después de que el propietario no hizo las reparaciones tras recibir un aviso de infracción de la ciudad y, en cambio, volvió a rentar la unidad.
$425,000
recuperados en nombre de un hogar multigeneracional desalojado injustificadamente después de un incendio en otra parte del edificio. El propietario cortó los servicios públicos y les exigió desocupar, dejándolos sin electricidad ni agua caliente.
Conclusión
Los inquilinos desplazados por desastres naturales siguen teniendo derechos. Un incendio, una inundación o un terremoto no pone fin automáticamente a un arrendamiento ni elimina las protecciones de control de rentas. En muchos casos, los inquilinos tienen un derecho legalmente exigible a regresar y a seguir pagando la misma renta una vez que se repare la unidad. Los propietarios que intenten aprovecharse de un desastre para sacar a los inquilinos o subir las rentas pueden ser responsables por desalojo injustificado, violaciones de la ley y daños y perjuicios considerables.
Si su vivienda sufrió daños en un desastre natural y su propietario se niega a permitirle regresar, lo presiona para que renuncie a sus derechos o está volviendo a rentar su unidad a otra persona, es posible que usted tenga un caso sólido. Los abogados de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP han representado con éxito a miles de inquilinos desplazados y están aquí para ayudarle a proteger su arrendamiento y recuperar una compensación por cualquier conducta ilegal. Comuníquese con nuestra oficina para una consulta. Usted no pierde sus derechos solo porque ocurra un desastre.
Preguntas frecuentes
¿Qué derechos tienen los inquilinos después de un desastre natural?
Los inquilinos tienen derechos legales después de un desastre natural, incluidos derechos relacionados con la habitabilidad, las obligaciones de reparación, las obligaciones de pago de la renta y los posibles recursos legales contra los propietarios que no corrijan condiciones inseguras.
¿Qué sucede si una unidad de alquiler sufre daños o queda destruida por un desastre natural?
Si una unidad de alquiler sufre daños o queda destruida por un desastre natural, el propietario generalmente debe repararla para que sea habitable. Si los daños son tan extensos que la unidad no puede repararse dentro de un plazo razonable, es posible que el propietario deba terminar el arrendamiento y devolver la renta no utilizada y los depósitos de garantía.
¿El inquilino todavía debe pagar la renta después de que un desastre natural dañe su unidad?
Por lo general, los inquilinos todavía deben pagar la renta si la unidad sigue siendo habitable y utilizable. Si la unidad es inhabitable debido a los daños del desastre, la obligación de pagar la renta puede suspenderse o reducirse hasta que se hagan las reparaciones.
¿Qué es la “reducción de renta” después de un desastre natural?
La reducción de renta (rent abatement) significa una disminución o suspensión de la renta cuando una unidad de alquiler sufre daños considerables por un desastre natural y no puede usarse para su propósito residencial previsto.
¿El propietario tiene que reparar los daños causados por un desastre?
Sí. El propietario debe mantener la propiedad en condiciones habitables y hacer las reparaciones necesarias de los daños causados por un desastre natural, a menos que el contrato de arrendamiento indique específicamente lo contrario.
¿Qué pasa si el propietario no repara los daños?
Si el propietario no repara los daños causados por el desastre dentro de un plazo razonable después de recibir el aviso, el inquilino puede tener recursos legales, como reparar y deducir (conforme a Cal. Civ. Code § 1942), retener la renta (conforme a Cal. Civ. Code § 1942.4) u otras demandas por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad.
¿Puede un inquilino retener la renta si no se hacen las reparaciones después de un desastre?
Sí. Conforme a Cal. Civ. Code § 1942.4, un inquilino puede retener la renta si el propietario no hace las reparaciones dentro de un plazo razonable después de recibir el aviso y la condición afecta de manera importante la salud y la seguridad del inquilino.
¿Qué significa “reparar y deducir”?
“Reparar y deducir” es un recurso legal (conforme a Cal. Civ. Code § 1942) que permite al inquilino hacer por su cuenta las reparaciones necesarias y descontar el costo de la renta si el propietario no repara, después de un aviso razonable, las condiciones que afectan de manera importante la salud y la seguridad.
¿Pueden los inquilinos terminar su contrato de arrendamiento después de un desastre natural?
Si la unidad de alquiler sufre daños considerables y no puede repararse dentro de un plazo razonable, los inquilinos pueden tener derecho a terminar el contrato de arrendamiento y mudarse sin penalidad.
¿Qué deben hacer los inquilinos inmediatamente después de que un desastre natural dañe su unidad?
Los inquilinos deben documentar los daños, enviar un aviso por escrito al propietario en el que se identifiquen las condiciones que hacen inhabitable la unidad y guardar copias de todas las comunicaciones y los presupuestos de reparación.
¿Pueden los inquilinos recuperar daños y perjuicios del propietario después de un desastre?
Sí. Los inquilinos pueden tener demandas por daños y perjuicios contra los propietarios que no mantengan la habitabilidad, que no hagan las reparaciones en un plazo razonable o que exijan ilegalmente la renta cuando la unidad es inhabitable.
¿El propietario todavía tiene que devolver el depósito de garantía después de los daños causados por un desastre?
Sí. Si el arrendamiento termina debido a los daños causados por un desastre o si el propietario no repara la unidad dentro de un plazo razonable, el propietario debe devolver la renta no utilizada y el depósito de garantía del inquilino conforme a la ley aplicable.
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