Los primeros pasos que tome en cuanto reciba un aviso de desalojo son fundamentales para proteger sus derechos.
Paso 1: Determine si está cubierto por protecciones contra el desalojo.
Si usted vive en cualquiera de las siguientes ciudades y condados, o vive en un parque de casas móviles, es probable que tenga protección contra el desalojo: San Francisco, Oakland, Berkeley, City of Alameda, Emeryville, Richmond, San Jose, Beverly Hills, East Palo Alto, Glendale, Hayward, Los Angeles, Maywood, Mountain View, San Diego, Santa Monica, Union City y West Hollywood. Esto significa que el propietario debe tener un motivo específico, también conocido como causa justificada, para desalojarlo. Las causas justificadas incluyen la falta de pago de la renta, el incumplimiento del contrato de arrendamiento, la mudanza del propietario a la vivienda, el retiro del negocio de alquiler o la conducta molesta (nuisance). Si usted vive en una jurisdicción con control de rentas, comuníquese con nosotros para hablar hoy mismo con uno de nuestros abogados de inquilinos y que evalúen su aviso de desalojo: 415-504-2165.
Paso 2: Determine si el aviso de desalojo tiene errores.
La mayoría de los avisos de desalojo tienen errores fatales. Los errores comunes incluyen no informar al inquilino en el aviso que está protegido por el control de rentas; no adjuntar los formularios exigidos por el control de rentas; no indicar una causa justificada; no indicar el monto correcto de la renta; no dar la oportunidad de corregir el incumplimiento; no proporcionar los pagos de reubicación exigidos; no presentar el aviso ante la agencia local de control de rentas; y no entregar el aviso debidamente. Más importante aún, incluso cuando un aviso de desalojo sí indica una causa justificada adecuada, con frecuencia el propietario miente sobre el motivo del desalojo. Por ejemplo, es muy ilegal que un propietario declare que se mudará a la vivienda o que mudará a un familiar y luego no lo haga. Del mismo modo, es ilegal que un propietario desaloje para retirarse del negocio de alquiler y luego rente la vivienda en Airbnb o a nuevos inquilinos. Para que evalúen si su aviso tiene errores fatales, comuníquese con nosotros para hablar hoy mismo con uno de nuestros abogados de inquilinos al 415-504-2165.
Paso 3: Decida si se queda y lucha o si se muda y demanda.
Si su aviso de desalojo tiene errores fatales o el propietario miente sobre el motivo, o causa justificada, es posible que pueda presentar una demanda por desalojo injusto contra su propietario. Si se ve obligado a dejar un apartamento con control de rentas debido a un desalojo ilegal, está perdiendo el valor económico de esa vivienda con control de rentas. También sufre la angustia emocional de verse desplazado. Los daños por desalojo injusto a menudo se triplican según las ordenanzas locales de control de rentas. Los daños también se triplican cuando el propietario sabe que el inquilino desplazado es una persona mayor o con discapacidad. El valor de la pérdida de la vivienda con control de rentas se calcula de la siguiente manera: el valor de renta mensual de mercado de la vivienda perdida, menos la renta mensual que se pagaba por la vivienda en cuestión al momento de verse obligado a salir, multiplicado por el número de meses que el inquilino esperaba permanecer en la vivienda. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234, 1245-1246 (2010). Por ejemplo, en Chacon, el tribunal de apelaciones confirmó una indemnización de $1,145,475 que consideraba la diferencia de renta proyectada del inquilino durante veinte años. En otras palabras, puede ser de su interés económico mudarse y demandar. Nuestra firma acepta estos casos con honorarios de contingencia, lo que significa que usted no paga nada a menos que obtengamos una compensación para usted. Si cree que lo están obligando ilegalmente a dejar su vivienda, o que lo están desalojando injustamente, comuníquese con nosotros para hablar hoy mismo con uno de nuestros abogados de derechos de inquilinos al 415-504-2165.
Paso 4: Tenga cuidado al informar al propietario sobre un error fatal en el aviso de desalojo.
Si decide quedarse y luchar contra el desalojo ilegal, no informe al propietario sobre el error en el aviso hasta unos días antes de que venza el aviso. Esto le dará el mayor tiempo posible en la vivienda. En el mismo sentido, no es prudente notificar a la junta local de rentas que su aviso no es válido. Si presenta una petición por desalojo injusto, la junta de rentas simplemente le dirá al propietario cómo hacer correctamente el desalojo. A menudo le conviene dejar que el aviso venza por completo, sin informar nunca al propietario sobre un error fatal.
Paso 5: Luche contra el desalojo en la corte.
Después de que vence el aviso de desalojo, el propietario debe presentar una demanda formal en su contra en la corte superior. Esto se conoce como demanda de retención ilícita (unlawful detainer). La demanda debe entregársele personalmente. En ciertas circunstancias, el propietario puede pedir permiso para pegar la demanda de desalojo en su puerta y luego enviársela por correo. Esté atento a la demanda. Por lo general, la corte superior envía por correo una carta de advertencia a la dirección indicando que se ha presentado una demanda de desalojo. En cuanto reciba una carta de desalojo de la corte o vea cualquier tipo de demanda de desalojo, es momento de actuar de inmediato. Hay varias organizaciones sin fines de lucro que ayudan a los inquilinos a presentar respuestas a demandas de desalojo, como el Eviction Defense Center en Oakland. San Francisco ofrece abogados gratuitos a los inquilinos que enfrentan un desalojo a través de varias organizaciones sin fines de lucro. En general, es arriesgado luchar contra un desalojo en la corte. No todos los casos se desestiman o se resuelven mediante un acuerdo, y si usted pierde, se registrará un fallo en su historial de crédito y es posible que tenga que pagarle al propietario los honorarios de abogado y las costas. Es prudente hablar con un abogado de derechos de inquilinos antes de decidir quedarse y luchar.
Paso 6: Presente mociones para que el caso se desestime de forma sumaria.
Si existe un buen argumento legal de que un aviso de desalojo es inválido a simple vista, considere presentar una excepción (demurrer) o una moción de juicio sumario. Estas mociones argumentan que la demanda de desalojo es ilegal conforme a derecho debido a un defecto fatal en el aviso de desalojo, entre otros defectos.
Una excepción (demurrer) puede ser un beneficio adicional porque le da al inquilino más tiempo en la vivienda. La audiencia sobre una excepción puede programarse hasta con treinta y cinco días de anticipación. Sin embargo, tenga cuidado: la excepción debe presentarse antes de que usted presente una contestación a la demanda de desalojo.
Paso 7: Solicite un juicio con jurado.
Después de que el inquilino presente la contestación, siempre debe presentar una solicitud de juicio con jurado. La posibilidad de un juicio con jurado presiona al propietario. Los juicios con jurado son costosos y arriesgados para los propietarios, especialmente en jurisdicciones favorables a los inquilinos como San Francisco, Los Angeles y Alameda County.
Paso 8: Conserve todos sus derechos.
Si su caso se resuelve mediante un acuerdo, asegúrese de conservar todos sus derechos para demandar al propietario. Casi todas las jurisdicciones ordenan a las partes asistir a una conferencia obligatoria de conciliación, especialmente cuando el caso está programado para un juicio con jurado. En estas audiencias, el inquilino y el propietario pueden negociar la compra del arrendamiento (buyout) o el derecho a quedarse bajo ciertas condiciones. Si el inquilino ha recibido un aviso de desalojo por mudanza del propietario, un aviso de desalojo conforme a la Ellis Act o algún otro aviso que obligue al propietario a cumplir sus promesas después de que el inquilino haya desocupado la vivienda, el inquilino debe conservar todos sus derechos para vigilar la vivienda y demandar por desalojo injusto en caso de que el propietario no cumpla todas sus obligaciones. Del mismo modo, si el inquilino ha sufrido problemas graves de habitabilidad o acoso, debe conservar todos sus derechos para demandar al propietario. Nuestros abogados de inquilinos le ayudarán a conservar todos sus derechos en un acuerdo de desalojo. Si necesita conservar sus derechos, llámenos para hablar hoy mismo con uno de nuestros abogados de inquilinos al 415-504-2165.
Paso 9: Asegúrese de que el expediente de desalojo permanezca sellado.
Si se muda antes de que se dicte un fallo o conforme a un acuerdo, el expediente de desalojo permanecerá sellado y no se reportará en su historial de crédito. Asegúrese de dar seguimiento para confirmar que la demanda de desalojo se desestime después de que usted desocupe la vivienda. El propietario no puede continuar con una demanda de desalojo si la posesión ya no está en disputa. Pero, en algunas cortes, pueden pasarse cosas por alto. Siga presentándose a todas las audiencias hasta que la corte o el propietario desestime la acción.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un aviso de desalojo?
Un aviso de desalojo es una comunicación por escrito del propietario al inquilino que le informa que el propietario busca recuperar la posesión de la vivienda en alquiler y le explica el motivo y el plazo del desalojo.
¿Qué tipos de avisos de desalojo existen?
Los avisos de desalojo comunes incluyen los avisos de pagar la renta o desocupar, los avisos de corregir o desocupar por incumplimientos del contrato de arrendamiento y los avisos incondicionales de desocupación, en los que el inquilino debe desocupar sin oportunidad de corregir el incumplimiento.
¿Por qué los avisos de desalojo deben ser por escrito?
Los avisos de desalojo deben ser por escrito para cumplir con los requisitos legales y dejar constancia clara de la intención del propietario de terminar el arrendamiento y recuperar la posesión.
¿Con cuánta anticipación debe darse un aviso de desalojo?
La anticipación requerida depende del motivo del desalojo y de la ley aplicable, incluidas las ordenanzas locales de control de rentas y de protección a los inquilinos. Por ejemplo, la falta de pago de la renta normalmente requiere un aviso por escrito de al menos tres días para pagar la renta o mudarse, pero otros motivos pueden requerir avisos con más anticipación.
¿Qué debe incluir un aviso de desalojo válido?
Un aviso de desalojo válido debe incluir el nombre del inquilino, la dirección de la vivienda en alquiler, el motivo del desalojo, el fundamento legal del desalojo cuando corresponda y el plazo que tiene el inquilino para corregir el problema o desocupar.
¿Qué es un aviso de “pagar la renta o desocupar”?
Un aviso de “pagar la renta o desocupar” informa al inquilino que debe pagar la renta atrasada dentro de un plazo determinado, a menudo tres días, o mudarse de la vivienda en alquiler.
¿Qué es un aviso de “corregir o desocupar”?
Un aviso de “corregir o desocupar” le da al inquilino un número específico de días para corregir un incumplimiento del contrato de arrendamiento, como mascotas o huéspedes no autorizados, o enfrentar un desalojo si no se corrige el incumplimiento.
¿Qué es un aviso incondicional de desocupación?
Un aviso incondicional de desocupación exige que el inquilino desocupe la vivienda en alquiler sin la oportunidad de corregir el problema. Generalmente se usan para incumplimientos graves del contrato de arrendamiento o infracciones repetidas.
¿Pueden las leyes locales afectar los requisitos de los avisos de desalojo?
Sí. Las ordenanzas locales de control de rentas y de protección a los inquilinos pueden imponer requisitos adicionales y plazos de aviso más largos para los avisos de desalojo, además de lo que exige la ley estatal.
¿Qué pasa después de que vence un aviso de desalojo?
Si el inquilino no cumple con el aviso de desalojo corrigiendo el problema o mudándose, el propietario puede presentar en la corte una demanda formal de retención ilícita (unlawful detainer) para desalojar legalmente al inquilino y obtener la posesión.
