Control de rentas en California

Paso uno: ¿Mi unidad es del tipo que cubre la protección contra el desalojo del estado de California?

A menos que su unidad esté incluida en una de las siguientes exenciones, usted tiene protección contra el desalojo:

• Casas unifamiliares y condominios, a menos que el dueño sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación o una LLC en la que al menos un miembro sea una corporación, y que el dueño haya informado oportunamente que la propiedad está exenta.
• Casas móviles, a menos que el dueño de la casa sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación, una LLC en la que al menos un miembro sea una corporación, o la administración de un parque de casas móviles según se define en la sección 798.2 del Código Civil, y que el dueño haya informado oportunamente que la propiedad está exenta.
• Viviendas a las que se les haya emitido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.
• Unidades donde un inquilino vive con el propietario y comparte con él un baño o una cocina.
• Residencias unifamiliares ocupadas por su dueño, incluidas las dos siguientes: (A) Una residencia en la que el dueño que la ocupa renta o arrienda no más de dos unidades o recámaras, incluidas, entre otras, una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior. (B) Una casa móvil.
• Dúplex en los que el propietario ha ocupado de forma continua una de las unidades desde el inicio del arrendamiento como su residencia principal.
• Dormitorios estudiantiles que son propiedad de una escuela y operados por ella.
• Ocupación de hoteles para huéspedes transitorios y turistas según se define en la subdivisión (b) de la sección 1940(b) (es decir, habitaciones donde se ofrece servicio de limpieza, correo u otros servicios a la habitación).
• Alojamiento en un hospital sin fines de lucro, una institución religiosa, un centro de cuidados prolongados o un centro con licencia para el cuidado de personas mayores o de adultos.
• La mayoría de las unidades de vivienda asequible, las unidades BMR (por debajo del precio de mercado) y las viviendas subsidiadas por proyecto.
• Unidades cubiertas por el control de rentas local, incluso si la ordenanza local ofrece una protección más débil contra el desalojo, si la ley local estaba vigente antes del 1 de septiembre de 2019.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según el control de rentas del estado de California?

La Tenant Protection Act establece quince causas justas:

1. No pagar la renta.
2. Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento que continúa después de un aviso por escrito del derecho a corregirlo. El aviso por escrito debe otorgar al menos tres días para corregir el incumplimiento. Si el inquilino no lo corrige, se le puede entregar un aviso de terminación sin posibilidad de corrección.
3. Mantener, cometer o permitir una molestia (nuisance).
4. Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
5. No firmar un contrato de arrendamiento con condiciones similares después del vencimiento de un contrato que venció el 1 de enero de 2020 o después, o el 1 de enero de 2022 o después, si el contrato es para el arrendamiento de una casa móvil.
6. Actividad delictiva en la propiedad, o actividad delictiva o amenaza criminal dirigida contra un dueño o administrador de la propiedad.
7. Ceder o subarrendar en violación del contrato de arrendamiento.
8. Negarse a dar acceso a la unidad al dueño.
9. Usar el inmueble con un fin ilegal.
10. Que un licenciatario, agente o empleado del propietario no desocupe la unidad después de terminada la relación.
11. Que un inquilino no entregue la posesión después de dar un aviso de mudanza o después de que el propietario y el inquilino acuerden por escrito que el inquilino desocupará la unidad.
12. Mudanza del dueño o de un familiar.
13. Retiro de la unidad del mercado de alquiler.
14. Orden gubernamental de desocupar debido a.
15. Intención de demoler o remodelar sustancialmente una unidad.

¿Tengo alguna protección contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la California Tenant Protection Act?

No. A diferencia de otras ordenanzas de control de rentas, la California Tenant Protection Act no establece protecciones contra el desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad para inquilinos de edad avanzada o con discapacidad.

¿Tengo derecho a volver a rentar la unidad si el dueño o el familiar no cumplen los requisitos de un desalojo para que el dueño o un familiar se mude según la California Tenant Protection Act?

Sí. Si el dueño o el familiar no se muda a la unidad dentro de 90 días o no vive en ella durante al menos 12 meses, el propietario deberá ofrecer la unidad nuevamente al inquilino desalojado con las mismas condiciones del contrato y la misma renta vigentes cuando se entregó el aviso de desalojo.

Los inquilinos que descubran que no se les ofreció volver a su unidad conforme a la ley deben comunicarse de inmediato con un abogado de inquilinos para conocer sus derechos.

¿Tengo derecho a volver a rentar la unidad si el dueño no inicia o no termina la demolición o remodelación sustancial según la California Tenant Protection Act?

Sí. Los inquilinos deben entregar oportunamente a su propietario un aviso por escrito de su intención de volver a ocupar su unidad cuando reciban un aviso de desalojo por remodelación sustancial/demolición.

El aviso de desalojo debe incluir la siguiente declaración:
“Si la remodelación sustancial de su unidad o la demolición de la propiedad descrita en este aviso de terminación no se inicia o no se termina, el dueño debe ofrecerle la oportunidad de volver a rentar su unidad con un contrato de arrendamiento que contenga las mismas condiciones de su contrato más reciente con el dueño, a la renta que estaba vigente en el momento en que usted desocupó la unidad. Usted debe notificar al dueño su aceptación o rechazo de la oferta dentro de los 30 días posteriores a recibir la oferta para volver a rentar y, si la acepta, debe volver a ocupar la unidad dentro de los 30 días posteriores a notificar al dueño su aceptación de la oferta.”

Los inquilinos deben entregar oportunamente a su propietario un aviso por escrito de su intención de volver a ocupar su unidad. Los inquilinos que descubran que no se les ofreció volver a su unidad conforme a la ley deben comunicarse de inmediato con un abogado de inquilinos para conocer sus derechos.

¿Tengo derecho a volver a rentar la unidad cuando termine la remodelación sustancial según la California Tenant Protection Act?

Sí. El aviso de desalojo debe incluir una declaración que indique que, si el inquilino desea volver a ocupar la unidad después de la remodelación, debe proporcionar su dirección, teléfono y correo electrónico.

Aunque el propietario debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino cuando termine la remodelación si el inquilino notificó su deseo de regresar, el propietario no está obligado a ofrecerla con las mismas condiciones del contrato ni con la misma renta que el inquilino pagaba antes del desalojo.

¿Cuál es el aumento de renta anual máximo permitido según el control de rentas del estado de California?

En las unidades cubiertas por los límites máximos de renta del control de rentas del estado de California, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor, hasta un máximo del 10%. Si el propietario decide hacer aumentos menores, solo puede aumentar la renta dos veces en un año. La ley es retroactiva al 15 de marzo de 2019. Si un propietario aumentó la renta por encima del monto permitido entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, la renta se reducirá al nivel anterior, pero el propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso de renta.

Para los arrendamientos de casas móviles aplicables, la ley es retroactiva al 18 de febrero de 2021. Si un propietario aumentó la renta por encima del monto permitido entre el 18 de febrero de 2021 y el 1 de enero de 2022, el monto de la renta se reducirá al que tenía al 18 de febrero de 2021, pero el propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso de renta.

¿Puede un inquilino principal cobrar rentas abusivas según el control de rentas del estado de California?

Según el control de rentas del estado de California, un inquilino principal no puede cobrar a los subinquilinos más de lo que él mismo paga al propietario.

¿Puede mi propietario acumular aumentos de renta según el control de rentas del estado de California?

Según el control de rentas del estado de California, si un propietario no aplica un aumento de renta en un año determinado, no puede acumular ese aumento anterior.

¿Mi contrato de arrendamiento debe indicar que la unidad que rento está sujeta al control de rentas del estado de California?

Todo contrato de arrendamiento firmado o renovado después del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el contrato es para el arrendamiento de una casa móvil, debe incluir la siguiente divulgación en el contrato original. Para los arrendamientos que existían antes del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el contrato es para el arrendamiento de una casa móvil, el propietario debe entregar el aviso a más tardar el 1 de agosto de 2020, o el 1 de agosto de 2022 en el caso de inquilinos que rentan una casa móvil. Este requisito de divulgación no se aplica a los inquilinos que ya están cubiertos por un control de rentas más estricto de la ciudad o del condado. Tampoco se aplica a las unidades que nunca estarán cubiertas por la protección contra el desalojo ni por la protección de límites máximos de renta.

“La ley de California limita el monto en que se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para obtener más información. La ley de California también establece que, después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos la haya ocupado de manera continua y legal durante 24 meses o más, el propietario debe incluir una declaración de causa en cualquier aviso de terminación del arrendamiento. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para obtener más información.”

¿Mi contrato de arrendamiento debe indicar que la unidad que rento no está sujeta al control de rentas del estado de California o está exenta de él?

Si la unidad es una casa unifamiliar o un condominio que no es propiedad de 1) un fideicomiso de inversión en bienes raíces, 2) una corporación o 3) una LLC en la que al menos uno de sus miembros sea una corporación, el propietario debe informar que la propiedad está exenta. Para los arrendamientos existentes antes del 1 de julio de 2020, no es necesario que la notificación de la condición de exención aparezca en el contrato de arrendamiento, pero debe enviarse por escrito. Para los arrendamientos que comiencen a partir del 1 de julio de 2020, la exención debe incluirse en el contrato de arrendamiento original.

Si la unidad es una casa móvil que no es propiedad de 1) un fideicomiso de inversión en bienes raíces, 2) una corporación, 3) una LLC en la que al menos uno de sus miembros sea una corporación o 4) la administración de un parque de casas móviles según se define en la Sección 798.2 del Código Civil, el propietario debe informar por escrito que la vivienda está exenta. Para los arrendamientos de casas móviles existentes antes del 1 de julio de 2022, no es necesario que la notificación de la condición de exención aparezca en el contrato de arrendamiento, pero debe enviarse por escrito. Para los arrendamientos que comiencen a partir del 1 de julio de 2022, el aviso de exención debe incluirse en el contrato de arrendamiento original.

Sanciones para el propietario que viola la California Tenant Protection Act (Ley de Protección al Inquilino de California)

Los inquilinos pueden demandar a su propietario por exigir, aceptar, recibir o retener el pago de renta en violación de las disposiciones de control de rentas de la ley. Un inquilino puede demandar para obtener una orden judicial (injunction), daños y perjuicios por el monto del pago de renta en exceso, y honorarios razonables de abogado y costas a discreción del tribunal. Si se determina que el propietario actuó “de manera intencional o con opresión, fraude o malicia”, se le otorgará al inquilino tres veces el monto de la renta pagada en exceso de la renta máxima permitida.

Los inquilinos también pueden demandar a su propietario por cualquier intento de recuperar la posesión de una unidad de alquiler en violación de la ley. Un inquilino puede demandar por sus daños reales y honorarios razonables de abogado y costas a discreción del tribunal. Si se determina que el propietario actuó “de manera intencional o con opresión, fraude o malicia”, se le otorgará al inquilino tres veces el monto de sus daños reales, más daños punitivos.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si creen que su propietario ha violado la California Tenant Protection Act o cualquiera de sus nuevas enmiendas.