El asbesto y la garantía de habitabilidad
De los muchos problemas de reparación que pueden afectar a un inquilino, uno de los más peligrosos es el asbesto. El asbesto es un material de construcción común que se encuentra en viviendas antiguas. Está presente en techos, pintura, aislamiento y una gran cantidad de otros productos comunes. Cuando el asbesto está en el aire o es friable, sus partículas son microscópicas y no se ven a simple vista. Incluso una exposición breve al asbesto puede causar cánceres que por lo general no aparecen hasta quince a cuarenta años después de la exposición. El riesgo de una exposición peligrosa es mayor cerca de obras de renovación, daños por agua, paredes en deterioro o un sistema de calefacción averiado. El verdadero peligro es que es invisible.
Abogados de inquilinos en California
Tobener Ravenscroft LLP es el principal bufete de derechos de los inquilinos en California y tiene más de veinte años de trayectoria. El bufete atiende a inquilinos en California y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
Desafortunadamente para los inquilinos, los tribunales de California todavía no han definido de manera categórica el asbesto como un peligro para la salud que dé lugar a una acción legal. Tribunales de otros estados y tribunales federales han determinado que el asbesto en el aire viola el derecho implícito del inquilino a una vivienda habitable. Mann v. Pierce, 803 F.2d 1552 (11th Cir. 1986) (que determinó que la garantía de habitabilidad cubre las placas de techo desmoronadas que contienen asbesto) y Molloy v. Li, 235 A.D. 2d 342 (NY 1997) (que permitió una indemnización por asbesto en el sistema de calefacción y por grumos en la alfombra). Por extensión, es muy probable que un tribunal de California considere el asbesto friable como un incumplimiento de la garantía de habitabilidad. Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616, 638 (1974). Un propietario que ignora el asbesto friable puede ser considerado responsable de la renta pasada y futura, daños por angustia emocional, gastos médicos y honorarios de abogados. Id.
En general, un inquilino debe seguir estos pasos si teme que haya asbesto en su vivienda: 1) hacer una prueba confiable; 2) notificar por escrito al propietario, con una copia de los resultados de la prueba, y pedir la remediación inmediata; y 3) prepararse para presentar una demanda contra el propietario si el asbesto no se remedia.
Es importante contratar a una empresa privada calificada para realizar la prueba. El inquilino debe tener cuidado al hacer pruebas de sustancias tóxicas, ya que los tribunales excluirán las pruebas que no sigan una metodología científica sólida. Geffcken v. D’Andrea, 137 Cal. App. 4th 1298 (2006).
El propietario debe notificar a los inquilinos sobre la presencia de asbesto friable en la propiedad dentro de los quince días siguientes a enterarse de la existencia de materiales que contienen asbesto. Health and Safety Code § 25915.5. Un propietario que no cumpla con este requisito de notificación comete un delito menor que se castiga con hasta un año de cárcel y una multa de $1,000. Id.
El propietario debe actuar con la debida diligencia al hacer reparaciones y mantenimiento para minimizar la exposición al asbesto. San Francisco Rent Ordinance § 37.10B. Esto significa contratar a profesionales con licencia. El asbesto es muy frágil y solo los profesionales con el equipo y la protección adecuados pueden retirarlo.
Los inquilinos comerciales también tienen protecciones contra el asbesto, pero la responsabilidad de la remediación no siempre recae en el propietario. Incluso cuando un contrato de arrendamiento comercial establece que el inquilino debe “remediar todo el asbesto”, los tribunales no considerarán automáticamente al inquilino responsable de la remediación, sino que analizarán la totalidad de las circunstancias, incluidos la duración del contrato, los términos del contrato, la experiencia del inquilino en arrendamientos comerciales, la oportunidad que tuvo el inquilino de hacer pruebas, el costo de la remediación en comparación con la renta mensual, la información divulgada por el propietario antes del contrato y la participación de abogados y corredores en la negociación del contrato. Brown v. Green, 8 Cal. 4th 812 (1994) (que declaró responsable al inquilino); véase también Hayden v. Schwartz, 8 Cal. 4th 836 (1994) (que declaró responsable al arrendador).
Hay muy pocos casos en California sobre la remoción de asbesto en arrendamientos comerciales. Todos los siguientes casos de otros estados han declarado a los propietarios responsables de la remoción de asbesto en arrendamientos comerciales: Lazell v. Stone, 123 S.W.3d 6 (Tex. App. 1st Dist. 2003); Wolf v. 2539 Realty Associates, 161 A.D.2d 11 (N.Y.1990); Linden Boulevard, L.P. v. Elota Realty Co., 196 A.D.2d 808 (1993) y Sun Insurance Services, Inc. v. 260 Peachtree Street, Inc. , 192 Ga. App. 482 (1989).
Preguntas frecuentes
¿Qué es el asbesto?
El asbesto es un mineral fibroso de origen natural que se usó ampliamente en materiales de construcción porque es resistente al fuego y fuerte.
¿Por qué es peligroso el asbesto?
El asbesto es peligroso porque, cuando se inhalan sus fibras, estas pueden alojarse en lo profundo de los pulmones y causar enfermedades graves, como la asbestosis (una cicatrización progresiva del tejido pulmonar), el cáncer de pulmón y el mesotelioma (un cáncer raro y agresivo que afecta el revestimiento de los pulmones o del abdomen).
¿Dónde se encuentra comúnmente el asbesto en los edificios?
El asbesto puede encontrarse en muchos materiales de construcción, como aislamiento, baldosas de piso, placas de techo, materiales para techado, pinturas texturizadas, recubrimientos de tuberías y otros productos usados en la construcción antes de la década de 1980.
¿La presencia de asbesto significa que una propiedad no es segura?
No necesariamente. El asbesto que está intacto y no se ha alterado por lo general no representa un riesgo importante para la salud. El peligro surge cuando los materiales que contienen asbesto se dañan, se alteran o se deterioran y liberan fibras al aire.
¿Qué obligaciones tienen los propietarios con respecto al asbesto?
Por lo general, los propietarios están obligados a advertir a los inquilinos sobre los peligros conocidos de asbesto en la propiedad. Si un propietario sabe o debería saber que hay material con asbesto y que está dañado o es probable que se altere, tiene el deber de tomar las medidas adecuadas para eliminar el peligro y proteger a los inquilinos de la exposición.
¿Existen leyes específicas de California que regulen el asbesto en las propiedades de alquiler?
Sí. La ley de California exige que los propietarios y dueños de inmuebles divulguen la presencia de asbesto en propiedades residenciales si saben o deberían saber que existe.
¿Pueden los inquilinos demandar a los propietarios por exposición al asbesto?
Sí. Los inquilinos expuestos al asbesto porque el propietario no advirtió sobre peligros conocidos o no tomó medidas razonables para prevenir la exposición pueden tener reclamos legales contra el propietario por lesiones personales o daños a la propiedad.
¿Qué tipos de daños se pueden recuperar en una demanda por asbesto?
En una demanda por asbesto, las personas afectadas pueden recuperar daños compensatorios por gastos médicos, dolor y sufrimiento, salarios perdidos, pérdida de capacidad de generar ingresos y otras pérdidas relacionadas con enfermedades causadas por el asbesto. En algunos casos, también pueden otorgarse daños punitivos si la conducta del propietario fue especialmente imprudente o intencional.
¿Los propietarios tienen que retirar el asbesto de una propiedad?
Los propietarios no siempre están obligados a retirar el asbesto. Sin embargo, si el asbesto está dañado, es probable que se altere o representa un riesgo irrazonable de exposición, el propietario debe tomar las medidas adecuadas, como reparación, encapsulamiento o remoción, para proteger a los inquilinos.
¿Deben los inquilinos documentar los peligros de asbesto?
Sí. Los inquilinos que sospechen que hay peligros de asbesto deben documentar la condición, notificar al propietario por escrito y guardar registros de todas las comunicaciones y de cualquier inspección de salud o ambiental para respaldar posibles reclamos legales.
