Ordenanza de Long Beach sobre terminación por causa justa y acoso a inquilinos

La Ciudad de Long Beach promulgó una Just Cause Termination Ordinance (ordenanza de terminación por causa justa) que prohíbe el desalojo de un inquilino a menos que el propietario tenga para ello un motivo indicado en la ley. Los inquilinos de Long Beach deben saber que la nueva ordenanza de la Ciudad básicamente reproduce las protecciones contra el desalojo de la Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de 2019) del estado. La Ciudad de Long Beach también promulgó una Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos) para proteger a los inquilinos del acoso por parte de su propietario.

Regulación de los aumentos de renta según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach

¿Tiene la Ciudad de Long Beach una ordenanza de control de rentas?

No. La Ciudad de Long Beach no regula cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino. Sin embargo, los inquilinos de Long Beach podrían tener control de rentas según la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019) (“Control de Rentas de California”). Para las unidades cubiertas por los límites máximos de renta del control de rentas del Estado de California, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”, por sus siglas en inglés), hasta un máximo del 10%. La Ley de Protección al Inquilino de California se aplica a todas las unidades de Long Beach que cumplan los requisitos del control de rentas estatal. En general, su arrendamiento podría estar sujeto al control de rentas estatal si vive en un edificio de varias unidades que tenga al menos quince años de antigüedad y ha residido en la unidad durante al menos un año. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones de límite máximo de renta del Control de Rentas del Estado de California.

Protecciones contra el desalojo según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach

¿Está obligado mi propietario a notificarme por escrito sobre la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Sí. Los dueños deben notificar a los inquilinos sobre sus derechos de las siguientes maneras:

• Para los arrendamientos que comenzaron o se renovaron a partir del 1 de julio de 2020, los propietarios deben entregar un anexo al contrato de arrendamiento o de alquiler, o hacer que su inquilino firme un aviso por escrito y entregarle una copia.
• Para los arrendamientos que comenzaron antes del 1 de julio de 2020, los propietarios deben entregar un anexo al contrato de arrendamiento o de alquiler, o entregar un aviso por escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2020.

Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(g).

El aviso o anexo debe estar en letra de 12 puntos y debe incluir el siguiente texto obligatorio:

«La ley de California limita cuánto se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para obtener más información. La ley de California también establece que, después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos haya ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 24 meses o más, el propietario debe incluir una declaración de causa en cualquier aviso de terminación de un arrendamiento. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para obtener más información.» Id.

¿Qué propiedades están cubiertas por la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Los inquilinos que viven de manera continua durante al menos doce meses en una unidad de 15 años de antigüedad o más tienen protección contra el desalojo. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(a). Sin embargo, si se agrega otro inquilino adulto al contrato de arrendamiento antes de que el inquilino original haya residido en la unidad durante doce meses, el hogar no tiene protección contra el desalojo hasta que (1) todos los inquilinos adultos hayan residido de manera continua y legal en la unidad durante doce meses o más, o (2) al menos un inquilino adulto de la unidad haya residido de manera continua y legal en la unidad durante veinticuatro meses. Id.

La ordenanza no se aplica a las siguientes propiedades:

• Viviendas que hayan recibido un certificado de ocupación dentro de los 15 años anteriores.
• Ocupación de hoteles para huéspedes temporales y turistas, según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1940 del Código Civil de California.
• Alojamientos en un hospital sin fines de lucro, institución religiosa, centro de cuidado prolongado o centro residencial de cuidado para personas mayores con licencia.
• Dormitorios escolares.
• Unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte el baño o la cocina con el dueño.
• Residencias unifamiliares ocupadas por el dueño en las que el dueño no renta más de dos unidades o habitaciones a inquilinos.
• Dúplex en los que el propietario ha residido de manera continua en una de las unidades como su residencia principal desde el inicio del arrendamiento.
• Viviendas con restricciones por escritura o por una restricción reglamentaria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental, como las unidades de vivienda asequible y las viviendas de la Sección 8.
• Las casas unifamiliares y los condominios están exentos si 1) el dueño no es un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación ni una compañía de responsabilidad limitada que tenga una corporación como miembro y 2) los inquilinos han recibido un aviso en el que se reclama la exención y que contiene la siguiente declaración: «Esta propiedad no está sujeta a los límites de renta impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil ni a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. Esta propiedad cumple los requisitos de las Secciones 1947.12 (d)(5) y 1946.2 (e)(8) del Código Civil y el dueño no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión en bienes raíces, según se define en la Sección 856 del Internal Revenue Code (Código de Impuestos Internos); (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.»
  • Para los arrendamientos que comenzaron antes del 1 de julio de 2020, el aviso puede incluirse en el contrato de alquiler, pero no es obligatorio. Para los arrendamientos que comenzaron o se renovaron el 1 de julio de 2020 o después, el aviso debe incluirse en el contrato de alquiler. Id.

¿Están protegidas las áreas no incorporadas por la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Las áreas no incorporadas, como Long Beach Islands, no están bajo la jurisdicción de la Ciudad de Long Beach, pero podrían tener control de rentas y protecciones contra el desalojo sin causa justa según la Ordenanza de Estabilización de Rentas del Condado de Los Angeles.

¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

No. Cualquier renuncia a estos derechos será nula por ser contraria al orden público. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(h).

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

El propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento en Long Beach. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(b). Si el propietario no tiene uno de los motivos permitidos para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a dejar su hogar.

Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:

• No pagar la renta.
• Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento que continúa después de un aviso por escrito para subsanar (es decir, detener) el incumplimiento señalado. El aviso por escrito debe dar al menos tres días para subsanarlo y, si el incumplimiento no se detiene dentro del plazo otorgado, el propietario puede entregar al inquilino un aviso de terminación no subsanable.
• Mantener, cometer o permitir una molestia (nuisance).
• Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
• No firmar un nuevo contrato de arrendamiento con condiciones similares después del vencimiento del contrato actual del inquilino.
• Actividad delictiva en la propiedad, o actividad delictiva o amenaza criminal dirigida contra un dueño o administrador de la propiedad.
• Ceder o subarrendar en violación del contrato de arrendamiento.
• Negarse a dar acceso a la unidad al dueño.
• Usar el inmueble para un fin ilegal.
• Que un licenciatario, agente o empleado del propietario no desocupe después de terminada la relación.
• Que el inquilino no se mude después de dar un aviso de desocupación o después de que el propietario y el inquilino acuerden por escrito que el inquilino desocupará.

Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:

• Que el dueño o un familiar del dueño (cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del dueño) quiera mudarse a la unidad.
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler.
• Que una agencia de la ciudad o del condado exija desocupar la unidad debido a condiciones inhabitables.
• Intención de demoler o remodelar sustancialmente una unidad. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino porque el dueño o un familiar se mudará a la unidad según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Si el arrendamiento comenzó el 1 de julio de 2020 o después, el contrato de arrendamiento debe contener una cláusula que permita que el dueño o un familiar se mude a la unidad o, si el contrato no tiene dicha cláusula, el inquilino puede aceptar el desalojo por escrito. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(b)(2)(A)(ii).

Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza no dice nada sobre cuándo debe mudarse el propietario a la unidad después de que el inquilino desocupe, cuánto tiempo debe vivir el propietario en la propiedad como su residencia principal, ni si el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad si el propietario se muda.

¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo porque el dueño o un familiar se mudará a la unidad según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Si ha residido en la unidad durante un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito de sesenta días. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha residido en la unidad durante menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de treinta días. Id.

¿Está protegido un inquilino de un desalojo porque el dueño o un familiar se mudará a la unidad según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach si es una persona mayor o tiene una discapacidad?

No. Lamentablemente, la ordenanza de la Ciudad de Long Beach no dice nada sobre si un inquilino tiene protección contra un desalojo porque el dueño o un familiar se mudará a la unidad en función de la edad o discapacidad del inquilino.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por retiro del mercado de alquiler según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

La ordenanza de la Ciudad no contiene requisitos específicos que orienten sobre los procedimientos que debe seguir un propietario para retirar su propiedad del mercado de alquiler en Long Beach. Por lo general, todas las unidades de un edificio deben retirarse o demolerse, incluso las unidades desocupadas, y el edificio quedará sujeto a estrictas restricciones para volver a rentarse.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por una remodelación sustancial según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Una remodelación sustancial significa un trabajo que requiere un permiso, como el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico, o que requiere la eliminación de materiales peligrosos como plomo, moho o asbesto, y el trabajo no puede hacerse de manera segura con el inquilino en la unidad ni completarse en menos de treinta días. Las mejoras estéticas, como pintar, decorar y hacer reparaciones menores, no califican como remodelación sustancial. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(b)(2)(D).

Los propietarios deben obtener primero todos los permisos necesarios antes de poder entregar a sus inquilinos un aviso de desalojo por remodelación sustancial. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020 (d). Para que la ciudad apruebe los permisos necesarios, el propietario debe presentar una lista de los inquilinos cuyos arrendamientos se terminarán. Id. Todos los avisos de terminación por remodelación sustancial deben incluir lo siguiente:

• El alcance del trabajo de remodelación sustancial.
• Una explicación de por qué el trabajo no puede realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en la unidad.
• Una explicación de por qué el trabajo requiere que el inquilino desocupe la unidad durante al menos 30 días. Id.

Asistencia para reubicación según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach

¿Cuándo tiene derecho un inquilino a beneficios de reubicación según la Ordenanza de Terminación de Arrendamientos por Causa Justa de la Ciudad de Long Beach?

Cuando un inquilino es desalojado por una causa no atribuible a él, como que el dueño o un familiar se mude a la unidad, el retiro de la unidad del mercado de alquiler, la demolición o una remodelación sustancial, el inquilino tiene derecho a recibir asistencia de reubicación. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(e). El propietario debe pagarle al inquilino $4,500 o eximirle del pago de dos meses de la renta vigente al momento de entregar el aviso, lo que sea mayor. Id. El aviso de terminación debe indicar el monto de la reubicación. Id. Si el propietario le paga al inquilino $4,500, debe hacerlo dentro de los 15 días calendario siguientes a la entrega del aviso de terminación. Id.

Si el inquilino no desocupa la unidad una vez vencido el aviso, el propietario puede presentar una acción contra el inquilino para recuperar el pago de reubicación o la exención de renta. Id. Si el propietario no cumple con el requisito de reubicación, el aviso de terminación es nulo. Id.

City of Long Beach Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos de la ciudad de Long Beach)

¿Me protege la City of Long Beach Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos)?

La ordenanza se aplica a todas las unidades residenciales y a todos los inquilinos. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.101.020.

¿Qué tipo de conducta de los propietarios prohíbe la City of Long Beach Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos)?

A todos los dueños de propiedades, o a cualquier persona que actúe como mandante, agente, contratista, subcontratista o representante del dueño, se les prohíbe hacer cualquiera de lo siguiente:

• Interrumpir o dejar de proporcionar los servicios de vivienda exigidos por un contrato de alquiler o por la ley, o amenazar con hacerlo.
• De mala fe, no realizar a tiempo las reparaciones y el mantenimiento, no actuar con la debida diligencia para terminar las reparaciones una vez iniciadas, o no seguir los protocolos apropiados de la industria para reparación, contención o remediación diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción.
• Abusar del derecho de entrar a la unidad.
• Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe su unidad mediante fraude, declaraciones falsas, intimidación o coacción.
• Amenazar a un inquilino, con palabras o gestos, o con daño físico, para provocar una reacción violenta inmediata.
• Discriminar por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, virus de inmunodeficiencia humana (VIH)/síndrome de inmunodeficiencia adquirida (SIDA), ocupación por un hijo menor de edad o fuente de ingresos.
• Tomar medidas para terminar el arrendamiento de un inquilino basándose en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son ciertos, o en una teoría legal que es insostenible según los hechos que el propietario conoce.
• Proporcionar a un inquilino información falsa, por escrito o verbal, sobre las protecciones locales, estatales o federales para inquilinos. Esto puede incluir tergiversar la naturaleza o el efecto de un aviso de desocupación o aviso de desalojo, obligar a un inquilino a aceptar un plan de pago de renta atrasada para acogerse a las protecciones para inquilinos cuando la ley no exige dicho plan, u obligar a un inquilino a firmar un nuevo contrato de arrendamiento que no esté en su idioma principal si las negociaciones del contrato se realizaron en el idioma principal del inquilino, si el contrato actual está en el idioma principal del inquilino, o si el dueño sabe que el nuevo contrato no está en el idioma principal del inquilino.
• Negarse de mala fe a reconocer o aceptar el pago legal de la renta de un inquilino, negarse a procesar o cobrar un pago por más de treinta días, o no mantener una dirección actualizada para la entrega de los pagos de renta.
• Violar de mala fe el derecho a la privacidad de un inquilino.
• Comunicarse de mala fe con un inquilino en un idioma distinto a su idioma principal con el propósito de intimidarlo, confundirlo, engañarlo o molestarlo.
• Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse, negar el acceso a la propiedad a organizadores, defensores o representantes de inquilinos que trabajen con o en nombre de los inquilinos que viven en una propiedad, impedir reuniones de inquilinos en espacios a los que tienen acceso según los términos de sus contratos de arrendamiento, o desalentar la distribución o colocación en áreas comunes de materiales que informen a los inquilinos sobre sus derechos.
• Otros actos u omisiones repetidos que interfieran sustancialmente con o perturben la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho a ocupar la unidad, y que causen, puedan causar o tengan la intención de causar que esa persona desocupe la unidad o renuncie a sus derechos.

Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.101.030.

Sanciones para el propietario que viola la ley

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la City of Long Beach Just Cause Termination of Tenancies Ordinance (ordenanza de terminación de arrendamientos por causa justificada)?

Los inquilinos pueden demandar al dueño de la propiedad por entregar intencionalmente un aviso inválido de demolición o remodelación sustancial de la unidad del inquilino. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(i). El término “dueño” incluye a cualquier persona que actúe en nombre del dueño, como administradores de la propiedad, mandantes, empleados, agentes y similares. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(j)(1). El propietario que haya violado intencionalmente esta sección de la ordenanza será responsable de hasta $15,000 y/o honorarios razonables de abogado, cada uno según lo determine el tribunal. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.99.020(i).

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la City of Long Beach Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos)?

Si el dueño de una propiedad, o cualquier persona que actúe como mandante, agente, contratista, subcontratista o representante del dueño, viola la ordenanza contra el acoso de la ciudad de Long Beach, puede ser responsable de los daños monetarios del inquilino, una multa de hasta $5,000 pero no menos de $2,000 por cada violación, y cualquier otra reparación que el tribunal considere apropiada. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.101.040(A). Si el inquilino es mayor de sesenta y cinco años o tiene una discapacidad, el tribunal puede imponer una multa adicional de hasta $5,000 por cada violación. Id. Además, el tribunal puede otorgar honorarios razonables de abogado y costas al inquilino que gane su demanda. Long Beach, Cal. Mun. Code § 8.101.040(B). El tribunal también puede otorgar honorarios razonables de abogado y costas al dueño que gane la demanda si determina que la acción del inquilino fue frívola.

Si su propietario ha violado la City of Long Beach Just Cause Termination of Tenancies Ordinance (ordenanza de terminación de arrendamientos por causa justificada) o la Tenant Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos), llame hoy a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos.