Las Ordenanzas de Estabilización de Rentas y Contra el Acoso de la Ciudad de Antioch

Las Ordenanzas de Estabilización de Rentas y Contra el Acoso de la Ciudad de Antioch protegen a los inquilinos de aumentos de renta excesivos y del acoso por parte de su propietario. Aunque la ordenanza de la Ciudad no ofrece protecciones contra desalojos, algunos inquilinos pueden tener protecciones bajo la ley estatal.

Aumentos de renta permitidos según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Antioch

¿Tengo límites de renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Antioch?

Todas las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Antioch, excepto las casas unifamiliares, los condominios, las unidades propiedad del gobierno, las unidades con renta por debajo del precio de mercado, los dormitorios universitarios y escolares, las casas móviles en parques de casas móviles, los hoteles, las casas de huéspedes y pensiones rentadas a huéspedes temporales por treinta días o menos, los hospitales, los centros de atención médica, los centros de cuidado residencial, los hogares grupales para personas mayores o con discapacidad, y las viviendas de transición y refugios. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.08. También están exentas del control de rentas en Antioch las unidades que el propietario o la familia del propietario ocupa de forma continua y las unidades donde el inquilino y el propietario comparten un baño o una cocina. Id.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del Estado de California o por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Antioch?

Las protecciones de límite de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019) (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en Antioch que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Antioch y que por lo demás cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Antioch está en uno de los edificios exentos según la ley de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas de California.

¿Cuánto puede aumentar la renta un propietario en las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Antioch?

En las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de Antioch, un propietario solo puede aumentar la renta en el monto menor entre el 3% o el 60% del cambio porcentual anual del Consumer Price Index for All Urban Consumers (Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos) del área de San Francisco-Oakland-Hayward. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.04. Al propietario solo se le permite un aumento de renta por año. Id.

Si un propietario no ha registrado debidamente una unidad ante la ciudad o no ha mantenido el inmueble residencial en cumplimiento de un aviso de infracción o del Civil Code § 1941.1 y de los Health and Safety Code §§ 17920.3 y 17920.10, no se permitirá ningún aumento de renta. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.09.

Todo aviso de aumento de renta que no contenga lo siguiente es nulo: (1) que el arrendamiento está regulado por la City of Antioch Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Antioch); (2) que el inquilino tiene derecho a presentar una queja ante la ciudad por cobros o aumentos de renta ilegales; (3) que el inquilino tiene derecho a responder a cualquier petición de rendimiento justo presentada por el propietario; y (4) que ningún aumento de renta entra en vigor a menos que se cumplan todos los requisitos. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.10.

¿Puede un inquilino presentar una petición de reducción de renta en Antioch cuando el propietario cobra la renta ilegalmente, no hace reparaciones o reduce los servicios?

Si un inquilino cree que su propietario le ha cobrado más renta de la permitida por la Antioch Rent Stabilization Ordinance, puede solicitar una reducción de renta. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.06. Se notificará al propietario sobre la petición del inquilino y este podrá responder a la reclamación de cobro excesivo. Id. Le corresponde al inquilino demostrar que se justifica una reducción de renta. Id. El inquilino debe proporcionar detalles como las fechas del arrendamiento, las fechas de los aumentos de renta, el monto de los aumentos de renta, las fechas de los cobros y los montos de los cobros. Id.

¿Puede un propietario exigir alguna vez más renta de la permitida por la Antioch Rent Stabilization Ordinance?

Si un propietario considera que los aumentos permitidos por la Antioch Rent Stabilization Ordinance no le proporcionan un rendimiento justo y razonable, puede presentar una petición para un aumento de renta mayor. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.07. La petición de rendimiento justo se presenta ante la ciudad, y los inquilinos tienen entonces treinta días para responder con pruebas que respalden su posición. Id. Al propietario le corresponde la carga de demostrar que no está recibiendo un rendimiento justo y razonable sobre su inversión. Id. Se consideran los siguientes factores: (1) la tasa de inflación, (2) peticiones anteriores de aumentos de renta, (3) mejoras de capital, (4) trabajos de rehabilitación; (5) cambios en los impuestos sobre la propiedad, cargos de servicios públicos, gastos de operación y mantenimiento; (6) la necesidad de reparaciones; y (7) la cantidad y calidad de los servicios para los inquilinos. Id.

Acoso y represalias por parte del propietario en la ciudad de Antioch

¿Qué sucede si un propietario toma represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos bajo la Antioch Rent Stabilization Ordinance?

Un propietario no puede amenazar con desalojar, reducir los servicios ni intentar aumentar la renta como represalia porque un inquilino ejerza sus derechos bajo la Antioch Rent Stabilization Ordinance. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-4.01. Los actos de represalia constituyen una defensa en una acción de desalojo. Id. Además, el inquilino puede demandar al propietario por daños reales y punitivos y por medidas cautelares (injunctive relief). Id.

¿A quién protege la Antioch Tenant Anti-Harassment Ordinance?

La Antioch Tenant Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Antioch) se aplica a todos los propietarios e inquilinos de unidades residenciales de alquiler dentro de la ciudad, excepto los siguientes: hospitales, centros de enfermería especializada, centros de salud, viviendas para personas con problemas de abuso de sustancias, refugios para personas sin hogar y viviendas de transición, y viviendas permanentes para personas que anteriormente no tenían hogar. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-5.02. Los hoteles tampoco están cubiertos, excepto cuando el inquilino ha ocupado el lugar de forma continua durante treinta y un días o más. Id.

¿Qué tipos de acoso están prohibidos?

Ningún propietario, agente o empleado del propietario podrá hacer de mala fe ninguna de las siguientes acciones;

(1) Interrumpir, cancelar o no proporcionar, o amenazar con interrumpir, cancelar o no proporcionar, los servicios de vivienda exigidos por un contrato de arrendamiento o por las leyes estatales o locales de vivienda, salud o seguridad. Esto incluye, sin limitación, lo siguiente:

(a) Restringir cualquier servicio público por cualquier medio, incluidos, entre otros, cortar o quitar cables, quitar fusibles, apagar interruptores y no pagar las facturas de los servicios públicos que forman parte de los servicios de vivienda. Los servicios públicos incluyen, entre otros, agua, calefacción, electricidad, gas, teléfono, cable, internet, recolección de basura y reciclaje, y alcantarillado.

(b) Impedir el acceso razonable a la unidad de alquiler.

(c) Quitar puertas o ventanas de la unidad de alquiler sin reemplazarlas dentro de un plazo razonable, una vez obtenidos los permisos de construcción, si se requieren.

(2) No realizar, o amenazar con no realizar, las reparaciones o el mantenimiento exigidos por un contrato de arrendamiento o por las leyes estatales o locales de vivienda, salud o seguridad.

(3) No actuar con la debida diligencia para terminar las reparaciones o el mantenimiento una vez iniciados, o no seguir los protocolos adecuados de la industria de contención o remediación en reparaciones diseñados para minimizar la exposición a ruido, polvo, pintura con plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción con posibles efectos perjudiciales para la salud.

(4) Tomar, o amenazar con tomar, cualquier acción para recuperar la posesión o hacer que el inquilino abandone la unidad involuntariamente, reducir un servicio de vivienda o aumentar la renta con la intención de tomar represalias contra un inquilino por hacer valer o ejercer cualquier derecho bajo este título, incluido el derecho a solicitar reparaciones o mantenimiento razonables, o para disuadirlo de hacer valer o ejercer dichos derechos.

(5) Solicitar a un inquilino conducta sexual a cambio de protección contra el desalojo, de reparaciones o mantenimiento de la unidad o propiedad de alquiler, o del cumplimiento de una obligación del propietario bajo el contrato de arrendamiento o la ley.

(6) Abusar del derecho de acceso a una unidad de alquiler según lo establecido y limitado por el Cal. Civil Code § 1954 o la ley que lo sustituya, incluido entrar o fotografiar partes de la unidad de alquiler que estén fuera del alcance de una entrada o inspección legal.

(7) Retirar de la unidad de alquiler bienes personales, muebles u otros artículos que pertenezcan al inquilino o que formen parte de los servicios de vivienda sin el consentimiento previo y por escrito del inquilino.

(8) Retirar o hacer que se retire el vehículo de un inquilino de la propiedad de alquiler o de la calle contigua en violación de la ley aplicable.

(9) Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de alquiler mediante fraude, intimidación o coacción. Esto incluye amenazar con denunciar a un inquilino, o a otra persona que el propietario sepa que está relacionada con el inquilino, ante cualquier agencia local, estatal o federal por su estatus migratorio, real o percibido.

(10) Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe la unidad más de una vez en seis meses, después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas.

(11) Intentar obligar a un inquilino a desocupar la unidad con ofertas para desocuparla acompañadas de amenazas o intimidación.

(12) Amenazar a un inquilino o a su invitado, de palabra o con gestos, con daño físico.

(13) Incurrir en abuso verbal o no verbal contra un inquilino o su invitado, o usar acciones verbales o no verbales dirigidas a un inquilino o su invitado que probablemente causen, o tengan la intención de causar, daño físico, mental o emocional, incluidas las acciones verbales o no verbales dirigidas a un inquilino o su invitado como miembro de una clase protegida que probablemente causen, o tengan la intención de causar, daño físico, mental o emocional.

(14) Incurrir en cualquier acto u omisión que interfiera con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico de una unidad de alquiler.

(15) Violar una ley que prohíba la discriminación por raza, color, sexo (incluidos el embarazo, el parto y las condiciones médicas relacionadas), género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, ascendencia, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, idioma principal, religión, edad, fuente de ingresos, condición militar o de veterano, situación familiar (incluida la paternidad o maternidad, la ocupación por un hijo menor de edad y la composición de la unidad familiar), estado civil, discapacidad (incluida la discapacidad mental y física), información genética o condición médica, reales o percibidos.

(16) Negarse a aceptar o a acusar recibo del pago legal de la renta de un inquilino, excepto cuando el propietario esté llevando a cabo un proceso de desalojo del inquilino.

(17) Negarse a cobrar un cheque o giro postal de renta durante más de treinta días, excepto cuando el propietario esté llevando a cabo un proceso de desalojo del inquilino.

(18) Incurrir en cualquier acto que interfiera con el derecho a la privacidad del inquilino o solicitar información que viole el derecho a la privacidad del inquilino, incluidos, sin limitación, su estatus de residencia o ciudadanía o su número de Seguro Social, excepto cuando lo autorice la ley.

(19) Hacerle creer falsamente a un inquilino que está obligado a desocupar una unidad de alquiler o inducir de otro modo a un inquilino a desocupar una unidad de alquiler mediante declaraciones falsas u ocultamiento de hechos importantes.

(20) Obligar a un inquilino a desocupar un hotel para evitar que se le clasifique como inquilino.

(21) Imponer unilateralmente o exigir a un inquilino actual que acepte nuevos términos importantes del arrendamiento o un nuevo contrato de arrendamiento.

(22) Tomar cualquier acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler que esté exenta de los límites de aumento de renta bajo este título o cualquier otra disposición legal mediante un aumento de renta impuesto de mala fe con la intención de obligar al inquilino a desocupar la unidad de alquiler, eludiendo las leyes estatales y locales de protección contra el desalojo. Las pruebas de mala fe pueden incluir, sin limitación, lo siguiente: (i) el aumento de renta fue sustancialmente superior a las tarifas del mercado para unidades comparables; (ii) el aumento de renta ocurrió dentro de los seis meses posteriores a un intento de recuperar la posesión de la unidad; y (iii) otros factores que un tribunal considere pertinentes.

(23) Prohibir, interferir, tomar represalias o amenazar con tomar represalias contra las actividades de organización de inquilinos o la participación en otras actividades políticas.

(24) Quitar sin causa justificada cualquiera de lo siguiente: garajes, estacionamientos, entradas para autos, espacios de almacenamiento, lavanderías, terrazas, patios, patios traseros, jardines en el mismo lote, instalaciones de cocina, baños o vestíbulos.

(25) Otros actos u omisiones reiterados de tal importancia que interfieran sustancialmente con la comodidad, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar dicha unidad de alquiler, o la perturben, y que causen, probablemente causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de alquiler la desocupe o renuncie a cualquier derecho relacionado con dicha ocupación.

Antioch, Cal. Mun. Code §§ 11-5.03, 11-5.05.

Protección contra el desalojo sin causa justa bajo la City of Antioch Rent Stabilization Ordinance

¿Mi arrendamiento está protegido contra el desalojo por la California Tenant Protection Act of 2019 o por la City of Antioch Rent Stabilization Ordinance?

La City of Antioch Rent Stabilization Ordinance no ofrece a los inquilinos protección contra el desalojo sin causa justa. Sin embargo, algunos inquilinos de Antioch pueden tener protección contra el desalojo bajo la State of California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) (“California Rent Control”).

Las protecciones contra el desalojo de la California Tenant Protection Act se aplican a todas las unidades de Antioch que cumplan los requisitos de las protecciones contra el desalojo del control de rentas estatal. En general, si usted vive en un edificio de varias unidades que tiene al menos quince años de antigüedad y ha residido en su unidad durante al menos doce meses, tiene protecciones contra el desalojo bajo la ley estatal. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por la ley estatal y qué requisitos debe cumplir un propietario para desalojar a un inquilino amparado por las protecciones contra el desalojo de California Rent Control.

Sanciones para el propietario que infringe la ley

¿Puedo demandar a mi propietario por cobrar la renta ilegalmente?

Cualquier persona que infrinja las disposiciones de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Antioch, o que ayude o incite a otra persona a infringirlas, es responsable por los daños reales y por daños emocionales o establecidos por ley equivalentes a tres veces el alquiler exigido, aceptado o retenido ilegalmente, o $1,000, lo que sea mayor. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-3.11(A)-(F). Los daños por angustia emocional pueden triplicarse si el juzgador de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente de esta Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Antioch o con indiferencia temeraria hacia ella. Id. El juzgador de los hechos también puede otorgar daños punitivos. Id. La parte vencedora tendrá derecho a recuperar los honorarios de abogados y las costas razonables. Id.

¿Puedo demandar por acoso bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Antioch?

Un inquilino puede demandar a un propietario por acoso en violación de la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Antioch. Antioch, Cal. Mun. Code § 11-5.07(A)-(F). Los daños incluyen la pérdida del valor de la unidad, la angustia emocional, los gastos de mudanza, los gastos de su propio bolsillo y la devolución del alquiler. Id. El inquilino tendrá derecho a tres veces los daños reales o $2,000 por cada infracción, lo que sea mayor. Id. Los daños por angustia emocional se triplicarán cuando el jurado determine que el propietario actuó en violación consciente de la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Antioch o con indiferencia temeraria hacia ella. Id. Los inquilinos con discapacidad o mayores de sesenta y cinco años tienen derecho a daños adicionales establecidos por ley de $5,000 por cada acto de acoso. Id. La discapacidad se define como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Los propietarios también pueden ser responsables de daños punitivos y sanciones civiles de hasta $10,000 por infracción, según la gravedad de la infracción o el historial de infracciones. Id. También se pueden recuperar los honorarios de abogados y las costas. Id. Un propietario que gane el caso solo puede recuperar los honorarios si se determina que la acción carecía de fundamento y se presentó de mala fe. Id.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha infringido las Ordenanzas de Estabilización de Alquileres o contra el Acoso de la Ciudad de Antioch.