Regulaciones de alquiler residencial y protecciones de causa justa para desalojos de la ciudad de Inglewood

La Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial y la Ordenanza de Causa Justa para Desalojos de la ciudad de Inglewood regulan cuánto puede aumentar un propietario la renta de un inquilino y prohíben los desalojos de inquilinos a menos que el propietario tenga una causa justa. Las ordenanzas también establecen qué tipos de desalojos requieren pagos de reubicación a los inquilinos, prohíben el acoso por parte de los propietarios y regulan los acuerdos de compra (buyout agreements).

Las ordenanzas entraron en vigor en 2019 y al principio solo protegían edificios de cinco o más unidades. En 2021, las leyes se enmendaron para brindar protecciones a la mayoría de los edificios de varias unidades y para exigir que los propietarios registren sus propiedades ante la ciudad.

ORDENANZA DE REGULACIONES DE ALQUILER RESIDENCIAL DE LA CIUDAD DE INGLEWOOD

¿Están obligados los propietarios a registrar sus unidades residenciales de alquiler según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Sí. Los propietarios deben presentar una declaración de registro para todas las unidades que se ofrecen en alquiler o que están alquiladas. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(a)(1). Los dueños de propiedades exentas de la ordenanza también deben registrar su propiedad para recibir un certificado de exención. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(a)(2). Las declaraciones de registro y las solicitudes de exención deben presentarse cada año a más tardar el 1 de octubre. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(b).

Los certificados de registro deben colocarse en un lugar visible de un área común, y el aviso debe estar en inglés, español y cualquier otro idioma que exija el Departamento de Protección de Vivienda (Housing Protection Department) (“Departamento”). Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(j).

A partir del 1 de mayo de 2022, los dueños que no registren debidamente su propiedad no podrán anunciar la unidad en alquiler, exigir ni aceptar renta por la unidad de alquiler, desalojar a un inquilino ni presentar una petición ante la Junta de Vivienda de Alquiler (Rental Housing Board) (“Junta”) por ningún motivo. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(c)

Si una propiedad se registró incorrectamente como exenta porque el propietario proporcionó información falsa, la exención puede revocarse de manera retroactiva y la unidad quedará sujeta a las ordenanzas. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-126(m).

¿Qué unidades están protegidas por la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Todas las propiedades con al menos dos unidades están sujetas a los límites máximos de renta de la ordenanza, a menos que cumplan con una de las exenciones a continuación. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-125(k).

Las unidades que no están sujetas a los límites máximos de renta de la ciudad de Inglewood son las siguientes:

• Habitaciones en un motel, hotel, casa de huéspedes o pensión que se alquilan a huéspedes temporales por un período de menos de treinta días consecutivos.
• Unidades en un hospital sin fines de lucro, una instalación religiosa, un centro de cuidados prolongados, un centro residencial de cuidado para personas mayores con licencia o un centro residencial para adultos que brinde cuidado y supervisión no médicos las 24 horas.
• Dormitorios que sean propiedad de una escuela o institución de educación superior y que esta administre.
• Unidades de vivienda asequible.
• Propiedades exentas según la Costa-Hawkins Rental Housing Act (Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins), que exime a las casas unifamiliares, los condominios y las propiedades construidas después del 1 de febrero de 1995.
• Propiedades ocupadas por el dueño en las que el propietario no alquila más de una unidad, como una unidad de vivienda accesoria, una unidad de vivienda accesoria menor o una casa unifamiliar, si el dueño que ocupa la propiedad es una persona física (no una corporación) y se le entregó al inquilino un aviso por escrito de que la unidad está exenta de las protecciones de la ordenanza.
• Unidades que hayan obtenido un certificado de ocupación en los últimos quince años. (Los inquilinos deben tener en cuenta que esta exención se aplica de manera continua. Por ejemplo, si la propiedad donde usted vive se construyó el 1 de enero de 2008, quedará sujeta al control de rentas a partir del 2 de enero de 2023.) Id.

También se aplican regulaciones especiales de límite de renta a ciertas unidades ubicadas en 435 W. Regent Street y 621 E. 99^th Street hasta el 31 de diciembre de 2024. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127. Los inquilinos que viven en cualquiera de estos edificios deben comunicarse con la Junta de Vivienda de Alquiler de la Ciudad para saber cuál es el aumento anual de renta permitido para su unidad.

Los inquilinos que no viven en una unidad de alquiler cubierta por la ordenanza de la Ciudad pueden tener derechos según la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019), que es la ley estatal de control de rentas y de desalojos. Vea más información a continuación.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California de 2019 o por la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Las protecciones de límite máximo de renta de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades de la ciudad de Inglewood que no están cubiertas por la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Inglewood está en uno de los edificios exentos según la ordenanza de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas de California.

¿Cuánto me pueden aumentar la renta según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

El monto en que se puede aumentar la renta de un inquilino cada año depende de cuántas unidades tiene el edificio donde vive. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127. En edificios de cuatro unidades o menos, el propietario puede aumentar la renta un 5% más el cambio porcentual del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”) local, o un 10%, lo que sea menor. Id. En edificios de cinco unidades o más, el propietario puede aumentar la renta un 3% o el cambio porcentual del CPI, lo que sea mayor. Id.

También se aplican regulaciones especiales de límite de renta a ciertas unidades ubicadas en 435 W. Regent Street y 621 E. 99^th Street hasta el 31 de diciembre de 2024. Id. Los inquilinos que viven en cualquiera de estos edificios deben comunicarse con la Junta de Vivienda de Alquiler de la Ciudad para saber cuál es el aumento anual de renta permitido para su unidad.

¿Qué tipos de aumentos de renta requieren la aprobación de la Junta según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Un propietario o un inquilino puede presentar una petición ante la Junta para solicitar un ajuste de la renta, establecer una exención de la ordenanza, disputar el monto de reubicación o cualquier otro asunto regulado por la ordenanza. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-135.

Los inquilinos pueden solicitar una reducción de la renta debido a una disminución de los servicios de vivienda, como la falta de reparaciones, y los propietarios pueden solicitar un aumento por costos de mejoras de capital y por un aumento de renta por debajo del precio de mercado. Id.

¿Qué es un aumento de renta “por debajo del mercado” según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Un propietario puede presentar una petición ante la Junta para aumentar la renta de un inquilino por encima del monto permitido si considera que le cobra a un inquilino actual una renta inferior al 80% del valor justo de mercado de la unidad. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-128. Si la Junta aprueba la petición del propietario, la renta del inquilino puede aumentarse hasta un 5%, más el cambio porcentual del CPI local, si el edificio tiene cinco unidades o más, y hasta un 2% adicional en edificios de cuatro unidades o menos. Id.

Un aumento de renta por debajo del mercado debe aprobarse cada año y seguirá vigente hasta que la renta alcance o supere el 80% de las rentas justas de mercado. Id.

¿Qué es un “aumento por mejoras de capital” según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la ciudad de Inglewood?

Un propietario puede presentar una solicitud ante la Junta para aumentar la renta de un inquilino con el fin de recuperar los costos de mejoras de capital realizadas a partir del 5 de diciembre de 2019. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-129. El propietario solo puede presentar una solicitud ante la Junta por mejoras a una unidad de alquiler que cuesten más de $5,000 o por mejoras a una propiedad de alquiler que cuesten más de $10,000. Id.

La solicitud debe entregarse al inquilino dentro de los cinco días siguientes a su presentación. Id. Si se aprueba la solicitud, la renta del inquilino no puede aumentar más de $100 al mes ni por más de setenta y dos meses, y el dueño no puede recuperar más del 50% de los costos. Id. El aumento de renta aprobado por mejoras de capital no se aplica a los nuevos inquilinos que se mudaron después de que el propietario presentó su solicitud ante la Junta. Id.

Según la ordenanza, una mejora de capital es el trabajo que se realiza para eliminar materiales peligrosos como la pintura a base de plomo, el moho o el asbesto. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-125(a). También son mejoras de capital las adiciones o reemplazos en áreas comunes de elementos que tienen una vida útil de cinco años o más. Id. Algunos ejemplos de mejoras de capital son las adiciones o reemplazos de “sistemas estructurales, eléctricos, de plomería o mecánicos, techos, alfombras, cortinas, el estucado del exterior de un edificio, aire acondicionado, portones de seguridad, piscina, sauna o jacuzzi, cercas, triturador de basura, lavadora o secadora de ropa, lavaplatos, equipo de juegos infantiles instalado de forma permanente en la propiedad, la pintura exterior completa de un edificio y otras mejoras similares según lo determine el Rental Housing Board (Junta de Vivienda de Alquiler)”. Id. Las mejoras de capital no incluyen el mantenimiento ni las reparaciones de rutina. Id.

¿Puede un propietario separar o aumentar los cargos por servicios de vivienda incluidos en el contrato de arrendamiento de un inquilino según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la Ciudad de Inglewood?

Los propietarios no pueden separar de la renta ni aumentar los cargos incluidos en la renta del inquilino por servicios de vivienda como servicios públicos, estacionamiento, almacenamiento, mascotas o cualquier otro cargo, ni durante el plazo del arrendamiento ni cuando el contrato vence y se convierte en un acuerdo de mes a mes. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127(e)(1)(A).

Los cargos por servicios de vivienda que aparecen por separado del monto de la renta en el contrato de arrendamiento pueden aumentarse cuando el contrato se convierte en un acuerdo de mes a mes, pero esos cargos se incluirán en el cálculo de la renta para efectos de los aumentos anuales de renta, a menos que se trate de un servicio de vivienda que se agregó después del inicio del arrendamiento a solicitud del inquilino. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127(e)(3)

¿Puede mi propietario aumentar mi renta según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la Ciudad de Inglewood si agrego un nuevo compañero de vivienda a mi unidad?

Si un inquilino agrega un compañero de vivienda a su unidad, el propietario puede aumentar la renta hasta un 10%, a menos que el propietario haya tenido conocimiento real o presunto del compañero de vivienda durante sesenta días o más y no haya aumentado la renta. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127(f)(1). Un aumento bajo esta sección no aplica al primer hijo menor dependiente (o a los hijos de un parto múltiple) que se agregue a la unidad. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-127(f)(1)(C).

¿Pueden los propietarios “acumular” aumentos de renta según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la Ciudad de Inglewood?

La ordenanza no dice nada sobre si un propietario puede “acumular” los aumentos de renta que no aplicó cada año e imponerlos más adelante.

¿Se puede aumentar mi depósito de seguridad según la Ordenanza de Regulaciones de Alquiler Residencial de la Ciudad de Inglewood?

Sí. La ordenanza permite que el propietario aumente el depósito de seguridad al mismo tiempo que aumenta la renta. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-130. El aumento del depósito de seguridad debe indicarse claramente en el aviso anual de aumento de renta. Id. El aumento del depósito no puede ser mayor de $30 por mes hasta que el depósito total alcance el monto máximo permitido por la ley estatal. Id. Según la ley estatal, no se le puede cobrar a un inquilino más de dos meses de renta por una unidad sin amueblar ni más de tres meses de renta por una unidad completamente amueblada. Cal., Civ. Code § 1950.5(c)(1).

LA ORDENANZA DE PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SIN CAUSA JUSTIFICADA DE LA CIUDAD DE INGLEWOOD

¿Qué unidades están protegidas por las protecciones contra el desalojo de la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Todas las unidades cuentan con protecciones contra el desalojo sin causa justificada, a menos que se encuentren dentro de una de las exenciones que se indican a continuación.

Las siguientes propiedades están exentas de las protecciones contra el desalojo sin causa justificada:

• Habitaciones en un motel, hotel, casa de huéspedes o pensión que no hayan sido ocupadas por el mismo inquilino durante al menos 30 días consecutivos.
• Unidades en un hospital sin fines de lucro, una instalación religiosa, un centro de cuidados prolongados, un centro residencial de cuidado para personas mayores con licencia o un centro residencial para adultos que brinde cuidado y supervisión no médicos las 24 horas.
• Dormitorios que sean propiedad de una escuela o institución de educación superior y que esta administre.
• Propiedades ocupadas por el dueño en las que el propietario no alquila más de una unidad, como una unidad de vivienda accesoria, una unidad de vivienda accesoria junior o una casa unifamiliar, si el dueño que ocupa la propiedad es una persona física (no una corporación) y se le entregó al inquilino un aviso por escrito de que la unidad está exenta de las protecciones de la ordenanza.
• Propiedades a las que se les haya emitido un certificado de ocupación en los últimos quince años. (Los inquilinos deben tener en cuenta que esta exención se aplica de forma continua. Por ejemplo, si la propiedad en la que usted vive se construyó el 1 de enero de 2008, quedará sujeta a las protecciones de la ordenanza el 2 de enero de 2023).

Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(b).

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del Estado de California o por la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Las protecciones contra el desalojo sin causa justificada de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019, o “Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en la Ciudad de Inglewood que no están cubiertas por la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Inglewood está exenta según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por el Control de Rentas del Estado de California en cuanto a las protecciones contra el desalojo sin causa justificada.

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Un propietario debe tener una causa justificada para terminar un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121. Si el propietario no tiene una de las causas de desalojo permitidas, no puede obligar al inquilino a dejar su hogar.

Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:

• Falta de pago de la renta.
• Incumplimiento material del contrato de arrendamiento o de alquiler después de haber recibido un aviso para corregir la infracción.
• Mantener, cometer o permitir daños a la propiedad o una molestia pública (nuisance).
• Haber participado en actividades delictivas en la propiedad, o haber participado en actividades delictivas o amenazas criminales, dentro o fuera de la propiedad, dirigidas contra un dueño de la propiedad o el agente del dueño.
• Cesión o subarrendamiento en violación del contrato de arrendamiento o de alquiler.
• Negarse a dar al propietario acceso razonable a la unidad después de un aviso por escrito de entrada para hacer reparaciones o mejoras necesarias, mostrar la unidad a posibles compradores o realizar inspecciones obligatorias permitidas por la ley estatal o local.
• Usar la unidad para un fin ilegal.
• Que un empleado, agente o licenciatario del propietario no desocupe la unidad después de terminar su relación como empleado, agente o licenciatario.
• Que el inquilino no se mude después de haber entregado un aviso para terminar el arrendamiento o después de aceptar la oferta del propietario para mudarse.

Las siguientes son las causas de desalojo sin culpa del inquilino:

• El dueño o un familiar cercano del dueño tiene la intención de mudarse a la unidad.
• Cumplimiento de una orden de una agencia gubernamental, una orden judicial o una ordenanza local que exige que el inquilino desocupe la unidad.
• Retiro del mercado de alquiler (Ellis Act).
• Intención de demoler la unidad de alquiler después de haber obtenido todos los permisos necesarios para hacerlo.

¿Con cuánto tiempo de aviso tengo derecho en un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Si usted ha vivido en la unidad por un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito de sesenta días para desocupar. Cal. Civ. Code § 1946.1.​ Si ha vivido en la unidad por menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de treinta días para desocupar. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

El dueño o el familiar que califique (cónyuge, pareja de hecho registrada, hijo, nieto, padre, madre o abuelo) debe tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los sesenta días posteriores a que el inquilino la desocupe y vivir en la unidad durante al menos veinticuatro meses consecutivos, y el dueño o familiar que desea desalojar a un inquilino para mudarse a su unidad no debe vivir ya en la propiedad. Inglewood, Cal., Mun. Code§ 8-121(11)(C). Además, no se puede desalojar a un inquilino si hay una unidad comparable desocupada o una unidad comparable ocupada por un inquilino que se mudó más recientemente. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(11)(B).

Solo se permite que un dueño o familiar se mude a una propiedad. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(11)(F). Si un inquilino vuelve a ocupar la unidad o se reubica en otra unidad del edificio, no se le podrá desalojar nuevamente para que el dueño o un familiar se mude a la unidad durante cuatro años después de la fecha del primer aviso de terminación del arrendamiento. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Un inquilino que es una persona mayor o una persona con discapacidad y que ha vivido en la unidad durante al menos cinco años está protegido contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(a)(11)(A)(ii). Además, un inquilino cuyo médico tratante certifique que tiene una enfermedad terminal está protegido, sin importar cuánto tiempo haya durado su arrendamiento. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(a)(11)(A)(iii). Sin embargo, el propietario puede terminar el arrendamiento de un inquilino protegido si el dueño o el familiar cercano también es una persona mayor, tiene una discapacidad o tiene un certificado de enfermedad terminal. Id.

Según la ordenanza, “persona mayor” se define como “una persona de sesenta y dos años de edad o más”. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-120(a)(17).

Según la ordenanza, “persona con discapacidad” se define como “una persona que recibe beneficios de un gobierno federal, estatal o local, o de una entidad privada, debido a una discapacidad permanente”. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-120(a)(5).

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a alquilar durante el período de dos años después de que la desocupé debido a un desalojo para que el dueño o un familiar se mudara a la unidad según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Aunque la ordenanza no aborda esta pregunta específica, sí le da al inquilino desalojado el derecho a volver a ocupar la unidad si el dueño o su familiar no se muda a ella dentro del plazo requerido. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(a)(11)(D). Si el dueño o su familiar no se muda a la unidad dentro de los sesenta días posteriores a que el inquilino la desocupe, se le debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino con la misma renta vigente al momento en que la desocupó, y se le deben pagar al inquilino los gastos razonables de mudanza tanto para salir de la unidad como para regresar a ella. Id. Si el inquilino no desea regresar, la renta base para un nuevo inquilino será la renta vigente al momento en que el inquilino desalojado desocupó la unidad. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(a)(11)(E).

¿Con cuánto tiempo de aviso tengo derecho en un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito con 120 días de anticipación, a menos que sean inquilinos que cumplan con los criterios para un período de aviso más largo. Cal. Gov. Code § 7060.4(b); Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-121(a)(13).

¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justificada de la Ciudad de Inglewood?

Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. Cal. Gov. Code § 7060.4. Si usted tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad según la definición de Cal. Gov. Code § 12955.3 y ha vivido en su unidad de alquiler durante al menos un año, es posible que tenga derecho a una extensión de un año. Id.

La ordenanza no dice nada sobre cómo y cuándo el inquilino debe solicitar esta extensión a su propietario. Los inquilinos que hayan recibido un aviso de desalojo bajo la Ellis Act y crean que califican para una extensión deben comunicarse con la Junta o hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos.

Si me desalojan mediante un desalojo bajo la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Aunque el Cal. Gov. Code § 7060.2 autoriza a una ciudad a promulgar leyes que regulen el nuevo alquiler y la nueva ocupación por parte de un inquilino de una propiedad que fue retirada del mercado de alquiler, la ordenanza de la Ciudad de Inglewood no dice nada sobre este tema. Los inquilinos deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones si fueron desalojados mediante un desalojo bajo la Ellis Act y su unidad se ha ofrecido nuevamente en alquiler.

BENEFICIOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJOS SIN CULPA SEGÚN LA CITY OF INGLEWOOD JUST CAUSE EVICTION PROTECTIONS ORDINANCE

¿De cuánto son los beneficios de reubicación temporal por desalojos sin culpa según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Los inquilinos que deban desocupar temporalmente debido a una orden de una agencia gubernamental o debido a condiciones de salud o seguridad tienen derecho a asistencia de reubicación temporal. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-123. La Junta determina el monto de la reubicación temporal, que es una tarifa diaria (per diem). Id. Como la Junta no publica los montos del beneficio de reubicación temporal, los inquilinos que califiquen para este pago deben comunicarse con la Junta para saber cuánta asistencia de reubicación les corresponde.

¿De cuánto son los beneficios de reubicación permanente por desalojos sin culpa según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Los inquilinos que son desalojados por una razón sin culpa, como la mudanza del propietario o de un familiar, la Ellis Act, la demolición o una orden de una agencia gubernamental, tienen derecho a beneficios de reubicación permanente. Inglewood, Cal., Mun. Code§ 8-123.

Los inquilinos tienen derecho a un monto base de reubicación equivalente a tres veces la renta mensual vigente en el momento en que recibieron el aviso de desalojo. Id. Si al menos un menor de edad vive en la unidad, el monto base aumenta en $2,000. Id.

Además del monto base de reubicación, algunos inquilinos también pueden calificar para asistencia de reubicación adicional si han vivido en la propiedad durante dos años o más. Id.

Requisitos para la asistencia de reubicación adicional:

Si hay varios inquilinos adultos de largo plazo en una unidad, el propietario solo tiene que pagar el monto de asistencia de reubicación adicional correspondiente al inquilino adulto que haya residido en la unidad por más tiempo. Id. El inquilino que califique deberá entregar al propietario una prueba de elegibilidad para la categoría más alta de asistencia de reubicación adicional que le corresponda dentro de los diez días siguientes a la recepción del aviso inicial de reubicación. Id.

¿Cuándo deben realizarse los pagos de reubicación según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

La reubicación se paga por hogar, no por inquilino, y debe pagarse dentro de los quince días calendario siguientes a la entrega del aviso de terminación del arrendamiento. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-123. Los inquilinos que deseen dividir el pago pueden entregar al propietario un aviso por escrito, firmado por todos los inquilinos, indicando cómo desean que se divida la asistencia de reubicación. Id. El aviso por escrito debe entregarse al propietario dentro de los diez días calendario siguientes a la fecha en que el inquilino reciba el aviso de reubicación. Id.

¿Puede un inquilino disputar el monto de reubicación según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Si hay una disputa sobre el monto de reubicación, tanto el propietario como el inquilino pueden presentar una petición ante la Junta. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-123.

REGULACIONES SOBRE ACUERDOS DE COMPRA (BUYOUT) SEGÚN LA CITY OF INGLEWOOD JUST CAUSE EVICTION PROTECTIONS ORDINANCE

¿Qué es un acuerdo de compra (buyout) según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Un acuerdo de compra (buyout) es un acuerdo por escrito en el que un propietario y un inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad con control de renta.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para ofrecerle a un inquilino un acuerdo de compra (buyout) según la City of Inglewood Just Cause Eviction Protections Ordinance?

Antes de que un propietario pueda hacerle una oferta de compra (buyout) a un inquilino, el propietario debe entregarle al inquilino una divulgación por escrito de sus derechos según la ordenanza. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-123.1. Estos derechos incluyen los siguientes:

• El derecho a no celebrar el acuerdo de compra.
• El derecho a consultar a un abogado.
• El derecho a modificar el acuerdo de compra antes de firmarlo.
• El derecho a consultar al administrador del programa sobre el acuerdo de compra.
• El derecho a rescindir el acuerdo de compra en cualquier momento hasta treinta días calendario después de que el inquilino lo haya firmado.

Dentro de los tres días calendario siguientes a la firma de un acuerdo de compra por las partes, este debe presentarse ante el Housing Protection Department (Departamento de Protección de la Vivienda) y se debe entregar una copia firmada al inquilino. Id. Un acuerdo de compra no puede ser por una cantidad menor a la que el inquilino tendría derecho a recibir como asistencia de reubicación permanente según la ordenanza. Id. Cualquier acuerdo que no cumpla con la ordenanza no tiene validez y el inquilino puede rescindirlo en cualquier momento mediante un aviso por escrito al propietario. Id. El inquilino también debe presentar la rescisión ante el Departamento dentro de los tres días calendario. Id.

EL ACOSO POR PARTE DEL PROPIETARIO ESTÁ PROHIBIDO SEGÚN LA CITY OF INGLEWOOD RESIDENTIAL RENT REGULATIONS ORDINANCE

¿Estoy protegido contra el acoso de mi propietario según la City of Inglewood Residential Rent Regulations Ordinance?

Los inquilinos que están cubiertos por las protecciones de control de renta o de desalojo por causa justa de las ordenanzas también están protegidos contra el acoso de su propietario. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-133.

¿Qué tipos de actividades se consideran acoso y están prohibidas según la City of Inglewood Residential Rent Regulations Ordinance?

Los propietarios no pueden hacer nada de lo siguiente de mala fe:

• Interrumpir, terminar o no proporcionar los servicios de vivienda exigidos por el contrato de arrendamiento del inquilino o por la ley.
• No realizar las reparaciones y el mantenimiento exigidos por el contrato de arrendamiento o por la ley.
• No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados.
• Abusar del derecho a entrar en la unidad.
• Agredir verbalmente a un inquilino con palabras ofensivas que, por su naturaleza, probablemente provoquen una reacción violenta inmediata.
• Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de alquiler mediante fraude, intimidación o coerción.
• Amenazar a un inquilino con daño físico.
• Discriminar por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA, ocupación por un hijo menor de edad o cualquier otra clase protegida por la ley.
• Tomar medidas para terminar cualquier arrendamiento basándose en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son verdaderos o en una teoría legal que es insostenible según los hechos que el propietario conoce.
• Interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico de la unidad.
• Negarse a reconocer el recibo del pago legal de la renta de un inquilino.
• Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino, lo que incluye, entre otras cosas, entrar o tomar fotografías de partes de una unidad de alquiler que estén fuera del alcance de una entrada o inspección legal.

Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-133(b).

¿Estoy protegido contra las represalias del propietario según la City of Inglewood Residential Rent Regulations Ordinance?

Un propietario no puede intentar desalojar o amenazar con desalojar, hacer que un inquilino se mude involuntariamente, entregar un aviso de terminación del arrendamiento, reducir los servicios de vivienda ni aumentar la renta de un inquilino si la intención del propietario es tomar represalias contra el inquilino por ejercer o hacer valer sus derechos según las ordenanzas de la ciudad o según la ley estatal o federal, o por la participación del inquilino en un arbitraje, una mediación o un litigio relacionado con su arrendamiento. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-133(a).

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY

¿Puedo demandar a mi propietario por violar las City of Inglewood Residential Rent Regulations or Just Cause for Eviction Protections Ordinances?

Sí. Los inquilinos pueden demandar a su propietario por cualquier violación de las City of Inglewood Residential Rent Regulations and Just Cause for Eviction Protections Ordinances. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-132. Un propietario que haya violado la ley es responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos, y debe pagar los honorarios razonables de abogado y las costas del inquilino según lo determine el tribunal. Id. Si el propietario actuó de manera intencional o con opresión, fraude o malicia, los daños del inquilino se triplicarán. Id.

¿A qué otras sanciones puede estar sujeto un propietario que viole las City of Inglewood Residential Rent Regulations and Just Cause for Eviction Protections Ordinances?

Cualquier violación de las City of Inglewood Residential Rent Regulations and Just Cause for Eviction Protections Ordinances es un delito menor (misdemeanor), y la Ciudad puede iniciar acciones civiles o penales para hacer cumplir la ley contra el propietario. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-124; Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-134.

Los inquilinos tienen una defensa afirmativa ante una demanda de desalojo (unlawful detainer) o cualquier otra acción presentada por un propietario para recuperar la posesión de la unidad de alquiler si el propietario no cumplió con cualquier requisito de la ordenanza. Inglewood, Cal., Mun. Code § 8-131.

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si creen que su propietario ha violado las leyes de control de renta o de desalojo de la Ciudad de Inglewood.