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¿Los propietarios en California son responsables de hacer reparaciones en sus unidades de alquiler?
Sí. Los propietarios están obligados a hacer todas las reparaciones necesarias para garantizar que una unidad de alquiler sea habitable y para cumplir con los códigos de construcción y de salud estatales y locales. El tribunal ha determinado que todos los contratos de alquiler residencial contienen una “garantía implícita de habitabilidad”, lo que significa que, sin importar lo que diga su contrato de arrendamiento, su propietario tiene el deber de asegurarse de que la unidad sea habitable, segura y no necesite reparaciones. Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616 (1974).
Para considerarse habitables, las unidades de alquiler deben tener impermeabilización y protección contra la intemperie eficaces; plomería, gas, electricidad, y cableado y equipo eléctrico en buen estado de funcionamiento; agua caliente y fría; calefacción adecuada; todas las áreas mantenidas libres de basura, roedores y plagas; pisos, escaleras y barandales en buen estado; y contenedores de basura adecuados. CAL. CIV. CODE § 1941.1. El propietario no es responsable de los daños causados por el inquilino, sus invitados, familiares o mascotas. CAL. CIV. CODE § 1941.2.
¿Qué pasos puedo tomar para obligar a mi propietario a hacer reparaciones en mi apartamento?
Hay varias opciones legales entre las que un inquilino puede elegir para obligar a un propietario a hacer reparaciones. Los inquilinos no deben sentirse intimidados para hacer valer su derecho a vivir en una unidad segura y habitable. Los inquilinos están protegidos contra el desalojo durante 180 días después de presentar una solicitud de reparación, porque la ley presume que una acción para desalojar al inquilino después de dicha solicitud es una represalia. CAL. CIV. CODE § 1942.5. Si una unidad de alquiler tiene problemas de habitabilidad que afectan directamente la salud o la seguridad del inquilino y el propietario no hace las reparaciones, el inquilino puede seguir los pasos que se indican a continuación.
Haga una solicitud por escrito: Lo primero que debe hacer un inquilino es presentar una solicitud por escrito al propietario. La solicitud por escrito puede enviarse por correo electrónico o por correo postal regular. No es necesario enviar la queja de reparación por correo certificado. La solicitud debe indicar qué reparación se necesita, qué impacto tiene el defecto en el inquilino y si la reparación es urgente. Una vez presentada la solicitud, el propietario tiene un plazo razonable para hacer las reparaciones, generalmente treinta días, a menos que se trate de una emergencia. El inquilino debe guardar una copia de la solicitud y tomar fotografías de las áreas que necesitan reparación. Si después de un plazo razonable el propietario no responde y el problema no es una emergencia, el inquilino debe presentar una segunda solicitud por escrito.
Llame a la agencia de cumplimiento de códigos correspondiente: Si el propietario no responde a las solicitudes de reparación por escrito del inquilino o si se trata de un problema urgente, el inquilino puede llamar a la agencia de cumplimiento de códigos correspondiente para programar una inspección de la unidad. Si el área que necesita reparación viola algún código de construcción o de salud estatal o local, se le emitirá al propietario un aviso de infracción (Notice of Violation) y se le obligará a hacer las reparaciones o enfrentar multas. Sin embargo, esta opción puede ser riesgosa para un inquilino que vive en una unidad sin permisos o ilegal. (Vea más abajo: ¿Puedo obligar a mi propietario a hacer reparaciones aunque viva en una unidad ilegal?)
Hay distintos departamentos a los que un inquilino puede llamar según el tipo de reparación que se necesite (por ejemplo, infracciones del código de construcción, infestaciones de insectos o roedores, moho extenso) y la ciudad en la que viva el inquilino. Algunas de las agencias más comunes a las que un inquilino puede llamar para que inspeccionen su unidad son las siguientes: Pacific Gas & Electric (PG&E); City of San Francisco Department of Building Inspection; City of San Francisco Department of Public Health; City of Berkeley Housing Code Enforcement; City of Berkley Vector Control Program; City of Oakland Code Enforcement Department; City of Hayward Code Enforcement Division; City of Alameda Code Enforcement Department; Alameda County Vector Control Services y Alameda County Public Health Department; City Richmond Residential Rental Inspection Program; y Contra Costa County Mosquito and Vector Control.
Reparar y descontar: Si el inquilino ha solicitado reparaciones y ha pasado un plazo razonable (normalmente treinta días), pero el propietario no ha reparado el problema, el inquilino puede hacer las reparaciones por su cuenta y descontar el costo de las reparaciones de su renta. CAL. CIV. CODE § 1942. Se puede hacer un descuento de hasta un mes de renta para pagar reparaciones hasta dos veces en un período de doce meses. Id. Se debe entregar al propietario una copia de los recibos junto con el pago de la renta reducida. Id. Los inquilinos deben tener cuidado al usar esta opción, ya que el propietario puede usarla como excusa para intentar un desalojo por falta de pago de la renta. Todo inquilino que esté considerando esta opción debe hablar con un abogado de derechos de inquilinos.
Retener la renta: Esta es una opción extrema, que solo debe tomarse en las situaciones más graves. Se recomienda que el inquilino hable con un abogado de inquilinos con experiencia antes de retener la renta, porque un propietario que enfrenta una huelga de renta puede intentar desalojar por falta de pago.
Un inquilino que planee retener parte o la totalidad de su renta debe notificar al propietario su intención. La ley no establece cuánto ni durante cuánto tiempo un inquilino puede retener la renta, pero esta herramienta puede ayudar al inquilino a negociar las reparaciones.
Desocupar o abandonar la vivienda: En ciertas circunstancias extremas, un inquilino puede mudarse de una unidad de alquiler inhabitable en lugar de intentar que se hagan las reparaciones. CAL. CIV. CODE § 1942. Si un inquilino abandona una unidad de alquiler debido a problemas graves de salud y seguridad, el propietario no tiene derecho a cobrar la renta. Id.
En esta situación, es probable que el inquilino tenga un caso afirmativo contra el propietario y pueda presentar una demanda por desalojo implícito (constructive eviction). Cuando la propiedad es tan defectuosa que no es apta para vivir y el inquilino se ve obligado a abandonarla, el inquilino puede presentar una causa de acción por desalojo implícito. Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903, 921 (1980), citando Groh v. Kover’s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963).
Si un inquilino está considerando mudarse debido a condiciones inhabitables, debe hablar de inmediato con un abogado de derechos de inquilinos con experiencia antes de entregarle al propietario un aviso de intención de desocupar. Si el inquilino ya abandonó la propiedad, un abogado de derechos de inquilinos puede asesorarlo sobre si tiene reclamaciones que justifiquen presentar una demanda contra el propietario.
Presente una petición ante la junta de rentas local: Muchas ciudades tienen agencias locales de control de rentas o juntas de rentas que permiten al inquilino presentar una petición de reducción de renta por reparaciones no atendidas. Algunos ejemplos son City of San Francisco Rent Board, City of Oakland Rent Adjustment Program, City of Berkeley Rent Stabilization Board, City of Richmond Rent Program, City of Alameda Rent Stabilization Program y City of Hayward Rent Stabilization Program. Antes de presentar una petición, el inquilino debe haber hecho previamente solicitudes de reparación por escrito y tener pruebas de que el propietario ignoró o no atendió adecuadamente las reparaciones. El inquilino debe demostrar que la falta de reparación oportuna por parte del propietario ha provocado una disminución sustancial de los servicios, es decir, que el inquilino está sufriendo una pérdida del uso o disfrute de la unidad de alquiler. Esto podría incluir falta de calefacción, presencia de moho, roedores, filtraciones, agujeros en las paredes y problemas eléctricos o de plomería.
Es importante tener en cuenta que las agencias de control de rentas solo tienen la facultad de reducir la renta, no de obligar al propietario a hacer reparaciones. Como el inquilino debe seguir viviendo en una unidad que no cumple ciertos estándares de habitabilidad, esta no siempre es la mejor opción si los problemas son graves. Pero, si el inquilino no puede reparar y descontar por su cuenta y no puede desocupar, tal vez quiera considerar esta opción. Los inquilinos deben consultar con un abogado de inquilinos con experiencia en San Francisco, Berkeley, Richmond, Hayward o Alameda para determinar si presentar una petición es una opción que vale la pena.
¿Puedo obligar a mi propietario a hacer reparaciones aunque viva en una unidad ilegal?
Un inquilino que vive en condiciones inseguras en una unidad sin permiso o ilegal (una unidad sin certificado de ocupación) debe comunicarse con un abogado de derechos de inquilinos antes de llamar a la ciudad para que haga una inspección. Aunque las unidades ilegales están sujetas al control de rentas, se sabe que las agencias de cumplimiento de códigos han declarado inhabitables (red tag) unidades ilegales, lo que puede obligar a los inquilinos a desalojarlas. Algunas ciudades protegen más a los inquilinos que otras. Si vive en una unidad ilegal en San Francisco, le conviene comunicarse con uno de nuestros abogados de inquilinos en San Francisco. Si vive en una unidad ilegal en Oakland, le conviene comunicarse con uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland.
¿Puedo presentar una demanda contra mi propietario por no hacer reparaciones?
Según la gravedad de los problemas de reparación, un inquilino puede presentar una demanda contra un propietario que no hace las reparaciones. Bajo la ley de California, los inquilinos pueden tener una o más de las siguientes causas de acción contra un propietario:
- Incumplimiento de la garantía de habitabilidad
- Violación del derecho al disfrute pacífico
- Causar angustia emocional por negligencia
- Causar angustia emocional de forma intencional
- Desalojo injustificado
- Desalojo implícito (constructive eviction)
- Negligencia y negligencia per se
- Violación de la ordenanza local de alquileres
- Prácticas comerciales desleales
- Abuso de personas mayores
- Acoso
- Infracción de inspección de edificios no corregida
Algunos de los daños que un inquilino puede buscar recuperar en una demanda contra su propietario son la renta pagada anteriormente al propietario, gastos de su bolsillo, daños a la propiedad, compensación por sufrimiento emocional, daños por lesiones físicas, daños triplicados, daños punitivos y daños futuros. Además, la parte que gane una demanda de este tipo puede tener derecho al pago de honorarios de abogados. CAL. CIV. CODE § 1942.4.
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Como cada causa de acción exige que el inquilino pruebe elementos específicos para recuperar daños, y cada causa de acción tiene un plazo de prescripción específico (es decir, un límite de tiempo dentro del cual se debe presentar o preservar una demanda), el inquilino debe llamar a Tobener Ravenscroft LLC para hablar con un abogado de derechos de inquilinos con experiencia sobre sus posibles reclamos.
Acuerdos obtenidos en algunos de nuestros casos de reparaciones:
$1,200,000
o más recuperados en una demanda contra un propietario que no mantuvo en condiciones habitables un parque de casas móviles en Sonoma County. Cincuenta residentes del parque sufrieron por agua negra y aceitosa durante más de veinte años. El propietario pudo haberse conectado al agua de la ciudad por un costo mínimo, pero se negó a hacerlo. Otros problemas de habitabilidad incluían inundaciones en el parque, fugas de aguas negras, cercas rotas, zanjas abiertas y ratas. En lugar de hacer las reparaciones solicitadas, el propietario culpó y acosó a los inquilinos.
$265,000
recuperados en nombre de una familia que vivía en una vivienda deficiente en Oakland. Los inquilinos soportaron durante años problemas de aguas negras y basura, cableado eléctrico peligroso, plagas, fugas de gas y problemas de seguridad.
$500,000
recuperados en una demanda contra un propietario que no mantuvo un edificio de dos unidades en Alameda County. Los tres inquilinos sufrieron desbordamientos de aguas negras, agua amarilla, termitas, ratas y falta de calefacción.
$300,000
recuperados en una demanda contra un propietario que no mantuvo un edificio SRO (de habitaciones individuales) en San Francisco, donde se rentaban habitaciones individuales con cocina y baños compartidos. Los inquilinos sufrieron plagas de ratones e insectos, filtraciones de agua, un elevador descompuesto y personas sin hogar que entraban sin autorización con regularidad.
$275,000
Una familia en Hayward sufrió inundaciones graves en su casa, y el propietario se negó a reparar los daños. Las condiciones inhabitables continuas finalmente obligaron a la familia a desalojar la vivienda.
$350,000
Una familia de seis personas en Los Angeles vivió con desbordamientos constantes de aguas negras, falta de calefacción, filtraciones de agua y plagas de roedores y cucarachas. Después de quejarse, sufrieron represalias con un aviso de desalojo ilegal.
$180,000
Unos inquilinos en Los Angeles se vieron obligados a mudarse después de soportar durante tres inviernos filtraciones de agua constantes en su recámara, que el propietario no atendió a pesar de las quejas repetidas.
$160,000
Una madre con discapacidad y cuatro hijos en Oakland enfrentó inundaciones recurrentes de aguas negras, plagas de cucarachas y roedores, falta de calefacción y moho. El propietario tomó represalias por sus solicitudes de reparación entregándole un aviso de desalojo ilegal.
$337,500
Una familia en una unidad con control de rentas sufrió seis inundaciones importantes porque el propietario no reparó los defectos. La última inundación los desplazó de forma permanente.
$300,000
Inquilinos de dos unidades con control de rentas en San Francisco enfrentaron desbordamientos de aguas negras, goteras en el techo y riesgos continuos para la salud. La negligencia del propietario los obligó a irse.
$500,000
Inquilinos en San Francisco sufrieron desbordamientos de aguas negras, goteras en el techo, obras de construcción molestas y calor extremo. A pesar de varios avisos de infracción, el propietario no resolvió las condiciones peligrosas.
$400,000
Una inquilina en San Francisco sufrió inundaciones recurrentes y amenazas continuas de un vecino problemático. Como el propietario no intervino, ella se vio obligada a dejar el hogar donde vivía desde hacía mucho tiempo.
$400,000
Una familia en Oakland soportó que el propietario entrara sin autorización a diario, además de moho, filtraciones de agua y avisos de desalojo como represalia, lo que finalmente la obligó a desalojar su hogar.
$200,000
Un inquilino de la tercera edad en San Francisco fue acosado repetidamente por su propietario mediante correos electrónicos y exigencias de que desalojara, lo que lo obligó a dejar su hogar después de solo dos años.
$475,000
recuperados en nombre de inquilinos en San Francisco desalojados injustamente de un apartamento con control de rentas después de doce años. Los propietarios no atendieron los problemas de habitabilidad, tomaron represalias contra los inquilinos por denunciar infracciones y nunca les ofrecieron de vuelta la unidad reparada.
$250,000
recuperados en nombre de un inquilino desalojado de forma implícita tras quedarse sin gas para cocinar ni calefacción durante más de dos meses por la negligencia del dueño.
$500,000
recuperados en nombre de una familia de Hayward obligada a irse después de casi 20 años debido al acoso y a repetidos avisos de desalojo ilegales de los nuevos propietarios, que se negaron a hacer reparaciones.
$245,000
recuperados en nombre de una familia de Pasadena que vivía con inundaciones repetidas de agua y aguas negras y plagas de roedores. A pesar de las infracciones citadas por la ciudad, no se hicieron reparaciones y la familia se vio obligada a irse.
$220,000
recuperados en nombre de un inquilino desalojado de forma implícita debido a una plaga persistente de pájaros que le impedía dormir y trabajar. La administración y la ciudad no resolvieron el problema a pesar de las quejas repetidas.
$125,000
recuperados en nombre de una inquilina de Los Angeles que vivió con filtraciones graves sobre su cama y finalmente fue desplazada cuando el propietario pintó encima de los daños y volvió a rentar la unidad.
$195,000
recuperados en nombre de una familia de Richmond desalojada después de soportar plagas y desbordamientos de aguas negras. Los propietarios no hicieron las reparaciones y, en cambio, acosaron y desplazaron a la familia.
$165,000
recuperados en nombre de un inquilino que pidió reparaciones básicas de habitabilidad y, en cambio, sufrió represalias con amenazas y un desalojo injusto.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las obligaciones de reparación de un propietario?
Los propietarios están obligados a mantener las unidades de alquiler en condiciones habitables y seguras. Esto incluye hacer las reparaciones que afecten de manera importante la salud y la seguridad, y cumplir con todos los códigos de construcción y vivienda que afecten de manera importante la salud y la seguridad.
¿Qué es la garantía implícita de habitabilidad?
En todo contrato de arrendamiento residencial existe una garantía implícita de habitabilidad, lo que significa que los propietarios están obligados a mantener las unidades de alquiler en condiciones aptas para vivir. Ni el propietario ni el inquilino pueden renunciar a esta garantía.
¿Qué condiciones afectan la salud y la seguridad?
Las condiciones que afectan de manera importante la salud y la seguridad incluyen, entre otras, la falta de calefacción, la falta de agua caliente, goteras graves en el techo, cerraduras rotas, cableado expuesto, fugas de gas, plagas, desbordamientos de aguas negras y otras condiciones peligrosas o insalubres.
¿Qué debe hacer un inquilino cuando se necesitan reparaciones?
Los inquilinos deben notificar al propietario por escrito indicando la reparación necesaria y darle un tiempo razonable para hacerla.
¿Puede un inquilino retener la renta por reparaciones necesarias?
Bajo Cal. Civ. Code § 1942.4, un inquilino puede retener la renta si el propietario no repara las condiciones que afectan de manera importante la salud o la seguridad del inquilino después de recibir un aviso razonable y tener una oportunidad razonable para repararlas.
¿Qué es “reparar y deducir”?
Bajo Cal. Civ. Code § 1942, si un propietario no repara las condiciones que afectan de manera importante la salud o la seguridad dentro de un tiempo razonable después de recibir un aviso por escrito, el inquilino puede hacer las reparaciones por su cuenta y deducir el costo de la renta futura, sujeto a límites específicos establecidos por la ley.
¿Qué pasa si el propietario aun así no resuelve el problema?
Si el propietario no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable después del aviso, el inquilino puede tener otros recursos, como retener la renta, reparar y deducir, o presentar un reclamo legal por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad.
¿Los inquilinos tienen que pagar alguna vez por reparaciones que le corresponden al propietario?
No se les debe cobrar a los inquilinos por reparaciones que el propietario está legalmente obligado a hacer para mantener la propiedad habitable. Si a un inquilino se le cobra indebidamente, puede tener derecho a un reembolso.
¿Se deben documentar las solicitudes de reparación?
Sí. Los inquilinos deben hacer las solicitudes de reparación por escrito, guardar copias de todas las comunicaciones y conservar registros de cualquier evidencia de la condición que requiere reparación.
¿Qué acciones legales pueden tomar los inquilinos cuando no se hacen reparaciones?
Los inquilinos pueden presentar reclamos legales contra los propietarios por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad, negligencia u otras causas de acción según los hechos, incluidos reclamos por daños y medidas cautelares.
¿Pueden los inquilinos recuperar daños por problemas de reparación no atendidos?
Sí. Los inquilinos pueden tener derecho a recuperar daños, incluida la reducción de la renta, los costos de reparación, los daños a la propiedad y otras pérdidas causadas porque el propietario no hizo las reparaciones requeridas.
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