Disputas sobre el depósito de garantía por «desgaste normal»
Muchos propietarios e inquilinos tienen dificultades para definir el “desgaste ordinario o normal” en relación con los depósitos de garantía. La mayoría de las disputas sobre depósitos de garantía se reducen a qué constituye desgaste normal. Cuando un inquilino se muda de una unidad, el propietario puede descontar del depósito de garantía del inquilino el costo de reparar daños a la propiedad causados por el inquilino, pero solo por daños que vayan más allá del desgaste ordinario. Cal. Civil Code § 1950.5(b)(2). Los contratos de arrendamiento residencial a menudo contienen cláusulas que exigen que el inquilino mantenga la unidad en “buenas condiciones y limpia” y que la devuelva “en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el desgaste normal”.
¿Qué significa “desgaste ordinario o normal”?
En general, el “desgaste ordinario o normal” es el deterioro inevitable de una unidad que resulta del uso normal por parte del inquilino. Un problema de reparación que justifica un descuento suele ser un daño que se pudo evitar y que se debió a negligencia, y no simplemente a vivir en la propiedad o usarla. Por ejemplo, una alfombra desgastada por el tránsito normal es desgaste ordinario, mientras que una quemadura de cigarrillo en la alfombra es una negligencia que se pudo prevenir.
Además, se le puede cobrar al inquilino por la limpieza cuando haya causado suciedad que vaya más allá del uso ordinario. Por ejemplo, una cantidad excesiva de pelo de mascota o un olor a orina en la alfombra irían más allá del desgaste normal, ya que son condiciones evitables y exceden el uso normal.
Una buena regla general es que si una condición fue causada por el descuido, mal uso o abuso del propio inquilino, y no simplemente por usar la propiedad o vivir en ella, probablemente se considerará un daño del cual el inquilino será financieramente responsable.
Ejemplos comunes
| Desgaste ordinario | Responsabilidad del inquilino |
| Algunos agujeros pequeños de clavos, desportilladuras, raspones o manchas leves | Una cantidad excesiva de agujeros de clavos, o un agujero grande en la pared |
| Pintura descolorida | Colores de pintura no autorizados, daños por agua causados por plantas colgantes, rayones de muebles, marcas de crayón |
| Alfombra descolorida o desgastada | Agujeros, rasgaduras, roturas, quemaduras o manchas en la alfombra |
| Raspones leves en pisos de madera | Hendiduras o rayones excesivos causados por las garras de mascotas o por mover muebles |
| Esmalte rayado o desgastado en tinas o lavabos | Esmalte desportillado o roto |
| Motor del triturador de basura descompuesto | Triturador de basura roto por echar huesos de aguacate en el desagüe |
| Manijas de puertas o jaladeras de gabinetes flojas | Manijas de puertas o jaladeras de gabinetes faltantes |
| Algunos agujeros pequeños de clavos, desportilladuras, raspones o manchas leves | Una cantidad excesiva de agujeros de clavos, o un agujero grande en la pared |
| Puerta o ventana atascada | Puerta o ventana rota |
| Encimeras desgastadas | Cortes o quemaduras en las encimeras |
| Inodoro que no deja de correr agua | Tanque del inodoro roto |
| Persianas sucias | Persianas faltantes o rotas |
| Llave de agua que gotea | Daño estructural causado por una fuga de agua no reportada |
¿Cómo puede un inquilino proteger su depósito de garantía de descuentos por reparación de daños?
Antes de mudarse o al momento de mudarse, los inquilinos deben hacer un recorrido de la unidad y documentar cualquier área con daños o deterioro. Si es posible, el inquilino debe tomar fotografías. Se debe entregar al propietario una copia de los resultados de este recorrido inicial. Así, tanto el propietario como el inquilino tendrán un registro de las condiciones exactas de la unidad en el momento en que el inquilino se mudó.
Durante el arrendamiento, los inquilinos deben avisar de inmediato al propietario sobre cualquier cosa que necesite reparación, especialmente aquellas que puedan causar daños extensos más adelante por los que el propietario podría intentar responsabilizar al inquilino. Un inquilino que no reporta una fuga durante meses puede ser considerado responsable, porque el daño causado por descuido no es desgaste normal.
El inquilino tiene derecho a solicitar una inspección de recorrido justo antes de desocupar la unidad. Cal. Civil Code § 1950.5. Esta puede realizarse dos semanas antes de que termine el arrendamiento. Id. Con base en esta inspección, el propietario debe entregar una lista detallada de las reparaciones o limpiezas propuestas. Este recorrido tiene como objetivo darle al inquilino la oportunidad de resolver cualquier problema antes de desocupar la unidad.
Comuníquese con los abogados con experiencia en derechos de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLC si tiene alguna pregunta sobre el desgaste normal u ordinario.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el desgaste “normal”?
El desgaste normal es el deterioro que ocurre por el uso razonable y ordinario de la unidad de alquiler con el paso del tiempo. Refleja el desgaste natural y gradual de los materiales y acabados que ocurre con la vida diaria.
¿Qué NO se considera desgaste normal?
Los daños que exceden el desgaste ordinario—como agujeros grandes en las paredes, ventanas rotas, mosquiteros rotos, manchas de mascotas u otros daños causados por negligencia, descuido, accidente o abuso—no se consideran desgaste normal y pueden cobrarse del depósito de garantía.
¿Qué dice la ley de California sobre los depósitos de garantía y los daños?
Según el Cal. Civ. Code § 1950.5, el propietario puede retener el depósito de garantía del inquilino para la reparación de daños a la propiedad residencial en alquiler causados por el inquilino, pero solo por daños que no sean desgaste normal.
¿Puede el propietario cobrar por pintar debido al desgaste normal?
No. Por lo general, el propietario no puede cobrarle al inquilino por volver a pintar o restaurar acabados debido a decoloración, raspones leves u otro deterioro resultante del uso normal y esperado, si la unidad se devuelve sustancialmente en las mismas condiciones en que se recibió al mudarse, salvo el desgaste ordinario.
¿Puede el propietario cobrar por la limpieza o el reemplazo de la alfombra debido al uso normal?
Se le puede permitir al propietario limpiar las alfombras después de un arrendamiento, pero el reemplazo de la alfombra solo puede cobrarse del depósito de garantía si el daño excede el desgaste normal. Si las alfombras están desgastadas simplemente por la antigüedad y el uso, los costos de reemplazo no son un descuento válido.
¿Cómo deben evaluar los daños los propietarios e inquilinos?
Las evaluaciones deben distinguir entre el deterioro por uso ordinario y los daños causados por descuido o abuso del inquilino. Solo estos últimos pueden cobrarse del depósito de garantía.
¿Están obligados los propietarios a demostrar que el daño va más allá del desgaste normal?
Sí. El propietario que retenga cualquier parte del depósito de garantía por daños debe proporcionar un estado de cuenta detallado por escrito con recibos o estimados de buena fe de las reparaciones, y demostrar que los montos descontados corresponden a daños más allá del desgaste normal, según lo exige el Cal. Civ. Code § 1950.5.
¿Deben los inquilinos documentar las condiciones de la unidad?
Sí. Los inquilinos deben tomar fotos o videos al mudarse y al desocupar la unidad, y conservar registros de comunicaciones, reparaciones y mantenimiento para respaldar su postura de que cualquier deterioro se debe al desgaste normal.
¿Qué pasa si el propietario hace descuentos indebidos por desgaste normal?
Si el propietario retiene indebidamente dinero del depósito de garantía por lo que en realidad es desgaste normal, el inquilino puede tener derecho a recuperar el monto retenido indebidamente y a ejercer los recursos legales previstos en el Cal. Civ. Code § 1950.5.
¿Deben los inquilinos consultar a un abogado sobre disputas por el depósito de garantía?
Sí. Como las disputas sobre qué constituye desgaste normal y qué constituye daño pueden ser complejas y costosas, los inquilinos deben considerar consultar a un abogado con experiencia para entender sus derechos y defenderse de descuentos indebidos al depósito de garantía.
