20
Años de Servicio
$100M
Recuperados
99%
Tasa de éxito
1000+
Reseñas de cinco estrellas
Cuando los propietarios desalojan injustamente a los inquilinos con el pretexto de un desalojo OMI o RMI
Los propietarios pueden ser considerados responsables por desalojar injustamente a los inquilinos con el pretexto de un desalojo para que el propietario se mude (owner-move-in, OMI) o para que un familiar se mude (relative-move-in, RMI). Estos tipos de desalojo deben ser excepciones limitadas a las sólidas protecciones para inquilinos en las jurisdicciones con control de rentas. Exigen un cumplimiento estricto de la ley y, sobre todo, una auténtica buena fe. Cuando un propietario abusa de estas reglas, los tribunales lo tratan como un desalojo injusto.
Sus derechos como inquilino
Los desalojos para que el propietario o un familiar se mude están estrictamente regulados para prevenir abusos. Cuando los propietarios se aprovechan de estas reglas, los inquilinos cuentan con recursos legales sólidos. Mediante una investigación cuidadosa y un litigio enérgico, Tobener Ravenscroft LLP hace que los propietarios rindan cuentas y se asegura de que los inquilinos reciban compensación por las graves pérdidas que conlleva un desalojo injusto. Si cree que lo desalojaron injustamente, comuníquese con nosotros hoy para hablar con uno de nuestros abogados.
¿Qué constituye un desalojo injusto para que el propietario o un familiar se mude?
- El propietario o el familiar nunca tuvo la intención de mudarse o actuó con motivos ocultos.
- El propietario o el familiar no se mudó dentro de los sesenta a noventa días requeridos.
- El propietario o el familiar no vivió en la unidad como su residencia principal durante los dos a tres años requeridos.
- El propietario o el familiar alquiló toda la unidad o parte de ella con fines de lucro, incluso mediante anuncios de alquiler a corto plazo.
- El propietario no presentó los avisos de desalojo o las declaraciones de ocupación necesarios ante la junta local de rentas.
- El propietario se enfocó en inquilinos de largo plazo con rentas bajas para reemplazarlos por inquilinos que pagaran más.
- El propietario no aprovechó unidades comparables que estaban desocupadas o que iban a quedar desocupadas.
- El propietario instaló a un familiar más lejano de lo que permite la ley.
- La propiedad pertenecía a una LLC o corporación en lugar de a una persona física.
- La unidad quedó desocupada o en construcción durante un tiempo considerable después del desalojo.
Residencia principal
Los tribunales y las juntas de rentas examinan detenidamente si el propietario o el familiar realmente estableció la unidad como su residencia principal. Entre los factores están dónde recibe la persona su correo, la dirección que aparece en su licencia de manejo o en los registros del DMV, dónde está registrada para votar, el uso de servicios públicos, los registros de impuestos y dónde pasa la mayoría de las noches. Según la Regla 1.21 de la Junta de Rentas (Rent Board Rule 1.21), estos indicadores ayudan a demostrar si la mudanza fue legítima o solo un pretexto para sacar al inquilino.
Los tribunales también consideran las exenciones de impuestos para propietarios de vivienda como evidencia contundente de si un propietario o un familiar realmente ocupa una propiedad como su residencia principal. En California, un propietario solo puede reclamar la exención para propietarios de vivienda en una propiedad a la vez. Si un propietario sigue reclamando la exención en otra vivienda mientras afirma que se mudó a la unidad de alquiler, esa contradicción sugiere claramente mala fe. Del mismo modo, no reclamar la exención en la unidad desalojada puede debilitar la afirmación del propietario de que se convirtió en su vivienda principal. Las juntas de rentas y los tribunales con frecuencia se basan en estos registros de impuestos como prueba objetiva de la intención.
Investigación de desalojos de mala fe
Nuestro bufete investiga habitualmente los desalojos para que el propietario o un familiar se mude. Contratamos investigadores privados para verificar si los propietarios o sus familiares realmente viven en la unidad. Los investigadores realizan vigilancia, revisan los registros del DMV, rastrean direcciones postales e identifican si el propietario es dueño de otras propiedades o vive en ellas. También revisamos documentos registrados, trámites ante la junta de rentas e historiales de desalojo. Gracias a este trabajo, con frecuencia descubrimos artimañas diseñadas para obligar a los inquilinos a irse sin ninguna intención real de mudarse.
Los inquilinos deben estar atentos a señales de advertencia de que un desalojo para que el propietario o un familiar se mude podría no ser legítimo. Si hay señales de advertencia, contrataremos investigadores privados por nuestra cuenta. Entre los indicios de mala fe están que había otras unidades disponibles en ese momento, que el inquilino desplazado era el que pagaba la renta más baja, que el propietario ya vive en otra vivienda, que el propietario tiene antecedentes de desalojar a inquilinos de largo plazo, que el desalojo se programó para evitar las protecciones para inquilinos de la tercera edad y con discapacidades, que los vecinos afirman que el propietario o el familiar nunca se mudó, que el propietario no presentó la documentación correcta ante la ciudad y que hubo acoso antes del desalojo. Otras señales de alerta más evidentes incluyen anuncios en plataformas de alquiler como Airbnb o Zillow o permisos solicitados para obras de construcción importantes.
Daños y perjuicios por desalojos injustos para que el propietario o un familiar se mude
Los daños y perjuicios para los inquilinos desplazados injustamente por un desalojo para que el propietario o un familiar se mude son considerables. En las jurisdicciones con control de rentas, los tribunales otorgan a los inquilinos el valor futuro perdido del alquiler de su vivienda. Se calcula como la diferencia entre la renta de mercado y la renta controlada, multiplicada por el número de años que el inquilino razonablemente esperaba quedarse. Los tribunales de California han aprobado indemnizaciones que cubren hasta veinte años de pérdida de renta proyectada.
En Chacon v. Litke (2010), por ejemplo, el Tribunal de Apelaciones confirmó una indemnización de $1.1 millones, equivalente al triple de veinte años de la diferencia de renta proyectada. Del mismo modo, en Delisi v. Lam (2019), el tribunal confirmó la validez de este tipo de cálculos.
Según muchas ordenanzas de rentas, los daños reales se triplican, y se pueden recuperar los honorarios de abogados y los costos del litigio. En algunas jurisdicciones, los daños por angustia emocional también pueden triplicarse cuando el propietario actúa a sabiendas o con desprecio imprudente de las protecciones para inquilinos. Es importante señalar que al jurado no se le informa que su indemnización se triplicará automáticamente, lo que garantiza que los propietarios enfrenten todo el peso de la responsabilidad por su conducta indebida.
Conclusión
Los desalojos para que el propietario o un familiar se mude están estrictamente regulados para prevenir abusos. Cuando los propietarios se aprovechan de estas reglas, los inquilinos cuentan con recursos legales sólidos. Mediante una investigación cuidadosa y un litigio enérgico, Tobener Ravenscroft LLP hace que los propietarios rindan cuentas y se asegura de que los inquilinos reciban compensación por las graves pérdidas que conlleva un desalojo injusto. Si cree que lo desalojaron injustamente, comuníquese con nosotros hoy para hablar con uno de nuestros abogados.
Ejemplos de indemnizaciones por desalojos para que el propietario o un familiar se mude
$275,000
recuperados en nombre de una familia desalojada injustamente después de soportar cinco años de graves defectos de habitabilidad, como plagas de roedores, daños por agua y el derrumbe de un techo. El propietario afirmó falsamente que un familiar se mudaría, pero en cambio volvió a alquilar la unidad de forma ilegal.
$275,000
recuperados en nombre de una familia desalojada injustamente de un apartamento con control de rentas en Los Angeles County. El propietario ignoró graves defectos en el techo y plagas, acosó a los inquilinos y alegó la mudanza de un familiar para justificar el desalojo; luego volvió a alquilar la unidad.
$270,000
recuperados en nombre de una madre y su hija desalojadas de su vivienda con control de rentas con el falso argumento de que un familiar se mudaría. El familiar nunca ocupó la unidad, que en cambio se volvió a alquilar a un precio más alto.
$500,000
recuperados en nombre de una familia desalojada con falsos pretextos por un propietario que alegó que se mudaría a la unidad, pero luego vendió la propiedad por millones.
$290,000
recuperados en nombre de una familia de Los Angeles desalojada con el falso pretexto de que los padres del propietario se mudarían, pero en cambio la unidad se volvió a alquilar.
$300,000
recuperados en nombre de un inquilino de la tercera edad en Berkeley desalojado con el falso argumento de que el propietario se mudaría. El propietario nunca se mudó y, en cambio, alquiló la unidad a precio de mercado.
$225,000
recuperados en nombre de un inquilino al que se le impidió ilegalmente el acceso a su unidad en Los Angeles. El propietario afirmó falsamente que el inquilino se había mudado y alquiló la unidad a otra persona sin ofrecérsela de vuelta.
Póngase en contacto con nuestros abogados de inquilinos
Estamos aquí para ayudarle. Llámenos para hablar con un abogado de inquilinos o envíenos un mensaje ahora.
