Control de rentas en Union City

Ordenanza de Revisión de Rentas Residenciales y Ordenanza de Relaciones entre Propietarios e Inquilinos Residenciales de Union City

Union City es una de las cada vez más numerosas jurisdicciones que han adoptado ordenanzas locales para proteger a sus inquilinos. La Ordenanza de Revisión de Rentas Residenciales (Residential Rent Review Ordinance) da derecho a los inquilinos a una revisión obligatoria de los aumentos de renta que superen cierto monto. Además, la Ordenanza de Relaciones entre Propietarios e Inquilinos Residenciales (Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance) protege a los inquilinos contra el desalojo, a menos que exista una causa justa para hacerlo según la ley. Esta ordenanza también protege a los inquilinos contra el acoso y las represalias del propietario.

Los inquilinos deben saber que California adoptó recientemente la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019), que entra en vigor el 1 de enero de 2020 y puede aplicarse a su arrendamiento. Recomendamos que los inquilinos hablen con un abogado de inquilinos para determinar si la ley estatal o su ordenanza local se aplica a su arrendamiento.

Ordenanza de Revisión de Rentas Residenciales de Union City: límites al tope de la renta

La Ordenanza de Revisión de Rentas de Union City regula cuánto puede aumentar la renta un propietario en un año determinado y ofrece opciones para resolver disputas después de ciertos aumentos de renta.

¿Qué propiedades están cubiertas por la Ordenanza de Revisión de Rentas?

La Ordenanza de Revisión de Rentas de Union City se aplica a todas las unidades residenciales de alquiler, incluidas las casas unifamiliares y los condominios. Union City, Cal., Mun. Code § 5.55.020. La ordenanza también se aplica a las casas móviles cuando el inquilino renta la unidad de vivienda móvil en sí. Id.

Las únicas unidades exentas de la Ordenanza de Revisión de Rentas son aquellas que están “sujetas a un acuerdo regulatorio registrado que exige que la unidad de vivienda se rente a un inquilino con niveles de ingresos específicos según lo defina el acuerdo regulatorio”. Id. Esto normalmente incluye la Sección 8, la vivienda de HUD, la vivienda asequible propiedad de organizaciones sin fines de lucro y otras similares. Los inquilinos que no estén seguros de si su unidad entra en esta exención deben hablar con un abogado de inquilinos.

Desde el 2 de octubre de 2017, los propietarios están obligados a registrar sus propiedades residenciales de alquiler ante la Ciudad. Union City, Cal., Mun. Code § 5.55.050. Una violación de la ordenanza, como que el propietario no registre su propiedad de alquiler, hará que un aumento de renta sea nulo e inexigible. Union City, Cal., Mun. Code § 5.55.030.

¿Están obligados los propietarios a informar a sus inquilinos sobre la Ordenanza de Revisión de Rentas?

Sí. Los propietarios están obligados a entregar un Aviso por escrito de Disponibilidad de Revisión de Rentas al mismo tiempo que entregan al inquilino cualquier aviso de aumento de renta. Union City, Cal., Mun. Code § 5.55.030. Este aviso debe entregarse en los tres idiomas predominantes que se hablan en Union City, los cuales determina el Administrador de la Ciudad (City Manager). Id. Para ser válido, el aviso debe informar al inquilino sobre la disponibilidad de la revisión de rentas, incluir la información de contacto del propietario y contener el texto específico que establece la ordenanza. Id.

El aviso debe hacerse por escrito y entregarse personalmente al inquilino o enviarse por correo al inquilino. Id. Los inquilinos deben tener en cuenta que no se permiten avisos por mensaje de texto ni por correo electrónico.

Si el propietario no entrega el aviso requerido junto con el aumento de renta propuesto, el aumento es nulo e inexigible. Id. Además, no entregar el aviso requerido junto con el aumento de renta propuesto constituirá una defensa completa en una demanda de desalojo (unlawful detainer) basada en la falta de pago del aumento. Id. Sin embargo, el propietario puede corregir su omisión cumpliendo con la ley y volviendo a entregar el aumento de renta con el aviso requerido. Id.

¿Cuál es el plazo de aviso para un aumento de renta?

El propietario debe dar a los inquilinos un aviso por escrito con treinta días de anticipación para un aumento de renta del 10% o menos. Cal. Civ. Code § 827. Si el aumento será de más del 10%, se requiere un aviso por escrito con sesenta días de anticipación. Id. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2020, para aumentos de renta de más del 10%, el plazo de aviso por escrito aumentará a noventa días. Además, a partir del 1 de enero de 2020, la nueva ley de control de rentas de California limitará los aumentos de renta en las unidades cubiertas en todo el estado al 5% más la inflación local. Normalmente, esto significa que los aumentos de renta no serán legales si superan el 10%.

¿Cuándo puede un inquilino presentar una Solicitud de Revisión de Rentas?

Un inquilino puede presentar una Solicitud de Revisión de Rentas cuando un solo aumento de renta sea de más del 7% de su renta base o cuando los aumentos de renta combinados en un período de doce meses sean de más del 7%. Union City, Cal., Mun. Code § 5.55.040.

El Director del Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario (Economic and Community Development Department) de la Ciudad debe recibir la solicitud de revisión de rentas por escrito del inquilino, junto con una copia del aviso de aumento del propietario, dentro de los quince días calendario (es decir, se incluyen sábados y domingos en el conteo) a partir de que el inquilino reciba el aviso de aumento de renta. Id. Si se acepta la solicitud de revisión, la participación de ambas partes es obligatoria. Id.

¿Se aplica a su arrendamiento el tope de renta de la Ley de Protección al Inquilino de California o el tope de renta de Union City?

A partir del 1 de enero de 2020, si su arrendamiento está sujeto tanto al tope de renta de Union City como al tope de renta del Estado de California, se aplicará el más restrictivo de los dos. La Ordenanza de Revisión de Rentas de Union City permite un aumento anual de renta de hasta el 7%, mientras que la ley de California limita los aumentos de renta al 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor. El tope de renta que se le aplicará será el más bajo de los dos en el momento en que su renta deba aumentar.

Además, la nueva ley de California es retroactiva al 15 de marzo de 2019. Esto significa que, si la ley se aplica a su arrendamiento y el propietario aumentó su renta por encima del monto permitido entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, la renta volverá al monto anterior al aumento, aunque el propietario no será responsable de reembolsar los pagos de renta en exceso.

Si su propietario intenta aumentar su renta por encima del porcentaje permitido por el estado, o se niega a devolver la renta al monto anterior, debe hablar con un abogado de inquilinos para entender sus derechos y analizar sus opciones.

Verifique con nuestra guía para determinar si su arrendamiento está cubierto por la ley de control de rentas del Estado de California. Los inquilinos también deben hablar con un abogado de inquilinos que les ayude a determinar si la ley se aplica a su arrendamiento.

¿Qué sucede después de que un inquilino presenta su solicitud de revisión de rentas ante el Director?

Conciliación:

Después de que un inquilino presenta su solicitud de revisión de rentas, el Director se comunicará con el propietario dentro de tres días hábiles y le entregará una copia de la solicitud de revisión del inquilino. Id. El propietario tiene diez días hábiles para responder, ya sea por escrito o verbalmente. Id. Si el propietario no responde y no tiene una causa justificada para no hacerlo (como enfermedad, emergencia u otra causa aceptable), el aumento de renta propuesto es nulo. Id.

Si el propietario responde, las partes están obligadas a participar en un proceso de conciliación, que puede incluir asesoría entre pares. Id. Esto significa que las partes recibirán ayuda para llegar juntas a una solución amistosa antes de pasar a la siguiente etapa, la mediación. Si las partes no pueden resolver su disputa en esta etapa, el inquilino debe solicitar la mediación dentro de los cinco días hábiles siguientes a la conclusión de la conciliación. Id.

Si el propietario no participa en el proceso de conciliación, el aumento de renta es nulo. Id. Si el inquilino no participa en la conciliación, no podrá solicitar la mediación bajo la ordenanza ni buscar ningún otro recurso bajo la ordenanza relacionado con el aumento. Id.

Mediación:

Si el inquilino solicita la mediación a tiempo, esta se llevará a cabo ante el Funcionario de Revisión de Rentas (Rent Review Officer) dentro de los sesenta días calendario a partir de la recepción de la solicitud de revisión de rentas del inquilino. Id. Si el inquilino no solicita la mediación, no podrá buscar ningún otro recurso bajo la ordenanza relacionado con el aumento. Id.

La mediación es un proceso no confrontativo que ayuda al inquilino y al propietario a resolver una disputa sobre el aumento de renta. El mediador es un tercero neutral (es decir, que no está del lado de nadie) que facilitará una conversación entre las partes para llegar a un acuerdo. Durante la mediación, el mediador puede considerar muchos factores, como las dificultades económicas del inquilino, los aumentos de renta anteriores, la hipoteca del propietario, el rendimiento razonable del propietario y cualquier otro factor que se considere relevante para la revisión. Id.

Ambas partes deben entender que la mediación no es un tribunal y que el mediador no puede imponer una decisión a ninguna de las partes. La solución depende de que ambas partes trabajen juntas y se pongan de acuerdo.

Si las partes llegan a una solución, esta se formalizará por escrito. Sin embargo, los inquilinos deben saber que la Ciudad no será responsable de hacer cumplir ningún acuerdo. Id.

Si el propietario, sin causa justificada, no se presenta a la mediación, el aumento de renta es nulo e inexigible. Id. Si el inquilino no se presenta, o si ni el inquilino ni el propietario se presentan, sin causa justificada, el asunto será desestimado y el inquilino no podrá impugnar posteriormente el aumento. Id.

¿Deben los inquilinos pagar el aumento mientras esperan que se tramite su solicitud de revisión de rentas?

Sí. Los inquilinos deben pagar el aumento de renta propuesto en la fecha de vencimiento mientras esperan la revisión de su aumento. Id.

¿Qué pasa si un propietario intenta desalojar a un inquilino que solicitó una revisión del aumento de renta conforme a la Rent Review Ordinance (Ordenanza de Revisión de Rentas)?

Cualquier intento de un propietario de desalojar a un inquilino por ejercer los derechos que le otorga esta ordenanza se presumirá como represalia y como una violación de la Sección 1942.5 del California Civil Code (Código Civil de California). Id. Sin embargo, un desalojo por no pagar la renta aumentada mientras se espera una mediación podría ser motivo de un desalojo legal.

Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance (Ordenanza de Relaciones entre Propietarios e Inquilinos Residenciales): causa justa para el desalojo y prohibición del acoso

La Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance limita el desalojo de inquilinos a motivos específicos de causa justa establecidos en la ordenanza. La ordenanza también prohíbe que el propietario acose a sus inquilinos o tome represalias contra ellos.

¿Qué propiedades están cubiertas por la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance?

A menos que se encuentren en alguna de las exenciones que se indican abajo, todas las unidades residenciales de alquiler están cubiertas por la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance. Union City, Cal., Mun. Code § 5.50.020.

Las siguientes unidades no están cubiertas por la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance:

1. Hoteles, moteles, posadas, casas para turistas y casas de huéspedes o pensiones que se alquilan principalmente a huéspedes por menos de 30 días consecutivos;
2. Residencias en las que un propietario ocupa la unidad y alquila dos recámaras o menos a inquilinos;
3. Unidades en cooperativas sin fines de lucro que son propiedad de la mayoría de los inquilinos, ocupadas y controladas por ellos;
4. Unidades cuya renta está controlada, regulada o restringida por una agencia o autoridad gubernamental local, estatal o federal que tiene prioridad sobre la regulación local de los desalojos;
5. Hospitales sin fines de lucro, conventos, monasterios, centros de cuidado prolongado, asilos y centros de cuidado residencial o de atención médica para adultos mayores;
6. Centros sin fines de lucro que ofrecen tratamiento a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, en los que se haya informado por escrito al cliente, al inicio del tratamiento, sobre el carácter temporal o transitorio de la vivienda; y
7. Unidades de vivienda que sean propiedad de cualquier agencia o autoridad gubernamental. Id.

Si no tiene protección contra el desalojo sin causa justa conforme a la ordenanza de Union City, es posible que tenga protección conforme a la ley de control de rentas del Estado de California.

¿Están obligados los propietarios a informar a sus inquilinos sobre la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance?

Sí. Para que sea válido, el Aviso escrito de los Derechos del Inquilino conforme a la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance debe entregarse al inquilino en los tres idiomas que más se hablan en Union City y debe incluir el texto específico que establece la ordenanza. Union City, Cal., Mun. Code § 5.50.070.

Los propietarios deben entregar el Aviso de los Derechos del Inquilino en cualquiera de las siguientes circunstancias:

1. Dentro de los sesenta días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la ordenanza (2 de octubre de 2017);
2. Al firmar un contrato de arrendamiento o de alquiler después de octubre de 2017;
3. Al renovar un contrato de arrendamiento o de alquiler después de octubre de 2017;
4. Junto con cualquier aviso de terminación; y
5. En cualquier momento en que la Ciudad de Union City exija el Aviso, incluso cada vez que se modifique la ordenanza. Id.

Un propietario que no entregue a cada inquilino un Aviso de los Derechos del Inquilino no puede terminar un arrendamiento que esté cubierto por esta ordenanza. Id.

¿Cuáles son los motivos de causa justa para el desalojo conforme a la ordenanza?

En el caso de los inquilinos de unidades cubiertas por la ordenanza, el propietario debe tener un motivo de causa justa para desalojar al inquilino. Union City, Cal., Mun. Code § 5.50.040. Además de tener un motivo de causa justa, el propietario debe haber registrado su propiedad residencial de alquiler ante la Ciudad, haber entregado al inquilino el Aviso de los Derechos del Inquilino requerido y entregar debidamente un Aviso de Terminación, y no debe haber aceptado ni aceptar ninguna renta adicional por la unidad. Id.

Las siguientes son las causas justas de desalojo:

1. No pagar la renta.
2. Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de alquiler o de arrendamiento.
3. Actividades ilegales, incluida la distribución ilegal de una sustancia controlada, o el uso, la posesión o la fabricación ilegal de armas y municiones.
4. Violación de cualquier código de salud o seguridad aplicable cuando el inquilino crea condiciones peligrosas e insalubres y no las corrige ni las repara.
5. No firmar una extensión por escrito de un contrato de arrendamiento existente.
6. Desalojo temporal para realizar reparaciones sustanciales o mejoras de capital en la unidad cuando el propietario ya obtuvo todos los permisos necesarios. Una vez terminada la unidad, se le debe volver a ofrecer al inquilino con la misma renta.
7. El propietario es miembro de las fuerzas armadas de los Estados Unidos, regresa de una misión y vuelve de inmediato a su residencia habitual, que ocupa durante su tiempo fuera de servicio.
8. La unidad se convertirá en condominio conforme al Capítulo 17.84 del Union City Municipal Code (Código Municipal de Union City).
9. Todo el edificio será demolido o retirado de otra forma del mercado de viviendas de alquiler por un período de al menos cinco años. El retiro incluye la decisión del propietario de vender la unidad a un comprador de buena fe. El propietario debe dar a los inquilinos un aviso por escrito de 60 días para desocupar. Si el propietario vuelve a alquilar cualquier unidad del edificio antes de que venza el período de cinco años, debe volver a ofrecer esa unidad al inquilino con la misma renta que pagaba cuando la desocupó.
10. El propietario (o los padres o hijos del propietario) planea mudarse a la unidad (desalojo por mudanza del propietario) como su residencia principal. El propietario debe dar a los inquilinos un aviso de 60 días para desocupar y debe mudarse al vencer el aviso para vivir en la unidad al menos diez meses del año calendario y durante al menos dos años. Si el propietario vuelve a alquilar la unidad antes de que venza el período de dos años, debe volver a ofrecer la unidad al inquilino con la misma renta que pagaba cuando la desocupó. Id.

¿Hay beneficios de reubicación para los inquilinos desplazados por un desalojo sin culpa conforme a la ordenanza?

No. Por el momento, la ordenanza no obliga a los propietarios a pagar beneficios de reubicación a los inquilinos desplazados por un desalojo sin culpa, como un desalojo por mudanza del propietario, por demolición/retiro del mercado o un desalojo temporal para realizar reparaciones sustanciales o mejoras de capital.

¿Qué significa la disposición contra el acoso de la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance de Union City?

La ordenanza prohíbe que los propietarios realicen ciertas actividades de mala fe, con motivos ocultos o sin intención honesta. Union City, Cal., Mun. Code § 5.50.050. Las actividades prohibidas incluyen las siguientes:

• Interrumpir o no prestar cualquier servicio de vivienda previsto en el contrato de arrendamiento, como interrumpir los servicios públicos del inquilino;
• No realizar las reparaciones o el mantenimiento que exigen el contrato o las leyes locales, estatales o federales;
• No actuar con la debida diligencia para terminar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados, incluido no seguir las normas y protocolos de seguridad apropiados para la industria;
• Abusar del derecho a entrar a la unidad del inquilino o usarlo indebidamente;
• Sacar de la unidad los bienes personales del inquilino;
• Influir en el inquilino para que desocupe mediante fraude, intimidación o coerción;
• Ofrecer al inquilino un acuerdo de compra (buyout) más de una vez durante un período de seis meses;
• Amenazar al inquilino con palabras, gestos o daño físico;
• Interferir con el disfrute pacífico del inquilino;
• Negarse a aceptar la renta legal;
• Negarse a cobrar la renta por más de treinta días;
• Interferir con el derecho a la privacidad del inquilino o violarlo; y
• Cualquier otro acto u omisión repetidos que tengan la intención de hacer que el inquilino desocupe. Id.

Además, se prohíbe a los propietarios tomar represalias de cualquier forma contra un inquilino por haber ejercido un derecho que le otorga la ley. Id.

¿Qué opciones tengo si mi propietario violó la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance?

Los inquilinos pueden presentar una acción privada para hacer cumplir todas las disposiciones, derechos y obligaciones de la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance. Union City, Cal., Mun. Code § 5.50.080. Si un propietario realiza cualquiera de las actividades prohibidas por la ordenanza, el inquilino puede presentar una demanda por daños y perjuicios monetarios, por una medida cautelar (injunctive relief), o por ambos. Id.

Un inquilino que recibe un aviso de terminación puede presentar una demanda contra el propietario para impugnar su validez y solicitar una medida cautelar que detenga la terminación del arrendamiento. Id.

Si el propietario no cumple con cualquier elemento individual de la terminación o con cualquier condición previa para entregar un aviso de terminación, esto “invalidará, anulará y dejará sin efecto el aviso de terminación”. Id. Si el inquilino gana la demanda, tendrá derecho a recuperar del propietario las costas y honorarios razonables de abogados. Id. Si el propietario prevalece por preponderancia de la prueba y el aviso se considera válido, el propietario tendrá derecho a recuperar del inquilino las costas y honorarios razonables de abogados. Id.

Los inquilinos también pueden presentar una acción civil para determinar si esta ordenanza se aplica a su arrendamiento. Id. Los inquilinos que hayan recibido un aumento de renta o un aviso de terminación deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos conforme a la Residential Rent Review Ordinance y la Residential Landlord and Tenant Relations Ordinance de Union City.