La Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills limita cuánto puede aumentarse anualmente el alquiler de un inquilino y prohíbe los desalojos a menos que exista una causa justa para hacerlo. La Ciudad también ofrece asistencia de reubicación a los inquilinos que reúnan los requisitos en casos de desplazamientos sin culpa del inquilino.

Hay dos Ordenanzas de Estabilización de Alquileres en el Código Municipal de Beverly Hills: el Capítulo 5 y el Capítulo 6.
La mayoría de los arrendamientos están bajo el Capítulo 6.

¿Cómo sé si mi arrendamiento está bajo el Capítulo 5 o el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

El capítulo que aplica a su arrendamiento se basa principalmente en el monto inicial del alquiler indicado en su contrato de alquiler y no en el monto actual del alquiler. Si usted vive en un edificio de varias unidades construido antes del 20 de septiembre de 1978 y su alquiler al mudarse era de $600 o menos al mes, su arrendamiento estará bajo el Capítulo 5. Si usted vive en un edificio de varias unidades construido antes del 1 de febrero de 1995 y su alquiler al mudarse era de más de $600, usted está protegido por el Capítulo 6.

Si su arrendamiento no está bajo el Capítulo 5 ni el 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills, es posible que tenga protecciones de límite de alquiler y protecciones contra el desalojo mediante la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019), la ley estatal de control de alquileres.

CAPÍTULO 5 DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES (PARTE I):
Se aplica a inquilinos cuyo alquiler al mudarse fue de $600 o menos

¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

No. Cualquier disposición de un contrato de alquiler que haga renunciar a un inquilino a sus derechos bajo la ordenanza es contraria al orden público y nula. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-103.

¿Están obligados los propietarios a registrar sus propiedades ante la Ciudad bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Los propietarios están obligados a registrar todas las propiedades sujetas a la ordenanza. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-801. Además, las unidades deben volver a registrarse cada vez que se vuelvan a alquilar después de quedar desocupadas, y el propietario debe presentar una modificación del registro cada vez que haya un cambio de administración o de dueño. Id. Si un propietario no registra una unidad, no puede aumentarle el alquiler al inquilino. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-701.

¿Están obligados los propietarios a informar a los inquilinos sobre sus derechos bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

No. A diferencia de los inquilinos cuyos arrendamientos están protegidos por el Capítulo 6, el propietario no está obligado a entregarles a los inquilinos bajo el Capítulo 5 un aviso de sus derechos.

¿Qué propiedades están cubiertas por el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Si usted vive en un edificio de dos o más unidades construido antes del 20 de septiembre de 1978 y su alquiler al mudarse era de $600 o menos, usted tiene protecciones de control de alquiler y de causa justa para el desalojo bajo el Capítulo 5. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-101.

Las siguientes propiedades están exentas:

• Casas unifamiliares;
• Unidades ubicadas en un edificio construido después del 20 de septiembre de 1978;
• Unidades cuyo alquiler inicial al mudarse supera los $600 al mes;
• Habitaciones o alojamientos en hoteles, moteles, casas de huéspedes o casas de hospedaje que se alquilan a huéspedes temporales por un período de menos de 30 días consecutivos;
• Condominios existentes al 27 de marzo de 1979 o creados mediante conversión después de esa fecha;
• Unidades en cooperativas sin fines de lucro que son propiedad de la mayoría de los residentes y están controladas por ellos;
• Unidades que son propiedad de una agencia gubernamental, o que esta opera o administra, o que están específicamente exentas de la regulación municipal de alquileres por una ley o reglamento administrativo estatal o federal; y
• Unidades que el inquilino no ocupa como su residencia principal. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-102.

AUMENTOS DE ALQUILER PERMITIDOS:

¿Cuánto puede aumentar mi alquiler bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

El alquiler de un inquilino puede aumentarse una vez cada 12 meses hasta un 8% o según el porcentaje de aumento del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”) a la fecha del aviso de aumento de alquiler, lo que sea menor. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-303.

¿Puede aumentarse mi depósito de garantía bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

El depósito de garantía de un inquilino puede aumentarse en el mismo porcentaje que el aumento anual de alquiler permitido. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-303. El aumento del depósito y el aumento del alquiler deben hacerse al mismo tiempo. Id.

¿Puede mi propietario presentar una petición para aumentar mi alquiler por encima del porcentaje permitido bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Si hay una disputa sobre un aumento de alquiler relacionada con uno de los motivos que se indican a continuación, el inquilino o el propietario pueden solicitar al funcionario de audiencias una audiencia para resolver el asunto. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-401.

• Mejoras de capital. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-304.
• Gastos exigidos por ley. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-305.
• Recargo por gastos de servicios públicos. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-306.
• Recargo por inquilinos adicionales. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-307.
• Recargo por multas del servicio de agua. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-308.
• Recargo por tarifa de recolección de basura. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-309.
• Aumento debido al aumento de los impuestos sobre la propiedad. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-402.

PROTECCIONES DE CAUSA JUSTA PARA EL DESALOJO:

¿Cuáles son las causas justas para el desalojo bajo el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Si su propietario no tiene una causa justa para desalojarlo, no puede obligarlo a salir de su vivienda con control de alquiler. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-501.

Las causas justas bajo el Capítulo 5 son las siguientes:

• Falta de pago del alquiler. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-502.
• Incumplimiento del contrato de arrendamiento. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-503.
• Molestias (nuisance). Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-504.
• Uso de la unidad para un fin ilegal. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-505. El fin ilegal incluye exceder el número permitido de personas por unidad. Id. En un estudio se permiten tres personas. Id. En una unidad de 1 habitación de 1200 pies cuadrados o menos se permiten 4 personas, y 5 personas si la unidad tiene más de 1200 pies cuadrados. En una unidad de 2 habitaciones de 1500 pies cuadrados o menos se permiten 5 personas, y si la unidad tiene más de 1500 pies cuadrados se permiten seis personas. Id. Si la unidad tiene 3 habitaciones y 2100 pies cuadrados o menos, se permiten 7 personas, y si tiene más de 2100 pies cuadrados, se permiten 8 personas. Id.
• Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento o una extensión después de que venza el contrato anterior. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-506. El nuevo contrato de arrendamiento o la extensión propuestos deben tener las mismas condiciones y la misma duración que el contrato anterior. Id.
• Negarse a darle al propietario acceso razonable a la unidad. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-507
• Subinquilinos no aprobados. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-508. Un propietario puede presentar una acción para recuperar la posesión de una unidad si el inquilino la ha desocupado y la persona que está en posesión de la unidad es un subinquilino no aprobado. Id.
• Mudanza del propietario o de un familiar. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-509.
• Cambio de administrador del edificio. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-510.
• Demoler el edificio, trasladar el edificio o convertirlo en condominio. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-511.
• Remodelación mayor. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-512.
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler (desalojo conforme a la Ellis Act). Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-513.
• Inquilino perturbador. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-514.

¿Qué es un “inquilino perturbador” según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un inquilino perturbador es un inquilino que (1) altera de manera repetida o continua la paz y el disfrute tranquilo de otro inquilino del edificio o (2) provoca, intimida o acosa a otro inquilino del edificio, y el inquilino perturbador no deja de comportarse así cuando el otro inquilino o el propietario se lo piden. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-514.

¿Cómo se puede desalojar a un “inquilino perturbador” según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Para desalojar a un inquilino perturbador, el propietario debe presentar una solicitud ante el Rent Stabilization Program (Programa de Estabilización de Alquileres, “Rent Board”) para obtener una audiencia sobre el asunto. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-514. El propietario primero debe darle al inquilino al menos una advertencia por escrito sobre su comportamiento antes de poder solicitar una audiencia. Id. El propietario tiene la carga de la prueba para demostrar la conducta perturbadora del inquilino. Id. Después de la audiencia, si el Rent Board determina que el inquilino es un inquilino perturbador, el propietario puede entregarle al inquilino un aviso de terminación de treinta días o de sesenta días, según corresponda. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por la mudanza del propietario o de un familiar según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

El propietario debe tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad o de mudar a un familiar suyo (cónyuge, hijos o padres) a la unidad. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-509.

Además, deben cumplirse todas las siguientes condiciones:

• No hay unidades comparables vacantes en el edificio en ningún momento durante el período de aviso;
• La unidad a la que el propietario desea mudarse debe estar ocupada por el inquilino más reciente del edificio;
• Un propietario solo puede mudarse a una unidad en la propiedad, aunque haya varios edificios en el mismo terreno;
• El propietario o su familiar deben mudarse dentro de los treinta días siguientes a que el inquilino desocupe la unidad y deben vivir en ella durante al menos un año; y
• El propietario debe ser una persona física que tenga la mayor participación en la propiedad del edificio o de la entidad dueña del edificio. Id.

¿Con cuánta anticipación deben avisarme en un desalojo por la mudanza del propietario o de un familiar según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos deben recibir un aviso por escrito de noventa días para desocupar. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-509. El aviso debe presentarse ante el secretario municipal antes de entregárselo al inquilino. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo por la mudanza del propietario o de un familiar según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos que son personas de la tercera edad o que tienen una discapacidad no pueden ser desalojados por la mudanza del propietario o de un familiar, a menos que no haya otra unidad en el terreno comparable al tipo de unidad que busca el propietario o el familiar. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-509. La ciudad determinará si una unidad es comparable al tipo de unidad que busca el propietario o el familiar. Id. Para los fines de esta sección, “persona de la tercera edad” se define como un inquilino de 65 años de edad o más. Id. La ordenanza no define el término “discapacitado”. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino mediante un desalojo conforme a la Ellis Act según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un desalojo conforme a la Ellis Act significa que el propietario quiere retirar la propiedad del mercado de alquiler. Para hacerlo, debe retirar del mercado de alquiler todas las unidades del edificio, no solo una. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-513. Sin embargo, si hay varios edificios en el mismo terreno y cada edificio tiene al menos cuatro unidades, el propietario puede optar por retirar las unidades de solo uno o más de los edificios. Id.

Antes de entregar a los inquilinos un aviso para desocupar, el propietario debe presentar ciertos documentos ante la ciudad y el condado para obtener su aprobación. Id. También debe presentarse una copia de los documentos ante el Rent Board. Id.

Una vez que el inquilino recibe su aviso para desocupar, tendrá treinta días para notificar por escrito al propietario que le interesa volver a ocupar la unidad si en el futuro se ofrece nuevamente en alquiler. Id.

Si me desalojan mediante un desalojo conforme a la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Si las unidades se vuelven a ofrecer en alquiler dentro de los dos años siguientes a la fecha de entrada en vigor del retiro, el propietario debe notificar a la ciudad y ofrecer las unidades nuevamente a los inquilinos al mismo monto de renta más cualquier aumento permitido. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-513. La oferta de volver a alquilar una unidad solo aplica a los inquilinos que, antes de desocupar, notificaron por escrito al propietario su deseo de volver a alquilarla. Id. Los inquilinos también pueden demandar al propietario por los daños reales que sufrieron como resultado del desalojo. Id.

Si las unidades se ofrecen en alquiler dentro de cinco años, el propietario debe ofrecer la unidad al inquilino al mismo monto de renta más cualquier aumento permitido. Id. Y, si se ofrece nuevamente dentro de diez años, el propietario debe dar a los inquilinos un derecho de preferencia para volver a alquilar la unidad. Id. Si el propietario no ofrece el derecho de preferencia, el inquilino puede demandar al propietario por daños punitivos por un monto que no exceda seis meses de renta al monto que el inquilino pagaba cuando fue desalojado. Id.

¿Con cuánta anticipación deben avisarme en un desalojo conforme a la Ellis Act según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito de 120 días para la terminación de su arrendamiento. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-513.

¿Estoy protegido contra un desalojo conforme a la Ellis Act según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo conforme a la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. Los hogares con un inquilino de sesenta y dos años o más o con una discapacidad según la definición de la Government Code Section 12955.3, y que haya residido en la unidad por más de un año, tienen derecho a un aviso de un año. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-513. Los inquilinos que reúnan los requisitos para la extensión del plazo deben entregar al propietario un aviso por escrito de su elegibilidad dentro de los sesenta días siguientes a la entrega a la ciudad del aviso de intención de retirar la propiedad. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por demolición, para trasladar la unidad o para convertirla en condominio según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un propietario puede buscar de buena fe recuperar la posesión de un edificio para demolerlo, trasladarlo o convertirlo en condominios, cooperativas de acciones o apartamentos comunitarios. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-511. Por lo general, para hacerlo, antes de entregar al inquilino un aviso para desocupar, el propietario debe presentar todas las solicitudes necesarias, obtener la aprobación de un permiso de demolición, un permiso de traslado o un mapa tentativo de conversión, y debe pagar todas las tarifas municipales correspondientes. Id. Además, el propietario debe notificar al Rent Board sobre su solicitud y la aprobación del permiso. Id.

¿Con cuánta anticipación deben avisarme en un desalojo por demolición, para trasladar una unidad o para convertirla en condominio según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos que deben desocupar por una demolición, para trasladar una unidad o por la conversión de su edificio deben recibir un aviso por escrito de noventa días que haya sido aprobado por el Rent Board. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-511.

No se requiere un aviso de noventa días cuando la ley exige que la demolición se realice antes de noventa días. Id. Tampoco se requiere un aviso de noventa días cuando el aviso se entrega a un inquilino que luego desocupa con base en el aviso y la unidad se vuelve a alquilar posteriormente a un nuevo inquilino, siempre que se haya informado por escrito al nuevo inquilino que el aviso de terminación del arrendamiento se había entregado al inquilino anterior. Id

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por una remodelación mayor según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un propietario puede exigir que un inquilino desocupe una unidad si busca de buena fe realizar obras de modificación en el edificio con el fin de hacer una remodelación mayor. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-512. No existe un tipo específico de obra que se considere una remodelación mayor. Una remodelación mayor es la remodelación o reconstrucción de más de una unidad del edificio que alcance el costo mínimo de remodelación por unidad. Id. El costo mínimo de remodelación por unidad es de $7,000 para un estudio, $10,000 para una unidad de una recámara, $15,000 para una de dos recámaras y $20,000 para una de tres o más recámaras. Id.

Antes de que el propietario entregue al inquilino un aviso para desocupar, debe obtener la aprobación del Rent Board presentando pruebas de que ha cumplido con todos los requisitos de la ciudad para la remodelación mayor, como obtener los permisos correspondientes. Id.

Las reglas relacionadas con las obras de remodelación, el plazo para la remodelación, la fijación de la renta de la unidad recién remodelada, la opción del inquilino de ser reubicado en un edificio comparable en lugar de recibir el pago de reubicación, la posibilidad de que el inquilino desalojado vuelva a ocupar la unidad terminada y el cálculo de la renta al volver a ocuparla son complejas. Un inquilino que recibe un aviso de desalojo por una remodelación mayor debe hablar con un abogado de inquilinos para determinar cuáles son sus derechos y opciones.

¿Con cuánta anticipación deben avisarme en un desalojo por una remodelación mayor según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso de un año. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-512. El aviso no se requiere cuando la ley exige que la remodelación mayor se realice antes de un año. Id. Tampoco se requiere un aviso de un año cuando el aviso se entrega a un inquilino que luego desocupa con base en el aviso y la unidad se vuelve a alquilar posteriormente a un nuevo inquilino, siempre que se haya informado por escrito al nuevo inquilino que el aviso de terminación del arrendamiento por remodelación mayor se había entregado al inquilino anterior. Id

PAGOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJOS SIN CULPA:

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos que son desalojados por un motivo sin culpa tienen derecho a pagos de reubicación. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-601. A los inquilinos se les debe pagar en el momento en que desocupan la unidad. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-602. Si más de un inquilino reside en la unidad, el pago se divide en partes iguales entre los inquilinos. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-603.

Las tarifas se calculan el 1 de julio de cada año. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-605. Al momento de redactar este texto, las tarifas de reubicación vigentes son las siguientes: $6,726.53 para un estudio, $9,936.10 para un apartamento de una recámara y $13,461.75 para uno de dos o más recámaras. Id. Los hogares con personas de la tercera edad, personas con discapacidad y niños tienen derecho a $2,000 adicionales. Id. Para efectos del pago de reubicación, una “persona de la tercera edad” es un inquilino que tiene 62 años o más. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-202. Y un inquilino “con discapacidad” significa “cualquier persona que recibe beneficios de un gobierno federal, estatal o local, o de una entidad privada, a causa de una discapacidad permanente que le impide tener un empleo regular de tiempo completo.” Id.

¿Puede un propietario optar por reubicar a un inquilino en una unidad comparable en lugar de pagar una tarifa de reubicación según el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Un propietario puede optar por reubicar a un inquilino en un apartamento de reemplazo comparable en lugar de pagar la tarifa de reubicación. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-606. El inquilino no puede rechazar sin motivo razonable el apartamento de reemplazo. Id. Comparable significa que la unidad tiene “el mismo tamaño, precio, ubicación, cercanía a instalaciones médicas y recreativas, parques, centros comunitarios, tiendas, transporte, escuelas, iglesias y sinagogas, servicios y ubicación en la ciudad.” Id. Si el inquilino se muda a la unidad de reemplazo, el propietario deberá pagar los gastos de mudanza del inquilino. Id.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE INFRINGE LA LEY:

¿Puedo demandar a mi propietario por infringir el Capítulo 5 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos pueden demandar a su propietario por desalojo injustificado si el propietario desaloja a un inquilino para que se mude el dueño o un familiar, y el dueño o el familiar no se muda. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-703. El propietario será responsable ante el inquilino por el triple del monto de la renta que el inquilino habría pagado si no hubiera sido desalojado, por todo el período del desalojo, sin exceder 6 meses. Id. El inquilino también tendrá derecho a honorarios de abogado y costas razonables, según lo determine el tribunal. Id.

Los inquilinos también pueden demandar a su propietario para obtener el reembolso de aumentos de renta ilegales o de beneficios de reubicación no pagados. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-705. El propietario será responsable ante el inquilino por daños de $500 o de no más de tres veces la cantidad en que el pago o los pagos exigidos, aceptados, recibidos o retenidos excedan el monto legal de la renta o de las tarifas de reubicación que se le deben al inquilino, lo que sea mayor. Id. La parte que gane en dicha demanda tendrá derecho a honorarios de abogado y costas razonables, según lo determine el tribunal. Id.

CAPÍTULO 6 ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES (PARTE II):
Se aplica a inquilinos cuya renta al mudarse fue de más de $600

¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

No. Cualquier disposición en un contrato de alquiler que haga renunciar al inquilino a sus derechos según la ordenanza es contraria al orden público y nula. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-4.

¿Están obligados los propietarios a registrar sus propiedades ante la Ciudad según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Los propietarios están obligados a registrar todas las propiedades sujetas a la ordenanza. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-10. Además, la propiedad debe volver a registrarse cada vez que se vuelva a alquilar después de quedar desocupada, y el propietario debe presentar una modificación del registro cada vez que haya un cambio de administración o de dueño. Id. Si un propietario no registra su propiedad, no puede aumentar la renta del inquilino. Id.

¿Están obligados los propietarios a informar a los inquilinos sobre sus derechos según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. A diferencia de los inquilinos cuyos arrendamientos están amparados por el Capítulo 5, los inquilinos cuyos arrendamientos están amparados por el Capítulo 6 deben recibir un aviso por escrito de sus derechos al menos veinticuatro horas antes de firmar un contrato de arrendamiento o de alquiler. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-5. El aviso debe contener la siguiente información:

• Los derechos del inquilino según la ordenanza e información sobre ella, incluido el monto del aumento anual de renta permitido;
• Cualquier restricción de estacionamiento en el área junto al edificio donde vivirá el inquilino;
• Una declaración de que, al terminar el contrato de arrendamiento, a menos que se extienda o se firme un nuevo contrato, se creará un arrendamiento de mes a mes;
• Una declaración de que un arrendamiento de mes a mes solo puede terminarse por causa justificada;
• Información sobre los requisitos de ocupación de la Ciudad; y
• Una declaración de que las leyes estatales pueden establecer ciertos derechos y responsabilidades adicionales de los propietarios y de los inquilinos. Id.

El propietario debe conservar una copia del aviso durante todo el arrendamiento. Id. Existe una presunción refutable de que el propietario nunca entregó el aviso requerido si no puede presentarlo cuando se le pida una copia por escrito. Id.

Si un propietario no entrega el aviso por escrito, estará sujeto a una multa administrativa de $500. Id. El requisito del aviso no se aplica a un contrato de arrendamiento o de alquiler que se firme dentro de los seis meses siguientes a la fecha de entrada en vigor de la ordenanza. Id.

¿Qué propiedades están cubiertas por el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Si usted vive en un edificio de varias unidades construido antes del 1 de febrero de 1995 y su renta al mudarse fue de más de $600, usted tiene protecciones de control de rentas y de desalojo solo por causa justificada según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-1.

Las siguientes propiedades están exentas:

• Unidades sujetas a las protecciones del Capítulo 5;
• Unidades construidas después del 1 de febrero de 1995;
• Casas unifamiliares;
• Habitaciones o alojamientos en hoteles, moteles, casas de huéspedes o pensiones que se alquilan a huéspedes temporales por un período de menos de treinta días consecutivos;
• Condominios;
• Unidades en cooperativas sin fines de lucro que son propiedad de la mayoría de los residentes y están controladas por ellos; y
• Unidades que son propiedad de una agencia gubernamental, o que esta opera o administra, y que están específicamente exentas de la regulación municipal de rentas por una ley o reglamento administrativo estatal o federal. Id.

AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS

¿Cuánto se puede aumentar mi renta según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

La renta de un inquilino puede aumentarse una vez cada 12 meses hasta un 3% o según el porcentaje de aumento del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”) del condado, lo que sea mayor. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-3.

¿Puede mi propietario presentar una solicitud para aumentar mi renta por encima del porcentaje de aumento permitido según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Los propietarios pueden pedir al Rent Board (Junta de Alquileres) la aprobación de un ajuste al alza para obtener un rendimiento justo y razonable de su propiedad. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-11. Los inquilinos pueden presentarse en la audiencia del ajuste para oponerse al aumento. Id.

PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SIN CAUSA JUSTIFICADA:

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Si su propietario no tiene una causa justificada para desalojarlo, no puede obligarlo a salir de su vivienda con control de rentas. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6.

Las causas justificadas según el Capítulo 6 son las siguientes:

• Falta de pago de la renta.
• Incumplimiento del contrato de arrendamiento que el inquilino no ha corregido.
• Molestias (nuisance).
• Uso de la unidad para un fin ilegal. Un fin ilegal incluye exceder el número de personas permitido por unidad. Id. En un estudio se permiten tres personas. En una unidad de 1 recámara de 1200 pies cuadrados o menos se permiten 4 personas, y 5 personas si la unidad tiene más de 1200 pies cuadrados. En una unidad de 2 recámaras de 1500 pies cuadrados o menos se permiten 5 personas, y si la unidad tiene más de 1500 pies cuadrados se permiten 6 personas. Si la unidad tiene 3 recámaras y 2100 pies cuadrados o menos, se permiten 7 personas, y si tiene más de 2100 pies cuadrados, se permiten 8 personas.
• Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento o una extensión después de que vence el contrato anterior. El nuevo contrato o la extensión propuestos deben tener los mismos términos y la misma duración que el contrato anterior.
• Negarse a dar al propietario acceso razonable a la unidad.
• Subinquilinos no aprobados que permanecen en la unidad.
• Mudanza del dueño o de un familiar a la unidad.
• Cambio de administrador del edificio.
• Demoler el edificio, trasladar el edificio o convertirlo en condominios.
• Remodelación mayor.
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler (desalojo por la Ellis Act).
• Inquilino problemático. Id.

¿Qué es un “inquilino problemático” según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un inquilino problemático es un inquilino que (1) perturba en forma repetida o continua la paz y el disfrute tranquilo de otro inquilino del edificio o (2) provoca, intimida o acosa a otro inquilino del edificio, y el inquilino problemático no deja de hacerlo cuando el otro inquilino o el propietario se lo pide. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6.

¿Cómo se puede desalojar a un “inquilino problemático” según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Para desalojar a un inquilino problemático, el propietario debe presentar una solicitud ante el Rent Stabilization Program (Programa de Estabilización de Alquileres, “Rent Board”) para obtener una audiencia sobre el asunto. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. Antes de poder solicitar una audiencia, el propietario debe dar primero al inquilino al menos una advertencia por escrito sobre su conducta. Id. Al propietario le corresponde la carga de la prueba para demostrar la conducta problemática del inquilino. Id. Después de la audiencia, si el Rent Board determina que el inquilino es un inquilino problemático, el propietario puede entregar al inquilino un aviso de terminación de treinta o de sesenta días, el que corresponda según la duración del arrendamiento. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino para que se mude el dueño o un familiar según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

El propietario debe tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad o de mudar a ella a un familiar (cónyuge, hijos o padres). Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6.

Además, deben cumplirse todas las siguientes condiciones:

• No hay unidades comparables vacantes en el edificio en ningún momento durante el período de aviso;
• La unidad a la que el propietario desea mudarse debe estar ocupada por el inquilino más reciente del edificio;
• Un propietario solo puede mudarse a una unidad en la propiedad, aunque haya varios edificios en el mismo terreno;
• El propietario o su familiar deben mudarse dentro de los treinta días siguientes a que el inquilino desocupe la unidad y deben vivir en ella durante al menos un año; y
• El propietario debe ser una persona física que tenga la mayor participación en la propiedad del edificio o en la entidad dueña del edificio. Id.

¿Con cuánta anticipación tengo derecho a ser notificado en un desalojo para que se mude el dueño o un familiar según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos deben recibir un aviso por escrito de noventa días para desocupar. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. El aviso debe presentarse ante el secretario municipal (city clerk) antes de entregarlo al inquilino. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo para que se mude el dueño o un familiar según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos que son personas de la tercera edad o que tienen una discapacidad no pueden ser desalojados para que se mude el dueño o un familiar, a menos que no haya otra unidad en el mismo terreno comparable al tipo de unidad que busca el propietario o el familiar. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. La ciudad determinará si una unidad es comparable al tipo de unidad que busca el propietario o el familiar. Id. Para efectos de esta sección, una “persona de la tercera edad” se define como un inquilino que tiene sesenta y cinco años o más. Id. La ordenanza no define la discapacidad. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino mediante un desalojo por la Ellis Act según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un desalojo bajo la Ellis Act (ley estatal de California sobre el retiro de propiedades del mercado de alquiler) significa que el propietario quiere retirar la propiedad del mercado de alquiler. Para hacerlo, debe retirar del mercado de alquiler todas las unidades del edificio, no solo una. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. Sin embargo, si hay varios edificios en el mismo terreno y cada edificio tiene al menos cuatro unidades, el propietario puede optar por retirar las unidades de solo uno o más de los edificios. Id.

Antes de entregar a los inquilinos un aviso de desalojo, el propietario debe presentar ciertos documentos ante la ciudad y el condado. Id. También debe presentarse una copia de los documentos ante la Junta de Alquileres (Rent Board). Id.

Una vez que el inquilino recibe su aviso de desalojo, tendrá treinta días para notificar por escrito al propietario que le interesa volver a ocupar la unidad si en el futuro se ofrece nuevamente en alquiler. Id.

Si me desalojan bajo la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Si las unidades se vuelven a ofrecer en alquiler dentro de los dos años siguientes a la fecha de entrada en vigor del retiro, el propietario debe notificar a la ciudad y ofrecer nuevamente las unidades a los inquilinos con la misma renta más cualquier aumento permitido. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. La oferta de volver a alquilar una unidad solo aplica a los inquilinos que, antes de desocuparla, notificaron por escrito al propietario su deseo de volver a alquilarla. Id. Los inquilinos también pueden demandar al propietario por los daños reales que sufrieron como resultado del desalojo. Id.

Si las unidades se ofrecen en alquiler dentro de un plazo de cinco años, el propietario debe ofrecer la unidad al inquilino con la misma renta más cualquier aumento permitido. Id. Y si se vuelve a ofrecer dentro de un plazo de diez años, el propietario debe otorgar a los inquilinos un derecho de preferencia para volver a alquilar la unidad. Id. Si el propietario no ofrece el derecho de preferencia, el inquilino puede demandar al propietario por daños punitivos por un monto que no exceda seis meses de renta. Id.

¿Con cuánta anticipación me deben notificar un desalojo bajo la Ellis Act según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito de 120 días para la terminación de su arrendamiento. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6.

¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un periodo de aviso más largo. Los hogares con un inquilino de sesenta y dos años o más, o con una discapacidad según la definición de la Sección 12955.3 del Government Code (Código de Gobierno), y que haya residido en la unidad por más de un año, tienen derecho a un aviso de un año. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. Los inquilinos que reúnan los requisitos para la extensión del plazo deben entregar al propietario un aviso por escrito de su elegibilidad dentro de los sesenta días siguientes a la entrega a la ciudad del aviso de intención de retirar la propiedad. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por demolición, para trasladar una unidad o para convertirla en condominio según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un propietario puede intentar de buena fe recuperar la posesión de un edificio para demolerlo, trasladarlo o convertir las unidades en condominios, cooperativas de acciones o apartamentos comunitarios. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. Por lo general, para hacerlo, antes de entregar al inquilino un aviso de desalojo, el propietario debe presentar todas las solicitudes necesarias, obtener la aprobación de un permiso de demolición, un permiso de traslado o un mapa tentativo de conversión, y pagar todas las tarifas municipales aplicables. Id. Además, el propietario debe notificar a la Junta de Alquileres sobre su solicitud y la aprobación del permiso. Id.

¿Con cuánta anticipación me deben notificar un desalojo por demolición, por traslado de una unidad o por conversión en condominio según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos que deban desocupar la unidad por una demolición, por el traslado de una unidad o por una conversión en condominio deben recibir un aviso por escrito de 90 días aprobado por la Junta de Alquileres. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6.

No se requiere un aviso de noventa días cuando la ley exige que la demolición se realice antes de noventa días. Id. Tampoco se requiere un aviso de noventa días cuando el aviso se entrega a un inquilino que luego desocupa con base en el aviso y la unidad se vuelve a alquilar posteriormente a un nuevo inquilino, siempre que se haya informado por escrito al nuevo inquilino que el aviso de terminación del arrendamiento se había entregado al inquilino anterior. Id

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por una remodelación mayor según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Un propietario puede exigir que un inquilino desocupe una unidad si busca de buena fe realizar obras de modificación en el edificio con el fin de hacer una remodelación mayor. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. No existe un tipo específico de obra que se considere una remodelación mayor. Una remodelación mayor es la remodelación o reconstrucción de más de una unidad del edificio que cumple con el costo mínimo de remodelación por unidad. Id. El costo mínimo de remodelación por unidad es de $7,000 para un estudio, $10,000 para una unidad de una recámara, $15,000 para una de dos recámaras y $20,000 para una de tres o más recámaras. Id.

Antes de entregar al inquilino un aviso de desalojo, el propietario debe obtener la aprobación de la Junta de Alquileres demostrando que ha cumplido con todos los requisitos municipales para la remodelación mayor, como obtener los permisos necesarios. Id.

Las reglas relacionadas con las obras de remodelación, el plazo de la remodelación, la fijación de la renta de la unidad recién remodelada, la opción del inquilino de ser reubicado en un edificio comparable en lugar de recibir el pago de reubicación, la posibilidad de que el inquilino desalojado vuelva a ocupar la unidad terminada y el cálculo de la renta al volver a ocuparla son complejas. Un inquilino que reciba un aviso de desalojo por una remodelación mayor debe hablar con un abogado de inquilinos para determinar cuáles son sus derechos y opciones.

¿Con cuánta anticipación me deben notificar un desalojo por una remodelación mayor según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso de un año. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-6. El aviso no es obligatorio cuando la ley exige que la remodelación mayor se realice antes de un año. Id. Tampoco se requiere un aviso de un año cuando el aviso se entrega a un inquilino que luego desocupa la unidad con base en dicho aviso y la unidad se alquila posteriormente a un nuevo inquilino, siempre que al nuevo inquilino se le haya informado por escrito que se había entregado el aviso de terminación del arrendamiento al inquilino anterior. Id

PAGOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJOS SIN CULPA:

¿Cuánto son los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos desalojados por un motivo sin culpa tienen derecho a pagos de reubicación. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-9. A los inquilinos se les debe pagar en el momento en que desocupan la unidad. Id. Si más de un inquilino vive en la unidad, el pago se divide en partes iguales entre los inquilinos. Id.

Los pagos se calculan el 1 de julio de cada año. Id. Al momento de escribir esto, los pagos de reubicación vigentes son los siguientes: $6,726.53 para un estudio, $9,936.10 para una unidad de una recámara y $13,461.75 para una de dos o más recámaras. Id. Los hogares con personas de la tercera edad, personas con discapacidad y niños tienen derecho a $2,000 adicionales. Id. Para efectos del pago de reubicación, una “persona de la tercera edad” es un inquilino de 62 años o más. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-5-0. Y un inquilino “con discapacidad” significa “cualquier persona que recibe beneficios de un gobierno federal, estatal o local, o de una entidad privada, debido a una discapacidad permanente que le impide tener un empleo regular de tiempo completo.” Id.

¿Puede un propietario optar por reubicar a un inquilino en una unidad comparable en lugar de pagarle la reubicación según el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Sí. Un propietario puede optar por reubicar a un inquilino en un apartamento de reemplazo comparable en lugar de pagarle la reubicación. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-9. El inquilino no puede rechazar sin motivo razonable el apartamento de reemplazo. Id. Comparable significa que la unidad tiene “el mismo tamaño, precio, ubicación, cercanía a instalaciones médicas y recreativas, parques, centros comunitarios, tiendas, transporte, escuelas, iglesias y sinagogas, servicios y ubicación en la ciudad.” Id. Si el inquilino se muda a la unidad de reemplazo, el propietario deberá pagar los gastos de mudanza del inquilino. Id.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY:

¿Puedo demandar a mi propietario por violar el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Los inquilinos pueden demandar a su propietario para obtener el reembolso de aumentos de renta ilegales o de beneficios de reubicación no pagados. Beverly Hills, Cal. Mun. Code § 4-6-12. El propietario será responsable ante el inquilino por daños por un monto de quinientos dólares $500 o de no más de tres veces la cantidad en que el pago o los pagos exigidos, aceptados, recibidos o retenidos excedieron el monto legal de la renta o de los pagos de reubicación que se le debían al inquilino, lo que sea mayor. Id. La parte que gane el caso tiene derecho a honorarios de abogado y costas razonables, según lo determine el tribunal. Id. Los inquilinos también pueden tener derecho a daños y a honorarios de abogado y costas razonables si se ven obligados a defenderse de cualquier acción indebida presentada en su contra ante el tribunal por el propietario para recuperar la posesión de la unidad del inquilino. Id.

LEY DE PROTECCIÓN DE INQUILINOS DE CALIFORNIA DE 2019

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California de 2019 o por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills?

Es posible que algunos inquilinos de la Ciudad de Beverly Hills no estén cubiertos por las protecciones del Capítulo 5 o del Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres, pero pueden tener protecciones bajo la ley estatal.

Las protecciones de límite de renta y de desalojo con causa justificada de la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California de 2019 (“Control de Alquileres de California”) aplican a todas las unidades de la Ciudad de Beverly Hills que no están cubiertas por el Capítulo 5 o el Capítulo 6 de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Beverly Hills y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, las protecciones municipales de límite de renta y de desalojo con causa justificada aplican a edificios con dos o más unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995. Si su edificio en Beverly Hills se construyó después del 1 de febrero de 1995, o es uno de los edificios exentos según la ordenanza municipal, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta y las protecciones de desalojo con causa justificada del Control de Alquileres del Estado de California.

Los inquilinos que crean que su propietario ha violado la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Beverly Hills deben comunicarse con Tobener Ravenscroft al (415) 504-2165 para hablar sobre sus opciones con un abogado especializado en derechos de inquilinos.