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Desalojos por renovación: cuando las obras del propietario obligan al inquilino a irse
Según la ley de California, los propietarios tienen derecho a hacer mejoras y reparaciones razonables en su propiedad de alquiler. Pero cuando las obras se vuelven tan perturbadoras que privan a los inquilinos del goce pacífico de su hogar, o hacen que la unidad sea temporal o permanentemente inhabitable, la ley puede considerarlo una forma de desalojo implícito. Esto a menudo se conoce como renoviction (desalojo por renovación) o desalojo implícito por obras. Si un inquilino se ve obligado a desocupar la unidad debido a obras excesivas, ruido, pérdida de servicios públicos o problemas de seguridad, puede tener derecho a daños o incluso a recuperar la posesión en jurisdicciones con control de renta.
Los tribunales y las leyes de California reconocen que los inquilinos no pierden sus derechos básicos simplemente porque un propietario quiera renovar o remodelar. Si las obras pasan de ser una molestia a ser intolerables, el propietario puede ser responsable por incumplimiento de la garantía de habitabilidad, incumplimiento del pacto de goce pacífico y desalojo implícito.
Somos abogados de derechos de inquilinos en California
Las obras del propietario no son una licencia para sacar a los inquilinos de sus hogares. Los abogados de derechos de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP pueden ayudarle a determinar si se violaron sus derechos y tomar medidas para que su propietario rinda cuentas.
Qué es el desalojo implícito en el contexto de las obras
El desalojo implícito ocurre cuando el propietario interfiere sustancialmente con el uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino y este la desocupa como resultado. En el contexto de las obras, esto podría significar la pérdida prolongada de servicios esenciales, la exposición a sustancias dañinas, polvo o ruido excesivos, o la pérdida de acceso seguro a la vivienda.
Para demostrar un desalojo implícito, el inquilino debe probar que la conducta u omisiones del propietario afectaron significativamente su capacidad de ocupar la unidad, que se mudó como respuesta y que la mudanza fue razonable dadas las circunstancias. Vea Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903 (1980). El propietario no tiene que desalojar explícitamente al inquilino. Sus acciones o el no proteger los derechos del inquilino durante las obras pueden ser suficientes.
Normas legales aplicables
Todo contrato de arrendamiento residencial en California contiene una garantía implícita de habitabilidad según la sección 1941.1 del Código Civil de California. Los propietarios deben proporcionar plomería, calefacción, electricidad e impermeabilización en funcionamiento, y mantener una unidad libre de riesgos sustanciales para la salud o la seguridad. Si las obras eliminan estos elementos durante un tiempo considerable y el propietario no soluciona el problema con prontitud, el inquilino puede tener derecho a desocupar la unidad y demandar por daños.
La sección 1927 del Código Civil de California también establece que el inquilino tiene derecho al goce pacífico de la vivienda. La interferencia irrazonable del propietario, incluida una actividad de obras excesiva, puede violar este pacto aunque la unidad siga siendo técnicamente habitable.
Según la sección 1954 del Código Civil, los propietarios deben dar a los inquilinos un aviso por escrito antes de entrar a la unidad y solo pueden entrar por motivos legales, incluidas las reparaciones. Sin embargo, incluso los trabajos autorizados no pueden ser tan perturbadores que obliguen al inquilino a irse.
Cuándo las obras se convierten en desalojo implícito
No existe una prueba definitiva, pero los tribunales de California consideran la totalidad de las circunstancias. Los factores que pueden respaldar un reclamo de desalojo implícito por obras incluyen:
- Pérdida de servicios esenciales como agua, electricidad o calefacción durante periodos prolongados
- Obras que se realizan en horarios irrazonables o que continúan durante meses sin descanso
- Condiciones inseguras, como cables expuestos, falta de salidas de emergencia, caída de escombros o peligros estructurales
- Exposición generalizada a polvo, moho o químicos causada por las renovaciones
- Bloqueo del acceso a las áreas comunes o a las puertas principales
- Uso de martillos neumáticos o herramientas eléctricas durante largos periodos en edificios ocupados
- No proporcionar alojamiento alternativo ni aviso de los trabajos
- Intención del propietario de sacar a los inquilinos para aumentar la renta después de la renovación
- Quitar un techo durante la temporada de lluvias
Derechos de los inquilinos en jurisdicciones con control de renta
En ciudades como San Francisco, Oakland, Berkeley, Los Angeles y Santa Monica, las ordenanzas de control de renta y de causa justa brindan protecciones adicionales. Por ejemplo, según la Ordenanza de Renta de San Francisco (San Francisco Rent Ordinance), el propietario debe solicitar un permiso para realizar una rehabilitación sustancial o mejoras de capital y no puede obligar a un inquilino a mudarse sin seguir procedimientos legales estrictos.
Si un propietario emprende obras importantes sin aprobación o usa las obras para acosar a un inquilino para que se vaya, puede ser responsable de desalojo injustificado según la ordenanza local. En algunos casos, los inquilinos pueden tener derecho a pagos de reubicación o al derecho de regresar a su unidad con el nivel de renta anterior una vez terminadas las obras.
Recursos legales
Los inquilinos que sufren un desalojo implícito por obras pueden presentar reclamos por:
- Devolución de la renta pagada durante el periodo de perturbación
- Costos de mudanza y gastos de reubicación
- Diferencia de renta entre la unidad desocupada y una unidad de reemplazo comparable
- Daños por angustia emocional debido a la perturbación, el miedo o los efectos en la salud
- Daños punitivos si la conducta fue intencional o maliciosa
- Reincorporación a la unidad en ciudades con disposiciones de derecho a regresar
- Daños triplicados y honorarios de abogados según las ordenanzas locales de renta
Qué deben hacer los inquilinos
Los inquilinos que enfrentan obras perturbadoras o peligrosas deben documentarlo todo. Esto incluye tomar fotos y videos, guardar los avisos del propietario, mantener la comunicación por escrito y reportar las infracciones a los departamentos de construcción o de salud. Si es seguro hacerlo, los inquilinos deben permanecer en la unidad y buscar asesoría legal antes de decidir mudarse. En muchos casos, un abogado puede ayudar a hacer valer el derecho del inquilino a las reparaciones u obtener una compensación sin que el inquilino tenga que desocupar la unidad.
Ejemplos de indemnizaciones en algunos de nuestros casos de desalojo por renovación
$175,000
recuperados en nombre de una familia de San Francisco que sufrió un desalojo implícito después de soportar años de roedores, electrodomésticos descompuestos, daños por agua y ruido de obras.
$275,000
recuperados en nombre de una familia de tres personas que soportó filtraciones de agua, baja presión de agua, agua contaminada por tuberías oxidadas, escaleras peligrosas y la falta de detectores de humo o de monóxido de carbono durante diecisiete años. Después de que la oficina de cumplimiento de códigos del condado emitiera una citación, el propietario afirmó falsamente que la unidad tenía que ser demolida y desalojó a la familia. En lugar de demolerla, el propietario volvió a rentar la unidad a un precio más alto sin ofrecérsela de nuevo, en violación de las protecciones para inquilinos.
$200,000
recuperados en nombre de una familia de Los Angeles que recibió un aviso de desalojo ilegal después de solicitar reparaciones por filtraciones de agua. Posteriormente, la unidad fue remodelada y vuelta a rentar.
Conclusión
Las obras del propietario no son una licencia para sacar a los inquilinos de sus hogares. Cuando las reparaciones o remodelaciones se convierten en una interferencia sustancial, los inquilinos de California cuentan con sólidas protecciones legales. Si se vio obligado a irse debido a obras excesivas, condiciones inseguras o la pérdida de servicios esenciales, puede tener un reclamo por desalojo implícito. Los abogados de derechos de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP pueden ayudarle a determinar si se violaron sus derechos y tomar medidas para que su propietario rinda cuentas. Llame hoy para programar una consulta y proteja sus derechos según la ley de California.
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