¿Tiene la Ciudad de Sunnyvale una ordenanza que limite los aumentos de renta?
Las unidades en Sunnyvale no tienen límites en los aumentos de renta. Sin embargo, muchas unidades en Sunnyvale pueden tener límites de renta bajo la Ley de Protección al Inquilino (Tenant Protection Act) del Estado de California si el edificio tiene más de quince años de antigüedad y cumple ciertos requisitos. En las unidades cubiertas por la Tenant Protection Act, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor. El aumento no puede superar el 10%.
Código Civil § 1947.12(a)
¿Qué unidades están cubiertas por la protección contra desalojos sin causa justificada de la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
Todas las unidades en Sunnyvale tienen protección contra desalojos sin causa justificada una vez que al menos un inquilino ha vivido en la unidad de forma continua durante doce meses o más, excepto las casas unifamiliares, condominios y townhomes cuyo dueño no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo, y cuyo dueño haya informado oportunamente que la propiedad está exenta; los dúplex ocupados por el dueño cuando este vivía en la propiedad al inicio del arrendamiento; las viviendas ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte la cocina o el baño con el dueño; el alojamiento de corto plazo, como hoteles, moteles y casas de huéspedes; las instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal; y las unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura y a acuerdos gubernamentales de asequibilidad.
Código Civil § 1946.2(e)
Sec. § 19.71.03(b)
¿La City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance incluye otros derechos de los inquilinos además de la protección contra desalojos sin causa justificada?
Los propietarios de unidades cubiertas por la protección contra desalojos sin causa justificada de la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Program Ordinance deben ofrecer a los posibles inquilinos un contrato de arrendamiento por escrito con una renta establecida y un plazo mínimo de doce meses, o un menú de opciones de plazo que incluya una opción de doce meses. Esto también se aplica a los inquilinos actuales que desean renovar un contrato de arrendamiento con un plazo distinto de mes a mes, a menos que el inquilino haya rechazado anteriormente una oferta que cumpliera con la ordenanza y tenga un contrato de arrendamiento por escrito con un plazo menor de seis meses.
El inquilino debe responder por escrito a la oferta del propietario dentro de un plazo de cinco días. Solo después de que el inquilino rechace la oferta inicial de arrendamiento con el plazo mínimo obligatorio, el propietario puede ofrecer plazos más cortos.
Los inquilinos actuales de mes a mes pueden solicitar un contrato de arrendamiento de doce meses siempre que no hayan recibido previamente un aviso de infracción que siga sin corregirse. El inquilino debe hacer la solicitud por escrito, y el propietario debe ofrecer un contrato de arrendamiento por escrito con condiciones sustancialmente similares a las del acuerdo existente, excepto por el plazo mínimo de doce meses.
Los propietarios deben notificar por escrito a los inquilinos sobre los derechos protegidos por la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Program Ordinance y colocar resúmenes de estos derechos en áreas comunes visibles.
Los inquilinos que ejercen sus derechos bajo la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Program Ordinance están protegidos contra represalias del propietario. Se prohíbe a los propietarios tomar represalias aumentando la renta, reduciendo servicios, intentando obligar al inquilino a irse o discriminándolo.
Sec. § 19.71.06 – 19.71.08
¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo por culpa del inquilino en las unidades cubiertas por la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
- No pagar la renta
- No corregir una violación importante del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito
- Causar una molestia pública o privada, causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la unidad de manera ilegal
- Negarse a renovar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar
- Subarrendamiento o cesión indebidos
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad
- No desocupar la unidad después de la terminación del empleo como administrador de la propiedad o administrador residente
Código Civil § 1946.2(b)(1)
¿En qué circunstancias puede el propietario terminar el arrendamiento sin culpa del inquilino bajo la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
- Demolición
- Retiro de todas las unidades de la parcela del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act (Ley Ellis)
- Mudanza del propietario o de un familiar
- Cumplimiento de una orden gubernamental de desalojo
- Cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que requiera desocupar la unidad de alquiler
- Cumplimiento de una ordenanza local que requiera desocupar
Código Civil § 1946.2(b)(2)
¿Cuáles son los requisitos para la mudanza del dueño o de un familiar bajo la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
Para la mudanza del dueño o de un familiar, Sunnyvale adopta los requisitos de la Ley de Protección al Inquilino (Tenant Protection Act) de California con algunas modificaciones. Bajo la Tenant Protection Act, si el inquilino ha vivido en la unidad menos de un año, el propietario debe dar un aviso con al menos treinta días de anticipación, y si el inquilino ha vivido en la unidad más de un año, el propietario debe dar un aviso con al menos sesenta días de anticipación. El aviso debe indicar la causa justificada de la terminación e identificar al futuro ocupante y su parentesco con el dueño. La City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Program Ordinance también exige que los propietarios entreguen un aviso por escrito que explique el derecho del inquilino a recibir asistencia para reubicación al menos treinta días antes de entregar el aviso de terminación.
Un propietario no puede terminar un arrendamiento por la mudanza del propietario o de un familiar si el futuro ocupante ya vive en otra unidad de la propiedad o si hay otra unidad vacía similar disponible en la propiedad. Además, para los contratos de arrendamiento firmados el 1 de julio de 2020 o después, el propietario solo puede desalojar a un inquilino por la mudanza del propietario o de un familiar si el contrato lo permite o si el inquilino lo acepta por escrito.
El nuevo residente debe mudarse a la unidad dentro de noventa días y debe usarla como residencia principal durante al menos un año. Si el propietario no cumple con estos requisitos, el aviso de terminación es nulo y el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad de alquiler con la misma renta y con todos los derechos que tenía anteriormente.
Código Civil § 1946.2(b)(2)(A)
Sec. § 19.71.03 – 19.71.04
¿Están obligados los propietarios a pagar asistencia para reubicación a los inquilinos bajo la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
En las unidades cubiertas por la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Program Ordinance, el propietario que busque recuperar la posesión de la unidad por una causa justificada sin culpa del inquilino debe proporcionar asistencia para reubicación. El propietario debe notificar por escrito al inquilino sobre la asistencia para reubicación disponible al menos treinta días antes de entregar un aviso de terminación, a menos que el desalojo sea resultado de una orden gubernamental que exija desocupar la unidad de inmediato.
El propietario debe pagar al inquilino una asistencia para reubicación equivalente a dos meses de renta. La mitad de la asistencia para reubicación debe entregarse al inquilino dentro de los quince días posteriores a la entrega del aviso de terminación. El saldo restante debe entregarse ya sea como exención de la renta del último mes, si el inquilino no la ha pagado previamente, o como pago a más tardar en la fecha final del arrendamiento. Si el propietario opta por eximir la renta del último mes, el aviso de asistencia para reubicación disponible debe indicar explícitamente el monto de la renta eximida y que el inquilino no está obligado a pagar la renta del último mes del arrendamiento.
Sec. § 19.71.05
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado bajo la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance?
Un inquilino que haya sido desalojado injustificadamente en violación de la City of Sunnyvale Residential Tenant Protections Programs Ordinance puede presentar una demanda civil para reclamar daños por angustia emocional, pérdida del valor de la unidad, devolución de la renta y otras medidas de equidad para restablecer la situación del inquilino. Estos recursos están disponibles además de otros recursos a los que tienen derecho los inquilinos residenciales bajo las leyes del condado, estatales o federales.
Sec. § 19.71.1
