¿Qué es una unidad ilegal, sin garantía, no conforme o sin permiso?
Las unidades ilegales son viviendas que no tienen el Certificate of Occupancy (certificado de ocupación) requerido, que es un documento que certifica que un edificio residencial cumple con todos los códigos de construcción estatales y locales y que es seguro para vivir. A una unidad ilegal a veces también se le llama sin garantía, no conforme o sin permiso.
¿Está una unidad ilegal cubierta por las ordenanzas locales de control de rentas?
Las unidades ilegales normalmente tienen muchos problemas de habitabilidad y a menudo las rentan inquilinos de edad avanzada, con discapacidades o de bajos ingresos. Las jurisdicciones con control de rentas reconocen que estas unidades merecen una protección especial. Un inquilino que vive en una unidad ilegal puede pensar que no tiene ningún derecho, pero en la mayoría de los casos las unidades ilegales sí están cubiertas por las ordenanzas locales de control de rentas. En jurisdicciones con control de rentas como la City of San Francisco, la City of Berkeley y la City of Oakland, el propietario no puede aumentar la renta más de la cantidad permitida, y el inquilino no puede ser desalojado sin una causa justificada conforme a la ordenanza de rentas.
¿Cómo puede saber un inquilino si su apartamento es una unidad ilegal?
Si un inquilino vive en un apartamento anexo para familiares (in-law apartment), una casita en el patio trasero, un apartamento sobre el garaje, una unidad para abuelos (granny unit), un sótano o un ático, la unidad podría ser ilegal. Otras señales de que una unidad es ilegal son que la vivienda no tiene su propia dirección, no tiene su propio medidor de gas y electricidad, no tiene su propio buzón, los techos son inusualmente bajos, los enchufes eléctricos no tienen conexión a tierra o algunas de las habitaciones no tienen ventanas. Además, el Certificate of Occupancy es un registro público, y el inquilino puede comunicarse con la oficina local del Assessor-Recorder (tasador y registrador) para confirmar si hay uno registrado para su unidad.
¿Es válido y exigible un contrato de arrendamiento de una unidad ilegal, sin permiso o sin garantía?
Por lo general, los contratos con un fin ilegal, como un contrato de arrendamiento de una unidad sin permiso, son ilícitos y nulos. Pero esta regla no es absoluta. Lauren Carter v. Jerry Cohen, 188 Cal.App.4th 1038, 1048 (2010). Aunque los contratos de renta de unidades ilegales son ilícitos, los inquilinos pueden hacer cumplir el contrato y demandar a su propietario por sus daños, con base en el principio de que, cuando el propósito de una ley al prohibir cierta conducta es proteger a un grupo de personas de las actividades de otro, los miembros del grupo protegido pueden entablar una acción a pesar de haber sido parte de la transacción ilegal. Id en 1050. Si bien los inquilinos pueden hacer cumplir el contrato, los propietarios no pueden. En concreto, el propietario no tiene derecho a cobrar ni a solicitar renta al inquilino de una unidad sin permiso. Gruzen v. Henry, 84 Cal. App. 3d 517, 519 (1978). Sin embargo, los inquilinos de una unidad ilegal deben saber que aun así pueden ser objeto de un intento de desalojo. Esto puede ocurrir si una agencia gubernamental cita al dueño por tener una unidad ilegal. Al inquilino se le puede entregar un aviso de desalojo para realizar reparaciones sustanciales con el fin de que la unidad cumpla con el código o para demoler la unidad, y ambas son causas justificadas de desalojo según la mayoría de las ordenanzas locales de rentas. No todas las causas justificadas de desalojo de un inquilino en una unidad ilegal son claras. Por ejemplo, aunque la falta de pago de la renta es una causa justificada de desalojo según la Los Angeles Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas de Los Angeles), la Appellate Division of the Los Angeles Superior Court (División de Apelaciones del Tribunal Superior de Los Angeles) resolvió que un aviso de tres días para pagar o desocupar por falta de pago de la renta, entregado a un inquilino que vivía en una unidad que no tenía Certificate of Occupancy, tenía un defecto fatal. North 7th Street Associates v. Guillermo Constante, 7 Cal. App. 5th Supp. 1 (2016). El tribunal razonó que, como el propietario no tiene derecho a cobrar renta por una unidad ilegal, tampoco podía desalojar al inquilino por falta de pago. Id. Aunque el caso no es vinculante en el Área de la Bahía, la decisión marca un cambio notable en la forma en que los tribunales podrían ver en el futuro los derechos de los inquilinos en relación con las unidades ilegales. Por ahora, los inquilinos de una unidad ilegal que hayan recibido cualquier tipo de aviso de desalojo deben comunicarse de inmediato con un abogado de inquilinos con experiencia para hablar sobre sus opciones.
¿Qué es el San Francisco Unit Legalization Program (Programa de Legalización de Unidades de San Francisco)?
La capacidad de un dueño de desalojar a su inquilino y demoler una unidad ilegal para retirarla del mercado de renta ha contribuido a la falta de vivienda asequible en San Francisco. La ciudad respondió a este problema aprobando una ordenanza para crear el Unit Legalization Program. S.F., Cal., Planning Code § 207.3. El programa permite que un dueño solicite legalizar una unidad por lote de edificio sin temor a multas o citaciones del Department of Building Inspection (DBI, Departamento de Inspección de Edificios). Id. El dueño puede comenzar el proceso de evaluación inicial con el DBI de forma anónima antes de presentar la solicitud formal. Id. Los siguientes son algunos de los requisitos relevantes del programa que los inquilinos deben conocer:
- Solo se puede legalizar una unidad por lote de edificio;
- La unidad debe haber existido antes del 1 de enero de 2013;
- Las unidades en las que se hayan realizado desalojos sin culpa después de marzo de 2014 deben esperar 5 años (si hubo un desalojo para que el dueño se mude a la unidad, u Owner Move-In) o 10 años (si hubo cualquier otro tipo de desalojo sin culpa) antes de poder solicitar la legalización;
- Si el edificio donde se legaliza la unidad está sujeto a la Rent Control Ordinance (Ordenanza de Control de Rentas), la unidad legalizada también estará sujeta a la Rent Control Ordinance;
- La unidad legalizada no se puede subdividir ni convertir en condominio;
- Los costos de mejoras de capital para la legalización no se pueden trasladar al inquilino ocupante, y el dueño debe dar una compensación por reubicación temporal al inquilino ocupante, si corresponde según las normas de la Rent Board (Junta de Rentas);
- Los Notices of Violation (avisos de infracción) vigentes se suspenderán si el dueño decide solicitar la legalización y se anularán si la unidad se legaliza dentro de un año. Id.
Aunque todavía no han establecido un programa como el de San Francisco, otras ciudades del Área de la Bahía parecen estar siguiendo el ejemplo al facilitar la legalización de unidades sin permiso. En los últimos años, para fomentar la legalización de unidades y desalentar su demolición, tanto la City of Oakland como la City of Berkeley han comenzado a flexibilizar muchos de sus requisitos de construcción para legalizar unidades sin permiso.
¿Puede un propietario desalojar a un inquilino para demoler la unidad ilegal?
Aunque es posible, no es probable. Demoler la unidad generalmente se refiere a obtener permisos para quitar el baño o la cocina, o ambos, para que la unidad quede inhabitable. Debido a que la vivienda asequible es escasa en el Área de la Bahía, muchas ciudades están animando a los dueños a legalizar sus unidades en lugar de demolerlas y retirarlas del mercado de renta. Por ejemplo, es difícil obtener un permiso de demolición en la City of San Francisco porque el dueño debe legalizar la unidad, a menos que se pueda demostrar que no es factible hacerlo. S.F., Cal., Planning Code § 317. Incluso si el dueño puede demostrar que la legalización no es factible, el proceso de permisos también incluye una audiencia pública ante la Planning Commission (Comisión de Planificación), donde el inquilino ocupante puede impugnar la demolición de su hogar. Obtener un permiso de demolición toma mucho tiempo, es costoso para el dueño y es poco probable que la ciudad lo apruebe. Aunque los permisos de demolición son difíciles de obtener, la demolición es una causa justificada de desalojo según la mayoría de las ordenanzas locales de rentas. Si el dueño logra obtener los permisos requeridos, según la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Rentas de San Francisco), un desalojo por demolición requiere un aviso por escrito de sesenta días al inquilino y el pago de beneficios de reubicación al inquilino, y el propietario debe tener los permisos de demolición antes de entregar el aviso. El propietario debe estar desalojando de buena fe. Se consideraría mala fe cualquiera de los siguientes casos: (1) no demoler la unidad para volver a rentarla a una renta más alta, (2) vender el edificio sin demoler la unidad, (3) fusionar la unidad con otras unidades o (4) tomar represalias contra el inquilino después de solicitudes de reparación.
Existen cláusulas similares de desalojo por demolición en la City of Oakland y la City of Berkeley.
Tenga en cuenta que el dueño de una unidad ilegal también podría intentar desalojar indebidamente a un inquilino mediante un desalojo Owner Move-In (para que el dueño se mude a la unidad), un desalojo conforme a la Ellis Act u otra causa justificada de desalojo. Si un inquilino recibe cualquier tipo de aviso de desalojo, debe comunicarse de inmediato con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones.
Si se aprueba la demolición de la unidad ilegal, ¿tienen derecho los inquilinos a beneficios de reubicación?
Si el propietario logra obtener todos los permisos necesarios para demoler la unidad ilegal y cumple con los requisitos del aviso de desalojo según la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Alquileres de San Francisco), el inquilino desalojado tiene derecho a beneficios de reubicación en la ciudad de San Francisco. Para 2018, la cantidad que corresponde por inquilino es de $6,627.00, con un monto máximo de reubicación por unidad de $19,881.00. Además, cada inquilino de edad avanzada o con discapacidad, o cada hogar con un hijo menor de edad, tiene derecho a $4,419.00 adicionales. Los inquilinos de la ciudad de Oakland también tienen derecho a beneficios de reubicación. Los montos se calculan según el número de habitaciones de la unidad, no por inquilino. Para 2018, la cantidad que corresponde por un estudio o una habitación es de $6,875.58, por dos habitaciones es de $8,462.26 y por tres o más habitaciones es de $10,445.60. También hay un monto adicional de $2,500.00 para los hogares con inquilinos de edad avanzada o con discapacidad, o con un hijo menor de edad. Actualmente, en la ciudad de Berkeley, los beneficios de reubicación del Rent Stabilization Program (Programa de Estabilización de Alquileres) solo están disponibles para los inquilinos en casos de desalojo por mudanza del propietario (Owner Move-In), desalojo bajo la Ellis Act o desalojo temporal por reparaciones sustanciales. Aunque un inquilino haya aceptado los beneficios de reubicación y se haya mudado conforme a un aviso de desalojo por demolición, de todos modos debe comunicarse con un abogado de inquilinos para determinar si el propietario actuó de mala fe. Si el propietario actuó de mala fe (por ejemplo, no cumplió con todos los requisitos de desalojo, tenía un motivo oculto, etc.), el inquilino puede quedarse con los beneficios de reubicación y además presentar un reclamo contra el propietario por desalojo injustificado.
¿Puede un inquilino ser objeto de un desalojo implícito de una unidad ilegal?
Para considerarse habitables, las unidades de alquiler —incluidas las unidades de alquiler ilegales— deben contar con impermeabilización y protección eficaz contra el clima; plomería, gas, electricidad y cableado y equipos eléctricos en buen estado de funcionamiento; agua caliente y fría; calefacción adecuada; todas las áreas mantenidas libres de basura, roedores y plagas; pisos, escaleras y barandales en buen estado; y recipientes de basura adecuados. Cal. Civ. Code § 1941.1. Una unidad sigue sin permiso o es ilegal porque no cumple con todos los códigos de construcción y zonificación requeridos, lo que la hace inhabitable. En algunas circunstancias, un inquilino puede optar por mudarse de una unidad de alquiler inhabitable en lugar de intentar que se hagan las reparaciones. Cal. Civ. Code § 1942. En esta situación, es probable que el inquilino tenga un caso a su favor contra el propietario y pueda presentar una demanda por desalojo implícito. Cuando la propiedad tiene tantos defectos que no es apta para vivir y el inquilino se ve obligado a abandonarla, el inquilino puede presentar una causa de acción por desalojo implícito. Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903, 921 (1980), que cita Groh v. Kover’s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). Si un inquilino está considerando mudarse de su unidad ilegal debido a problemas de habitabilidad, debe hablar de inmediato con un abogado de inquilinos con experiencia antes de entregarle al propietario un aviso de intención de desocupar. Si el inquilino ya abandonó la propiedad, un abogado de inquilinos puede asesorarlo sobre si tiene reclamos que justifiquen presentar una demanda contra el propietario.
¿Puede un inquilino demandar a su propietario por alquilarle una unidad ilegal?
Un inquilino puede tener reclamos contra su propietario, como fraude y declaración falsa, si el propietario le aseguró que la unidad era legal. Si el inquilino sabía que estaba alquilando una unidad ilegal, esto puede debilitar su reclamo por fraude o declaración falsa, pero es probable que aún tenga otros reclamos viables contra el propietario. Un inquilino de una unidad ilegal puede tener reclamos por violación de la ordenanza de alquileres, incumplimiento de la garantía de habitabilidad, incumplimiento del derecho al disfrute pacífico, desalojo injustificado, desalojo implícito, entre otros. Algunos de los daños que un inquilino puede intentar recuperar en una demanda contra su propietario son el alquiler que pagó anteriormente al propietario, los gastos de su propio bolsillo, los daños a la propiedad, el pago por sufrimiento emocional, los daños por lesiones físicas, los daños triplicados, los daños punitivos y los daños futuros. Además, la parte que gane dicha demanda puede tener derecho al pago de honorarios de abogados. Cal. Civ. Code § 1942.4. Debido a que cada causa de acción requiere que el inquilino pruebe elementos específicos para recuperar daños, y cada causa de acción tiene un plazo de prescripción específico (es decir, un límite de tiempo dentro del cual se debe presentar o preservar una demanda), el inquilino debe llamar a Tobener Ravenscroft LLC para hablar con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos sobre sus posibles reclamos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una “unidad ilegal”?
Una unidad ilegal es una vivienda que no cumple con los códigos de construcción, las leyes de zonificación o las normas de salud y seguridad aplicables, o que no cuenta con los permisos e inspecciones adecuados que exige la ley local.
¿Se les permite a los propietarios alquilar unidades ilegales?
No. Es ilegal que un propietario le alquile una unidad ilegal a un inquilino. Los propietarios están obligados a asegurarse de que las unidades de alquiler tengan los permisos legales y sean seguras antes de arrendarlas.
¿Qué problemas pueden tener las unidades ilegales?
Las unidades ilegales pueden carecer de salidas adecuadas, ventilación suficiente, calefacción, plomería o sistemas eléctricos, y pueden ser estructuralmente inseguras. Estas condiciones pueden representar peligros importantes para la salud y la seguridad de los inquilinos.
¿Qué derechos tienen los inquilinos de unidades ilegales?
Los inquilinos que viven en unidades ilegales tienen derecho legal a una vivienda segura y habitable. Los propietarios que alquilan unidades ilegales pueden ser responsables por violaciones de los códigos de construcción y de las leyes de salud y seguridad, y por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad.
¿Pueden los inquilinos demandar a los propietarios que alquilan unidades ilegales?
Sí. Los inquilinos pueden presentar reclamos legales contra los propietarios que, a sabiendas, alquilan unidades ilegales para recuperar daños, incluidos lesiones personales, daños a la propiedad, angustia emocional, costos de reparación y otras pérdidas que resulten de la condición ilegal..
¿Pueden los inquilinos de unidades ilegales retener el pago del alquiler?
Los inquilinos pueden tener opciones como la reducción del alquiler, reparar y descontar (según el Cal. Civ. Code § 1942) o retener el alquiler (según el Cal. Civ. Code § 1942.4) si las condiciones ilegales afectan de manera importante la salud y la seguridad y el propietario no hace las reparaciones necesarias después de recibir el aviso.
¿Qué deben hacer los inquilinos si descubren que su unidad es ilegal?
Los inquilinos deben documentar las condiciones ilegales, notificar al propietario por escrito y consultar a un abogado con experiencia para entender sus opciones legales y buscar los recursos legales apropiados.
¿Puede una ciudad o agencia local tomar medidas contra las unidades ilegales?
Sí. Los departamentos locales de construcción y las agencias de cumplimiento de códigos pueden emitir citaciones, multas u órdenes de desocupar unidades ilegales para proteger la salud y la seguridad públicas.
¿Qué daños pueden recuperar los inquilinos en un caso de unidad ilegal?
Los inquilinos pueden recuperar daños por lesiones personales, daños a la propiedad, angustia emocional, pérdida del uso de la vivienda, costos de reparación y otras pérdidas causadas por las condiciones ilegales de la unidad.
¿Deben los inquilinos buscar ayuda legal por problemas de unidades ilegales?
Sí. Debido a que los casos de unidades ilegales pueden involucrar violaciones complejas de los códigos de construcción, problemas de seguridad y reclamos de derechos de inquilinos, los inquilinos deben consultar a un abogado para entender mejor sus derechos y buscar los recursos legales correspondientes.
