Control de alquileres en Hayward

ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y PROTECCIÓN DE INQUILINOS DE LA CIUDAD DE HAYWARD

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward, que entró en vigor el 25 de julio de 2019, limita los aumentos anuales de renta a un pequeño porcentaje determinado y restringe los desalojos únicamente a los motivos enumerados en la ley. La ordenanza también protege a los inquilinos contra represalias y acoso por parte de su propietario, y prohíbe la discriminación contra los inquilinos por su fuente de ingresos. Además, la Ciudad de Hayward promulgó recientemente la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos, que establece un pago de reubicación para los inquilinos desalojados por un motivo sin culpa.

¿Están obligados los propietarios a informar a sus inquilinos sobre la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Sí. Los propietarios están obligados a informar a sus inquilinos sobre la ordenanza dentro de los treinta días posteriores a su fecha de entrada en vigor, el 25 de julio de 2019. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.15. Se debe colocar un aviso en el área común del edificio o en un lugar visible dentro del edificio. Id. Los propietarios también deben notificar a todos los inquilinos actuales entregándoles un aviso por escrito de que su unidad está sujeta a la ordenanza y una copia actualizada del manual de la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos. Id. El propietario también debe notificar por escrito a todos los inquilinos nuevos sobre la ordenanza antes de celebrar cualquier contrato de renta verbal o por escrito. Id. Tanto para los inquilinos actuales como para los nuevos, el propietario y el inquilino deberán firmar un documento en el que conste que el inquilino recibió el aviso de la ordenanza según lo exigido. Id.

Si el propietario no entrega al inquilino el aviso exigido, el propietario no podrá aumentar la renta del inquilino, y la falta de aviso será una defensa ante cualquier acción que presente el propietario para recuperar la posesión de la unidad rentada. Id. El propietario puede subsanar la falta de aviso entregándolo al inquilino antes de cobrar cualquier aumento de renta o de iniciar cualquier acción para recuperar la posesión de la unidad. Id.

¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

No. Las cláusulas de un contrato de arrendamiento o de renta, ya sea verbal o por escrito, que renuncien a los derechos del inquilino bajo la ordenanza o los modifiquen son contrarias al orden público y nulas. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.20.

AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS BAJO LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS RESIDENCIALES Y PROTECCIÓN DE INQUILINOS DE LA CIUDAD DE HAYWARD

¿Qué unidades tienen protección de límite de renta bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

A menos que estén incluidos en una de las exenciones que se indican a continuación, todos los edificios de varias unidades con certificados de ocupación emitidos antes del 1 de julio de 1979 están cubiertos por la ordenanza. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.04.

Las propiedades que no están cubiertas por el límite de aumento de renta son las siguientes:

1. Propiedades con certificados de ocupación emitidos después del 1 de julio de 1979.
2. Casas unifamiliares y condominios en los que el arrendamiento comenzó después del 1 de enero de 1996.
3. Casas móviles.
4. Hospitales, centros de cuidado prolongado, casas de convalecencia, hogares para personas mayores sin fines de lucro o dormitorios que sean propiedad de una institución educativa o de una organización privada y operados por ella.
5. Moteles, hoteles, posadas, casas para turistas, casas de cuartos y casas de huéspedes, siempre que dichos alojamientos no estén ocupados por el mismo inquilino durante treinta días continuos o más.
6. Cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de la mayoría de los residentes y estén ocupadas y controladas por ellos.
7. Unidades subsidiadas por cualquier agencia o autoridad gubernamental durante el plazo especificado en el acuerdo por escrito con la unidad, agencia o autoridad gubernamental.
8. Unidades de vivienda accesorias si la residencia principal está ocupada por el dueño de la propiedad.
9. Cualquier bien inmueble residencial que pueda enajenarse por separado de cualquier otra unidad o que sea un interés subdividido. Id.

Si usted no tiene protección de límite de renta bajo la ordenanza de control de rentas de Hayward, es posible que tenga protección bajo la ley estatal de control de rentas.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California o a la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward en materia de control de rentas?

Las protecciones de límite de renta de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California (Tenant Protection Act of 2019) (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en la Ciudad de Hayward que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones de límite de renta de la ciudad se aplican a edificios de dos o más unidades que tienen un certificado de ocupación emitido antes del 1 de julio de 1979. Si su edificio en Hayward se construyó después de esa fecha, o es uno de los edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas del Estado de California.

¿Cuánto puede aumentar la renta un propietario bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

La renta de un inquilino solo puede aumentarse hasta un 5% una vez en un período de doce meses. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.05.

Sin embargo, los inquilinos deben saber que existen algunas circunstancias en las que el propietario puede aumentar la renta por encima del límite del 5%. Id. A continuación se indican las formas en que un propietario puede superar el límite del 5% o trasladar ciertos costos adicionales al inquilino:

1. Unidad desocupada voluntariamente: La renta puede aumentarse por encima del límite permitido si la unidad fue desocupada voluntariamente.
2. Desalojo: La renta puede aumentarse por encima del límite permitido si los inquilinos fueron desalojados legalmente de la unidad.
3. Contrato anterior: El límite no se aplicará si violara los términos de un contrato de arrendamiento celebrado el 25 de julio de 2019 o antes.
4. Traslado de costos de servicios públicos gubernamentales: El propietario puede trasladar un aumento en los costos de servicios públicos como basura, gas, electricidad y agua. Si el aumento del costo es mayor al 1% de la renta actual del inquilino, el propietario debe entregarle al inquilino documentación que respalde el monto del aumento. Si no se entrega la documentación, el inquilino puede presentar una petición ante la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas) para determinar si el aumento está permitido.
5. Mejoras de capital: El propietario puede presentar una petición ante la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas) para trasladar el costo de mejoras de capital que se hayan completado dentro de los dos años anteriores a la presentación de la petición.
6. Aumentos acumulados: Un propietario puede sumar los aumentos de renta permitidos que no aplicó en años anteriores, hasta un máximo de diez años. Los aumentos acumulados que no se hayan aplicado vencen después de diez años. El total de los aumentos de renta acumulados por año no puede superar el 10%. Un inquilino que reciba un aumento acumulado superior al 10% puede presentar una petición de revisión ante la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas). Id.

Si un inquilino recibe un aumento de renta superior al monto permitido, debe comunicarse con la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas) o consultar con un abogado de inquilinos para confirmar si el aumento está permitido.

¿Qué información debe contener el aviso de aumento de renta bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Los avisos de aumento de renta deberán indicar que el propietario considera que el aumento de renta cumple con la ordenanza, explicar el motivo del aumento, proporcionar la información de contacto de la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas) (“RRO”), animar al inquilino a comunicarse con la RRO para que le expliquen la ordenanza, proporcionar la información de contacto del propietario e incluir una copia en blanco de un formulario de petición de la RRO. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.15.

¿Qué tipos de cargos pueden cobrar los propietarios a los inquilinos bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

La ordenanza de Hayward solo permite cobrar los siguientes cargos adicionales:

1. Reposición de llaves: No se puede cobrar a los inquilinos un cargo por reposición de una llave o tarjeta de seguridad que supere el costo real de reposición más diez dólares;
2. Cheque sin fondos: No se puede cobrar a los inquilinos un cargo por servicio por un cheque sin fondos que supere el monto permitido bajo Cal. Civ. Code § 1719(a)(1).
3. Pago atrasado: No se puede cobrar a los inquilinos un cargo por pago atrasado de la renta superior al cinco por ciento de la renta mensual por cada pago de renta que tenga tres o más días de atraso.
4. Evaluación de solicitud: No se puede cobrar a los inquilinos un cargo por evaluación de solicitud que supere el monto permitido bajo Cal. Civ. Code § 1950.6(b).

Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.05.

¿Qué tipos de peticiones se pueden presentar ante la Hayward Rent Review Office bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Tanto los inquilinos como los propietarios pueden presentar peticiones ante la Rent Review Office (Oficina de Revisión de Rentas) sobre asuntos relacionados con aumentos de renta. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.07.

Los inquilinos pueden presentar una petición por los siguientes motivos:

1. El propietario no cumplió con las disposiciones de aviso de la ordenanza respecto a un aumento de renta, un aumento acumulado o un aumento por servicios públicos gubernamentales.
2. Para solicitar la revisión de un aumento de renta superior al 5% permitido.
3. Para impugnar el cálculo de un aumento de renta acumulado o un aumento acumulado superior al 10%.
4. Para solicitar la revisión de un aumento por servicios públicos gubernamentales superior al 1% de la renta del inquilino.
5. Para solicitar una reducción de la renta debido a la disminución de los servicios de vivienda.
6. Para impugnar el traslado del costo de una mejora de capital.
7. Para solicitar la revisión de un aumento de renta cuando la unidad tiene violaciones existentes de salud, seguridad, incendios o construcción. Id.

Los propietarios pueden presentar una petición por los siguientes motivos:

1. Para solicitar un aumento de renta superior al límite del 5% o para solicitar un aumento superior al 10% por ciento que incluya aumentos acumulados y/o costos de mejoras de capital, con el fin de obtener un rendimiento justo.
2. Para solicitar el traslado de los costos de mejoras de capital. Id.

¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para presentar una petición ante la Rent Review Office bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Los inquilinos tienen treinta días después de la entrega de un aviso para presentar una petición de revisión. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.07. Si la petición de revisión de renta del inquilino se basa en no haber recibido el aviso exigido sobre la aplicabilidad de la ordenanza a la unidad, el inquilino tiene treinta días a partir del día en que tuvo conocimiento del incumplimiento para presentar su petición. Id.

¿Qué sucede después de presentar una petición ante la Rent Review Office bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Si se acepta la petición, la RRO notificará a las partes. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.07. El inquilino debe hacer un intento de buena fe de reunirse y dialogar con el propietario dentro de los diez días posteriores a la presentación de su petición. Id. Reunirse y dialogar significa que el inquilino debe intentar resolver el asunto con el propietario antes de que la petición pueda seguir adelante. Si las partes no logran llegar a un acuerdo durante ese tiempo, pasarán a mediación.

Se asignará un mediador y la mediación se llevará a cabo dentro de los treinta días posteriores a la aceptación de la petición. Id. En el caso de una petición del inquilino, las partes pueden acordar conjuntamente renunciar a la mediación y pasar directamente al arbitraje. Id. El propietario puede renunciar unilateralmente a la mediación cuando es la parte que presentó la petición. Id.

La mediación pretende ser un proceso no confrontativo que ayuda al inquilino y al propietario a resolver una disputa sobre el aumento de renta. El mediador es un tercero neutral (es decir, que no está del lado de nadie) que facilitará el diálogo entre las partes para llegar a un acuerdo, el cual será un contrato legalmente exigible.

Si el mediador determina que las partes han llegado a un punto muerto, el caso se remitirá a arbitraje. Id. Se asignará un árbitro dentro de un plazo de veintiún días y el arbitraje se llevará a cabo a más tardar treinta días después de la asignación. Id. Se pueden presentar pruebas tanto orales como documentales, y las partes tendrán derecho a examinar documentos, así como a interrogar y contrainterrogar a testigos. Id. Luego, el árbitro emitirá su decisión vinculante por escrito dentro de los veinte días posteriores a la audiencia. Id.

¿Tiene un inquilino que pagar el monto de la renta aumentada mientras su petición está pendiente ante la Oficina de Revisión de Rentas (Rent Review Office) conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Por lo general, un inquilino puede negarse a pagar la parte del aumento de renta que exceda el límite del 5% o negarse a pagar todo el aumento, siempre que tenga una petición pendiente ante la Oficina de Revisión de Rentas. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.07. Antes de ejercer este derecho, el inquilino debe hablar con la RRO o con un abogado de inquilinos para que le ayuden a determinar si cumple con los requisitos para retener la renta.

PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SIN CAUSA JUSTA CONFORME A LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS RESIDENCIALES Y PROTECCIÓN DE INQUILINOS DE LA CIUDAD DE HAYWARD

¿Qué unidades tienen protecciones de causa justa para el desalojo conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

A menos que se encuentren en alguna de las exenciones indicadas abajo, todas las unidades de alquiler en Hayward están cubiertas por la sección de causa justa para el desalojo de la ordenanza. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.13.

Las propiedades que no están cubiertas por esta sección de la ordenanza son las siguientes:

1. Unidades ocupadas por el dueño en las que el dueño comparte la cocina o el baño con el inquilino.
2. Hospitales, centros de cuidado prolongado, casas de convalecencia, hogares para personas mayores sin fines de lucro o dormitorios que sean propiedad de una institución educativa o de una organización privada y operados por ella.
3. Moteles, hoteles, posadas, casas para turistas, casas de cuartos y casas de huéspedes, siempre que dichos alojamientos no estén ocupados por el mismo inquilino durante treinta días continuos o más.
4. Cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de la mayoría de los residentes y estén ocupadas y controladas por ellos.
5. Instalaciones sin fines de lucro que brindan tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, en las que la vivienda se proporciona como parte del programa de recuperación y en las que se ha informado por escrito al cliente sobre la naturaleza temporal o transitoria de la vivienda.
6. Instalaciones sin fines de lucro que brindan un entorno de vida estructurado cuyo propósito principal es ayudar a personas sin hogar a obtener las habilidades necesarias para vivir de manera independiente en una vivienda permanente, si la ocupación se limita a un período de tiempo limitado y específico de no más de 24 meses y si se ha informado por escrito al cliente, desde el inicio, sobre la naturaleza temporal o transitoria de la vivienda.
7. Proyectos de adquisición y rehabilitación de viviendas asequibles que reciben un subsidio o financiamiento de una agencia federal, estatal o local con el propósito de rehabilitar sustancialmente una propiedad y convertir las unidades de alquiler en viviendas de alquiler asequibles. Id.

Si usted no tiene protección de causa justa contra el desalojo conforme a la ordenanza, es posible que tenga protección conforme a la ley estatal.

¿Mi arrendamiento está regido por la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California o por la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward en cuanto a las protecciones de causa justa para el desalojo?

Las protecciones de causa justa para el desalojo conforme a la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Hayward que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones de causa justa de la ciudad se aplican a casi todas las unidades en Hayward. Si su unidad se encuentra en alguna de las exenciones de la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones de causa justa para el desalojo del Control de Rentas del Estado de California.

¿Cuáles son las causas justas para el desalojo conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Los propietarios no pueden desalojar a un inquilino que vive en una unidad cubierta por esta disposición de la ordenanza, a menos que exista un motivo conforme a la ley para hacerlo. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.13.

Las siguientes son las quince causas justas para el desalojo conforme a la ordenanza:

1. Falta de pago de la renta;
2. Incumplimiento del contrato de arrendamiento;
3. Daños intencionales y sustanciales a la unidad;
4. Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento que sea sustancialmente igual al contrato original;
5. Molestias (nuisance);
6. Impedir sin motivo razonable la entrada del propietario a la unidad después de recibir el debido aviso por escrito;
7. Desalojo temporal para realizar reparaciones sustanciales cuando sean necesarias para que la unidad cumpla con el código y el propietario haya obtenido los permisos necesarios y requeridos para hacerlo;
8. Demolición de la unidad cuando el propietario haya obtenido los permisos necesarios y requeridos para hacerlo;
9. Mudanza del dueño o de un familiar a la unidad;
10. Mudanza del dueño conforme a una cláusula del contrato de arrendamiento que le permite mudarse a la unidad;
11. El inquilino es condenado por usar la unidad con fines ilegales;
12. El inquilino usa la unidad para la fabricación, distribución, venta o posesión de una sustancia controlada según la define la ley de California;
13. Incumplimiento de reglas y normas escritas razonables que se aplican a todos los inquilinos;
14. Terminación legal del empleo del inquilino como administrador residente; y
15. Amenazas por parte de un inquilino de cometer un delito que podría causar la muerte o lesiones corporales graves a otra persona en la propiedad, y se ha presentado un informe policial sobre la amenaza. Id.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

El propietario debe actuar de buena fe para recuperar la unidad para su propio uso como su residencia principal o como residencia principal de su cónyuge o pareja doméstica, de sus hijos o los de su cónyuge, padres, hermano, hermana, abuelos o nietos. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.13. También debe ser dueño de al menos el 51% de la propiedad. Id. Se le prohibirá al propietario realizar un desalojo por mudanza del dueño si hay una unidad vacía comparable disponible en la propiedad. Id.

Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza no indica cuánto tiempo tiene el propietario para ocupar la propiedad después de que el inquilino la desocupe, cuánto tiempo debe vivir el propietario en la unidad como su residencia principal, ni si existen protecciones para inquilinos de edad avanzada o con discapacidades.

ORDENANZA DE ASISTENCIA PARA LA REUBICACIÓN DE INQUILINOS DE LA CIUDAD DE HAYWARD

¿Cuándo tiene derecho un inquilino a beneficios de reubicación conforme a la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Los inquilinos que son desalojados mediante un desalojo sin culpa, como una mudanza del dueño, una demolición o un desalojo temporal para realizar reparaciones sustanciales, tienen derecho a beneficios de reubicación. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.01.

¿Están obligados los propietarios a notificar a los inquilinos sobre la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de Hayward?

Sí. Los propietarios están obligados a notificar a los inquilinos actuales sobre sus derechos conforme a la ordenanza dentro de los treinta días siguientes a la fecha de entrada en vigor, y están obligados a notificar a todos los inquilinos nuevos antes del inicio de su arrendamiento. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.13.

¿Qué unidades están exentas de la asistencia de reubicación permanente conforme a la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

La mayoría de las unidades en la Ciudad de Hayward están cubiertas por la ordenanza en cuanto a los beneficios de reubicación permanente, excepto las siguientes propiedades:

• Hospitales, centros de cuidado prolongado, hogares de convalecencia, hogares sin fines de lucro para personas de edad avanzada, o dormitorios que son propiedad de una institución educativa o de una organización privada y operados por estas, que ofrecen espacios en habitaciones de alquiler junto con servicios como comidas, servicios de limpieza y programas sociales;
• Moteles, hoteles, posadas, casas de huéspedes para turistas, casas de cuartos y casas de huéspedes con pensión, siempre que dichos alojamientos no estén ocupados por el mismo inquilino durante treinta días continuos o más;
• Dormitorios que son propiedad de una institución de educación superior o de una escuela de kínder y grados 1 a 12, y operados por estas;
• Unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte un baño o la cocina con el dueño;
• Viviendas unifamiliares ocupadas por el dueño en las que el dueño alquila no más de dos habitaciones o unidades, incluida una unidad de vivienda accesoria en la propiedad;
• Dúplex en los que el dueño ha vivido en una de las unidades como su residencia principal desde el inicio del arrendamiento;
• Viviendas unifamiliares y condominios cuyos dueños no son fideicomisos de bienes raíces, LLC ni corporaciones; y
• Edificios construidos en los últimos quince años. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.12.

¿Qué unidades están exentas de la asistencia de reubicación temporal conforme a la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

La mayoría de las unidades en la Ciudad de Hayward están cubiertas por la ordenanza en cuanto a los beneficios de reubicación temporal, excepto las siguientes propiedades:

• Una casa móvil o un espacio para casa móvil;
• Hospitales, centros de cuidado prolongado, hogares de convalecencia, hogares sin fines de lucro para personas de edad avanzada, o dormitorios donde se ofrecen habitaciones junto con servicios como comidas, servicios de limpieza o programas sociales;
• Moteles, hoteles, posadas, casas de huéspedes para turistas, casas de cuartos y casas de huéspedes con pensión que no estén ocupados por el mismo inquilino durante más de 30 días seguidos. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.12.

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación permanente conforme a la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Si un inquilino debe mudarse de forma permanente por un motivo sin culpa, como una mudanza del dueño o una demolición, el inquilino tiene derecho a recibir un pago equivalente a un mes de renta o a la exención del pago de la renta del último mes. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.03.

Cuando un propietario no proporciona asistencia de reubicación en un desalojo sin culpa, el aviso de terminación queda anulado. Id.

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación temporal conforme a la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de la Ciudad de Hayward?

Si un inquilino debe reubicarse temporalmente para que el propietario pueda realizar reparaciones sustanciales, el hogar del inquilino tiene derecho a un pago de viáticos diarios. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.06. Las tarifas diarias son las siguientes:

• $161 por día para la estadía en hotel/motel
• $32 por día para comidas
• $1 por día para gastos de lavandería
• $31 para el cuidado de gatos y $56 para el cuidado de perros

Inicialmente, los inquilinos tienen dos opciones de asistencia. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.04. Los inquilinos pueden recibir los pagos diarios de reubicación, pero deben seguir pagando la renta, o pueden optar por no recibir pagos de reubicación y no estarían obligados a pagar la renta. Id. El propietario también puede ofrecerle al inquilino una unidad comparable en lugar de hacer pagos de reubicación, en cuyo caso el propietario debe pagar los gastos de mudanza del inquilino. Id.

Si las reparaciones no se han completado dentro de 60 días, el inquilino debe comenzar a recibir los pagos diarios de reubicación y también debe reanudar el pago de la renta. Id. Cuando las reparaciones no se han completado dentro de 120 días, el propietario debe hacerle al inquilino pagos por la diferencia de renta y el inquilino no tendrá que pagar la renta, o el inquilino puede desocupar la unidad de forma permanente. Id. Si el inquilino desocupa la unidad, el propietario deberá proporcionarle el pago de reubicación permanente. Id.

REPRESALIAS Y ACOSO CONFORME A LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS RESIDENCIALES Y PROTECCIÓN DE INQUILINOS DE LA CIUDAD DE HAYWARD

¿Protege la Ordenanza de Estabilización de Rentas Residenciales y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Hayward a los inquilinos contra el acoso por parte de su propietario?

Sí. La ordenanza prohíbe que los propietarios acosen a los inquilinos o tomen represalias contra ellos. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.12. Un propietario viola la ley cuando hace cualquiera de lo siguiente de mala fe:

1. Interrumpir, terminar o no proporcionar los servicios de vivienda exigidos por contrato o por las leyes de vivienda, salud o seguridad, o amenazar con hacerlo;
2. No realizar reparaciones y mantenimiento, o amenazar con hacerlo;
3. No actuar con la debida diligencia al completar reparaciones y trabajos de mantenimiento una vez iniciados, o no seguir los protocolos apropiados de la industria para reparación, contención o remediación diseñados para minimizar la exposición a ruido, polvo, pintura con plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción con posibles efectos perjudiciales para la salud;
4. Abusar de su derecho de entrada a la unidad;
5. Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de alquiler mediante fraude, intimidación o coerción, lo que incluye amenazar con denunciar a un inquilino ante U.S. Immigration and Customs Enforcement (Servicio de Inmigración y Control de Aduanas de EE. UU.);
6. Negarse a aceptar o a acusar recibo del pago de la renta de un inquilino;
7. Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino;
8. Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe la unidad más de una vez en seis meses, después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas de pago para desocupar;
9. Interferir de manera sustancial y directa con el derecho de un inquilino al disfrute tranquilo de su unidad de alquiler;
10. Abusar verbal o físicamente o intimidar; y
11. Tomar represalias de cualquier forma contra un inquilino por haber ejercido un derecho conforme a la ley. Id.

¿Qué unidades están cubiertas por la sección contra el acoso de la City of Hayward Residential Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

A menos que se encuentre dentro de una de las exenciones que se indican a continuación, esta sección de la ordenanza se aplica a todas las unidades de alquiler. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.12(a).

Esta sección no se aplica a los siguientes tipos de unidades:

1. Unidades en una propiedad residencial donde el propietario registrado ocupa la misma propiedad que el inquilino como su residencia principal y comparte la cocina o el baño con el inquilino;
2. Hospitales, centros de cuidado prolongado, casas de convalecencia, hogares sin fines de lucro para personas mayores o dormitorios que sean propiedad de una institución educativa o de una organización privada y operados por estas;
3. Moteles, hoteles, posadas, casas para turistas, casas de huéspedes y pensiones, siempre que dichos alojamientos no sean ocupados por el mismo inquilino durante treinta o más días continuos; y
4. Cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de la mayoría de los residentes y estén ocupadas y controladas por ellos. Id.

DISCRIMINACIÓN Y FUENTE DE INGRESOS SEGÚN LA CITY OF HAYWARD RESIDENTIAL RENT STABILIZATION AND TENANT PROTECTION ORDINANCE

¿La City of Hayward Residential Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance protege a los inquilinos contra la discriminación por su fuente de ingresos?

Sí. La ordenanza prohíbe a los propietarios hacer cualquiera de lo siguiente basándose total o parcialmente en la fuente de ingresos del inquilino o posible inquilino: negarse a celebrar o renovar un contrato de alquiler, interrumpir o terminar un arrendamiento, afirmar falsamente que la unidad no está disponible para alquilar, exigir términos/cláusulas/condiciones/restricciones adicionales, restringir el acceso de un inquilino a instalaciones o servicios, o negarse a hacer reparaciones o mejoras. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.14. La ordenanza también prohíbe los anuncios de unidades de alquiler que discriminen por la fuente de ingresos de una persona. Id.

La ordenanza define la fuente de ingresos de manera que incluye “la asistencia para la renta de cualquier programa de beneficios o subsidios administrado a nivel federal, estatal, local o por una organización sin fines de lucro, entre otras fuentes”. Id.

¿Qué unidades están protegidas contra la discriminación por fuente de ingresos según la City of Hayward Residential Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Esta sección de la ordenanza se aplica a todas las unidades de alquiler en la City of Hayward, excepto a las unidades donde el dueño de la propiedad o un familiar suyo reside en el mismo edificio que el inquilino y comparte un baño o una cocina con el inquilino. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.14.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY SEGÚN LA CITY OF HAYWARD RESIDENTIAL RENT STABILIZATION AND TENANT PROTECTION ORDINANCE

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por violar la Residential Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance de la City of Hayward?

Los inquilinos pueden presentar una demanda contra su propietario por violar la ordenanza. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.18. Si un propietario exige, acepta, recibe o retiene del inquilino una renta a la que no tiene derecho, el propietario será responsable por los daños reales, además de los honorarios de abogados y las costas. Id. Si se determina que el propietario actuó de forma intencional o con opresión, fraude o malicia, también será responsable de una multa civil de $500 o, si fuera mayor, de tres veces la cantidad de dinero que el propietario aceptó, recibió o retuvo en violación de las disposiciones de esta ordenanza. Id.

Además, un propietario que no proporcione a un inquilino cualquier información, documentación o aviso exigido por la ordenanza será culpable de una infracción y recibirá una multa de hasta $100 por la primera condena, de hasta $200 por la segunda condena y de hasta $500 por la tercera condena. Id. Si un propietario es condenado tres o más veces por violar esta disposición en un período de doce meses, el propietario será culpable de un delito menor (misdemeanor) y recibirá una multa de hasta $1,000 o seis meses de prisión, o ambas. Id. Asimismo, un propietario que no proporcione a la Ciudad cualquier información, documentación o aviso exigido por la ordenanza sufrirá las mismas consecuencias de multas y prisión. Id.

Los inquilinos también pueden demandar a su propietario por violar la Tenant Relocation Assistance Ordinance (Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos). Hayward, Cal. Mun. Code § 12-2.10. Un propietario que se determine que está en violación será responsable ante el inquilino por los daños reales, las costas y los honorarios razonables de abogados. Id. Además, se otorgarán daños triplicados cuando el propietario incumpla intencionalmente la ordenanza. Id.

Los daños por violar la sección contra el acoso de la ordenanza pueden incluir una indemnización por angustia y/o sufrimiento mental y/o emocional, o daños mínimos de $1,000, lo que sea mayor. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.12. Los daños se triplicarán si el demandado actuó violando a sabiendas esta disposición de la ordenanza o con desprecio imprudente de la misma. Id. El propietario también será responsable de una multa civil adicional de hasta $5,000 por cada violación de esta sección cometida contra una persona que sea veterana, que tenga una discapacidad o que tenga sesenta y cinco años o más. Id.

Los inquilinos también pueden demandar a su propietario por discriminación por fuente de ingresos. Hayward, Cal. Mun. Code § 12-1.14. Por una violación ocurrida durante el arrendamiento, el tribunal otorgará al inquilino tres veces el monto de un mes de renta. Id. Por una violación ocurrida antes del arrendamiento, el tribunal otorgará al inquilino tres veces el monto de un mes de la renta que el propietario anunció para la unidad en el momento de la violación. Id. Para un inquilino puede ser difícil entender por su cuenta la Residential Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance de la City of Hayward. Los inquilinos que crean que su propietario ha violado la ordenanza deben comunicarse con Tobener Ravenscroft para hablar de sus opciones con un abogado especializado en derechos de los inquilinos.