La Ciudad de San Pablo tiene leyes que protegen a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y que protegen a los inquilinos contra el acoso por parte de su propietario.
La Ciudad de San Pablo y los aumentos de renta
¿Tiene la Ciudad de San Pablo una ordenanza de control de rentas que limite cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino?
No. La Ciudad de San Pablo no tiene una ordenanza de control de rentas.
¿Mi arrendamiento está sujeto a los límites de aumento de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019)?
Los topes de renta de la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act, o “Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades de la Ciudad de San Pablo que cumplan los requisitos de la protección estatal de control de rentas. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por el Control de Rentas de California.
Protecciones contra el desalojo sin causa justa de la Ciudad de San Pablo
¿Qué unidades están cubiertas por la protección contra el desalojo sin causa justa de la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
Todas las unidades en San Pablo tienen protección contra el desalojo sin causa justa una vez que los inquilinos han vivido en la unidad de forma continua durante al menos doce meses, excepto:
- Casas unifamiliares cuyo dueño no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación ni una LLC con al menos un miembro corporativo, y cuyo dueño haya informado oportunamente que la propiedad está exenta;
- Casas unifamiliares ocupadas por el dueño en las que el dueño no renta más de dos recámaras o unidades, incluidas las unidades de vivienda accesorias;
- Dúplex ocupados por el dueño en los que el dueño ha vivido en la propiedad desde el inicio del arrendamiento, siempre que ninguna de las unidades sea una unidad de vivienda accesoria;
- Viviendas ocupadas por el dueño en las que un inquilino comparte la cocina o el baño con el dueño;
- Espacios en parques de casas móviles;
- Alojamiento de corta estancia, como hoteles, moteles y casas de huéspedes;
- Instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal; y
- Unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura y a acuerdos gubernamentales de asequibilidad. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.030
¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
Un propietario solo puede desalojar a un inquilino por una causa justa atribuible al inquilino o no atribuible al inquilino. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.040.
Las causas de desalojo atribuibles al inquilino son las siguientes:
- No pagar la renta.
- No corregir una violación sustancial del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito.
- Causar molestias (nuisance), causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la unidad de manera ilegal.
- Subarrendamiento o cesión indebidos.
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad.
- No desocupar la unidad después de terminar el empleo como administrador de la propiedad o administrador residente.
- No desocupar la unidad después del plazo indicado en el aviso de intención de desocupar presentado por el propio inquilino.
- Negarse a renovar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.050.
Las causas de desalojo no atribuibles al inquilino son las siguientes:
- Demolición.
- Remodelación sustancial para modificaciones estructurales importantes o para la eliminación de materiales peligrosos, que no puedan completarse mientras el inquilino vive en la unidad y que se espera que duren más de treinta días.
- Retiro de todas las unidades del terreno del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act (Ley Ellis).
- Mudanza del dueño o de un familiar.
- Cumplimiento de una orden gubernamental de desocupar.
- Cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que requiera desocupar la unidad de alquiler.
- Cumplimiento de una ordenanza local que requiera desocupar. Cal., Civ. code § 1946.2(b)(2), San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.060
¿Qué asistencia de reubicación debe pagar un propietario a un inquilino desalojado por una causa no atribuible al inquilino según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
En todos los desalojos por causa justa no atribuible al inquilino, salvo una orden de la ciudad de desocupar, el propietario debe entregar al inquilino, junto con el aviso de terminación, un aviso sobre su derecho a recibir asistencia de reubicación o una exención de renta. Id.
El propietario debe pagar al inquilino una asistencia de reubicación equivalente a dos meses de renta, eximirlo de pagar los últimos dos meses de renta, o una combinación de pago y exención. Los pagos de reubicación deben hacerse dentro de los quince días siguientes a la entrega del aviso de terminación. Id.
¿Cuáles son los requisitos de asistencia de reubicación para los inquilinos que deben desocupar debido a una orden de la ciudad?
Un inquilino que es desplazado debido a una orden de la ciudad de desocupar la unidad por condiciones peligrosas tiene derecho a recibir asistencia de reubicación pagada por el propietario. San Pablo, Cal., Mun. Code § 8.05.030.
El pago debe ser equivalente a dos meses de la renta según el valor justo de mercado, según lo establecido por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.). San Pablo, Cal., Mun. Code § 8.05.050. El propietario también debe devolver el depósito de seguridad del inquilino y pagar cualquier depósito de servicios públicos. Id.
Los beneficios de reubicación deben pagarse dentro de los diez días posteriores a que la orden de desocupar sea enviada por correo al propietario y publicada por este, o al menos veinte días antes de la fecha de desocupación indicada en la orden, lo que ocurra más tarde. San Pablo, Cal., Mun. Code § 8.05.040. Si hay menos de diez días entre la recepción de la orden y la fecha de desocupación, el propietario debe pagar la asistencia de reubicación dentro de las veinticuatro horas. Id. Los propietarios que no realicen los pagos de reubicación dentro de los plazos establecidos deben pagar al inquilino una vez y media los beneficios de reubicación. San Pablo, Cal., Mun. Code § 8.05.060.
¿Cuáles son los requisitos para una remodelación sustancial según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
Una remodelación sustancial (1) debe ser para modificaciones importantes del edificio o para la eliminación de materiales peligrosos, (2) que se espera que tarde más de treinta días consecutivos en completarse, y (3) que no pueda realizarse de forma segura mientras el inquilino sigue ocupando la unidad. Cal., Civ. code § 1946.2(b)(2)(D). Las reparaciones estéticas, como pintar, decorar o hacer mejoras menores que puedan realizarse de forma segura sin que el inquilino tenga que desocupar, no son razones válidas para desalojos por remodelación sustancial. Id.
El propietario debe obtener todos los permisos necesarios antes de entregar el aviso al inquilino. Id. El aviso debe ser por escrito e incluir copias de los permisos, una descripción detallada del alcance de la obra, un calendario estimado para su terminación, una explicación del derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación y su monto, y una declaración del derecho de preferencia del inquilino si la unidad vuelve al mercado de alquiler dentro de un año. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.100. El propietario no está obligado a rentar la unidad remodelada al inquilino anterior por la renta anterior, pero la renta propuesta no puede superar el valor justo de mercado. Id.
Si la remodelación nunca comienza o no se completa según lo descrito en el aviso, el propietario debe ofrecer al inquilino la oportunidad de volver a rentar la unidad bajo los mismos términos del contrato de arrendamiento y por la misma renta. Id.
¿Cuáles son los requisitos para la mudanza del dueño o de un familiar según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
Para la mudanza del dueño o de un familiar, la Ciudad de San Pablo adopta los requisitos de la Ley de Protección al Inquilino de California (California Tenant Protection Act). Cal., Civ. code § 1946.2(b)(2)(A), San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.100.
El propietario debe cumplir los siguientes requisitos:
- El futuro ocupante no puede vivir ya en una unidad de la propiedad.
- No debe haber unidades vacantes comparables en la propiedad.
- En el caso de la mudanza de un familiar, el aviso debe identificar al familiar. Solo el cónyuge, la pareja doméstica, un hijo, un nieto, uno de los padres o uno de los abuelos del dueño pueden mudarse a la unidad.
- El propietario o su familiar debe mudarse dentro de un plazo de noventa días y vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos un año.
- En los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de julio de 2020, un propietario solo puede desalojar a un inquilino por la mudanza del dueño o de un familiar si el contrato lo permite o si el inquilino lo acepta por escrito. Id.
Si el propietario no cumple estos requisitos, el aviso de terminación es nulo y el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad de alquiler por la misma renta y con todos sus derechos previos. Id. El propietario también debe reembolsar al inquilino los gastos razonables de mudanza que excedan el pago de reubicación. Id.
Ordenanza de Protecciones contra el Acoso de la Ciudad de San Pablo
¿Existen protecciones contra el acoso y las represalias del propietario en la Ciudad de San Pablo?
Todas las unidades residenciales en San Pablo tienen protecciones contra el acoso y las represalias del propietario. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.100(B), San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.80.10.
Las conductas prohibidas incluyen, entre otras, las siguientes:
- Abuso verbal repetido, intimidación o amenazas de fuerza física que interfieran con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de la unidad;
- Amenazas de revelar el estatus migratorio de un inquilino;
- Entradas ilegales a la unidad;
- Negarse a hacer las reparaciones exigidas por la ley o por el contrato de arrendamiento;
- Hacer varias ofertas de compra del arrendamiento (buyout) dentro de los seis meses posteriores a que el inquilino se haya negado a desocupar;
- Presentar informes falsos ante agencias gubernamentales;
- Retirar los bienes personales de un inquilino o dejar al inquilino fuera de la unidad sin una orden judicial; o
- Cortar los servicios públicos o quitar puertas y ventanas para obligar al inquilino a irse. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.80.20.
También se prohíbe a los propietarios tomar represalias contra un inquilino que ejerce sus derechos legales, como presentar quejas por condiciones de vivienda inseguras, solicitar reparaciones, denunciar violaciones del código de construcción ante funcionarios de la ciudad, emprender acciones legales o participar en una organización de inquilinos. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.80.050. Si, después de que un inquilino ejerce sus derechos, el propietario le entrega un aviso de desalojo, aumenta la renta, elimina servicios o de otra manera interfiere con los derechos del inquilino bajo el contrato de arrendamiento, esto constituiría una violación de las leyes contra represalias de San Pablo. Id.
Los inquilinos que sufrieron acoso o represalias por parte del propietario pueden tener derecho a daños reales, al triple de los daños reales, a daños punitivos y a honorarios razonables de abogados. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.80.040.
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado según la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo?
Un inquilino que ha sido desalojado injustificadamente en violación de la Ordenanza de Protecciones contra el Desalojo sin Causa Justa de la Ciudad de San Pablo puede demandar a su propietario por sus daños reales, incluidos la angustia emocional, la pérdida del valor de la unidad y la devolución de la renta, y por honorarios razonables de abogados. San Pablo, Cal., Mun. Code § 9.70.110.
Además, los inquilinos que demuestren que el propietario actuó de manera intencional, o con fraude o malicia, pueden tener derecho al triple de sus daños reales y pueden recibir daños punitivos. Id.
¿CUÁNDO DEBO LLAMAR A UN ABOGADO DE DERECHOS DE INQUILINOS?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado las leyes de inquilinos de la Ciudad de San Pablo.
