Más de diez millones de personas viven en el Condado de Los Angeles. Algunas de las ciudades más grandes del condado, como Santa Monica, Beverly Hills y Los Angeles, han adoptado protecciones locales para inquilinos, pero como el 65% del condado no está incorporado, es decir, son áreas que por lo general no están sujetas a las leyes de una ciudad, la mayoría de los inquilinos del condado han tenido poca o ninguna protección. Recientemente, el Condado de Los Angeles promulgó la ley de Desalojo por Represalia y Contra el Acoso que se detalla a continuación. Ahora, los inquilinos de las áreas no incorporadas están protegidos contra propietarios sin escrúpulos que incurren en conductas amenazantes, intimidatorias o fraudulentas con la intención de obligar a un inquilino a desocupar su vivienda. La ordenanza también permite a los inquilinos demandar a su propietario por violaciones de la ley.
Además, el Condado ahora regula los aumentos de renta y ofrece protecciones de desalojo solo por causa justa a los inquilinos que viven en áreas no incorporadas. Los inquilinos pueden consultar aquí la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección al Inquilino del Condado de Los Angeles completa.
Abogados de inquilinos en Los Angeles
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete de abogados líder en derechos de inquilinos en California y tiene más de veinte años de trayectoria. El bufete atiende a inquilinos en el Condado de Los Angeles y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparaciones sin resolver, acoso del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Estoy protegido por la Ordenanza de Desalojo por Represalia y Contra el Acoso del Condado de Los Angeles?
La ordenanza se aplica a las áreas no incorporadas del Condado de Los Angeles. L.A. County, Cal. Mun. Code § 8.52.040. Hay más de 120 áreas no incorporadas en el condado. Algunas de las áreas cubiertas por la ordenanza son las siguientes: Agoura, Altadena, Big Pines, Calabasas, Canyon Country, Deer Lake Highlands, Del Sur, East Los Angeles, East Pasadena, Fairmont, Franklin Canyon, Glendora, Green Valley, Hacienda Heights, Juniper Hills, Kagel Canyon, La Crescenta, Long Beach, Los Nietos, Malibu Vista, Marina del Rey, Monrovia, Northeast San Dimas, Northeast Whittier, Oat Mountain, Placerita Canyon, Quartz Hill, Rancho Dominguez, Rowland Heights, San Clemente Island, Soledad, Sun Village, Topanga Canyon, Twin Lakes, Universal City, Valencia, Valinda, West Arcadia, West Pomona y White Fence Farms.
Para saber si su unidad se encuentra en un área no incorporada del condado, puede consultar con el Condado de Los Angeles.
¿Qué es un desalojo por represalia según la Ordenanza de Desalojo por Represalia y Contra el Acoso del Condado de Los Angeles?
Se prohíbe a los propietarios tomar represalias contra un inquilino que no esté atrasado en el pago de su renta y que haya ejercido sus derechos conforme a la ordenanza. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130. Los propietarios no pueden dar por terminado un arrendamiento, negarse a renovarlo ni hacer que un inquilino se mude involuntariamente como respuesta a que el inquilino haya ejercido sus derechos. Id.
El inquilino puede alegar el incumplimiento de la ordenanza por parte del propietario como defensa afirmativa ante cualquier acción que el propietario presente en su contra. Id.
¿Qué se considera acoso según la Ordenanza de Desalojo por Represalia y Contra el Acoso del Condado de Los Angeles?
En el Condado de Los Angeles, se prohíbe a los propietarios y a sus contratistas, subcontratistas, empleados y a cualquier persona que actúe como agente del propietario hacer lo siguiente:
- Interrumpir, terminar o no prestar, o amenazar con interrumpir, terminar o prestar, cualquier servicio de vivienda requerido por el contrato de arrendamiento o por la ley.
- Actuar de mala fe mediante cualquiera de las siguientes acciones:
- No realizar reparaciones y mantenimiento.
- No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento que hayan emprendido.
- No seguir los protocolos de la industria de reparación, contención o remediación para reducir la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción dañinos.
- Renovar o realizar construcciones con el fin de acosar a un inquilino.
- Negarse a reconocer la recepción del pago legal de la renta.
- Negarse a cobrar o procesar un pago de renta durante más de 30 días.
- No mantener una dirección actualizada para la entrega de los pagos de alquiler.
- Violar el derecho a la privacidad de un inquilino al solicitarle su estatus de ciudadanía, su pertenencia a una clase protegida o su número de Seguro Social, a menos que el número de Seguro Social sea necesario para determinar si califica para el arrendamiento.
- Divulgar la información anterior a otras personas, a menos que lo exija la ley.
- Solicitar una cantidad irrazonable de información a un inquilino que haya pedido una adaptación razonable.
- Abusar del derecho de entrada, incluidas las entradas no relacionadas con reparaciones o mantenimiento, las entradas excesivas, las entradas dirigidas a un inquilino en particular para recopilar información sobre él, las entradas que exijan un horario fuera del horario normal de oficina, las entradas contrarias a la solicitud del inquilino de cambiar la fecha y hora de la entrada, y fotografiar o grabar la unidad más allá del propósito de la entrada.
- Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe la vivienda mediante fraude, declaraciones falsas, intimidación o coacción.
- Amenazar a un inquilino con palabras (de forma verbal o por escrito) o con daño físico.
- Discriminar a un inquilino por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, VIH, SIDA, ocupación por un hijo menor de edad o fuente de ingresos.
- Terminar un arrendamiento, entregar un aviso de desalojo (notice to quit) o presentar una acción para recuperar la posesión de una unidad con base en información que el propietario no tiene motivos razonables para creer que es verdadera.
- Retirar de la unidad los bienes personales de un inquilino sin su consentimiento previo por escrito.
- Proporcionar al inquilino información falsa sobre cualquier protección federal, estatal, del condado o local para inquilinos. La información falsa incluye:
- Exigir que un inquilino firme un contrato de arrendamiento que no esté en su idioma principal.
- Negociar el contrato de alquiler en un idioma que no sea el idioma principal del inquilino.
- Entregar un contrato de alquiler que no esté en el idioma principal del inquilino.
- Que el propietario sepa que el contrato de arrendamiento no está en el idioma principal del inquilino
- Celebrar un plan de pago de renta atrasada si el propietario le dice al inquilino que debe celebrar dicho acuerdo para calificar para las protecciones para inquilinos.
- Ofrecer pagos al inquilino para que desocupe la vivienda más de una vez en seis meses después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir ofertas.
- Comunicarse en un idioma que no sea el idioma principal del inquilino para intimidarlo, confundirlo, engañarlo o molestarlo.
- Interferir con el disfrute pacífico del inquilino.
- Interferir de manera reiterada y sustancial con el disfrute pacífico de cualquier ocupante para provocar, o con la intención de provocar, que el ocupante desocupe la unidad o renuncie a sus derechos.
- Eliminar un servicio de vivienda, como un espacio de estacionamiento, para obligar a un inquilino a desocupar la vivienda.
- Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130.
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Desalojo por Represalia y Contra el Acoso del Condado de Los Angeles?
Sí. Cualquier inquilino, o cualquier persona o entidad que actúe en defensa de los intereses del inquilino, incluido el Condado, puede presentar una demanda contra el propietario por violaciones de la ley. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.170. Los inquilinos pueden demandar por desalojo injusto, aumentos ilegales de renta, acuerdos ilegales de compra de arrendamiento (buyouts), represalias y acoso. Id. Los inquilinos pueden solicitar medidas cautelares, declaratorias y otras medidas de equidad, restitución, y honorarios razonables de abogados y costas. Id. El tribunal puede otorgar honorarios razonables de abogados y costas al propietario que gane cualquier acción presentada en su contra si el tribunal determina que la acción del inquilino fue frívola. Id.
Además, los propietarios que hayan tomado represalias contra el inquilino o lo hayan acosado serán responsables de sanciones civiles de entre $2,000 y $5,000 por violación. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130. Si el inquilino tiene 62 años o más o tiene una discapacidad, el tribunal puede otorgar $5,000 adicionales por violación. Id.
Cada violación de la ordenanza, y cada día en que dicha violación se cometa, permita o continúe, constituye una infracción por separado. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.170.
Los inquilinos que sufren represalias o acoso por parte de su propietario en violación de la County of Los Angeles Retaliatory Eviction and Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra Desalojos por Represalia y contra el Acoso del Condado de Los Angeles) pueden llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos.
