La Culver City Rent Control Ordinance (Ordenanza de control de rentas de Culver City) y la Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de protecciones para inquilinos):
El 30 de octubre de 2020 entraron en vigor la Culver City Rent Control Ordinance (Ordenanza de control de rentas de Culver City), que regula cuánto puede aumentar un propietario la renta de un inquilino, y la Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de protecciones para inquilinos), que prohíbe los desalojos a menos que el propietario tenga una causa justificada. La Tenant Protection Ordinance también prohíbe las represalias y el acoso por parte de los propietarios, establece pagos de reubicación para los desalojos sin culpa y regula los acuerdos de compra (buyout).
Abogados de inquilinos en Culver City
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AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS SEGÚN LA CULVER CITY RENT CONTROL ORDINANCE
¿Están obligados los propietarios a registrar sus unidades residenciales de alquiler según la Culver City Rent Control Ordinance?
Sí. Los propietarios deben registrar sus unidades de alquiler cada año, y el registro debe actualizarse cuando haya un nuevo arrendamiento y cuando haya un cambio en los servicios de vivienda. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.230. Los propietarios que no registren debidamente su propiedad tienen prohibido exigir o aceptar renta por la unidad de alquiler. Id. Los dueños que consideren que su propiedad está exenta de la ordenanza de control de rentas de la ciudad deben presentar una declaración por escrito y la documentación de respaldo ante la junta de rentas. Id. Si no lo hacen, la propiedad quedará sujeta a la ordenanza. Id.
¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos bajo la Culver City Rent Control Ordinance?
No. Los inquilinos no pueden renunciar a sus derechos bajo la ley. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.255. Un contrato de alquiler o arrendamiento que renuncie a cualquier disposición de la ordenanza o la modifique es nulo. Id.
¿Qué unidades están protegidas por la Culver City Rent Control Ordinance?
Todas las propiedades con al menos dos unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 están sujetas a los límites máximos de renta de la ordenanza, a menos que se encuentren dentro de una de las exenciones que se indican a continuación. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.210.
Las unidades que no están sujetas a los límites máximos de renta de Culver City son las siguientes:
- Unidades construidas después del 1 de febrero de 1995.
- Casas unifamiliares, condominios y townhomes (casas adosadas).
- Unidades subsidiadas por el gobierno, como las de la Sección 8.
- Unidades en las que existe un interés subdividido en una subdivisión, como un proyecto de apartamentos comunitarios o una cooperativa de acciones según el Cal., Bus. and Prof. Code § 11004.5(b), (d) y (f).
- Unidades exentas según la ley estatal o federal. Id.
Los inquilinos que no viven en una unidad de alquiler que esté bajo el alcance de la ordenanza de la ciudad pueden tener derechos bajo la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019), que es la ley estatal de control de rentas y de control de desalojos. Vea más información a continuación.
¿Mi arrendamiento está sujeto a la California Tenant Protection Act of 2019 del estado o a la Culver City Rent Control Ordinance?
Las protecciones de límite máximo de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) (“California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de Culver City que no estén cubiertas por la Culver City Rent Control Ordinance y que, por lo demás, cumplan con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Culver City es uno de los edificios exentos de la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los topes de renta de Control de Rentas de California.
¿Cuánto me pueden aumentar la renta según la Culver City Rent Control Ordinance?
La renta de un inquilino se puede aumentar una vez cada doce meses, y el aumento no puede superar el cambio porcentual anual promedio del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”). Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.215(B). Si el cambio en el CPI es menor del 2%, la renta del inquilino se puede aumentar hasta un 2%, y si el cambio en el CPI es mayor del 5%, la renta del inquilino solo se puede aumentar un 5%. Id.
Si su arrendamiento estaba sujeto a la Interim Rent Control Ordinance (ordenanza provisional de control de rentas) vigente antes del 30 de octubre de 2020, su renta se puede aumentar antes de que se cumplan doce meses desde la fecha de su último aumento permitido, pero el aumento anterior bajo la ordenanza provisional, sumado al aumento bajo la ordenanza permanente, no puede superar el porcentaje permitido indicado arriba. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.215(B)(4).
¿Está obligado mi propietario a devolverme la renta pagada de más según la Culver City Rent Control Ordinance?
Sí. Si un inquilino descubre que ha estado pagando más de lo permitido por la ordenanza, el propietario debe pagarle el excedente en una sola suma o darle un crédito contra la renta adeudada por un período de hasta seis meses. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.215(C).
¿Puede un propietario fijar la renta que quiera según la Culver City Rent Control Ordinance después de que un inquilino desocupa la unidad?
Los propietarios pueden fijar la renta en cualquier monto después de que la unidad quede desocupada si el inquilino anterior la desocupó voluntariamente, fue desalojado por su culpa, o si fue desalojado para que el dueño se mudara a la unidad y el dueño ha vivido en ella durante tres años. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.215(D)(1).
Los propietarios no pueden fijar la renta en cualquier monto si la desocupación se debió a acoso por parte del propietario, a un desalojo dentro de los primeros doce meses del arrendamiento cuando aún no habían comenzado las protecciones contra desalojo por causa justa, o a un acuerdo de compra (buyout) con el propietario debido a condiciones inhabitables conforme a la sección 15.09.330(F) de la ordenanza. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.215(D)(2). Si ocurrió cualquiera de estas situaciones, la renta debe fijarse en la tarifa vigente al momento en que el inquilino desocupó la unidad. Id.
¿Puede un inquilino solicitar una reducción de renta según la Ordenanza de Control de Rentas de Culver City?
Sí. Los inquilinos pueden presentar una solicitud ante la junta de control de rentas si reciben un aviso de aumento de renta que no cumple con la ordenanza o cuando se reducen los servicios de vivienda que se les proporcionan. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.235. Según la ordenanza, los servicios de vivienda son “reparaciones, reemplazos, mantenimiento, pintura, servicios públicos, calefacción, agua, servicio de elevador, instalaciones de lavandería, áreas recreativas y/o piscinas, servicio de limpieza, recolección de basura, mobiliario, estacionamiento, almacenamiento y servicios de seguridad”. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.205.
¿Puede un propietario solicitar un aumento de renta superior al porcentaje anual permitido según la Ordenanza de Control de Rentas de Culver City?
Sí. Los propietarios pueden presentar una solicitud ante la junta de control de rentas para aumentar la renta por encima del monto permitido con el fin de obtener un rendimiento justo y razonable de su propiedad. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.220(A). Los propietarios también pueden solicitar trasladar a los inquilinos los costos de mejoras de capital. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225.
¿Qué es un aumento de renta por traslado de costos de mejoras de capital según la Ordenanza de Control de Rentas de Culver City?
Los propietarios deben presentar una solicitud y obtener la aprobación de la junta de control de rentas para trasladar a sus inquilinos los costos de mejoras de capital. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225(C). Si se aprueba, el propietario puede trasladar hasta el 50% de sus costos de mejoras de capital. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225(A).
Las mejoras de capital elegibles son las siguientes:
- Adiciones a las áreas comunes del edificio que tengan una vida útil de cinco años o más, como la instalación de aire acondicionado, portones de seguridad y otros elementos de seguridad, piscina, sauna o jacuzzi, cercas, triturador de basura, lavadora o secadora de ropa, lavaplatos, electrodomésticos principales, conversiones de medidores, juegos infantiles instalados permanentemente en la propiedad y otras mejoras similares según lo determine la junta de control de rentas.
- Mejoras sustanciales a cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requieran un permiso según la ley estatal o local, como un reforzamiento sísmico obligatorio.
- Eliminación de materiales peligrosos, como pintura con plomo o asbesto, de acuerdo con la ley federal, estatal o local aplicable.
- El mantenimiento y las reparaciones regulares no son mejoras de capital. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225(B).
El propietario debe presentar su solicitud de traslado de costos dentro de los 120 días posteriores a la terminación de la obra y enviar por correo una copia a todos los inquilinos afectados dentro de los cinco días siguientes a su presentación. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225(C)(1). Los inquilinos pueden impugnar la solicitud del propietario.
¿Puedo impedir que mi propietario haga mejoras de capital dentro de mi unidad según la Ordenanza de Control de Rentas de Culver City?
Si un propietario desea realizar dentro de la unidad de un inquilino mejoras de capital que no son exigidas por la ley, el propietario debe obtener el consentimiento por escrito del inquilino; de lo contrario, el costo no puede trasladarse al inquilino. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.225(D). Los inquilinos no pueden negar su consentimiento a las mejoras sin una razón justificada. Id.
Desalojo por causa justa según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City
¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
No. Los inquilinos no pueden renunciar a sus derechos establecidos por la ley. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.355. Un contrato de alquiler o arrendamiento que renuncie a cualquier disposición de la ordenanza o la modifique es nulo. Id.
¿Qué unidades están protegidas por la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Todas las unidades en Culver City cuentan con protecciones contra desalojo sin causa justa, excepto las unidades en las que el inquilino ha vivido menos de doce meses y las unidades en las que el inquilino comparte la cocina o el baño con el propietario o con un familiar del propietario. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.310(A).
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección a Inquilinos de 2019 del Estado de California (California Tenant Protection Act of 2019) o por la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Las protecciones contra desalojo sin causa justa de la Ley de Protección a Inquilinos de California de 2019 (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en Culver City que no están cubiertas por la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Culver City es una de las unidades exentas según la ordenanza de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra desalojo del Control de Rentas de California .
¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Un propietario debe tener una causa justa para dar por terminado un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.310(B). Si un propietario no tiene uno de los motivos de desalojo permitidos, no puede obligar a un inquilino a dejar su hogar.
Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:
- No pagar la renta.
- Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de alquiler o arrendamiento que el inquilino no corrigió después de recibir del propietario un aviso por escrito de diez días para corregirlo.
- Negarse a dar acceso razonable a la unidad después de que el propietario presentó una solicitud por escrito para entrar.
- Uso de la unidad para causar molestias (nuisance) o con un fin ilegal.
- Terminación del empleo de un administrador residente que no era inquilino antes de convertirse en administrador residente. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.315.
Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:
- El propietario busca de buena fe demoler la unidad o retirarla permanentemente del mercado de alquiler conforme a la ley estatal. (Ellis Act)
- El propietario busca de buena fe mudarse a la unidad, o que se muden a la unidad su cónyuge, pareja doméstica registrada, hijos, nietos, padres o abuelos. (Mudanza del propietario o de un familiar)
- El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de una unidad para cumplir con una restricción de escritura, una restricción reglamentaria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro acuerdo registrado, como los de vivienda asequible.
- El propietario busca de buena fe cumplir con una orden de desocupación de una agencia gubernamental. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320.
¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Si usted ha vivido en su unidad un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito de sesenta días para desocupar. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha vivido en su unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de treinta días para desocupar. Id.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Los propietarios deben cumplir con los siguientes requisitos para una mudanza del propietario o de un familiar (cónyuge, pareja doméstica registrada, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario) según la ordenanza:
- Debe tener la intención de buena fe de vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos tres años.
- Debe mudarse dentro de los tres meses siguientes a que el inquilino desocupe la unidad.
- Si el contrato de alquiler se celebró el 1 de julio de 2020 o después, el contrato debe incluir una cláusula que permita la mudanza del propietario o de un familiar, o el inquilino debe aceptar el desalojo por escrito. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(1).
Además, el propietario o su familiar solo puede recuperar la posesión de una unidad si esa unidad tiene el número de recámaras necesario, si es la unidad ocupada más recientemente en el edificio y si el inquilino no está protegido por la ordenanza. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(3). Sin embargo, el propietario o su familiar puede recuperar la posesión de una unidad distinta si tiene una necesidad médica certificada por su médico tratante con licencia estatal. Id.
¿Estoy protegido contra un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Si un inquilino o un miembro de su hogar pertenece a una de las siguientes categorías, el hogar está protegido contra un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar:
- Una persona que tiene 62 años o que tiene una discapacidad y ha vivido en la unidad durante al menos 10 años. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(2)(a).
- Una persona que ha sido certificada por su médico tratante como enferma terminal, sin importar cuánto tiempo lleve en el arrendamiento. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(2)(b).
- Una persona de bajos ingresos (conforme a U.S. Housing Code Act of 1937 § 8, o según se defina de otro modo en Cal., Health and Safety § 50079.5). Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(2)(c).
- Un niño en edad escolar (desde pre-K hasta el grado 12) inscrito en una escuela pública, cuando la fecha de desocupación cae durante el año escolar. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.320(B)(2)(d).
¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito de 120 días, a menos que cumplan con los criterios para un período de aviso más largo. Cal. Gov. Code § 7060.4(b).
Un inquilino tiene derecho a un período de aviso de un año si ha vivido en la unidad de alquiler durante al menos un año y tiene 62 años o más o tiene una discapacidad según la define Cal. Gov. Code § 12955.3. Id.
La ordenanza de la Ciudad no especifica cómo ni cuándo el inquilino debe solicitar esta extensión a su propietario. Los inquilinos deben comunicarse con la junta de control de rentas o hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos si han recibido un aviso de desalojo bajo la Ellis Act y creen que califican para una extensión.
Si me desalojan bajo la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Aunque Cal. Gov. Code § 7060.2 autoriza a una ciudad a promulgar leyes que regulen el nuevo alquiler y la nueva ocupación por parte de un inquilino de una propiedad que fue retirada del mercado de alquiler, la ordenanza de la Ciudad no aborda este tema. Los inquilinos deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones si fueron desalojados bajo la Ellis Act y su unidad se ha ofrecido nuevamente en alquiler.
Asistencia para reubicación según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City
¿Tengo derecho a asistencia para reubicación si me desalojan por un motivo sin culpa según la Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City?
Los inquilinos que son desalojados por un motivo sin culpa, como la mudanza del propietario o de un familiar, la Ellis Act, una demolición o una orden de una agencia gubernamental, tienen derecho a beneficios de reubicación permanente equivalentes a tres veces la renta mensual actual o tres veces la renta justa de mercado determinada por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.), la que sea mayor, más $1,000. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.325(A).
El monto de reubicación se paga al hogar y no por cada inquilino. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.325(B). Los propietarios pueden descontar del pago de reubicación cualquier renta vencida adeudada (excepto la renta atrasada acumulada durante el período de la moratoria de desalojos de la Ciudad), desgaste extraordinario o daños causados por el inquilino, limpieza o cualquier otro fin para el que se pueda usar un depósito de seguridad, si el depósito de seguridad no alcanza para cubrir los cargos. Id.
La mitad del pago debe hacerse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la entrega del aviso de terminación, y la otra mitad a más tardar cinco días hábiles después de que el inquilino se haya mudado. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.325(B)(4).
¿Hay inquilinos que no tienen derecho a asistencia para reubicación según la Culver City Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de Protección a Inquilinos de Culver City)?
Las siguientes circunstancias están exentas de la asistencia para reubicación:
- Antes de firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino recibió un aviso por escrito de que el propietario ya había presentado una solicitud, o ya tenía la aprobación de la ciudad, para subdividir el edificio o convertirlo en condominio, cooperativa de acciones o proyecto de apartamentos comunitarios.
- El propietario debe cumplir una orden del gobierno o de un tribunal que exige que el inquilino se mude debido a un desastre natural o caso fortuito. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.325(C).
¿Qué es un “pequeño propietario” para efectos de la asistencia para reubicación según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
Un “pequeño propietario” es un propietario que posee tres o menos unidades de alquiler dentro o fuera de Culver City y que no es un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación, una compañía de responsabilidad limitada con al menos un miembro que sea una corporación, ni una sociedad en la que al menos un socio sea una corporación. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.305.
Los pequeños propietarios solo están obligados a pagar el 50% del monto de asistencia para reubicación que de otro modo le correspondería a un inquilino desalojado por una causa sin culpa. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.325(A).
¿Tengo derecho a asistencia para reubicación si debo mudarme temporalmente por condiciones inhabitables según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
Si un inquilino debe desocupar la unidad por treinta días o menos para que el propietario repare condiciones inhabitables, el propietario debe proporcionarle una unidad comparable a la cual reubicarse o pagarle una cantidad diaria (per diem) para su reubicación. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.330. Los inquilinos reubicados temporalmente siguen siendo responsables de pagar su renta mensual durante el desplazamiento. Id.
La cantidad diaria incluye el costo de un hotel o motel, las comidas si no hay instalaciones para cocinar, la lavandería si el inquilino tenía lavandería en su unidad y los costos de hospedaje de mascotas. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.330. Aunque la ordenanza no especifica ningún monto diario, el propietario debe pagar el alojamiento directamente al hotel o motel y todos los demás gastos directamente al inquilino. Id.
En lugar de pagar una cantidad diaria, el propietario puede ofrecerle al inquilino una unidad comparable que sea igual en ubicación, tamaño, número de recámaras, muebles, electrodomésticos, accesibilidad, tipo y calidad de construcción, cercanía a servicios similares y amenidades. Id. Si la unidad comparable no está amueblada, el propietario debe proporcionar los muebles esenciales o pagar para que el inquilino traslade sus muebles y artículos del hogar a la unidad temporal. Id.
Un inquilino desplazado tendrá derecho a volver a ocupar su unidad una vez que terminen las reparaciones. Id. Si las reparaciones terminan durando treinta días o más, el inquilino puede optar por terminar el contrato de arrendamiento y celebrar un acuerdo de compra (buyout) con el propietario. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.330(F).
ACUERDOS DE COMPRA (BUYOUT) SEGÚN LA CULVER CITY TENANT PROTECTIONS ORDINANCE
¿Qué es un acuerdo de compra (buyout) según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
Un acuerdo de compra (buyout) es un acuerdo por escrito en el que el propietario y el inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad con control de renta.
¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para ofrecerle a un inquilino un acuerdo de compra (buyout) según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
Antes de que un propietario pueda hacerle una oferta de compra a un inquilino, debe entregarle una divulgación por escrito de sus derechos según la ordenanza. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.335(A). La divulgación debe incluir lo siguiente:
- El derecho a no celebrar el acuerdo de compra.
- El derecho a consultar con un abogado.
- El derecho a consultar con la junta de renta (rent board).
- El derecho a rescindir el acuerdo de compra en cualquier momento hasta cuarenta y cinco días calendario después de que el acuerdo haya sido firmado por completo. Id.
Los acuerdos de compra deben hacerse por escrito, entregarse en el idioma principal del inquilino y contener las divulgaciones de los derechos del inquilino en negrita y en letra de 14 puntos. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.335(B). Un acuerdo de compra no puede ser por una cantidad menor a la que el inquilino tendría derecho como asistencia para reubicación permanente según la ordenanza. Id.
DESALOJO EN REPRESALIA Y ACOSO SEGÚN LA CULVER CITY TENANT PROTECTIONS ORDINANCE
¿Estoy protegido contra represalias del propietario según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
Si la intención principal de un propietario al terminar un arrendamiento o negarse a renovarlo es tomar represalias y el inquilino no está atrasado en la renta, el propietario no puede obligar al inquilino a desocupar. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.340(A). Si un propietario intenta recuperar la posesión de una unidad dentro de los seis meses posteriores a que un inquilino haya ejercido sus derechos según la ley, se presumirá que el propietario está tomando represalias contra el inquilino. Id. La represalia es una defensa en una demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.
¿Qué tipos de actividades se consideran acoso y están prohibidas según la Culver City Tenant Protections Ordinance?
La ordenanza prohíbe que los propietarios acosen a los inquilinos. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.340(B). En particular, los propietarios y sus agentes, contratistas, subcontratistas o empleados no deberán, de mala fe, violar el Cal., Civil Code § 789.3 y § 1940.2, la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos de California), la Fair Housing Act (FHA, Ley Federal de Vivienda Justa) u otras leyes estatales y federales similares, ni incurrir en actos u omisiones de tal importancia que interfieran sustancialmente con o perturben la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de alquiler, incluidos, entre otros, los siguientes:
- Interrumpir, terminar o no proporcionar los servicios de vivienda exigidos por el contrato de arrendamiento o por las leyes federales, estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad.
- No realizar las reparaciones y el mantenimiento exigidos por el contrato de arrendamiento o por las leyes federales, estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad.
- No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados, o no seguir las normas o protocolos adecuados de la industria diseñados para minimizar la exposición a ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción con posibles efectos dañinos para la salud.
- Abusar del derecho de entrada a una unidad de alquiler.
- Maltratar repetidamente a un ocupante de la unidad de alquiler en conversaciones en persona, mediante publicaciones o mensajes en redes sociales u otras comunicaciones, con un lenguaje que una persona razonable consideraría que probablemente cause miedo o provoque violencia.
- Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe mediante fraude, intimidación o coacción, lo cual incluye, entre otras cosas, amenazar con denunciar al inquilino ante el United States Department of Homeland Security (Departamento de Seguridad Nacional de los Estados Unidos).
- Amenazar a un ocupante de la unidad de alquiler, con palabras o gestos, con daño físico.
- Violar a sabiendas e intencionalmente cualquier ley que prohíba la discriminación contra el inquilino por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, virus de inmunodeficiencia humana (VIH)/síndrome de inmunodeficiencia adquirida (SIDA), ocupación por un hijo menor de edad o fuente de ingresos.
- Exigir favores sexuales a un inquilino a cambio de que obtenga el mantenimiento necesario de la unidad de alquiler, una concesión en la renta o servicios de vivienda adicionales, o para evitar un desalojo, o hacer otras exigencias sexuales a cambio de algo (quid pro quo) a un inquilino; someter a un inquilino a tocamientos, besos o manoseos no deseados graves o persistentes; hacer comentarios lascivos no deseados, graves o persistentes, sobre el cuerpo de un inquilino; enviar a un inquilino mensajes de texto sexualmente sugerentes no deseados, graves o persistentes, o entrar a la unidad de alquiler sin invitación o permiso; o realizar otras acciones que creen un ambiente hostil.
- Tomar medidas para terminar cualquier arrendamiento basándose en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son ciertos o en una teoría legal que el propietario sabe que es insostenible según los hechos que conoce.
- Retirar de la unidad los bienes personales, muebles o cualquier otro artículo del inquilino sin su consentimiento previo por escrito.
- Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe (es decir, una oferta de compra o buyout) más de una vez cada seis meses, después de que el inquilino le haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas.
- Intentar coaccionar a un inquilino para que desocupe con ofertas de pago, incluidas ofertas de un acuerdo de compra, acompañadas de amenazas o intimidación.
- Negarse a confirmar la recepción del pago de renta de un inquilino.
- Negarse a cobrar un cheque de renta durante más de 30 días.
- Solicitar información que viole el derecho a la privacidad de un inquilino, incluidos, entre otros, su estatus migratorio o de ciudadanía, su pertenencia a una clase protegida o su número de Seguro Social, excepto cuando lo exija la ley o, en el caso del número de Seguro Social, con el fin de determinar si el inquilino reúne los requisitos para el arrendamiento; o divulgar dicha información que esté en posesión del propietario, excepto cuando lo exija o autorice la ley.
- Violar el derecho a la privacidad de un inquilino en la unidad de alquiler, lo que incluye, entre otras cosas, entrar, fotografiar o grabar en video partes de una unidad de alquiler que estén fuera del alcance de una entrada o inspección autorizada.
- Interferir con el derecho de un inquilino al uso y disfrute tranquilo de una unidad de alquiler.
- Otros actos u omisiones que causen, probablemente causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de alquiler la desocupe o renuncie a cualquier derecho relacionado con dicha ocupación.
- Interferir con el derecho del inquilino a:
- (a) Organizarse como inquilinos y participar en actividades conjuntas con otros inquilinos con fines de ayuda y protección mutuas.
- (b) Dar acceso a organizadores, defensores o representantes de inquilinos que trabajen con los inquilinos que viven en la propiedad o en nombre de ellos.
- (c) Convocar reuniones de inquilinos o de organizaciones de inquilinos en un espacio adecuado al que los inquilinos tengan acceso según los términos de su contrato de arrendamiento; o
- (d) Distribuir y colocar material informativo en las áreas comunes, incluidos los vestíbulos y tableros de anuncios, para informar a otros inquilinos sobre sus derechos y sobre oportunidades de participar en actividades organizadas de inquilinos. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.340(B).
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Culver City Rent Control Ordinance (Ordenanza de Control de Renta de Culver City)?
Sí, los inquilinos pueden demandar a su propietario por violar la Rent Control Ordinance. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.250. Un propietario que sea declarado en violación de esta sección será responsable por daños monetarios y por los honorarios de abogados y costas. Id.
La Ciudad también puede optar por hacer cumplir esta sección y multar hasta con $1,000 a un propietario que viole la ordenanza. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.245(A). Cada día por separado, o cualquier parte de él, durante el cual ocurra o continúe una violación, constituye una violación por separado. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.245(E). La Ciudad también puede presentar una demanda contra el propietario para obtener sanciones civiles, medidas cautelares, declaratorias y otras medidas de equidad, restitución y honorarios razonables de abogados y costas, y puede tomar otras medidas necesarias para hacer cumplir la ley. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.245(C). Además, un propietario que haya violado esta ordenanza es culpable de un delito menor (misdemeanor). Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.245(D).
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de Culver City?
Sí, los inquilinos pueden demandar a su propietario por violar la Ordenanza de Control de Rentas. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.350. El propietario que viole esta sección será responsable de pagar daños monetarios, así como honorarios de abogado y costas. Id.
La Ciudad también puede optar por hacer cumplir esta sección y multar con hasta $1,000 al propietario que viole la ordenanza. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.345(A). Cada día por separado, o cualquier parte de un día, durante el cual ocurra o continúe una violación constituye una violación independiente. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.345(E). La Ciudad también puede presentar una demanda contra el propietario para reclamar sanciones civiles, medidas cautelares, declaratorias y otras medidas de equidad, restitución, y honorarios de abogado y costas razonables, y puede tomar las demás medidas necesarias para hacer cumplir la ley. Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.345(C). Además, el propietario que haya violado esta ordenanza es culpable de un delito menor (misdemeanor). Culver City, Cal., Mun. Code § 15.09.345(D).
Los inquilinos que crean que su propietario ha violado alguna sección de la Ordenanza de Control de Rentas y la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de Culver City deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos.
