Su propietario le informó que su edificio está a la venta. Este puede ser un periodo estresante si no conoce sus derechos para permanecer en su hogar, pero no se alarme. Los inquilinos de San Francisco con control de rentas cuentan con numerosas protecciones antes, durante y después de la venta. A continuación, le presentamos una guía paso a paso que los inquilinos deben seguir cuando su edificio está a la venta.
Paso 1: No se mude de su unidad.
Es posible que su propietario le pida que se mude o incluso lo amenace con desalojarlo porque el edificio está a la venta, pero usted tiene derecho a seguir viviendo en su unidad durante este tiempo. San Francisco tiene protecciones estrictas contra el desalojo que prohíben que un propietario obligue a un inquilino a dejar su hogar simplemente porque quiere vender el edificio. Un inquilino solo puede ser desalojado por una causa justificada, y la venta de un edificio no es una causa justificada para desalojar según la San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas y Arbitraje de San Francisco, “RSO”). Además, cuando los propietarios planean vender el edificio, deben informar por escrito a los inquilinos que no pueden ser desalojados, que no se les puede aumentar la renta y que su contrato de arrendamiento no puede modificarse solamente porque la propiedad se está vendiendo. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(k)(1).
Paso 2: Impida que su propietario entre de forma abusiva a su hogar.
Su propietario debe entregarle un aviso inicial por escrito, llamado Notice of Sale and Entry (aviso de venta y entrada), en el que indique que planea vender la propiedad y mostrarla a posibles compradores. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(k)(1). Una vez que se entrega ese aviso inicial por escrito al inquilino, durante los siguientes 120 días todos los avisos posteriores para entrar a la unidad pueden darse por teléfono, por correo electrónico o en persona. Cal. Civ. Code § 1954(d)(2). Cualquier notificación debe darse con al menos 24 horas de anticipación. Id. El propietario o su agente también deben dejar constancia por escrito de que entraron a la unidad. Id.
Aunque su propietario le dé el aviso previo adecuado para cada visita, esto no significa que usted deba aceptar una cantidad irrazonable y excesiva de visitas. Un propietario que abusa de su derecho a entrar a su unidad puede ser responsable por acoso. Cal. Civ. Code § 1940.2(a), S.F., Cal., Admin. Code § 37.10(B)(a)(4).
Los inquilinos solo están obligados a aceptar solicitudes razonables para mostrar la unidad a posibles compradores. Es razonable que el propietario programe un recorrido para corredores, una casa abierta y un día y horario fijo para una visita privada semanal. Si un inquilino se niega sin razón a darle acceso a su unidad al propietario, este podría usar esa negativa continua como causa justa por culpa del inquilino para desalojarlo. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(a)(6).
Además, a menos que su contrato de arrendamiento por escrito tenga una cláusula que exija una caja de seguridad para llaves (lock box), usted no está obligado a aceptar que se coloque una en su puerta. Las cajas de seguridad para llaves podrían permitir que el propietario o su agente entren en cualquier momento, lo cual evade la ley y viola el derecho a la privacidad del inquilino.
Paso 3: Conserve todos sus derechos como inquilino ante el nuevo dueño.
Es posible que le pidan llenar y firmar un documento llamado certificado de impedimento (estoppel certificate) o cuestionario para inquilinos. El certificado de impedimento se usa para informar a un posible comprador sobre los derechos y privilegios de los inquilinos actuales. En él se solicita información sobre el monto de la renta, los términos del contrato, las enmiendas a los contratos de arrendamiento por escrito y cualquier promesa o acuerdo hecho con el propietario.
Usted no tiene que firmar un certificado de impedimento a menos que su contrato de arrendamiento por escrito tenga una cláusula que lo exija. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(k)(1). Muchos contratos incluyen esta cláusula, por lo que es importante revisar su contrato antes de decidir si llena el formulario.
Aunque el contrato no exija un certificado de impedimento, hay algunas situaciones en las que un inquilino aun así debería firmar uno para conservar ciertos derechos que pudo haber adquirido antes de la llegada del nuevo dueño. Debería considerar llenarlo si tiene acuerdos verbales con su propietario que no constan por escrito. Por ejemplo, algunos derechos que quizás quiera conservar son los acuerdos verbales con su propietario sobre mascotas, pago de servicios públicos, uso del garaje y de bodegas, subarrendamiento, uso de áreas comunes o reducciones de renta.
Paso 4: Conozca sus protecciones contra el desalojo.
Es posible que usted tenga protección contra ciertos desalojos sin culpa, y debe informar a su propietario sobre estas protecciones.
Su propietario puede incluir el formulario Request for Information Under 37.9(i) and (j) (solicitud de información) de la San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Board junto con el aviso inicial de venta y entrada mencionado arriba. Si recibe un formulario de solicitud de información, debe llenarlo y devolverlo a su propietario dentro de 30 días.
Algunos inquilinos pueden estar protegidos contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad, o contra un desalojo bajo la Ellis Act, que son desalojos comunes cuando un edificio está en venta o se acaba de vender. Si un inquilino cumple ciertos criterios de edad o discapacidad, trabaja en una escuela del distrito o tiene un hijo menor de edad que vive en la unidad, debe conservar este derecho a tiempo llenando el formulario.
Si ha vivido en su hogar durante 10 años o más y tiene al menos 60 años de edad o una discapacidad, o si ha vivido en su unidad durante 5 años o más y tiene una enfermedad terminal, es posible que esté protegido contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(i). Además, si trabaja en una escuela de San Francisco o tiene un hijo menor de edad que ha vivido en la unidad durante al menos 1 año, podría estar protegido si la fecha de desocupación cae durante el año escolar. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(j).
También podría tener derecho a una extensión de tiempo si su propietario planea usar la Ellis Act en el edificio para desalojar a todos los inquilinos con el fin de “retirarse del negocio” de alquiler. Si ha vivido en su unidad durante al menos un año y tiene al menos 62 años de edad o una discapacidad, tiene derecho a un aviso de desocupación de un año. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(f).
Paso 5: Conozca los plazos de un desalojo sin culpa.
Si recibe un aviso de desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad y ha vivido en ella durante al menos un año, tiene derecho a un aviso por escrito de 60 días para desocupar. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha vivido en su unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de 30 días para desocupar. Id.
Los inquilinos que reciben un aviso de desalojo bajo la Ellis Act tienen derecho a un aviso de 120 días, a menos que cumplan los criterios para la extensión de un año. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(f).
Paso 6: Conozca sus derechos a beneficios de reubicación.
Asegúrese de que su propietario le pague los beneficios de reubicación correctos, incluida cualquier cantidad adicional a la que pueda tener derecho por encima del máximo por hogar. Si lo desalojan por un motivo sin culpa, tiene derecho a asistencia de reubicación. El inquilino debe vivir en su unidad durante al menos un año para ser elegible para los beneficios de reubicación. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(C)(a)(2). La mitad del pago de reubicación debe incluirse con el aviso de desalojo. La otra mitad se pagará cuando usted desocupe.
Los montos de reubicación bajo la Ellis Act son:
- $10,160 por inquilino.
- El máximo por unidad es de $30,480.
- Además, $6,807.20 adicionales por cada inquilino de la tercera edad (62+) o con discapacidad.
Para otros desalojos sin culpa, como cuando el dueño o un familiar se muda a la unidad, los montos de reubicación son:
- $7,540 por inquilino.
- El máximo por unidad es de $22,618.
- Además, $5,027 adicionales por cada persona de la tercera edad (60+), persona con discapacidad u hogar con hijos menores de edad.
Los montos de reubicación están vigentes del 1 de marzo de 2023 al 29 de febrero de 2024.
Paso 7: Prepárese para una oferta de compra de su arrendamiento (buyout).
Por lo general, una oferta de buyout se presenta cuando el propietario quiere que un inquilino se vaya, pero no tiene una causa justa viable para obligarlo a dejar su hogar. Un acuerdo de buyout es un acuerdo por escrito en el que el propietario y el inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad con control de rentas. Tanto el plazo para mudarse como la compensación son negociables.
Antes de hacer una oferta, el propietario debe informarle cuáles son sus derechos en un buyout según la RSO (Ordenanza de Estabilización de Rentas), entregándole el formulario Rent Board Pre-Buyout Negotiations Disclosure Form (formulario de divulgación previa a las negociaciones de buyout de la Junta de Rentas). S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(E)(d). Algunos de los derechos del inquilino incluidos en el formulario son que los acuerdos de buyout deben redactarse en el idioma principal del inquilino, deben incluir una declaración en negrita de doce puntos arriba de la línea de firma que le notifique al inquilino su derecho a rescindir (cancelar) el acuerdo sin consecuencias dentro de los cuarenta y cinco días posteriores a su firma, y deben presentarse a tiempo ante el Rent Board. S.F. Cal. Admin. Code § 37.9(E)(f)-(h). Después de que usted firme y devuelva este formulario al propietario, pueden comenzar las negociaciones.
Paso 8: Protéjase del acoso de su propietario.
No permita que su propietario lo acose para sacarlo de su hogar. El acoso por parte del propietario es ilegal, y la San Francisco Tenant Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el acoso a inquilinos de San Francisco) prohíbe que los propietarios y sus empleados acosen a sus inquilinos. S.F. Cal. Admin. Code § 37.10B.
Según la ordenanza, interrumpir los servicios de vivienda, no hacer reparaciones, abusar del derecho a entrar, presionar a un inquilino para que desocupe mediante amenazas, discriminar, interferir con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de la vivienda, negarse a aceptar o cobrar la renta pagada legalmente e interferir con el derecho del inquilino a la privacidad son algunas de las acciones que constituyen acoso ilegal por parte del propietario. Id.
Probar que su propietario lo está acosando puede ser difícil. Estas son algunas formas de probar el acoso:
- Anote con cuidado cada incidente de acoso en un registro con fechas y horas
- Guarde los mensajes de texto y correos electrónicos que haya intercambiado con el propietario
- Obtenga declaraciones de amigos, vecinos y cualquier testigo
- Tome fotos, grabaciones de audio y videos
- Llame a la policía cuando sea necesario
- Obtenga una orden de restricción si siente que está en peligro
Los inquilinos acosados por su propietario pueden presentar una demanda contra él para reclamar daños y obtener una orden judicial (injunction) que detenga esa conducta.
Paso 9: Llame a un abogado de derechos de inquilinos para obtener ayuda.
Si su propietario ha violado sus derechos como inquilino antes, durante o después de la venta del edificio, llame a Tobener Ravenscroft LLP al 415-504-2165 para hablar con un abogado de derechos de inquilinos y entender sus derechos como inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa cuando se vende el edificio donde rento?
Cuando se vende el edificio donde usted renta, su arrendamiento generalmente continúa bajo los mismos términos del contrato, y el nuevo dueño “asume el lugar” del propietario anterior.
¿La venta del edificio termina automáticamente mi contrato de arrendamiento?
No. Una venta debidamente registrada no termina automáticamente su contrato de arrendamiento. A menos que el propio contrato indique lo contrario, el contrato sigue vigente después de la venta y continúa como antes.
¿Qué derechos tienen los inquilinos cuando se vende un edificio?
Los inquilinos conservan todos sus derechos después de una venta, incluidos el control de rentas, las renovaciones del contrato y otras protecciones que aplicaban antes de la venta.
¿El propietario tiene que notificar a los inquilinos cuando el edificio se pone a la venta?
La ley de California (Cal. Civ. Code § 1950.7) exige que los propietarios informen por escrito a los inquilinos el nombre, la dirección y el teléfono de una persona autorizada para administrar la propiedad y a quien los inquilinos puedan dirigir sus avisos, incluso si la propiedad está a la venta.
¿Qué pasa si el dueño de la propiedad quiere ocupar la unidad después de la venta?
Si el nuevo dueño piensa ocupar la unidad como su residencia principal, podría terminar el arrendamiento en algunas situaciones, pero aun así se deben cumplir los requisitos de aviso y los requisitos legales.
¿Puede un nuevo dueño aumentar la renta después de la compra?
El nuevo dueño debe cumplir con todas las leyes de control de rentas aplicables y otras ordenanzas de protección a inquilinos antes de aumentar la renta. Los aumentos de renta deben ser legales según las regulaciones locales.
¿Las protecciones del control de rentas continúan después de que se vende la propiedad?
Sí. Las protecciones del control de rentas y las protecciones contra el desalojo siguen aplicándose después de que se vende la propiedad.
¿Qué tipo de aviso debe dar un nuevo dueño a los inquilinos después de comprar la propiedad?
El nuevo dueño debe dar a los inquilinos un aviso por escrito con su nombre, dirección e información de contacto, según lo exige Cal. Civ. Code § 1950.7.
¿Puede un nuevo dueño exigir que los inquilinos se muden de inmediato?
No. El nuevo dueño debe respetar los términos del contrato de arrendamiento vigente y cumplir todos los requisitos legales para terminarlo, incluidos el aviso adecuado y la causa justa cuando corresponda.
¿Deben los inquilinos revisar su contrato de arrendamiento después de que se vende el edificio?
Sí. Los inquilinos deben revisar su contrato de arrendamiento y cualquier aviso que les entregue el nuevo dueño para entender cómo la venta puede afectar sus derechos y obligaciones.
