Envejecer en casa

Pocas decisiones son tan importantes y personales como elegir su hogar. A medida que envejecemos, el lugar donde decidimos vivir adquiere aún más importancia y complejidad. Como los estadounidenses viven cada vez más años, más personas mayores eligen quedarse en sus hogares. Según AARP, el noventa por ciento de las personas mayores quiere envejecer en su propia casa. Esto no es sorprendente. Envejecer en casa no solo permite tener independencia y un contacto más cercano con la familia y los amigos, sino que también es financieramente prudente. HUD calcula que el pago mensual promedio por cuidado en casa es de $928, mientras que el de los hogares de ancianos es en promedio de $5,243.

Cómo exigir modificaciones a su espacio

La mayoría de los apartamentos en San Francisco no están equipados para atender las necesidades cambiantes de las personas mayores. Los cambios necesarios suelen incluir rampas, barras de apoyo, superficies antideslizantes, perillas de puerta tipo palanca, y tomas de corriente e interruptores más altos y más bajos.

En California, los inquilinos pueden exigir que el propietario permita modificaciones a su espacio y a las áreas comunes para adaptarse a sus necesidades cambiantes. Aunque la mayoría de los contratos de arrendamiento prohíben las modificaciones, un inquilino puede superar esta restricción solicitando una adaptación razonable por discapacidad conforme a la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos). El propietario no tiene que pagar por la modificación, pero debe permitirla. Véase Auburn

Woods v. FEHA, 121 Cal. App. 4th 1578, 1593 (2004). Según la FEHA, una discapacidad es cualquier problema de salud crónico que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida, como trabajar, caminar, desarrollar relaciones significativas o levantar objetos. Gov’t Code § 12926(j, l).

Aunque la edad, por sí sola, evidentemente no es una discapacidad, algunos de los problemas físicos y mentales que a veces se asocian con el envejecimiento a menudo se consideran discapacidades según la FEHA, por ejemplo, la artritis, los problemas de visión, la disminución de la flexibilidad y el equilibrio, los olvidos y la ansiedad.

Cuando un inquilino con una discapacidad solicita una adaptación, el propietario está obligado a participar de buena fe en un “proceso interactivo”. Auburn Woods, 121 Cal. App. 4th at 1598. En otras palabras, un propietario no puede negar rotundamente la solicitud de adaptación razonable de un inquilino.

Los daños y perjuicios por la negativa de un propietario a proporcionar una adaptación razonable a un inquilino con discapacidad incluyen: (1) la pérdida de una unidad con control de renta o de un contrato de arrendamiento a largo plazo; (2) daños por angustia emocional, incluida una indemnización monetaria por el efecto en las relaciones familiares y la pérdida de integridad personal, dignidad y privacidad; y (3) daños punitivos equivalentes a tres veces los daños reales. Gov’t Code §§ 12970(b), 12980(c), 12987(b). En una jurisdicción con control de renta, cuando un residente se ve obligado a desocupar una unidad con renta inferior a la del mercado debido a la negativa de un propietario a proporcionar una adaptación razonable, el inquilino puede presentar un reclamo por daños de renta futura bajo la teoría de desalojo implícito (constructive eviction). Un tribunal ha confirmado daños por renta futura perdida durante veinte años. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010). Esta cantidad se triplicaría según la FEHA. Civ. Code § 3345(b).

Debido a que los posibles daños contra el propietario son altos y el impacto de la modificación es mínimo, las solicitudes formales de adaptaciones razonables con frecuencia se aprueban.

Cómo agregar a un asistente de cuidado personal

Los contratos de arrendamiento en San Francisco a menudo prohíben agregar ocupantes que no figuren en el contrato. Sin embargo, a pesar de estas cláusulas, las mismas leyes que permiten a un inquilino solicitar una adaptación razonable por discapacidad también permiten agregar a un asistente de cuidado personal que viva en la vivienda.

Aunque un asistente de cuidado personal vive en la propiedad, no tiene una relación de propietario e inquilino con el propietario. Más bien, es un empleado del inquilino. Debido a esta relación, el propietario no puede aumentar la renta del inquilino ni solicitar un depósito de garantía más alto. Además, antes de aprobar la solicitud de un inquilino para agregar a un asistente de cuidado personal que viva en la vivienda, el propietario no puede exigir que el asistente llene una solicitud ni que figure como parte del contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario sí puede responsabilizar al inquilino por la conducta del asistente de cuidado personal, de la misma manera en que responsabilizaría a un inquilino por la conducta de un invitado.

Cómo agregar a un familiar

Aunque un inquilino no califique como persona con discapacidad según la definición de la FEHA, es posible que aun así pueda hacer que alguien se mude a la unidad para atender sus necesidades. El arreglo más común es que las personas mayores traigan a un familiar.

Cuando un contrato de alquiler no tiene una restricción que limite el número de ocupantes ni una prohibición de subarrendar, el inquilino tiene derecho a agregar más compañeros de vivienda, siempre que el número total de ocupantes no exceda los límites legales de ocupación. Esto aplica independientemente de si la unidad está cubierta o no por la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Renta de San Francisco). Para este tipo de unidades, los límites legales de ocupación se describen en el San Francisco Housing Code § 503.

Aunque un contrato de arrendamiento limite el número de ocupantes o prohíba subarrendar, un inquilino en San Francisco aún tiene el derecho claro de agregar a un familiar directo. Rent Ordinance § 37.90(a)(2)(B)) Un familiar directo es un cónyuge, pareja de hecho registrada (domestic partner), abuelo, padre o madre, hermano, hijo, nieto, o los cónyuges de dichos familiares.

El procedimiento para agregar a un familiar a una unidad se establece en las Rent Board Rules and Regulations (Reglas y Reglamentos de la Junta de Renta) § 6.15D. El inquilino debe dar un aviso de catorce días para agregar a un familiar. El propietario no puede negar que se agregue al familiar basándose en su historial de crédito. Si un propietario niega la solicitud de un inquilino para agregar a un familiar, el inquilino puede presentar una petición ante el Rent Board para obtener una reducción de la renta.

Por último, es importante tener en cuenta que, al agregar a un familiar a una unidad cubierta por la Rent Ordinance, se aplican límites de ocupación diferentes. Los inquilinos tienen derecho a agregar a dichos familiares hasta un número máximo de ocupantes de dos personas en un estudio, tres personas en una unidad de una habitación, seis en una unidad de tres habitaciones y ocho en una unidad de cuatro habitaciones. Rent Ordinance § 37.90(a)(2)(B)(i-ii).