Cómo ganar un desalojo por faltas menores
Por Joseph Tobener, abogado de derechos de vivienda del Área de la Bahía de San Francisco
No hay mayor amenaza para los propietarios de casas móviles que los desalojos por faltas menores. Los desalojos por faltas menores son demandas de desalojo (unlawful detainer) con poco fundamento, diseñadas únicamente para obligar a los propietarios de las casas a defender su arrendamiento a un costo muy alto. Algunos ejemplos son desalojos por arbustos sin podar, por estacionarse fuera de las líneas y por usar fuegos artificiales el 4 de julio. Estos casos son especialmente comunes en jurisdicciones con vacancy decontrol (liberación de la renta al desocuparse la unidad), donde los dueños de los parques tienen un enorme incentivo económico para sacar a los inquilinos.
Con los siguientes pasos, los propietarios de casas móviles pueden defenderse y ganar los desalojos por faltas menores:
-
- Indique por escrito que ha corregido o que tiene la intención de corregir lo señalado en el aviso.
Si es posible corregir lo señalado en el aviso, debe hacerlo. Con frecuencia no es posible corregirlo dentro del plazo otorgado. Aun en ese caso, comience el proceso de corrección y envíe una carta en la que indique que tiene la intención de cumplir plenamente. El cumplimiento sustancial es una defensa contra un desalojo, y el dueño del parque tendrá que explicarle al jurado por qué sigue adelante con el desalojo a pesar de que el propietario de la casa corrigió la falta. Esto prepara una defensa de motivo dominante.
-
- Presente un reclamo por discapacidad bajo la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos).
Si lo señalado en el aviso no se puede corregir, determine si un problema de salud crónico contribuyó al incumplimiento o hizo más difícil corregirlo. A veces, un propietario de casa móvil necesita más tiempo para corregir una falta debido a un problema de salud. Bajo la FEHA, el propietario está obligado a participar en un proceso significativo de diálogo para ayudar a un inquilino con discapacidad a corregir un incumplimiento. Auburn Woods v FEHA. Un propietario que no dialoga para dar una adaptación razonable a una discapacidad puede ser responsable por discriminación en la vivienda. DFEH v. Fulkerson. Una discapacidad es una muy buena defensa contra un desalojo, porque los problemas de salud del inquilino se presentan ante un jurado y el propietario queda muy mal por no haber ayudado al inquilino.
-
- Presente una excepción previa (demurrer) contra un aviso que no indique “hechos específicos que permitan determinar la fecha, el lugar, los testigos y las circunstancias”.
La Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles) exige que el propietario indique en el aviso de desalojo hechos específicos que describan la infracción, incluidos los testigos, las fechas y las horas. Esto tiene como fin darle al propietario de la casa la oportunidad de investigar la veracidad de las acusaciones. Los tribunales desestiman sumariamente las demandas de desalojo basadas en avisos incompletos. Una vez presentada la excepción previa, es un buen momento para negociar con el propietario.
-
- Busque un tecnicismo en la entrega del aviso.
Los administradores de parques con frecuencia no entregan correctamente los avisos de desalojo. En general, un aviso de desalojo debe entregarse personalmente al residente. Code of Civ. Proc. § 1162. Cuando no hay nadie presente en la propiedad para recibir el aviso en persona, se debe fijar una copia en un lugar visible de la propiedad y se debe enviar por correo otra copia. Code of Civ. Proc § 1162(a)(3) (énfasis añadido). Además, la ley exige que el propietario envíe el aviso por correo certificado a cada dueño legal de la casa. Civil Code § 798.56a(g)
-
- Argumente que la infracción es un incumplimiento insignificante.
Una de las instrucciones estándar para el jurado en California establece que no ha ocurrido un incumplimiento cuando se cumplen las dos condiciones siguientes:
-
- La persona que incumplió hizo un esfuerzo de buena fe por cumplir; y
- El incumplimiento fue “tan insignificante o poco importante que podría haberse corregido fácilmente”. CACI § 312. Por su naturaleza, los desalojos por faltas menores se basan en incumplimientos insignificantes.
-
- Advierta que presentará una moción de alivio de la pérdida del arrendamiento (relief from forfeiture).
El propietario de la casa siempre debe dejarle claro al dueño del parque que, aun en el caso muy poco probable de perder la demanda de desalojo, presentará una moción de alivio de la pérdida del arrendamiento. Este alivio restablece el arrendamiento para permitir que el inquilino permanezca de forma permanente en el parque o, como mínimo, darle al inquilino tiempo suficiente para vender la unidad en el lugar.
Por supuesto, cada caso de desalojo por faltas menores tiene sus propios desafíos y defensas. Lo fundamental es que los propietarios de casas móviles conozcan sus derechos rápidamente y actúen con firmeza desde el principio. Estos casos se pueden ganar y, con frecuencia, los dueños de parques se echan para atrás ante un propietario informado.
Joseph Tobener es abogado de derechos de los inquilinos en el norte de California. A lo largo de su carrera ha representado a cientos de propietarios de casas móviles en casos de desalojos injustos, problemas de reparaciones sin resolver, acoso y discriminación, y lesiones causadas por el propietario.
