La Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo con Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana («Ordenanza») limita los aumentos anuales de renta, prohíbe los desalojos a menos que el propietario tenga una causa justa establecida en la ley para hacerlo y protege a los inquilinos contra las represalias y el acoso del propietario.
AUMENTOS DE RENTA BAJO LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS DE LA CIUDAD DE SANTA ANA
¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Santa Ana?
A menos que su unidad esté dentro de una de las exenciones, los límites de renta se aplican a todas las unidades residenciales de alquiler con un certificado de ocupación emitido el 1 de febrero de 1995 o antes. Santa Ana, Cal. Mun. Code §§ 8-3140, 8-3147.
Las siguientes unidades en Santa Ana están exentas de la Ordenanza:
- Casas unifamiliares y condominios con el aviso de exención requerido, a menos que el dueño sea un REIT, una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo.
- Unidades nuevas construidas después del 1 de febrero de 1995.
- Casas móviles con un contrato de alquiler a largo plazo, o que se ofrezcan en alquiler después del 1 de enero de 1990, o que no se usen como residencia principal y no estén alquiladas.
- Viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos.
- Edificios sujetos a un acuerdo con el gobierno para proporcionar viviendas asequibles.
- Dormitorios para estudiantes.
- Dúplex ocupados por el dueño, cuando la propiedad tiene dos unidades en una sola estructura, el dueño ocupaba una unidad como su residencia principal cuando comenzó el arrendamiento y sigue viviendo allí, y ninguna de las unidades es una unidad de vivienda accesoria ni una unidad de vivienda accesoria júnior.
- Titulares de vales de la Sección 8. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3147(a)-(c).
¿Se aplica a un arrendamiento el límite de renta de la Ciudad de Santa Ana o el límite de renta del estado de California?
Las protecciones de límite de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) («Control de Rentas de California») se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Santa Ana que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Santa Ana y que por lo demás cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad está en uno de los edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas del estado de California.
¿Cuánto puede aumentar un propietario la renta de un inquilino bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Santa Ana?
En las unidades cubiertas, un propietario puede aumentar la renta de un inquilino en la cantidad menor entre el 3% o el 80% del cambio en el Índice de Precios al Consumidor del condado. Santa Ana, Cal. Mun. Code §§ 8-3140(a), 8-3141. Un propietario no puede aumentar la renta más de una vez en doce meses. Id. § 8-3140(a). Si el cambio en el Índice de Precios al Consumidor es negativo, no se permite ningún aumento de renta. Id.
Un propietario no puede aumentar la renta de un inquilino si no cumple sustancialmente con la ordenanza, no mantiene la unidad en condiciones habitables, no hace las reparaciones ordenadas por la ciudad o por un tribunal, o no registra la unidad ante la ciudad. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3148.
PROTECCIONES DE DESALOJO CON CAUSA JUSTA BAJO LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS DE LA CIUDAD DE SANTA ANA
¿Qué unidades están protegidas bajo la Ordenanza de Desalojo con Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Todas las unidades en las que un inquilino haya vivido durante al menos treinta días tienen protección contra el desalojo en Santa Ana, excepto las siguientes propiedades:
- Casas móviles cubiertas por la Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles) (Código Civil de California § 798.56).
- Ocupaciones transitorias y de hoteles turísticos.
- Vivienda en hospitales, instalaciones religiosas, centros de cuidado prolongado, centros residenciales con licencia para el cuidado de personas mayores y centros residenciales para adultos.
- Dormitorios que son propiedad de una institución de educación superior o de una escuela desde kínder hasta la preparatoria, y que son operados por esta.
- Vivienda en la que el inquilino comparte un baño o una cocina con el propietario.
- Residencias unifamiliares ocupadas por el propietario, en las que el propietario-ocupante alquila o arrienda no más de dos unidades o habitaciones, incluida una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.
- Un dúplex en el que el propietario ha ocupado de forma continua una unidad como su residencia principal desde el inicio del arrendamiento.
- Vivienda que haya recibido un certificado de ocupación en los últimos quince años.
- Casas unifamiliares y condominios con el aviso de exención requerido, a menos que el dueño sea un REIT, una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo.
- Unidades de vivienda asequible. Santa Ana, Cal. Mun. Code §§ 8-3120(a), (e).
¿Se aplican a un arrendamiento las protecciones contra el desalojo de la Ciudad de Santa Ana o las del Estado de California?
Las protecciones por causa justa de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019) («Control de Alquileres de California») se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Santa Ana que no están cubiertas por la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. Si su unidad es uno de los edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por la protección contra el desalojo por causa justa del control de alquileres del Estado de California.
¿Cuáles son las causas justas para desalojar a un inquilino según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Las siguientes son las causas justas de desalojo por culpa del inquilino:
- No pagar la renta.
- Incumplimiento de un término esencial del contrato de arrendamiento.
- Mantener, cometer o permitir una molestia pública.
- Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
- Negarse a firmar una renovación por escrito del contrato de arrendamiento sustancialmente similar.
- Actividad delictiva dentro o fuera de la propiedad dirigida contra el propietario, el agente del propietario, los miembros del hogar del inquilino u otros inquilinos.
- Cesión o subarrendamiento de la vivienda en violación del contrato de arrendamiento.
- Negarse a permitir al propietario el acceso legal a la unidad de alquiler.
- Uso de la vivienda para un fin ilegal.
- No desocupar la vivienda después de la terminación del arrendamiento.
- No mudarse después de haber entregado un aviso por escrito de la intención de desocupar. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(1).
Las siguientes son las causas justas de desalojo sin culpa del inquilino:
- Mudanza del propietario o de un familiar: cónyuge, pareja de hecho, hijo, nieto, padre, madre, abuelo o abuela.
- Retiro de la propiedad del mercado de alquiler.
- Cumplimiento de una ordenanza local, una orden gubernamental o una orden judicial de desocupar.
- Demolición o remodelación sustancial.
Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(2).
¿Se puede desalojar a un inquilino por subarrendar su unidad según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Un inquilino puede subarrendar parcialmente una unidad si pide permiso por escrito, sigue viviendo en la unidad y el subarrendatario reemplaza a un inquilino que se va. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(1)(G)(i)(I)-(III). Si el propietario no responde a una solicitud por escrito para agregar un compañero de vivienda, la solicitud se considera aprobada. Id. § 8-3120(b)(1)(G)(i)(IV).
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
En los contratos de arrendamiento celebrados después del 19 de noviembre de 2021, la mudanza del propietario o de un familiar solo se permite si el inquilino lo acepta por escrito o si el contrato de arrendamiento lo permite. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(2)(A)(ii). El propietario debe presentar a la Ciudad una declaración jurada por escrito en la que afirme que el propietario o el familiar que reúne los requisitos tiene la intención de ocupar la propiedad durante al menos veinticuatro meses. Id. Dentro de los cinco días posteriores a la entrega del aviso de terminación, el propietario también debe presentar una copia del aviso de terminación y el comprobante de entrega a través del portal del Registro de Alquileres (Rental Registry) de la Ciudad. Id. § 8-3121(a)(4). Además, el propietario debe proporcionar asistencia para la reubicación o exonerar el pago de los últimos tres meses de alquiler. Id. § 8-3120(d)(1).
¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para retirar una propiedad de alquiler del mercado según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Un propietario puede terminar un arrendamiento para retirar la propiedad del mercado de alquiler si tiene la intención de mantener la propiedad fuera del mercado de alquiler durante al menos veinticuatro meses. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(2)(B). Esta intención debe declararse en una declaración jurada por escrito presentada a la Ciudad. Id. Dentro de los cinco días posteriores a la entrega del aviso de terminación, el propietario también debe presentar a la Ciudad una copia del aviso de terminación y el comprobante de entrega a través del portal del Registro de Alquileres (Rental Registry). Id. § 8-3121(a)(4). El propietario también debe proporcionar asistencia para la reubicación o exonerar el pago de los últimos tres meses de alquiler. Id. § 8-3120(d)(1).
¿Qué requisitos se deben cumplir para una demolición o remodelación sustancial según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Un propietario puede terminar un arrendamiento si tiene la intención de demoler o remodelar sustancialmente la unidad de alquiler. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(b)(2)(D)(i). Una remodelación sustancial significa el reemplazo o la modificación sustancial de un sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiere un permiso, o la eliminación de materiales peligrosos, como pintura a base de plomo, moho o asbesto. Id. § 8-3120(b)(2)(D)(iii). Debe ser inseguro realizar el trabajo con el inquilino en la unidad, y el trabajo debe requerir que el inquilino desocupe la unidad durante al menos treinta días. Id. Las mejoras estéticas, como pintar, decorar y hacer reparaciones menores, no califican como remodelación sustancial. Id.
El propietario debe avisar con anticipación al inquilino de su oportunidad de volver a ocupar la unidad una vez terminadas las reparaciones o, a solicitud del inquilino, darle el derecho de preferencia para alquilar una unidad desocupada comparable que sea propiedad del propietario. Id. § 8-3120(b)(2)(D)(ii)(I). Si el propietario alquila la unidad remodelada dentro de los seis meses posteriores a la terminación del trabajo, el inquilino desalojado también tiene el derecho de preferencia para volver a ocupar la unidad, a menos que haya renunciado a ese derecho por escrito. Id. § 8-3120(b)(2)(D)(ii)(II). El inquilino también tiene derecho a asistencia para la reubicación o a la exoneración del alquiler de los últimos tres meses del arrendamiento. Id. § 8-3120(d)(1).
¿Tiene derecho un inquilino a asistencia para la reubicación según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Cuando un propietario termina un arrendamiento por una causa justa sin culpa del inquilino, el propietario debe proporcionar asistencia para la reubicación o exonerar el pago de los últimos tres meses de alquiler. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3120(d)(1). Si el propietario proporciona asistencia para la reubicación, el pago debe hacerse dentro de los quince días calendario posteriores a la entrega del aviso de terminación. Id. § 8-3120(d)(3)(A).
La asistencia para la reubicación o la exoneración del alquiler debe equivaler a tres meses del alquiler vigente cuando el propietario entrega el aviso de terminación. Id. Cualquier asistencia para la reubicación o exoneración del alquiler debe acreditarse contra la asistencia para la reubicación exigida por cualquier otra ley. Id. Si el propietario no cumple estrictamente con estos requisitos, el aviso de terminación es nulo. Id. § 8-3120(d)(4).
REPRESALIAS Y ACOSO SEGÚN LA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE SANTA ANA
¿Están prohibidas las represalias de un propietario contra un inquilino según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Sí. Los propietarios no pueden terminar un arrendamiento ni negarse a renovarlo porque un inquilino ejerció sus derechos según la ordenanza. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3122(a)(1) y (a)(3).
¿Qué conductas del propietario constituyen acoso prohibido según la Ordenanza de Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Ningún propietario, agente del propietario, contratista, subcontratista o empleado podrá hacer nada de lo siguiente:
- Interrumpir, terminar o no proporcionar los servicios de vivienda exigidos por un contrato de alquiler o por la ley, o amenazar con interrumpirlos o terminarlos.
- Tomar cualquiera de las siguientes acciones de mala fe:
- No realizar reparaciones y mantenimiento.
- No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados.
- No seguir los protocolos adecuados de reparación, contención o remediación diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción potencialmente dañinos.
- Realizar renovaciones o construcciones opcionales en una unidad con el fin de acosar a un inquilino.
- Negarse a reconocer o aceptar un pago de alquiler legal.
- Negarse a cobrar o procesar un pago de alquiler aceptable durante más de 30 días.
- No mantener una dirección actualizada para la entrega de los pagos de alquiler.
- Violar el derecho a la privacidad de un inquilino.
- Divulgar información protegida por el derecho a la privacidad del inquilino.
- Solicitar o exigir al inquilino una cantidad irrazonable de información en respuesta a una solicitud de adaptación razonable.
- Abusar del derecho de acceso a la unidad.
- Intentar influir en un inquilino para que se mude mediante fraude, tergiversación, intimidación o coacción.
- Amenazar a un inquilino con daño físico o usar lenguaje ofensivo o abusivo.
- Violar una ley que prohíbe la discriminación en la vivienda.
- Intentar terminar un arrendamiento o desalojar a un inquilino basándose en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son ciertos o en un reclamo legal que no está respaldado por los hechos.
- Retirar de la unidad de alquiler los bienes personales o muebles de un inquilino sin el consentimiento previo por escrito del inquilino.
- Proporcionar información falsa, por escrito o verbal, sobre las protecciones para inquilinos federales, estatales, del condado o locales.
- Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe la unidad más de una vez en seis meses después de que el inquilino haya notificado al propietario por escrito que no desea más ofertas, o intentar coaccionar a un inquilino para que desocupe mediante amenazas o intimidación.
- Comunicarse con un inquilino en un idioma distinto al idioma principal del inquilino con el fin de intimidarlo, confundirlo, engañarlo o molestarlo.
- Interferir con el derecho de un inquilino al uso y disfrute tranquilo de una unidad de alquiler.
- Cometer repetidamente actos u omisiones graves que perturben sustancialmente la comodidad, la paz o la tranquilidad de un inquilino y que causen, puedan causar o tengan la intención de causar que el inquilino se mude o renuncie a derechos relacionados con el arrendamiento.
- Retirar un servicio de vivienda para provocar que un inquilino desocupe la unidad.
- Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse o participar en actividades con otros inquilinos para ayuda y protección mutuas, lo que incluye reunirse con otros inquilinos, permitir el acceso a organizadores o defensores de inquilinos, o distribuir o publicar información sobre los derechos de los inquilinos y las oportunidades de organización en las áreas comunes.
- Amenazar o intimidar a un inquilino por su estatus migratorio o de ciudadanía, o divulgar indebidamente el estatus migratorio o de ciudadanía de un inquilino. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3122(b).
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo injustificado según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Sí. Los inquilinos pueden demandar a su propietario por un desalojo injustificado, y el propietario será responsable ante el inquilino por los daños y perjuicios, así como por los honorarios razonables de abogados y las costas. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3200(d).
¿Puedo demandar a mi propietario por represalias y acoso según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana?
Sí. Los inquilinos pueden demandar a su propietario por los daños y perjuicios causados por cualquier violación de la ordenanza. Santa Ana, Cal. Mun. Code § 8-3200(b). Un inquilino también puede solicitar una medida cautelar para detener una conducta que viole la Ordenanza. Id. § 8-3200(c).
CUÁNDO LLAMAR A UN ABOGADO DE INQUILINOS
Si usted es inquilino en la Ciudad de Santa Ana y tiene preguntas sobre sus derechos según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Desalojo por Causa Justa de la Ciudad de Santa Ana o las leyes estatales de California sobre control de alquileres y desalojo por causa justa, comuníquese con Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado.
