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Cómo entender el desalojo implícito según la ley de California
Según la ley de California, el desalojo constructivo ocurre cuando un propietario, por negligencia o conducta indebida intencional, interfiere de manera sustancial con la capacidad del inquilino de ocupar su unidad de alquiler. Aunque no entregue un aviso formal ni presente una demanda de desalojo (unlawful detainer), un propietario puede ser responsable por desalojo constructivo si sus acciones u omisiones obligan al inquilino a desocupar la vivienda. Los tribunales reconocen que sacar a un inquilino no siempre requiere un aviso de desalojo explícito. Cuando el propietario crea condiciones inhabitables, la ley interviene para proteger al inquilino.
El desalojo constructivo se basa tanto en la ley estatutaria como en el derecho consuetudinario (common law). En el centro de esta doctrina está el pacto implícito de goce pacífico, que se incluye en todo contrato de arrendamiento según la sección 1927 del Código Civil de California. Este pacto garantiza que el inquilino tendrá el uso y goce de la propiedad sin interferencia del propietario. Si un propietario incumple este pacto de una manera que perjudica sustancialmente la capacidad del inquilino de vivir en la unidad, un tribunal puede determinar que el inquilino fue desalojado de forma constructiva.
Abogados de inquilinos para reclamos por desalojo constructivo en California
El desalojo constructivo ofrece una protección poderosa para los inquilinos de California que se ven obligados a dejar sus hogares debido a condiciones inseguras, ilegales u hostiles. Los abogados de Tobener Ravenscroft LLP tienen décadas de experiencia haciendo que los propietarios rindan cuentas por desalojos constructivos y asegurando que los inquilinos reciban la compensación y la justicia que merecen. Si se vio obligado a mudarse debido a condiciones graves en su vivienda, comuníquese hoy con Tobener Ravenscroft LLP para una consulta.
Reclamos por desalojo constructivo
En Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903 (1980), el tribunal confirmó que puede ocurrir un desalojo constructivo cuando condiciones inhabitables, como problemas de aguas residuales y moho, obligan a un inquilino a mudarse. El caso también destacó que la salida del inquilino debe ser razonable según las circunstancias y debe ocurrir como respuesta a que el propietario no corrigió defectos graves.
La doctrina está estrechamente vinculada con el deber del propietario de mantener la propiedad en condiciones habitables según la sección 1941.1 del Código Civil de California. Los propietarios están obligados a proporcionar plomería, calefacción, protección contra la intemperie y otros servicios esenciales. La sección 1942 del Código Civil permite a los inquilinos desocupar la vivienda cuando un propietario no repara infracciones graves de habitabilidad después de recibir un aviso por escrito y de tener una oportunidad razonable para hacer las reparaciones. Los tribunales pueden considerar estas salidas como desalojos constructivos.
Para tener éxito en un reclamo por desalojo constructivo, el inquilino debe demostrar (1) una conducta indebida del propietario, (2) una interferencia sustancial con el uso y goce de la vivienda, (3) que el inquilino desocupó la propiedad en un plazo razonable y (4) una relación causal entre la conducta del propietario y la salida del inquilino.
Diez tipos comunes de desalojo constructivo en California
- No atender a un vecino problemático
Según Andrews v. Mobile Aire Estates, 125 Cal. App. 4th 578 (2005), los propietarios pueden ser responsables cuando ignoran el acoso entre inquilinos. Si se notifica a un propietario sobre disturbios graves o amenazas de otro inquilino y no actúa, y el inquilino afectado se ve obligado a mudarse, esto puede constituir un desalojo constructivo. - No reparar condiciones graves de salud y seguridad
La sección 1941.1 del Código Civil de California establece las normas mínimas de habitabilidad. Condiciones como fugas de aguas residuales, falta de calefacción o agua caliente, o ventanas rotas son infracciones. Según Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616 (1974), el incumplimiento de la garantía de habitabilidad puede respaldar un reclamo por desalojo constructivo. - Discriminación
La conducta discriminatoria que infringe la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos, sección 12955 del Código de Gobierno) puede dar lugar a un desalojo constructivo. Por ejemplo, los insultos raciales repetidos de un propietario, vecino o administrador de la propiedad, o la negativa a hacer adaptaciones por una discapacidad, pueden crear tal hostilidad que el inquilino tenga que desocupar la vivienda. - Aumentos ilegales de renta
Los aumentos ilegales de renta pueden ser una forma de desalojo constructivo. Si un propietario aumenta la renta por encima de los límites permitidos y se niega a devolver el excedente, los inquilinos que se van pueden tener reclamos por desalojo constructivo según las leyes locales y estatales. - Acoso sexual
El acoso sexual por parte de un propietario, administrador de la propiedad o vecino puede dar lugar a un desalojo constructivo. - Acoso por parte del propietario
Las amenazas repetidas, las entradas sin aviso, las groserías, las exigencias de desocupar y los cortes de servicios públicos pueden ser motivos para presentar un reclamo por desalojo constructivo. Si un inquilino desocupa la vivienda para escapar de un patrón de conducta hostil, los tribunales pueden determinar que el propietario desalojó al inquilino de forma constructiva. - Ruido persistente o condiciones inseguras
El ruido molesto continuo, especialmente si el propietario lo causa o lo ignora, puede respaldar un desalojo constructivo. Hinson v. Delis, 26 Cal. App. 3d 62 (1972). Un propietario debe tomar medidas si un inquilino vecino causa disturbios constantes. - Exposición a asbesto, plomo o moho
La sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad de California define las condiciones que hacen que una unidad no cumpla con las normas. La exposición crónica al asbesto, a la pintura con plomo o al moho tóxico puede hacer que una unidad sea inhabitable. Si el propietario no corrige el problema después de recibir aviso y el inquilino se va, es probable que se trate de un desalojo constructivo. - Actividad de drogas en la propiedad
Si el propietario permite actividades ilegales con drogas y no las atiende después de haber sido informado, el inquilino puede tener motivos para un reclamo por desalojo constructivo. Los tribunales evalúan si la actividad hizo que la unidad fuera insegura o afectó la capacidad del inquilino de vivir en paz. - No reparar daños causados por desastres naturales
Si un incendio, una inundación o un terremoto daña la unidad y el propietario se niega a hacer las reparaciones necesarias, lo que obliga al inquilino a irse, se trata de un desalojo constructivo. Según la sección 1933 del Código Civil, los inquilinos pueden dar por terminado un contrato de arrendamiento cuando la propiedad se vuelve inhabitable sin que sea su culpa.
Recursos disponibles
Los inquilinos que ganan un reclamo por desalojo constructivo pueden tener derecho a una indemnización por daños, incluida la devolución de la renta pagada, los gastos de mudanza, la diferencia de renta en una nueva unidad y una compensación por angustia emocional. En las ciudades con control de rentas, pueden estar disponibles daños triplicados y daños estatutarios. También se pueden otorgar honorarios de abogados según la sección 1942.4 del Código Civil o según las ordenanzas locales.
Ejemplos de indemnizaciones obtenidas en algunos de nuestros casos de desalojo constructivo:
$400,000
recuperados para una familia de cuatro personas que fue desalojada de forma constructiva de su condominio de alquiler en San Francisco después de vivir casi siete años con graves riesgos para la salud y la seguridad, incluida la falta de calefacción. Durante el último mes del arrendamiento, hubo una inundación catastrófica que desplazó a los inquilinos y causó daños considerables a sus bienes personales. Las condiciones obligaron a los inquilinos a desocupar la unidad con control de rentas en la que vivían desde hacía mucho tiempo.
$275,000
recuperados para una familia de tres personas que vivía en una unidad de alquiler con filtraciones de agua, presión de agua extremadamente baja en el fregadero de la cocina, agua contaminada por tuberías viejas y oxidadas, escaleras de entrada peligrosas y sin detector de humo ni de monóxido de carbono.
Cuando Alameda County Code Enforcement emitió una citación por todas estas condiciones, el propietario acosó a la familia y afirmó falsamente que el County of Alameda exigía la demolición de la unidad. Cuando la familia desocupó la vivienda después de diecisiete años, en lugar de demoler la unidad, los propietarios la volvieron a alquilar por $800 más sin ofrecérsela de nuevo a la familia, en violación del control de rentas.
$185,000
recuperados para una pareja que fue desalojada de forma constructiva después de casi treinta años de arrendamiento en San Francisco. Durante tres años, la administración no atendió los disturbios diarios e impactantes causados por el vecino del piso de arriba de la pareja, a pesar de una docena de solicitudes de ayuda.
Conclusión
El desalojo constructivo ofrece una protección poderosa para los inquilinos de California que se ven obligados a dejar sus hogares debido a condiciones inseguras, ilegales u hostiles. Los inquilinos deben actuar con rapidez, documentar cada interacción, notificar a su propietario por escrito y reportar las infracciones del código a las autoridades locales. Lo más importante es que los inquilinos busquen representación legal. Los abogados de Tobener Ravenscroft LLP tienen décadas de experiencia haciendo que los propietarios rindan cuentas por desalojos constructivos y asegurando que los inquilinos reciban la compensación y la justicia que merecen.
Si se vio obligado a mudarse debido a condiciones graves en su vivienda, comuníquese con Tobener Ravenscroft LLP hoy para una consulta.
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