Moho

El moho es un problema grave

El moho es un hongo microscópico que crece en casi cualquier entorno húmedo. Las viviendas con mantenimiento inadecuado pueden tener niveles tóxicos de moho. Las infestaciones de moho proliferan en áreas con exceso de humedad, como filtraciones, duchas sin extractores de aire, sótanos húmedos y conductos de aire. Como solo toma uno o dos días que se formen colonias de moho, es muy difícil predecir y rastrear los brotes. Si usted lo puede ver u oler, lo más probable es que haya un problema. Además de ser un peligro para la salud, el moho también puede deteriorar rápidamente casi cualquier material orgánico, incluidas las paredes y la fachada.

El artículo 11, sección 581, del San Francisco Health Code (Código de Salud de San Francisco) clasifica el moho como una “molestia para la salud”. También establece que el moho debe ser “visible o demostrable de otro modo”. La sección 26147 del Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad) exige que los propietarios residenciales que sepan que hay moho en sus unidades de alquiler lo informen a los inquilinos.

Qué hacer cuando encuentra moho en su apartamento o unidad de alquiler

Cuando un inquilino le informa al propietario que hay moho, el propietario debe tomar medidas específicas para eliminarlo. Un propietario que no siga el protocolo adecuado para tratar el moho en un apartamento puede ser considerado responsable de todos los daños del inquilino, incluidos los gastos de mudanza, lesiones corporales, daños a la propiedad, angustia emocional, devolución del alquiler y pérdida del valor del apartamento.

Estos son los pasos que un propietario debe seguir después de que un inquilino se queja de moho. Cualquier desviación de este protocolo constituye negligencia demandable por parte del propietario.

Paso 1: Contratar a un experto en moho con licencia para analizar la presencia de moho en el aire de la unidad.

Hay dos tipos de pruebas: una muestra con hisopo y una muestra del aire. Una muestra con hisopo recoge una pequeña cantidad de moho visible que se envía a un laboratorio para su análisis. Una muestra del aire detecta el moho presente en el aire. Una muestra de aire adecuada debe analizar varias habitaciones del apartamento, especialmente aquellas donde hay moho visible o donde ha habido filtraciones de agua. La prueba de aire también debe tomar una referencia del nivel de moho en el exterior. Existe un nivel natural de moho en el medio ambiente. Para obtener un resultado positivo, el nivel de moho en el aire dentro de la unidad debe ser más alto que afuera. No todos los analistas son iguales. Asegúrese de contratar a alguien con licencia y experiencia. Para ser admisible en el tribunal, la prueba debe haber sido realizada por un analista calificado y se debe demostrar una cadena de custodia adecuada. Al leer los resultados, preste especial atención a los mohos tóxicos, como cladosporium, penicillium, aspergillus y stachybotrys. Es importante que el inquilino se haga un análisis de sangre con un alergólogo para determinar si tiene alergias a mohos específicos. El alergólogo hará pruebas para el mismo moho encontrado en el informe de moho.

Paso 2: Trasladar temporalmente al inquilino o aislar el área donde se encontró el moho.

Después de una prueba de moho positiva, el propietario debe trasladar temporalmente al inquilino o usar contención de presión negativa para aislar las áreas afectadas. Si hay moho en toda la unidad, el inquilino debe ser trasladado temporalmente. Esta es la única manera segura de eliminar una proliferación grave de moho. El propietario debe reembolsarle al inquilino todos los gastos del desplazamiento, incluidos los gastos de motel, las comidas fuera de casa y todos los demás gastos de su bolsillo. Si el moho solo se encuentra en un área delimitada del apartamento, esa área puede aislarse. El moho se transmite por el aire, por lo que el área debe ser aislada profesionalmente por un contratista de remediación de moho con licencia. El propietario debe reembolsarle al inquilino la pérdida temporal de la parte de la unidad que fue aislada.

Paso 3. Limpiar los bienes personales del inquilino fuera del lugar.

Después de trasladar temporalmente al inquilino o aislar el área afectada, el propietario debe retirar todos los bienes personales afectados del inquilino y hacer que una empresa profesional de remediación de moho los limpie fuera del lugar. Los bienes personales deben guardarse en un lugar seguro y seco hasta que el apartamento se vuelva a analizar y se confirme que está libre de moho. El experto en moho determinará si ciertos artículos deben ser destruidos. El propietario es responsable de trasladar, limpiar y, en algunos casos, reemplazar todos los artículos con moho.

Paso 4. Encontrar la fuente de agua y detenerla.

El moho necesita humedad para sobrevivir. Después de trasladar temporalmente al inquilino y retirar todos sus artículos personales, el propietario debe contratar a un contratista con licencia para atender la fuente de humedad. Las fuentes de agua más comunes son la lluvia sobre revestimientos y techos viejos, inundaciones en sótanos y espacios de acceso bajo el piso, lluvia sobre ventanas viejas, fugas de plomería y filtraciones desde otras unidades. Se deben identificar y atender todas las fuentes de agua.

Paso 5. Eliminar el moho.

Después de atender todas las fuentes de agua, el propietario debe contratar a un contratista con licencia para eliminar el moho. Esto generalmente requiere retirar el panel de yeso (drywall) y el enlucido en todas las áreas afectadas, luego retirar físicamente el moho con herramientas y productos de limpieza especializados, seguido de aspiración con filtros HEPA y purificadores de aire para capturar las esporas, y finalmente aplicar una solución antimicrobiana para evitar que vuelva a crecer. El cloro no elimina el moho. La pintura no elimina el moho. El moho que ha sido rociado con cloro o cubierto con pintura simplemente volverá a crecer.

Paso 6. Volver a analizar la presencia de moho.

Después de que el contratista haya eliminado el moho, reparado y vuelto a pintar, se debe analizar la unidad para detectar moho. Todas las áreas que fueron afectadas deben analizarse de nuevo. Si se vuelve a encontrar moho, no se siguió el protocolo adecuado de remediación de moho y el proceso debe comenzar de nuevo.

Paso 7. Permitir que el inquilino regrese.

Una vez que el experto en moho determine que la unidad está libre de moho, el inquilino puede regresar. El propietario debe reembolsarle al inquilino todas las pérdidas, incluido todo el alquiler pagado mientras la unidad estuvo afectada por el moho, todos los gastos de su bolsillo por cualquier desplazamiento y el costo de reemplazar todos los bienes personales dañados.

La remediación adecuada del moho toma tiempo y es costosa. Los propietarios intentarán tomar atajos. Si su propietario no está siguiendo el protocolo adecuado de remediación de moho, comuníquese con nosotros para hablar con uno de nuestros abogados de derechos de inquilinos al 415-504-2165.

Pruebas de moho

En general, los propietarios no están obligados a hacer pruebas de moho en sus unidades, y el San Francisco Department of Public Health (Departamento de Salud Pública de San Francisco) tampoco hace pruebas para detectar su presencia. Los inquilinos pueden comprar kits de prueba caseros, pero no se recomiendan. La mejor opción es contratar a un inspector de moho. Los inquilinos deben tener cuidado al hacer pruebas de toxinas, ya que los tribunales excluirán las pruebas que no sigan una metodología científica sólida. Geffcken v. D’Andrea, 137 Cal. App. 4th 1298 (2006). Sin embargo, si un inquilino le informa a su propietario que hay moho visible creciendo en su unidad, el propietario debe inspeccionarlo y, en ciertas situaciones, puede estar obligado a realizar pruebas.

Enfermedades causadas por el moho

No existe un consenso científico sobre las enfermedades relacionadas con el moho. Es probable que los inquilinos puedan obtener una compensación por alergias relacionadas con el moho cuando un propietario no remedia el moho adecuadamente. Es más difícil probar una enfermedad permanente causada por el moho, como una enfermedad respiratoria permanente o una sensibilidad recurrente al moho.

Tenga cuidado al limpiar el moho, porque cuando se altera y pasa al aire, se vuelve aún más peligroso. Durante el proceso de limpieza, la cantidad de esporas de moho puede aumentar de diez a 10,000 veces.

Recursos legales de los inquilinos por moho

Los inquilinos tienen muchos recursos legales para problemas relacionados con el moho. Los propietarios han sido declarados responsables por moho en demandas por negligencia, incumplimiento de la garantía de habitabilidad, causar angustia emocional intencionalmente y molestia (nuisance). En casos extremos, un inquilino que se ve obligado a desocupar su unidad de alquiler debido a la negligencia del propietario o a su negativa a hacer reparaciones podría presentar un reclamo por desalojo implícito (constructive eviction).

Sin embargo, para litigar con éxito casos de moho entre propietarios e inquilinos, se deben contratar varios expertos. Podrían necesitarse todos los siguientes: microbiólogos, toxicólogos, expertos en ventilación, expertos en remediación de moho, dermatólogos, neumólogos, alergólogos y psicólogos. Si usted descubre moho creciendo en su hogar, es importante consultar con un abogado para obtener información sobre sus derechos y las responsabilidades de su propietario.