El deber de los propietarios de prevenir delitos

Los propietarios tienen el deber de tomar medidas razonables para proteger a sus inquilinos de delitos previsibles en sus propiedades.

Los propietarios tienen el deber de tomar medidas razonables para proteger a los inquilinos de los actos delictivos previsibles de terceros. CAL. CIV. CODE § 1714. Los actos delictivos pueden incluir conductas como agresión, lesiones, robo, homicidio, violación, abuso de drogas y daños a la propiedad. Cuando un propietario no actúa con el cuidado razonable para proteger a sus inquilinos, se le puede considerar responsable de la conducta delictiva negligente o intencional de un tercero. CACI NO. 1005.

Para que el propietario sea considerado responsable de las lesiones de un inquilino, el inquilino debe demostrar que el propietario sabía o debió haber sabido sobre la probabilidad de actividad delictiva y no tomó medidas razonables para proteger al inquilino. Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center, 6 Cal. 4th 666 (1993). Para determinar qué medidas son razonables para proteger a un inquilino contra delitos previsibles, el tribunal sopesará la probabilidad de daño al inquilino frente a la carga del deber impuesto al propietario de prevenir o reducir el riesgo de daño. Vasquez v. Residential Investments, Inc., 118 Cal. App. 4th 269, 280 (2004).

Los propietarios en California deben asegurar adecuadamente todas las áreas comunes de la propiedad de alquiler.

Los tribunales de California han establecido desde hace mucho tiempo que un propietario “tiene un deber de cuidado hacia sus inquilinos de tomar medidas razonables para asegurar las áreas comunes bajo su control”. Ann M., 6 Cal. 4th at 675. Los propietarios deben realizar inspecciones periódicas razonables de sus propiedades para descubrir y corregir cualquier condición insegura. CACI NO. 1006.

Las puertas debidamente aseguradas que impiden que personas desconocidas que no son inquilinos entren a una propiedad de alquiler son esenciales para mantener seguros a los inquilinos. La ley de California exige que los propietarios equipen las puertas que dan entrada y salida a las áreas comunes con «mecanismos de cierre que cumplan con los códigos de incendios y seguridad aplicables». CAL. CIV. CODE § 1941.3. Las áreas comunes de las unidades de vivienda multifamiliares incluyen el vestíbulo del edificio, las escaleras, los elevadores, los pasillos, las lavanderías compartidas, el patio trasero compartido y las áreas de estacionamiento dentro de la propiedad. Determinar qué medidas de seguridad razonables adicionales debe tomar un propietario para prevenir delitos en las áreas comunes de una propiedad de alquiler, además de una puerta de entrada/salida con cerradura, dependerá del vecindario donde se encuentre y de los tipos de delitos que probablemente ocurran. Las medidas de seguridad podrían incluir iluminación adicional, luces con sensor de movimiento, rejas de seguridad exteriores con cerradura en la entrada y salida de la propiedad, y videovigilancia y cámaras.

No basta con demostrar que un vecindario tiene un alto índice de delincuencia para imponer al propietario el deber de tomar medidas para eliminar o reducir el daño a sus inquilinos. Ann M., 6 Cal. 4th at 678. En cambio, el inquilino debe demostrar que hubo actos delictivos similares anteriores en la propiedad que alertaron al propietario sobre la necesidad de medidas de seguridad. Id. at 679.

Un inquilino no necesita demostrar que los actos similares anteriores son idénticos al delito en cuestión. Por ejemplo, cuando un agresor entró al vestíbulo del edificio de apartamentos de la demandante por una puerta de entrada con la cerradura rota y agredió sexualmente a la demandante, el tribunal determinó que, como había habido agresiones físicas y robos previos en el mismo lugar, era previsible que también pudiera ocurrir una agresión sexual, y que el propietario tenía el deber de reparar la cerradura de la puerta por la que entró el delincuente. Kwaitkowski v. Superior Trading Co., 123 Cal.App.3d 324, 333 (1981).

La ley de California exige que los propietarios aseguren las unidades de los inquilinos con cerrojos de seguridad y seguros en las ventanas.

Para los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1998, los propietarios están obligados a instalar y mantener un cerrojo de seguridad en todas las puertas de entrada batientes de la unidad del inquilino, y están obligados a instalar un dispositivo de cierre en todas las ventanas que se abren. CAL. CIV. CODE § 1941.3. Las cerraduras existentes en las unidades de alquiler que requieran reparación o reemplazo después del 1 de julio de 1998 también deben cumplir con ciertas especificaciones de cerraduras definidas en el código. Id.

Los inquilinos son responsables de notificar a su propietario si la cerradura de una puerta o ventana no funciona. El propietario no es responsable de violar el código a menos que haya recibido aviso efectivo y no haga la reparación dentro de un tiempo razonable después del aviso. Id.

Los propietarios en California no están obligados a revisar los antecedentes penales de un posible inquilino.

Un delito contra un inquilino puede ser cometido por una persona que entra a la propiedad o por otro inquilino que vive en el mismo edificio. Aunque la mayoría de los propietarios revisan los antecedentes penales de un posible inquilino, en California no están obligados a hacerlo. Además, la ley de California prohíbe que cualquier informe del consumidor incluya arrestos, acusaciones formales o delitos menores que no hayan resultado en una condena, o delitos con más de siete años de antigüedad. Una revisión de los antecedentes penales de un posible inquilino puede no darle al propietario toda la información necesaria para determinar que la persona representa un riesgo para otros.

Los propietarios no pueden negarse a rentarle a un posible inquilino ni desalojar a un inquilino solo porque sospechan que ese inquilino participa en actividades delictivas. Castaneda v. Olsher, 41 Cal. 4th 1205, 1214 (2007). Para que se determine que el propietario tiene el deber de tomar medidas de protección, el propietario debe saber que un posible inquilino o un inquilino actual representa un peligro para otros. Un propietario que sabe que un inquilino representa una amenaza previsible para otro inquilino y no toma ninguna medida para evitar el daño —como no rentarle al posible inquilino, desalojar al inquilino problemático o advertir al inquilino vulnerable— será considerado negligente y responsable por los actos del inquilino. Madhani v. Cooper, 106 Cal. App. 4th 412 (2005); O’Hara v. Western Seven Trees, 75 Cal. App. 3d 798 (1977).

Los propietarios también pueden ser responsables por actos delictivos de un invitado de un inquilino.

Los propietarios pueden ser considerados responsables por los actos de un invitado de un inquilino. Valencia v. Michaud, 81 Cal. App. 4th 190 (2000). En Valencia, el tribunal determinó que un propietario era responsable por el apuñalamiento del hijo pequeño de un inquilino a manos de un invitado problemático y no autorizado de otro inquilino, de quien el propietario tenía conocimiento pero sin tomar ninguna medida para prohibirle la entrada a la propiedad. Id.

Los propietarios pueden ser responsables por la actividad relacionada con drogas en su propiedad.

Un propietario no puede negarse a rentarle a un posible inquilino porque tiene antecedentes de consumo de drogas. La Fair Housing Act (FEHA) prohíbe la discriminación por discapacidad, lo cual se ha extendido a la adicción a las drogas y al alcohol. 24 CFR 100.201(a)(2). La drogadicción es una discapacidad según la ley federal, y negarse a rentarle a una persona con discapacidad es ilegal. 42 U.S.C. §§ 3601-3619.

Aunque la adicción en sí está protegida como discapacidad, la actividad ilegal con drogas no lo está. El consumo actual de una sustancia controlada, la fabricación de drogas y la venta de drogas no están protegidos por la FEHA. Un propietario debe desalojar a un inquilino conflictivo o problemático que viole los términos del contrato de arrendamiento o que viole la ley local, estatal o federal. No hacerlo puede hacer que el propietario sea responsable por cualquier lesión que sufran los inquilinos a causa de los actos de consumidores, vendedores y fabricantes de drogas ilegales en su propiedad.

Los propietarios deben tomar medidas para proteger a un inquilino que tiene un informe policial o una orden de restricción contra otra persona.

Los propietarios también tienen el deber de proteger a los inquilinos tanto de personas que no son inquilinos como de otros inquilinos cuando el inquilino vulnerable ha obtenido una orden de restricción o tiene una copia de un informe policial que indica que es víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. CAL. CIV. CODE §§ 1941.5 – 1941.6. Una vez que el inquilino notifica por escrito al propietario sobre el informe policial o la orden de restricción, el propietario debe cambiar las cerraduras de las puertas de la unidad del inquilino dentro de un plazo de veinticuatro horas. Id. El inquilino puede optar por cambiar la cerradura por su cuenta, pero debe notificar al propietario que lo ha hecho dentro de un plazo de veinticuatro horas y entregarle una llave. Id.

Los propietarios no tienen el deber de prevenir la actividad delictiva que ocurre fuera de la propiedad en renta.

Los propietarios solo son responsables por los delitos que ocurren en la propiedad misma y en las áreas que están bajo su control. Las calles públicas, aunque estén justo afuera del edificio de apartamentos del inquilino, y las áreas adyacentes a la propiedad en renta no están bajo el control del propietario. Medina v. Hillshore Partners, 40 Cal. App. 4th 480 (1995); Debra S. Rosenbaum v. Security Bank Corporation, 43 Cal. App. 4th 1086 (1996).

Daños y perjuicios

Cuando un propietario ha incumplido su deber de prevenir delitos previsibles cometidos por terceros, un inquilino puede obtener una compensación por sus lesiones físicas, daño emocional y cualquier daño a su propiedad. Cuando hubo negligencia extrema, un inquilino también podría obtener daños punitivos.

Los inquilinos que se han visto obligados a dejar una unidad con control de rentas a causa de un delito pueden recuperar la pérdida del valor de la unidad. Por ejemplo, si un inquilino paga $1000 por debajo del precio de mercado cuando se ve obligado a desocupar la unidad y se habría quedado en ella otros diez años, el inquilino tiene derecho a diez años de daños y perjuicios por la diferencia de renta, es decir, $120,000. En algunas circunstancias, esta cantidad puede triplicarse.

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