Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato

La Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato prohíbe los desalojos, a menos que el propietario tenga una causa justificada que figure en la ley. La ordenanza también exige que los propietarios paguen asistencia de reubicación a los inquilinos desplazados por desalojos sin culpa, regula los acuerdos de compra (buyouts) y prohíbe ciertas conductas del propietario.

Aumentos de renta bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato

¿Tiene la Ciudad de Novato una ordenanza sobre aumentos de renta?

No. La Ciudad de Novato no regula los aumentos de renta. Sin embargo, los inquilinos de Novato pueden tener control de rentas bajo la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act, “Control de Rentas de California”). En las unidades cubiertas por los límites máximos de renta del control de rentas del Estado de California, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”), hasta un máximo del 10%. La Ley de Protección al Inquilino de California se aplica a todas las unidades de la Ciudad de Novato que cumplan los requisitos del control de rentas estatal. En general, su arrendamiento puede estar sujeto al control de rentas estatal si vive en un edificio de varias unidades que tenga al menos quince años de antigüedad y ha residido en la unidad durante al menos un año. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones de límite máximo de renta del Control de Rentas del Estado de California.

Protecciones contra el desalojo bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato

¿Mi propietario tiene que informarme si mi arrendamiento está cubierto por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

Los propietarios deben entregar a los inquilinos cubiertos un aviso por escrito de sus derechos bajo la ordenanza a más tardar el 26 de agosto de 2026. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.4(a). Los propietarios también deben entregar el aviso cuando (a) se firme o renueve un contrato de arrendamiento; (b) el propietario aumente la renta o modifique una condición del arrendamiento; (c) antes de que se venda la propiedad; y (d) dentro de los treinta días posteriores a la compra de una propiedad. Id. El aviso debe estar en inglés y en español. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.4(b). Si el contrato de arrendamiento está en otro idioma, o si el inquilino lo solicita, el propietario también debe proporcionar una traducción. Id.

¿Qué sucede si mi propietario no entrega el aviso requerido bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

Un aviso de aumento de renta, de cambio en el contrato de arrendamiento o de desalojo no es válido a menos que el propietario haya entregado al inquilino el aviso de derechos requerido bajo la Ordenanza de Inquilinos de la Ciudad de Novato. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.4(c).

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

La mayoría de las unidades residenciales multifamiliares de alquiler están cubiertas por la ordenanza, sin importar cuándo se construyó el edificio. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.3(a).

La ordenanza no se aplica a las siguientes propiedades:

• Casas unifamiliares, condominios y casas móviles de propiedad individual.
• Residencias unifamiliares ocupadas por el dueño en las que este no alquila más de dos unidades o habitaciones, incluidas las unidades de vivienda accesoria.
• Habitaciones en las que el dueño y el inquilino comparten la cocina o el baño.
• Estancias transitorias y turísticas en hoteles por menos de treinta días.
• Hospitales, conventos, monasterios, y centros de cuidado y organizaciones sin fines de lucro para personas mayores.
• Dormitorios que sean propiedad de escuelas y universidades u operados por ellas.
• Unidades de administradores de propiedad en el lugar proporcionadas gratuitamente a un empleado como parte de su empleo.
• Una unidad alquilada por menos de doce meses que sea la residencia principal del dueño antes y después del arrendamiento. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.3(c).

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El propietario debe tener una causa justificada para terminar un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.5. Hay dos categorías de causa justificada: “con culpa” o “sin culpa”. Id.

Causas con culpa:

• No pagar la renta.
• Incumplimiento del contrato de arrendamiento por escrito.
• Molestias (nuisance).
• No permitir un acceso razonable a la unidad.
• Deterioro de la propiedad (waste).
• Subarrendamiento, a menos que la persona que se agregue a la unidad sea el cónyuge, la pareja doméstica, el hijo, el padre o la madre, el nieto o el abuelo del inquilino, o el cónyuge o la pareja doméstica, siempre que el número de ocupantes no exceda el número máximo de ocupantes determinado bajo el Uniform Housing Code (Código Uniforme de Vivienda).
• Negarse a firmar un contrato de arrendamiento nuevo o de renovación con una duración y condiciones similares.
• Actividad delictiva.
• Usar la unidad para un fin ilícito.
• No entregar la posesión de la unidad después de que el inquilino le notifique al propietario que se mudará. Id.

Causas sin culpa:

• El propietario planea demoler o remodelar sustancialmente la unidad.
• Un dueño o un familiar que califique planea mudarse a la unidad.
• El propietario planea retirar la propiedad del mercado de alquiler.
• Una orden gubernamental o judicial exige que el inquilino se mude. Id.

¿Cuáles son los requisitos para una renovación sustancial bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El aviso debe describir el trabajo y explicar por qué califica como una renovación sustancial que requiere que el inquilino se reubique. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.6(a). Debe informar al inquilino de su derecho a elegir asistencia de reubicación temporal o permanente. Id. Si el inquilino elige la reubicación temporal, tiene derecho a regresar a la unidad con la misma renta y las mismas condiciones. Id. El propietario también debe entregar al inquilino copias de todos los permisos de la Ciudad requeridos. Id.

¿Qué califica como renovación sustancial bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

Una renovación sustancial es un trabajo que prolonga la vida útil de la propiedad o aumenta su valor. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(s). La renovación debe requerir un permiso de la Ciudad para reemplazar o modificar sustancialmente un sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico, o implicar la eliminación de materiales peligrosos según lo exija la ley. Id.

¿Puedo regresar a mi unidad una vez terminada la renovación sustancial bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

A menos que el inquilino elija mudarse permanentemente, el propietario debe ofrecerle de nuevo la unidad renovada con la misma renta y las mismas condiciones, y enviarle una oferta por escrito dentro de los treinta días posteriores a la finalización de la renovación. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(a)(6).

¿Cuáles son los requisitos para que el dueño o un familiar se mude a la unidad bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El propietario puede desalojar a un inquilino para que el propietario o un familiar que califique se mude a la unidad. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.5(c)(2). El propietario debe ser una persona que sea dueña de al menos el 51% de la propiedad. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.5(b)(1)(i). Una corporación, un fideicomiso o un patrimonio sucesorio no califica. Además de los requisitos generales de aviso, el aviso de desalojo por mudanza del dueño también debe incluir el nombre del nuevo ocupante y su relación con el dueño. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(b)(1).

Los familiares que califican son el cónyuge, la pareja doméstica, el hijo, el nieto, el padre o la madre, o el abuelo del propietario. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(o). El propietario o el familiar debe mudarse dentro de los noventa días posteriores a la salida del inquilino y vivir allí como su residencia principal durante al menos doce meses consecutivos. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(b)(2). El propietario no puede desalojar a un inquilino para que se mude el dueño si en el edificio hay una unidad similar alquilada por un inquilino que se mudó más recientemente. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(b)(5).

Si el dueño o el familiar que califica no se muda después del desalojo, el dueño debe ofrecerle de nuevo la unidad al inquilino con la misma renta y pagarle los gastos razonables de mudanza. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(b)(3). Si el inquilino no acepta, el dueño debe alquilar la unidad al siguiente inquilino con la misma tarifa. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(b)(4).

¿Cuáles son los requisitos para retirar la unidad del mercado de alquiler bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El propietario puede desalojar a un inquilino para retirar una unidad del mercado de alquiler. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(c). Además de los requisitos generales de aviso, el aviso al inquilino debe incluir la siguiente declaración:

«Si esta unidad se ofrece nuevamente en alquiler o arrendamiento dentro de los dos (2) años a partir de la fecha en que la unidad de alquiler fue retirada del mercado de alquiler, el propietario debe ofrecerle la oportunidad de volver a alquilar su unidad con un contrato de alquiler renovado que contenga las mismas condiciones que su contrato de alquiler más reciente, con la renta que estaba vigente en el momento en que usted desocupó la unidad (sujeta a los ajustes anuales de renta legales). Usted debe notificar al dueño su aceptación de la oferta dentro de los treinta (30) días siguientes a la recepción de la oferta para volver a alquilar y proporcionar una dirección a la que deba dirigirse la oferta. Usted debe volver a ocupar la unidad dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación de su aceptación de la oferta al propietario.» Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(c)(1).

Si el propietario retira del mercado de alquiler la parcela completa, es decir, todas las unidades, debe cumplir con los requisitos de la Ellis Act (Ley Ellis) (Government Code section 7060 et seq.). Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.7(c)(1) y § 4-17.7(c)(3).

Beneficios de reubicación bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato

¿Cuándo tengo derecho a asistencia de reubicación temporal por un desalojo sin culpa bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El propietario debe pagar asistencia de reubicación temporal a un inquilino desplazado por una renovación sustancial o una orden gubernamental, siempre que la reubicación no haya sido causada por el inquilino ni por un desastre natural. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(a)(7); 4-17.8(b)(7).
El inquilino debe seguir pagando la renta para recibir la asistencia de reubicación. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(j).

Si la reubicación es por menos de 30 días, el propietario debe pagar $250 por día. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8aA)(1); 4-17.8(b)(1); 4-17.8(c)(1). La cantidad aumenta cada año según el cambio porcentual del Índice de Precios al Consumidor o un 4%, lo que sea menor. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(c)(2). Para un desplazamiento de más de 30 días pero menos de 180 días, el propietario debe pagar al hogar del inquilino un mes de renta y la diferencia entre la renta que pagaba el inquilino antes del desalojo y la tarifa de mercado justa. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(a)(2); 4-17.8(b)(2); 4-17.8(c)(1); 4-17.2(q). Para un desplazamiento de más de 180 días, el propietario debe pagar al hogar del inquilino dos veces la renta de mercado justa de un tipo de unidad similar por un desplazamiento de más de 180 días. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(a)(3); 4-17.8(b)(3). La renta de mercado justa se basa en la renta publicada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development) para el año correspondiente en Marin County. Id.; Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(j).

En lugar de la asistencia de reubicación temporal, el propietario puede ofrecer una unidad de alquiler comparable y pagar los gastos de mudanza del inquilino. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(f). La nueva unidad debe estar en Novato, a no más de quince millas de la unidad actual del inquilino, tener un número similar de habitaciones y comodidades, y no costar más que la renta actual del inquilino. Id.

¿Qué pasa si no quiero regresar a mi unidad después de una reubicación temporal bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

El inquilino puede elegir mudarse permanentemente en lugar de reubicarse temporalmente por una renovación o una orden gubernamental. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(a)(5); 4-17.8(b)(5). El inquilino debe notificar al propietario dentro de los 30 días siguientes a la recepción del aviso de desalojo o de la orden gubernamental. Id. Luego, el propietario debe pagar al inquilino dos veces la renta de mercado justa de una unidad similar dentro de un plazo de quince días. Id. La renta de mercado justa se basa en la renta publicada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development) para el año correspondiente para Marin County. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(j).

¿Cuándo tengo derecho a asistencia de reubicación permanente por un desalojo sin culpa bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Novato?

En caso de mudanza del propietario o de un familiar, el propietario debe pagar un mes de renta equivalente a la renta de mercado justa de una unidad similar. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.9(a)(1). En los desalojos por retiro de la unidad del mercado de alquiler, el propietario debe pagar dos meses de renta de una unidad similar. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.9(a)(2). La renta de mercado justa se basa en la renta publicada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) para el año correspondiente en Marin County. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.2(j). El propietario también debe pagar los gastos de mudanza razonables y documentados para desocupar la unidad. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.9(a)(1)-(2).

¿Puedo renunciar a mi derecho a recibir asistencia de reubicación bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Novato)?

Un propietario no puede pedirle a un inquilino que renuncie a su derecho a recibir asistencia de reubicación. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.8(f).

Regulación de los acuerdos de buyout bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance

¿Qué es un acuerdo de buyout bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance?

Un acuerdo de buyout (compra del arrendamiento) es un acuerdo por escrito en el que un propietario y un inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario en los acuerdos de buyout bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance?

Los propietarios deben entregar al inquilino una declaración de derechos al menos diez días antes de hacer la oferta de buyout. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.10. La declaración debe informar al inquilino lo siguiente:

• El inquilino no está obligado a aceptar un buyout,
• El inquilino puede consultar con un abogado,
• El inquilino puede rescindir el acuerdo hasta 30 días después de haberlo firmado, y
• El inquilino puede consultar con Legal Aid of Marin. Id.

Una vez que el inquilino firme y feche la declaración y se la devuelva al propietario, el propietario puede ofrecerle al inquilino un acuerdo de buyout. Id.

Actos prohibidos bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance

¿Qué actos le están prohibidos a un propietario bajo la Novato Tenant Protections Ordinance?

Los propietarios y sus agentes tienen prohibido realizar los siguientes actos:

• Celebrar un acuerdo con un inquilino, o intentar hacer cumplir un acuerdo, que le prohíba o limite al inquilino participar en los procesos públicos de la ciudad.
• Celebrar un acuerdo, o intentar celebrar un acuerdo, con un inquilino para que renuncie a sus derechos bajo la ordenanza.
• Reducir los servicios de vivienda o aumentar la renta u otros cargos por servicios con la intención de tomar represalias contra un inquilino por hacer valer o ejercer sus derechos bajo la ordenanza.
• Retirar de una unidad bienes personales, muebles o cualquier otro artículo sin el consentimiento previo por escrito del inquilino.
• Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe su unidad mediante fraude, coacción o amenazas de violencia.
• Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe la unidad dentro de los tres meses posteriores a que el inquilino le haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas.
• Interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico de su unidad.
• Negarse a aceptar o a reconocer el recibo de un pago de renta legal del inquilino que efectivamente se haya recibido.
• Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse y participar en actividades conjuntas con otros inquilinos con fines de ayuda y protección mutua; a dar acceso a la propiedad a organizadores, defensores o representantes de inquilinos que trabajen con los inquilinos que viven en una propiedad o en su nombre; a convocar reuniones de inquilinos o de organizaciones de inquilinos en un espacio adecuado al que los inquilinos tengan acceso según los términos de su contrato de alquiler; o a distribuir y colocar material informativo en las áreas comunes del edificio para informar a otros inquilinos sobre sus derechos y sobre las oportunidades de participar en su proyecto. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.11.

Sanciones para el propietario que infringe la ley

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Novato Tenant Protections Ordinance?

Sí. Los inquilinos pueden demandar a su propietario por desalojo injustificado y por cualquier otra violación de la ordenanza. Novato, Cal. Mun. Code § 4-17.12(b). El propietario será responsable ante el inquilino por los daños reales, los honorarios y costos razonables de abogados, los daños punitivos y el triple de los daños reales del inquilino si el propietario actuó de manera intencional o con opresión, fraude o malicia. Id.

Cuándo llamar a un abogado de inquilinos

Si usted es un inquilino que vive en la ciudad de Novato y tiene preguntas sobre sus derechos bajo la City of Novato Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Novato), o tiene preguntas sobre la Tenant Protection Act (Ley de Protección de Inquilinos) del Estado de California, por favor llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos.