La ordenanza Rental Housing Dispute Resolution (resolución de disputas sobre viviendas de alquiler) y la ordenanza Cause Required for Eviction (causa requerida para el desalojo) de la ciudad de San Rafael entraron en vigor el 17 de julio de 2019.
Esta ordenanza de control de rentas de San Rafael regula (1) cuánto puede aumentarle la renta un propietario; y (2) por qué motivos un propietario puede desalojarlo. Las nuevas ordenanzas son una herramienta para combatir la larga tendencia de rentas altas e inseguridad de vivienda en San Rafael. Los inquilinos que viven en unidades cubiertas por las ordenanzas ahora pueden exigir que su propietario participe en una mediación por cualquier aumento de renta superior al 5%, y no se puede dar por terminado su arrendamiento a menos que el propietario tenga una causa permitida por la ordenanza para hacerlo. Los aumentos de renta superiores al 5% (más el ajuste anual por el CPI) también podrían ser ilegales según la ley de California.
Abogados de inquilinos en San Rafael
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en San Rafael y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparación sin resolver, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
LEYES DE LA CIUDAD DE SAN RAFAEL SOBRE EL AUMENTO DE LA RENTA DE UN INQUILINO
¿Qué es la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution?
Aunque la ciudad de San Rafael no ha implementado una ordenanza de tope de rentas que limite los aumentos a un pequeño porcentaje anual, sí ha implementado un programa de mediación obligatoria para ciertos aumentos de renta. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.010 et seq. Un inquilino o un propietario puede solicitar mediación conforme a la ordenanza de control de rentas de San Rafael para aumentos de renta superiores al 5% durante un período de 12 meses. Sin importar cuál de las partes solicite la mediación, tanto el propietario como el inquilino están obligados a participar.
¿Están obligados los propietarios a informar a los inquilinos sobre sus derechos según la ordenanza de control de rentas de San Rafael?
Sí. Los propietarios deben entregar a sus inquilinos un Aviso de Derechos del Inquilino (Notice of Tenant Rights) conforme a la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution al firmar un contrato de arrendamiento o de alquiler, al renovarlo y al notificar un aumento de renta. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.080.
Si no se entrega a los inquilinos el Aviso de Derechos del Inquilino, cualquier aviso de aumento será inválido y no podrá hacerse cumplir. Además, no entregar este aviso a los inquilinos también constituirá una violación de la ordenanza Cause for Eviction, y es posible que el propietario no pueda dar por terminado el arrendamiento. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.040.
¿Qué unidades están cubiertas por la ordenanza de control de rentas de San Rafael?
A menos que corresponda a una de las exenciones indicadas a continuación, la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution se aplica a todas las unidades de alquiler en San Rafael, incluidas casas unifamiliares, dúplex y edificios de apartamentos multifamiliares. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.010.
Sin embargo, las siguientes unidades están exentas de la ordenanza y no están cubiertas:
- Unidades que son propiedad de una agencia gubernamental o que esta administra;
- Unidades cuya renta está subsidiada directamente por una agencia gubernamental (por ejemplo, vales de la Sección 8);
- Unidades en desarrollos restringidos a viviendas asequibles;
- Unidades ocupadas por un inquilino al que el propietario emplea para administrar la propiedad; y
- Las unidades ocupadas total o parcialmente por el dueño de la propiedad o por familiares del dueño de la propiedad están exentas de la ordenanza.
Aunque su unidad de alquiler no esté cubierta por la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution de San Rafael, es probable que esté cubierta por la Iniciativa de Control de Rentas de California (California Rent Control Initiative), vigente a nivel estatal desde el 1 de enero de 2020.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino, después de recibir un aviso de aumento de renta, para solicitar mediación según la ordenanza de control de rentas de San Rafael?
El inquilino debe presentar su solicitud de mediación dentro de los diez días calendario siguientes a la recepción del aviso de aumento de renta. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.040. Un propietario puede solicitar mediación en cualquier momento antes de un aumento de renta aplicable.
Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza especifica días “calendario”, lo que significa que los fines de semana cuentan dentro del plazo de diez días.
¿Cuál es el proceso de mediación según la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution?
Se asignará un mediador dentro de los diez días siguientes a la solicitud de mediación. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.050. El mediador enviará un aviso al inquilino y al propietario dentro de los dos días siguientes a su asignación para proporcionarles su información de contacto y cualquier información pertinente. Luego, la mediación se programará para una fecha dentro de los treinta días siguientes a la solicitud.
La mediación es un proceso que ayuda al inquilino y al propietario a resolver una disputa sobre el aumento de renta. El mediador es un tercero neutral (es decir, no está del lado de nadie) que facilitará un diálogo entre las partes para llegar a un acuerdo por escrito que pueda hacerse cumplir.
Ambas partes deben participar en el proceso de buena fe. Si el propietario no actúa de buena fe, el aumento de renta no tendrá efecto. Si el inquilino no participa de buena fe, se considerará que ha retirado su solicitud de mediación y el aumento de renta se aplicará.
Los inquilinos están obligados a seguir pagando al propietario toda la renta legalmente adeudada y a cumplir con los términos de su contrato de alquiler durante todo el proceso de resolución de la disputa
¿Qué recursos legales tiene el inquilino si el propietario viola la ordenanza Rental Housing Dispute Resolution?
Si el propietario no cumple con la ordenanza de control de rentas de San Rafael, el inquilino puede presentar una demanda civil por daños y perjuicios y/o solicitar una medida cautelar (injunctive relief). San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.070. Cualquier demanda derivada de una violación de la ordenanza debe presentarse dentro de un año a partir de los hechos que dieron lugar a la acción. Si se determina que se violaron los derechos del inquilino conforme a esta ordenanza, el tribunal triplicará la indemnización por daños otorgada al inquilino y también podrá otorgarle honorarios de abogado y costas.
LEYES DE LA CIUDAD DE SAN RAFAEL SOBRE EL DESALOJO DE UN INQUILINO
Los propietarios ya no pueden simplemente pedirle a un inquilino que desocupe una unidad de alquiler cubierta en San Rafael. Deben tener una “causa” permitida por la ordenanza Cause Required for Eviction. Un propietario puede desalojar a un inquilino por un motivo “con causa” (es decir, el inquilino hizo algo indebido) o por un motivo “sin culpa” (es decir, el inquilino no hizo nada indebido, pero el propietario tiene un motivo legítimo para recuperar la posesión de la unidad de alquiler).
¿Cuáles son los motivos de desalojo con causa y sin culpa según la ordenanza Cause Required for Eviction?
La ordenanza contempla tanto motivos con causa como motivos sin culpa para dar por terminado un arrendamiento.
Los motivos con causa para la terminación son los siguientes:
- El inquilino no ha pagado la renta.
- El inquilino ha incumplido el contrato al violar un término esencial del contrato de alquiler.
- El inquilino usa la unidad con un fin ilegal. Los integrantes del hogar del inquilino, después de recibir un aviso por escrito, pueden subsanar la violación sacando al inquilino infractor, pero este derecho a subsanar no puede usarse más de una vez en un período de doce meses.
- El inquilino amenaza a otras personas con un delito violento.
- La conducta del inquilino constituye una molestia (nuisance). San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.040(B).
Violencia doméstica/agresión sexual/acecho: Los inquilinos deben saber que la violencia doméstica o la agresión sexual contra el inquilino, o el acecho al inquilino, no pueden ser el fundamento principal de una terminación con causa contra la víctima de estos actos. El inquilino víctima puede presentar estos incidentes como defensa afirmativa ante una acción para terminar su arrendamiento.
Los motivos sin culpa para la terminación son los siguientes:
- La unidad se retirará de forma permanente del mercado de alquiler.
- El propietario o uno de sus familiares tiene la intención de mudarse a la unidad. La unidad debe ocuparse como residencia principal del propietario (o del familiar) dentro de los tres meses siguientes a que el inquilino la desocupe, y el propietario (o su familiar) debe vivir allí de forma continua durante al menos un año.
- La unidad debe desocuparse para realizar una rehabilitación sustancial con reparaciones de salud y seguridad que la pongan en cumplimiento con la ley aplicable. El propietario debe haber solicitado u obtenido los permisos para las reparaciones.
- El inquilino se ha negado a firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Esto significa que el inquilino se ha negado a renovar un contrato en términos sustancialmente similares a los de su contrato actual al finalizar el plazo original, o que se ha negado a aceptar un contrato al inicio del arrendamiento. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.040(C).
¿Qué unidades están cubiertas por la ordenanza Cause Required for Eviction?
La ordenanza se aplica a todas las propiedades que tienen tres o más unidades, incluidas las propiedades multifamiliares y de uso mixto, los edificios residenciales de ocupación de habitación individual (single room occupancy) y las unidades que se usan con fines residenciales, sin importar si la ciudad permite ese uso. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.020(A).
¿Qué unidades están exentas de la ordenanza Cause Required for Eviction?
Los siguientes tipos de propiedades están exentos de la ordenanza y no tienen protección contra el desalojo según la ley municipal (aunque podrían tenerla según la Iniciativa de Control de Rentas de California, vigente a nivel estatal):
- Unidades que son propiedad de una agencia gubernamental o que esta administra;
- Unidades cuya renta está subsidiada directamente por una agencia gubernamental de manera que la parte de la renta que paga el inquilino no supera el 30% de los ingresos del hogar;
- Unidades ubicadas en un desarrollo en el que no menos del cuarenta y nueve por ciento (49%) de las unidades están sujetas a restricciones legalmente vinculantes, exigibles respecto de dichas unidades y/o que las rigen, que limitan la renta a no más de una renta asequible;
- Unidades ocupadas por un inquilino al que el propietario emplea para administrar la propiedad; y
- Unidades ocupadas total o parcialmente por el dueño de la propiedad o por familiares del dueño de la propiedad, incluidos padres, hijos, hermanos, hermanas, tías, tíos, sobrinas y/o sobrinos. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.020(B).
¿Están obligados los propietarios a informar a los inquilinos sobre sus derechos antes de proceder a terminar un arrendamiento según la ordenanza Cause Required for Eviction?
Antes de que un propietario pueda entregar un aviso de terminación del arrendamiento, primero debe cumplir ciertos requisitos. Los propietarios deben entregar a sus inquilinos un Aviso de Derechos del Inquilino al firmar un contrato de arrendamiento o de alquiler, al renovarlo y al notificar un aumento de renta. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.100.080.
Los propietarios también deben tener una licencia comercial válida para operar el alquiler, no deben haber aceptado renta por el uso continuo de la unidad y deben tener un motivo con causa o sin culpa conforme a la ordenanza que justifique la terminación. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.040(A). Si el propietario no ha cumplido con todos estos requisitos, incluida la entrega del Aviso de Derechos del Inquilino, no puede dar por terminado el arrendamiento ni intentar desalojar al inquilino.
¿Qué información debe incluir el aviso de terminación según la Ordenanza de Causa Requerida para el Desalojo?
Todos los avisos de terminación deben indicar uno de los motivos con causa o sin culpa mencionados para terminar un arrendamiento. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.050. El aviso también debe incluir el nombre y la dirección del propietario, la dirección de la unidad del inquilino, la fecha de inicio del arrendamiento, el monto de la renta mensual y la fecha de vencimiento del último pago de renta, la duración del período de aviso y la fecha final de ocupación.
¿Existe un período de aviso extendido para los desalojos sin culpa según la ordenanza Cause Required for Eviction?
Si la unidad se retira de manera permanente del mercado de alquiler (es decir, un desalojo bajo la Ellis Act), los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito con 120 días de anticipación. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.060. Para otras terminaciones sin culpa, si el inquilino ha residido en la unidad durante uno o más años, tiene derecho a un aviso por escrito con 60 días de anticipación, y si el inquilino ha residido en la unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito con 30 días de anticipación. Cal. Civ. Code § 1946.1.
¿Hay beneficios de reubicación disponibles para los inquilinos desplazados por un desalojo sin culpa bajo la ordenanza Cause Required for Eviction (causa requerida para el desalojo)?
No. Por ahora, la ordenanza no exige que los propietarios paguen beneficios de reubicación a los inquilinos desplazados por un desalojo sin culpa. Sin embargo, consulte nuestro artículo sobre la California Rent Control Initiative (iniciativa de control de alquileres de California) para obtener más información sobre si usted tiene derecho a beneficios de reubicación bajo la ley estatal.
¿Puede un propietario simplemente negarse a renovar el arrendamiento al final del plazo original del contrato del inquilino bajo la ordenanza Cause Required for Eviction?
Los propietarios no pueden pedir a los inquilinos que se vayan, ni terminar de otra manera su arrendamiento, cuando termina el plazo del contrato del inquilino, a menos que exista un motivo con causa o sin culpa para hacerlo. El contrato pasará automáticamente a ser un contrato de mes a mes, a menos que el propietario ofrezca renovar el plazo del contrato o proponga un nuevo contrato. Los inquilinos deben tener en cuenta que no firmar un nuevo contrato sustancialmente similar al existente es una causa sin culpa para la terminación bajo la ordenanza. San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.040(C)(4).
¿Qué daños puede reclamar un inquilino si su propietario infringe la Ordenanza de Causa Requerida para el Desalojo?
Si un propietario viola la ordenanza, el inquilino puede presentar una demanda por daños monetarios y/o solicitar medidas cautelares (injunctive relief). San Rafael, Cal. Mun. Code §10.105.070. Un propietario que viole la ordenanza estará sujeto a las medidas cautelares correspondientes y será responsable de los daños, las costas y los honorarios razonables de abogados, así como de cualquier otra reparación que el tribunal considere apropiada. Los daños también pueden triplicarse si se determina que el propietario actuó con “violación a sabiendas, indiferencia temeraria, o que de otro modo incumplió intencionalmente” la ordenanza.
¿Qué protecciones existen para los inquilinos que no residen en la ciudad de San Rafael, pero viven en el condado de Marin?
Si usted es un inquilino que vive en Marin County, pero no en San Rafael, es posible que aún esté protegido por una ordenanza de protección de alquileres y desalojos. Recientemente, Marin County promulgó la Just Cause for Eviction Ordinance (ordenanza de causa justa para el desalojo) y la Rental Housing Dispute Resolution Ordinance (ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler). Las ordenanzas se aplican solo a las áreas no incorporadas del condado. Esto significa que los pueblos y ciudades incorporados del condado han quedado sin protecciones adicionales para los inquilinos, a menos que promulguen su propia ordenanza, como las ordenanzas de la ciudad de San Rafael mencionadas arriba. Además, usted puede tener protecciones adicionales bajo la California Rent Control Initiative, como se mencionó anteriormente.
