Control de rentas en Los Gatos

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Renta de Los Gatos?

Están cubiertas las propiedades con tres o más unidades de alquiler que pertenezcan a los mismos dueños y estén ubicadas en la ciudad de Los Gatos. La Ordenanza cubre todos los aumentos de renta y las disputas entre propietario e inquilino que surjan después del 1 de julio de 1980.[1] Las siguientes unidades están excluidas del control de rentas:

1. Propiedades de varias unidades en las que solo una unidad está disponible para alquilar;
2. Una habitación en una vivienda ocupada por su dueño en la que, según las disposiciones del contrato de arrendamiento, el inquilino tiene un uso limitado de una cocina compartida;
3. Una casa unifamiliar, una unidad de condominio o unidades de desarrollos planificados, como viviendas regidas por una HOA o COA (asociación de propietarios);[2]
4. Una habitación de hotel o alojamiento similar que normalmente se alquila para ser ocupado por el mismo inquilino por periodos de menos de treinta días;
5. Una habitación de hospital, un centro de enfermería especializada o un alojamiento similar en el que el factor principal de la relación de alquiler es el cuidado personal que se brinda al inquilino;
6. Una vivienda que sea propiedad de una agencia gubernamental, o que esta opere o administre, o que esté exenta de la regulación de rentas por ley estatal o federal;[3] y
7. Casas móviles ubicadas en parques de casas móviles que no sean propiedad del dueño del parque.[4]

¿Cuánto puede aumentar la renta el propietario según la Ordenanza de Renta de Los Gatos?

• La renta solo puede aumentarse una vez al año;[5]
• Un aumento anual de renta no podrá exceder la cantidad mayor entre el setenta por ciento del cambio porcentual anual del CPI (índice de precios al consumidor) o el cinco por ciento de la renta mensual actual;[6]
• El propietario puede trasladar a los inquilinos el costo de mejoras de capital, promediado por unidad y amortizado durante un periodo no menor de sesenta meses;[7]
• El propietario también puede trasladar directamente a los inquilinos una tarifa regulatoria para la administración de la Ordenanza de Renta de Los Gatos.[8] La tarifa puede trasladarse al inquilino a una tasa mensual de no más de una doceava parte del monto total de la tarifa;[9]
• El propietario puede trasladar los aumentos en los costos de mantenimiento y operación[10] y los costos de rehabilitación[11], lo que podría estar sujeto a arbitraje si el inquilino impugna el aumento de renta; y
• El propietario también puede aumentar la renta en cualquier momento, con el consentimiento por escrito de todos los inquilinos afectados. El consentimiento deberá obtenerse mediante conciliación o mediación, facilitada por el Los Gatos Dispute Resolution Program (programa de resolución de disputas de Los Gatos).[12]

¿Puede el propietario reducir los servicios incluidos en la renta?

No. Según la Ordenanza de Renta de Los Gatos, cualquier reducción de los servicios de vivienda sin la reducción correspondiente de la renta total exigida o pagada se considera un aumento de renta.[13] Si se impugna dicho aumento de renta, el árbitro deberá tomar en cuenta cualquier reducción de los servicios de vivienda al determinar si el aumento de renta es razonable.[14]

¿Se aplica la Ordenanza de Renta de Los Gatos a los dúplex?

Por lo general, no. Sin embargo, la Ordenanza de Renta sí se aplica a los dúplex de Los Gatos de la siguiente manera:[15]

• Los inquilinos y propietarios de dúplex tienen derecho a los servicios de conciliación que ofrece la ordenanza[16]; y
• Se impondrá una tarifa regulatoria a cada unidad de alquiler de un dúplex para cubrir el costo de los servicios de resolución mencionados.

¿Puede el propietario acumular aumentos de renta anteriores no aplicados?

Sí, pero solo según lo determine un árbitro del Los Gatos Dispute Resolution Program. Según la Ordenanza de Control de Rentas de Los Gatos, la ausencia o poca frecuencia de aumentos de renta anteriores puede permitir que el propietario acumule esos aumentos anteriores si presenta pruebas suficientes ante un árbitro.[17]

¿Qué información se le debe proporcionar al inquilino junto con un aviso de aumento de renta?

Para que un aviso de aumento de renta sea válido, el propietario debe proporcionar, junto con el aviso del aumento propuesto, lo siguiente:

• Una notificación por escrito a los inquilinos afectados sobre su derecho a presentar una petición de resolución de disputas; y
• El nombre y el teléfono actual del agente designado que administra la Ordenanza de Renta para la ciudad de Los Gatos.

El propietario también debe responder por escrito, dentro de un plazo de treinta días, a cualquier solicitud por escrito de un inquilino afectado en la que pida los nombres y números de apartamento de todos los inquilinos que reciban avisos de aumento para el mismo mes.

¿Puede el propietario simplemente desalojarme para evitar las restricciones a los aumentos de renta?

No. Aunque en la ciudad de Los Gatos no existe protección contra desalojos sin causa justificada, la Ordenanza de Renta de Los Gatos establece que el propietario no podrá recuperar la posesión si:

• El motivo principal del propietario para intentar recuperar la posesión es tomar represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos conforme a la Ordenanza de Renta de Los Gatos; o
• El propietario intenta recuperar la posesión principalmente para evadir los propósitos de la Ordenanza de Renta.

Un inquilino que considere que se le obliga a desocupar una unidad a pesar de las protecciones de la Ordenanza de Renta de Los Gatos debe comunicarse con un abogado para presentar reclamos por desalojo injustificado.

¿Cuál es el proceso para impugnar un aumento de renta ilegal o una reducción de servicios?

Un inquilino que desee impugnar un aumento de renta primero debe presentar una petición de resolución de disputas ante el Los Gatos Dispute Resolution Program, administrado por Project Sentinel, una agencia sin fines de lucro contratada por el Town of Los Gatos. La presentación de esta petición suspende el aumento hasta que se llegue a una decisión final.[18]

Las peticiones para impugnar un aumento de renta deben presentarse dentro de los sesenta días siguientes a la recepción de un aviso válido de aumento de renta por parte del propietario.[19]

[1] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.105(a).

[2] Unidad de desarrollo planificado según la definición del Business & Professions Code § 11003.

[3] Por ejemplo, conforme a la Costa-Hawkins Act, la ley estatal de California generalmente exime del control de rentas a las viviendas de alquiler construidas después de 1995. Costa-Hawkins Rental Housing Act, Cal. Civ. Code, §§ 1954.50, et seq.

[4] Pero véase California Mobilehome Residency Law (MRL), Cal. Civ. Code §§ 798.17, 798.21.

[5] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.310(b).

[6] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.310(c): El CPI más reciente es la cifra bimestral más reciente disponible del Bureau of Labor Statistics. El límite del 70% del CPI es el monto que resulta de ajustar la renta actual para reflejar el 70% del cambio promedio anual más reciente del CPI.

[7] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.315(a)(1)(b). El propietario no necesita aprobación previa, pero el inquilino tiene derecho a impugnarlo mediante arbitraje si considera que el traslado del costo no es razonable.

[8] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.245(a).

[9] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.310(b)(l).

[10] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.315(a)(1)(c).

[11] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.315(a)(1)(d).

[12] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.310(b)(2).

[13] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.020(m).

[14] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.315(c)(4).

[15] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.045(a,b).

[16] Los dúplex no califican para los servicios de mediación o arbitraje que ofrece el Los Gatos Dispute Resolution Program (Programa de Resolución de Disputas de Los Gatos).

[17] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.315(c)(2)(a,b).

[18] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.110.

[19] Los Gatos Ord. No. 2128 § 14.80.205.