La Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento entró en vigor el 12 de septiembre de 2019. La ordenanza limita la cantidad en que puede aumentarse la renta de un inquilino cada año y prohíbe desalojar a los inquilinos a menos que exista una causa justificada. En la boleta electoral de 2020 se incluyó una enmienda a la Ordenanza que habría adoptado medidas más restrictivas y otorgado a los inquilinos beneficios de reubicación en ciertos desalojos, pero los votantes no la aprobaron.
Abogados de inquilinos en Sacramento
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y tiene más de veinte años de trayectoria. El bufete atiende a inquilinos en Sacramento y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Pueden los inquilinos renunciar a sus derechos bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
No. Cualquier disposición en un contrato de arrendamiento o de alquiler que renuncie a los derechos de un inquilino bajo la ordenanza es contraria al orden público y nula. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.100.
¿Cuándo vence la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
La ordenanza de la Ciudad está vigente hasta el 31 de diciembre de 2024. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.150.
¿Qué propiedades están cubiertas por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
Casi todos los edificios residenciales de varias unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995 están cubiertos por la Ley de Protección al Inquilino, tanto en cuanto a límites de renta como a desalojo con causa justificada.
Las siguientes propiedades están exentas de la ordenanza:
- Unidades construidas después del 1 de febrero de 1995.
- Casas unifamiliares, condominios y cooperativas de acciones.
- Unidades en las que el inquilino comparte un baño o la cocina con el dueño de la propiedad.
- Unidades que el propietario o su familia inmediata ocupan como residencia principal.
- Hoteles, moteles, posadas, casas de huéspedes para turistas o casas de hospedaje y pensiones que se alquilan por un período menor de treinta días.
- Hospitales, centros de atención médica, centros de atención residencial, asilos o residencias grupales para personas mayores o con discapacidad.
- Programas de vivienda transitoria para personas sin hogar.
- Conventos y monasterios.
- Casas de fraternidades, casas de sororidades y dormitorios de propiedad y administración de una institución de educación superior acreditada.
- Unidades que son propiedad de una entidad gubernamental, administradas o subsidiadas por ella, o viviendas para personas de bajos ingresos. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.030
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del Estado de California o por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
Las protecciones de límite de renta y de desalojo con causa justificada de la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Sacramento que no están cubiertas por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones de límite de renta y de desalojo con causa justificada de la ciudad se aplican a edificios de varias unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995. Si su edificio en Sacramento se construyó después del 1 de febrero de 1995, o es uno de los edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta y las protecciones de desalojo con causa justificada del Control de Rentas del Estado de California.
AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS BAJO LA ORDENANZA DE PROTECCIÓN AL INQUILINO DE LA CIUDAD DE SACRAMENTO
¿Cuánto pueden aumentar mi renta bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
La renta de un inquilino solo puede aumentarse una vez cada doce meses, hasta un 5% más el aumento anual del Índice de Precios de California (CPI), sin que la suma de ambos supere el 10%. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.050. A partir de julio de 2020, la tasa máxima de ajuste anual de renta es del 6%, ya que el CPI actual es del 1%.
¿Puede mi propietario presentar una petición para aumentar mi renta por encima del ajuste anual permitido bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
Los propietarios pueden presentar una petición para aumentar la renta de un inquilino por encima del porcentaje de ajuste anual permitido si pueden demostrar que el ajuste es necesario para obtener una tasa de rendimiento justa. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.060.
¿Pueden los inquilinos presentar una petición para reducir su renta en ciertas circunstancias bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
En la mayoría de las jurisdicciones con control de rentas, un inquilino puede presentar una petición ante la junta de rentas local por diversos asuntos, como una reducción de la renta debido a una reducción de servicios o por un aviso de aumento de renta ilegal. La Ciudad de Sacramento no tiene una junta de rentas como otras jurisdicciones. En cambio, los inquilinos pueden presentar una queja ante el examinador de audiencias (hearing examiner) de la ciudad cuando su propietario viola la ordenanza. No está claro qué tipo de reparación puede otorgar el examinador de audiencias de la ciudad al inquilino que presenta la petición.
¿Se permite a los propietarios “acumular” aumentos de renta bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
La ordenanza no dice si un propietario puede “acumular” los aumentos de renta que no aplicó cada año e imponerlos en una fecha posterior.
PROTECCIONES DE DESALOJO CON CAUSA JUSTIFICADA BAJO LA ORDENANZA DE PROTECCIÓN AL INQUILINO DE LA CIUDAD DE SACRAMENTO
¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
Una vez que un inquilino ha vivido en la unidad por doce meses o más, el propietario debe tener una causa justificada para terminar un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090. Si el propietario no tiene uno de los motivos de desalojo permitidos, no puede obligar al inquilino a salir de su hogar.
Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:
- No pagar la renta.
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento o de alquiler después de que se le haya entregado al inquilino un aviso para corregir la infracción y este se niegue a hacerlo.
- Negarse a dar al propietario acceso a la unidad.
- Participar en actividades delictivas o causar molestias (nuisance). Id.
Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:
- El propietario busca de buena fe hacer reparaciones sustanciales a la unidad para que cumpla con el código.
- El propietario busca de buena fe mudarse a la unidad o mudar a un miembro de su familia inmediata a la unidad. (Desalojo para que el propietario o un familiar se mude)
- El propietario busca de buena fe retirar el edificio del mercado de alquiler. (Desalojo bajo la Ellis Act). Id.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por reparaciones sustanciales a la unidad bajo la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de Sacramento?
Para desalojar a un inquilino por reparaciones sustanciales, el propietario debe obtener los permisos necesarios, las obras deben hacer que la unidad sea inhabitable por al menos treinta días y, antes de que el inquilino desocupe, el propietario debe ofrecerle el derecho a volver a ocupar la unidad por la misma renta una vez terminadas las reparaciones o a mudarse a una unidad de alquiler comparable de su propiedad por la misma renta que la unidad desocupada. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090.
¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo por reparaciones sustanciales según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
El inquilino tiene derecho a recibir un aviso previo por escrito con al menos 120 días de anticipación. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino con el fin de mudarse él mismo o un familiar según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
Un propietario que desee mudarse él mismo o mudar a un familiar a una unidad debe tener la intención de buena fe de residir en la propiedad durante al menos doce meses. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090. Además, el propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad colectiva, sociedad limitada, asociación ni compañía fiduciaria) y ser dueño de al menos el 51% del edificio. Id.
Según la ordenanza, “familia inmediata” significa cónyuge, pareja de hecho, padre o madre, abuelo o abuela, hermano, hermana, hijo o hija y nieto o nieta, ya sea por consanguinidad, nacimiento, adopción, matrimonio o unión de hecho registrada. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.020.
La ordenanza no indica durante cuánto tiempo, después de que el inquilino desocupe la unidad, el propietario o su familiar deben permanecer en ella. La ordenanza tampoco dice nada sobre el derecho del inquilino a regresar a la unidad si el propietario no se muda.
¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
El inquilino tiene derecho a recibir un aviso previo por escrito con al menos 120 días de anticipación. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090.
¿Estoy protegido contra un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento si soy una persona mayor o tengo una discapacidad?
No. La ordenanza no otorga protecciones especiales a los inquilinos mayores o con discapacidad contra los desalojos para que el dueño o un familiar se mude a la unidad.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino mediante un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
Para retirar la unidad del mercado de alquiler, el propietario debe procurar de buena fe retirar todas las unidades del edificio. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090. Primero se debe presentar ante la Ciudad un aviso de retiro de unidad de alquiler antes de que el propietario pueda notificar al inquilino. Id.
¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
El inquilino tiene derecho a recibir un aviso previo por escrito con al menos 120 días de anticipación. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.090.
¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento si soy una persona mayor o tengo una discapacidad?
Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. Cal. Gov. Code § 7060.4. Si usted tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad y ha residido en su unidad de alquiler durante al menos un año, podría tener derecho a una extensión de un año. Id.
¿Tengo derecho a beneficios de reubicación si me desalojan por un motivo sin culpa según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
No. Actualmente, la ordenanza no exige que los propietarios paguen beneficios de reubicación a los inquilinos desplazados por un desalojo sin culpa, como un desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad, un desalojo bajo la Ellis Act o un desalojo para realizar reparaciones sustanciales.
¿Existe algún requisito según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento para que un inquilino y un propietario celebren un acuerdo de compra (buyout) para terminar un arrendamiento?
No. No existen regulaciones sobre los acuerdos de compra (buyout) en la Ciudad de Sacramento.
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento?
Lamentablemente, la ordenanza no otorga a los inquilinos un derecho privado de acción para demandar a su propietario. Sacramento, Cal. Mun. Code § 5.156.120. Sin embargo, un propietario que viole la ordenanza puede estar sujeto a sanciones penales, acciones civiles y multas administrativas impuestas por la Ciudad de Sacramento. Sacramento, Cal. Mun. Code § 1.28.010. En ciertas circunstancias, los inquilinos pueden tener derechos bajo el derecho consuetudinario (common law) para presentar reclamos por prácticas comerciales desleales, negligencia, intrusión o fraude.
La Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Sacramento es relativamente nueva y la ciudad reconoce que todavía está en desarrollo.
Los inquilinos que tengan preguntas sobre la ley o que crean que su propietario ha violado la ordenanza deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos.
