Protecciones para inquilinos de la ciudad de Santa Monica

La ciudad de Santa Monica tiene una larga historia de sólidas protecciones para los inquilinos. Las leyes de control de rentas y de control de desalojos de Santa Monica se promulgaron en 1979. Además, hace casi una década, las protecciones contra el desalojo se extendieron a las propiedades que no están sujetas al control de rentas. Santa Monica también adoptó una ley contra el acoso, modificó su ordenanza de asistencia para la reubicación y adoptó muchas leyes contra la discriminación para proteger a los inquilinos.

Ley de Control de Rentas de Santa Monica

¿Qué es la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

La Ley de Control de Rentas de Santa Monica regula cuánto puede aumentar un propietario la renta de un inquilino y prohíbe el desalojo de inquilinos en unidades con control de rentas, a menos que el propietario tenga una causa justa según la ley.

¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

No. Cualquier disposición de un contrato de arrendamiento o de alquiler (ya sea verbal o escrito) que haga que el inquilino renuncie a sus derechos bajo esta ordenanza es contraria al orden público y, por lo tanto, es nula y el propietario no puede hacerla cumplir. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1807.

¿Qué pasa si un propietario no registra sus unidades residenciales de alquiler ante la ciudad como lo exige la Ley de Control de Rentas?

Todas las propiedades cubiertas por las disposiciones de tope de renta de la ordenanza deben registrarse ante la ciudad. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1803(q). Si el Rent Control Board (Junta de Control de Rentas) determina que el propietario “intencionalmente y a sabiendas no registró una unidad de alquiler controlada”, la Junta puede autorizar al inquilino de la unidad no registrada a retener toda la renta o una parte de ella hasta que el propietario registre la propiedad. Id. Además, cualquier propietario que, por cualquier motivo, no haya registrado debidamente su propiedad no puede aumentar la renta de un inquilino hasta que la propiedad esté registrada. Id.

Aumentos de renta permitidos bajo la Ley de Control de Rentas

¿Qué unidades están protegidas por los topes de renta de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Todas las unidades residenciales de alquiler (incluidos edificios de apartamentos, casas móviles, espacios para casas móviles, tráileres y espacios para tráileres) en la ciudad de Santa Monica que se construyeron antes del 10 de abril de 1979 están cubiertas por las protecciones de tope de renta de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica, a menos que se encuentren en una de las exenciones que se indican a continuación. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1801(c).

La Ley de Control de Rentas no se aplica a las siguientes unidades:

• Unidades de alquiler construidas después del 10 de abril de 1979 a las que el Rent Board (Junta de Rentas) haya otorgado una exención;
• Unidades de alquiler en propiedades ocupadas por el propietario de no más de tres unidades (es decir, dúplex y tríplex) a las que el Rent Board (Junta de Rentas) haya otorgado una exención;
• La mayoría de las viviendas unifamiliares y condominios (ver abajo);
• Hoteles, moteles, posadas, casas para turistas y casas de huéspedes que se alquilan a huéspedes por menos de catorce días;
• Unidades de alquiler en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, hogar sin fines de lucro para personas mayores o dormitorio que sea propiedad de una institución de educación superior y esté operado por ella;
• Unidades de alquiler que una entidad, agencia o autoridad gubernamental posea, opere o administre, o en las que residan inquilinos con subsidio del gobierno, solo si la ley federal o estatal aplicable o un reglamento administrativo exime específicamente a dichas unidades del control de rentas municipal; y
• Unidades que se usan para brindar cuidado infantil sin fines de lucro u otros servicios sociales residenciales. Id.

¿Están exentos las viviendas unifamiliares y los condominios de las disposiciones de tope de renta de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

En general, las viviendas unifamiliares y los condominios están exentos del control de rentas municipal bajo la ley estatal conocida como Costa-Hawkins Rental Housing Act (Ley Costa-Hawkins de Vivienda de Alquiler). Sin embargo, los inquilinos que viven en una vivienda unifamiliar o un condominio construido antes del 10 de abril de 1979 tienen protecciones de tope de renta bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica si su arrendamiento comenzó el 1 de enero de 1996 o antes. Pero hay excepciones. Las viviendas unifamiliares o condominios construidos antes del 10 de abril de 1979 que estaban desocupados o que no se usaban para alquiler residencial el 1 de julio de 1984 están automáticamente exentos del control de rentas. Los propietarios deben presentar ante el Rent Board (Junta de Rentas) una declaración bajo pena de perjurio que así lo indique. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1815.

Además, el Rent Board (Junta de Rentas) puede otorgar una exención a una vivienda unifamiliar o un condominio que estaría sujeto al control de rentas por haberse construido antes del 10 de abril de 1979 y estar alquilado el 1 de julio de 1984, si el propietario demuestra que ha vivido continuamente en la vivienda durante al menos dos años como su residencia principal después de que un inquilino la desocupara voluntariamente o de un desalojo legal del inquilino. Id. La Junta solo aprobará una exención a la vez bajo esta sección para un mismo propietario. Id.

Como el análisis puede ser complicado, los inquilinos que residen en una vivienda unifamiliar o un condominio construido antes del 10 de abril de 1979 deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar si tienen protecciones de tope de renta bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica.

¿Se aplican a su arrendamiento los topes de renta del control de rentas del estado de California o los de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Las protecciones de tope de renta del control de rentas del estado de California se aplican a todas las unidades en Santa Monica que no están cubiertas por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica y que cumplen con los demás requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones de tope de renta de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica se aplican a las unidades construidas antes del 10 de abril de 1979.

Si una unidad no está cubierta por los topes de renta de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica, está cubierta por los topes de renta del control de rentas del estado de California si el edificio se construyó hace más de quince años, siempre que la unidad cumpla con todos los demás requisitos del control de rentas estatal. Si su edificio en Santa Monica se construyó después del 10 de abril de 1979, o es una vivienda unifamiliar o un condominio, haga clic aquí para determinar si su unidad está cubierta por los topes de renta del control de rentas del estado de California.

¿Cuánto puede aumentar mi renta el propietario bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Cada unidad cubierta por las protecciones de tope de renta tiene su propia renta base, llamada Renta Máxima Permitida (MAR, por sus siglas en inglés). Los propietarios pueden fijar el monto inicial de la renta a precio de mercado para los nuevos arrendamientos que comenzaron el 1 de enero de 1999 o después. Para los arrendamientos que comenzaron antes de esa fecha, la MAR estaba controlada por el Rent Board (Junta de Rentas).

El Ajuste General anual (GA, por sus siglas en inglés), que es el porcentaje de aumento de renta permitido que la Junta anuncia cada año, puede usarse para aumentar la MAR de un inquilino con el aviso debido, lo que luego establece el monto máximo legal de la renta del inquilino para los siguientes doce meses. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1805. El monto del GA se basa en el porcentaje de aumento del Índice de Precios al Consumidor (CPI, por sus siglas en inglés) de la región. Id. La ordenanza también establece un tope en dólares. Id. A partir del 1 de septiembre de 2019, el GA es del 2% con un tope máximo de $44 para rentas de $2,175 o más.

Los inquilinos deben consultar el sitio web del Rent Control Board para conocer la MAR individual de su unidad escribiendo su dirección; en el sitio web, los inquilinos también pueden ver cuál es el aumento anual del GA de cualquier año.

¿Con cuánta anticipación debe avisarse a un inquilino de un aumento de renta bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Para las unidades cubiertas por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica o por el control de rentas del estado de California, el propietario debe dar a los inquilinos un aviso por escrito con treinta días de anticipación para un aumento de renta. Cal. Civ. Code § 827. Para las unidades no cubiertas por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica ni por el control de rentas del estado de California, cuando se permite un aumento de más del 10%, se requiere un aviso por escrito con noventa días de anticipación a partir del 1 de enero de 2020. Id.

¿Cuándo se le prohíbe al propietario aumentar mi renta bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Un propietario no puede aumentar la renta de un inquilino si no cumplió con alguna disposición de la ordenanza, incluidos los requisitos de registro. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1805(h). Un propietario tampoco puede aumentar la renta de un inquilino si no ha cumplido con alguna ley estatal o local de vivienda, salud o seguridad. Id. Los inquilinos pueden alegar el incumplimiento de esta sección por parte del propietario como defensa afirmativa en un desalojo por falta de pago de la renta. Id.

¿Qué pasa si el propietario aumenta la renta de un inquilino por encima del monto permitido bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Tanto los inquilinos como los propietarios pueden presentar peticiones ante el Rent Control Board (Junta de Control de Rentas) por diferentes motivos. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1805(c). Uno de los motivos por los que un inquilino puede presentar una petición ante la Junta es para que se revise un aumento de renta superior al monto permitido. Id. Después de una audiencia, la Junta puede reducir la renta del inquilino de acuerdo con la Ley de Control de Rentas. Id. La Junta puede negarse a celebrar una audiencia y/o a otorgar un ajuste de renta si ya se celebró una audiencia y se tomó una decisión con respecto a la renta máxima dentro de los seis meses anteriores. Id.

¿Qué peticiones puede presentar un inquilino ante el Santa Monica Rent Control Board?

Además de una petición para revisar un aumento de renta, como se explicó anteriormente, los inquilinos también pueden presentar una petición de reducción de renta cuando el propietario no repara ni mantiene la unidad de alquiler, y pueden presentar una petición para reducir su renta cuando se ha reducido o eliminado un servicio o comodidad de la vivienda. Una reducción de renta otorgada por el Rent Board (Junta de Rentas) seguirá vigente hasta que se hayan hecho las reparaciones necesarias o se hayan restablecido los servicios o comodidades.

¿Qué significa ser un inquilino que no ocupa la unidad bajo la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Las leyes de control de rentas de Santa Monica tienen como objetivo mantener la renta en la tarifa controlada para los inquilinos que alquilan una unidad y la usan como su residencia principal. Si un propietario cree que un inquilino ya no vive en una unidad como su residencia principal, el propietario puede solicitar a la Junta de Control de Rentas (Rent Board) un aumento único de la renta máxima permitida de la unidad. Este gran aumento de renta se concederá si se determina que el inquilino ya no es un inquilino en ocupación, es decir, que el inquilino vive en otro lugar como su residencia principal y usa la unidad de Santa Monica como vivienda secundaria. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations § 3304. El monto del aumento será determinado por la Junta. Id.

No se exige que el inquilino esté físicamente presente en la unidad en todo momento para demostrar que es un inquilino en ocupación o que la usa como su residencia principal, pero la unidad debe ser el lugar habitual al que el inquilino regresa a vivir. Id. Algunos de los factores que la Junta considerará para tomar su determinación son si el inquilino realiza actividades básicas de la vida diaria durante un período prolongado en la unidad, si la licencia de manejar o el registro electoral del inquilino indican la unidad como su residencia, si las facturas de servicios públicos se envían a la unidad, si todas las pertenencias personales del inquilino están en la unidad, si la ausencia del inquilino se debe a servicio militar, hospitalización, vacaciones, viajes de trabajo u otra ausencia razonable, y si el inquilino alquila más de una unidad en la propiedad y el número de habitaciones supera el número de ocupantes. Id. Además, un inquilino que sea estudiante con al menos el 60% de la carga académica o un inquilino que sea miembro del profesorado o del personal de una escuela en el área de Los Angeles es un inquilino en ocupación aunque tenga otro lugar habitual de residencia. Id.

Los inquilinos que crean que su propietario les ha aumentado o está intentando aumentarles la renta por encima del monto legal permitido deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus derechos y opciones.

Causa justa para el desalojo según la Ley de Control de Rentas (Unidades con control de rentas)

¿Qué unidades están protegidas por las protecciones contra el desalojo de la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Todas las unidades sujetas a las disposiciones de renta máxima de la ordenanza también tienen protección contra el desalojo según la Ley de Control de Rentas de la Ciudad. Por lo general, eso significa que usted tiene protección contra el desalojo si vive en un edificio de varias unidades construido antes del 10 de abril de 1979. Si su unidad no tiene control de rentas, es posible que aún tenga protecciones contra el desalojo según las Políticas de Vivienda de Santa Monica.

¿Cuáles son las causas justas para el desalojo según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Un propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento cubierto por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1806. Si un propietario no utiliza una de estas causas permitidas para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su hogar.

Las siguientes son las diez causas justas para el desalojo según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica:

1. El inquilino no ha pagado la renta.
2. El inquilino sigue incumpliendo de manera material y sustancial una obligación del contrato de arrendamiento. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar (notice to perform or quit).
3. El inquilino está causando molestias o daños sustanciales a la unidad. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar (notice to perform or quit).
4. El inquilino ha sido condenado por usar la propiedad, o permitir que se use, para fines ilegales.
5. El inquilino se niega a firmar una extensión o renovación de un contrato de arrendamiento o de alquiler que es materialmente igual al contrato de arrendamiento o de alquiler anterior.
6. El inquilino se niega a darle al propietario el acceso razonable que establece la ley. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar (notice to perform or quit).
7. El inquilino no es el ocupante original, no ha sido aprobado por el propietario y permanece en la unidad después de que el ocupante original la desocupa.
8. El propietario busca mudarse a la unidad él mismo o mudar a un familiar. El propietario o sus hijos, padres, abuelos, hermanos o suegros planean mudarse a la unidad como su residencia principal.
9. El propietario busca demoler la propiedad y ha obtenido todos los permisos para hacerlo.
10. El propietario busca retirar las unidades del mercado de alquiler conforme al Government Code 7060 (es decir, desalojo por la Ellis Act) y ha presentado todos los documentos necesarios ante la Junta de Control de Rentas (Rent Board). Id.

Si un inquilino es desalojado porque el propietario se muda a la unidad, por demolición o por la Ellis Act, tendrá derecho a recibir asistencia para reubicación.

¿Reemplazar a mi compañero de cuarto por uno nuevo es una causa justa para el desalojo según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Una de las causas justas para el desalojo es el incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento por parte del inquilino. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1806. Si un inquilino subarrienda en violación de su contrato de arrendamiento, el propietario puede tener una causa justa para desalojarlo. Id. Pero simplemente reemplazar a un compañero de cuarto por otro, uno por uno, no es una violación del contrato de arrendamiento, incluso cuando el contrato prohíbe expresamente el subarrendamiento. Id. Si un inquilino quiere reemplazar a un compañero de cuarto, debe solicitarlo por escrito al propietario. Id. Si el propietario no responde al inquilino por escrito dentro de los catorce días siguientes a la recepción de la solicitud escrita del inquilino, la solicitud se considerará aprobada por el propietario. Id. Además, el propietario no puede negar sin razón el derecho a subarrendar después de la solicitud escrita del inquilino. Id.

¿Se puede desalojar a la familia de un inquilino después de que el inquilino fallece o queda incapacitado?

Si un inquilino fallece o queda incapacitado y ya no está en la unidad, su cónyuge, pareja doméstica o hijos que hayan vivido en la unidad durante al menos un año antes de la partida del inquilino no pueden ser desalojados por el hecho de que el inquilino ya no esté presente. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1806(c). Para los fines de esta sección, la pareja doméstica debe haber presentado ante la Ciudad una Declaración Jurada de Pareja Doméstica (Affidavit of Domestic Partnership). Id.

Es importante que los inquilinos tengan en cuenta que, aunque tienen protección contra el desalojo en estas circunstancias, no tienen protección de control de rentas, y el propietario puede aumentar la renta a los inquilinos restantes conforme a la ley estatal conocida como Costa-Hawkins Rental Housing Act.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para desalojar a un inquilino con el fin de mudarse a la unidad según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación o compañía fiduciaria) que sea dueña de al menos el 50% de la propiedad, tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los treinta días después de que el inquilino la desocupe, ocupar la unidad como su residencia principal durante al menos un año, no ocupar ya una de las unidades de la propiedad y no tener en la propiedad una unidad vacía comparable a la cual mudarse. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1806(a)(8).

¿Qué pasa si el propietario no se muda dentro de los treinta días después de que el inquilino desocupa la unidad por un desalojo para que el propietario se mude, según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Si el propietario no se muda dentro del plazo requerido de treinta días, debe ofrecerle la unidad de nuevo al inquilino desalojado y pagarle a ese inquilino los gastos razonables de mudanza. Id. Si el propietario ya le pagó al inquilino la asistencia para reubicación, puede descontar ese monto del dinero que le debe al inquilino por los gastos razonables de mudanza relacionados con volver a ocupar la unidad. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 9002(f)(ii).

¿Estoy protegido contra un desalojo para que el propietario se mude a la unidad según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Un inquilino no puede ser desalojado para que el propietario se mude a la unidad si el inquilino (1) ha vivido en la unidad durante al menos cinco años y (2) tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad o tiene una certificación de enfermedad terminal. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1806(a)(8). Sin embargo, un propietario (o familiar) que también cumpla uno de estos criterios puede desalojar a un inquilino que de otro modo habría tenido derecho a la protección contra el desalojo. Id.

¿Con cuánta anticipación debe ser notificado un inquilino en un desalojo para que el propietario se mude a la unidad según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Si el inquilino ha vivido en la unidad durante uno o más años, tiene derecho a un aviso por escrito de sesenta días, y si ha vivido en la unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito de treinta días, según el Cal. Civ. Code § 1946.1.

¿Con cuánta anticipación debe ser notificado un inquilino en un desalojo por la Ellis Act según la Ley de Control de Rentas de Santa Monica?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso de 120 días en un desalojo por la Ellis Act. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations § 1602. Si el inquilino tiene una discapacidad según el Cal. Gov’t. Code § 12955.3,

o tiene sesenta y dos años o más, y ha vivido en la unidad durante al menos un año, el período de aviso puede extenderse a un año. Id. Un inquilino que solicite la extensión a un año debe notificar al propietario, dentro de los sesenta días siguientes a la presentación del aviso de intención de retirar la unidad, que tiene derecho a la extensión. Id.

¿Qué pasa en Santa Monica si el propietario vuelve a poner en el mercado de alquiler una propiedad que había retirado mediante la Ellis Act?

Si el propietario quiere volver a alquilar la propiedad retirada dentro de los dos años siguientes a la fecha del retiro, debe ofrecer las unidades de nuevo a los inquilinos desplazados bajo los términos de alquiler anteriores, si el inquilino notificó por escrito al propietario, dentro de los treinta días posteriores a desocupar, su deseo de volver a alquilar y le proporcionó una nueva dirección postal. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations §1621.

Si el propietario quiere volver a alquilar la propiedad más de dos años pero menos de diez años después del retiro, debe presentar un aviso ante la Junta de Control de Rentas (Rent Board). Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations §1622. Una vez que la Junta recibe el aviso, enviará a los inquilinos desplazados una notificación de su derecho a volver a ocupar la unidad. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations §1623. Un inquilino que desee volver a alquilar debe notificar al propietario dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que el propietario entregó a la Junta su aviso de intención de volver a alquilar. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations §1624. Si el propietario vuelve a alquilar la unidad pasados dos años desde el retiro sin notificar primero a la Junta, o si notifica a la Junta pero no le ofrece la unidad de nuevo al inquilino, el propietario será responsable ante cualquier inquilino desplazado por daños punitivos. Santa Monica, Cal., Rent Control Regulations §1626.

Los inquilinos que crean que su propietario los ha desalojado o está intentando desalojarlos sin una causa justa para hacerlo deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones legales.

Causa justa para el desalojo según las Políticas de Vivienda de Santa Monica (unidades sin control de rentas)

¿Qué unidades están protegidas por las protecciones de causa justa para el desalojo según las Políticas de Vivienda de la Ciudad de Santa Monica?

La Medida RR de la Ciudad, aprobada por los votantes de Santa Monica en 2010, extendió las protecciones contra el desalojo a las unidades sin control de rentas. Según las Políticas de Vivienda de la Ciudad de Santa Monica, todos los edificios de varias unidades que no están protegidos por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica tienen protecciones de causa justa para el desalojo, sin importar su fecha de construcción. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2304.

Las siguientes están exentas de las protecciones contra el desalojo según las Políticas de Vivienda de Santa Monica:

• Hoteles, moteles, posadas, casas para turistas y casas de huéspedes que se alquilan a huéspedes por menos de catorce días;
• Unidades de alquiler en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, hogar sin fines de lucro para personas mayores o dormitorio que sea propiedad de una institución de educación superior y esté operado por ella;
• Unidades de alquiler que una entidad, agencia o autoridad gubernamental posea, opere o administre, o en las que residan inquilinos con subsidio del gobierno, solo si la ley federal o estatal aplicable o un reglamento administrativo exime específicamente a dichas unidades del control de rentas municipal; y
• Unidades utilizadas para brindar cuidado infantil sin fines de lucro u otros servicios sociales residenciales.

Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2303.

¿Se aplican a su arrendamiento las protecciones contra el desalojo del control de rentas del estado de California o las protecciones contra el desalojo de las Políticas de Vivienda (Housing Policies) de la ciudad de Santa Monica?

Las protecciones contra el desalojo del control de rentas del estado de California se aplican a todas las unidades en Santa Monica que no están cubiertas por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica ni por las Políticas de Vivienda de Santa Monica y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su arrendamiento no está protegido por la Ley de Control de Rentas de la ciudad, que brinda protección contra el desalojo a las unidades sujetas a las disposiciones de renta máxima de dicha ley, el siguiente paso es determinar si usted está cubierto por las Políticas de Vivienda de la ciudad. En general, las protecciones contra el desalojo de las Políticas de Vivienda de Santa Monica se aplican a todos los edificios de varias unidades, sin importar cuándo fueron construidos.

Si una unidad no está cubierta por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica ni por las protecciones contra el desalojo de las Políticas de Vivienda de Santa Monica, está cubierta por las protecciones contra el desalojo del control de rentas del estado de California si el edificio fue construido hace más de quince años y no se encuentra dentro de una de las exenciones del control de rentas estatal. Para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo del control de rentas del estado de California, haga clic aquí.

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo según las Políticas de Vivienda de la ciudad de Santa Monica?

Las protecciones contra el desalojo para las unidades que no están bajo control de rentas son básicamente las mismas que para las unidades controladas. La única diferencia importante entre ambas es que las unidades cubiertas por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica solo pueden retirarse del mercado de alquiler mediante una demolición autorizada o mediante un desalojo bajo la Ellis Act.

Las causas justificadas de desalojo según las Políticas de Vivienda de la ciudad son las siguientes:

1. El inquilino no ha pagado la renta.
2. El inquilino sigue incumpliendo de manera material y sustancial una obligación del contrato de arrendamiento. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar.
   La posibilidad de reemplazar a un compañero de vivienda por otro (uno por uno) es la misma que bajo la Ley de Control de Rentas, y no se considerará un incumplimiento del contrato de arrendamiento del inquilino. Si un coinquilino del contrato se muda, los que permanecen pueden reemplazarlo por otro compañero de vivienda (uno por uno). El inquilino debe solicitar por escrito el reemplazo de su compañero de vivienda. Si el propietario no responde dentro de catorce días, el compañero de vivienda se considera aprobado. Se prohíbe a los propietarios negar sin motivo razonable un reemplazo uno por uno.
3. El inquilino está causando molestias o daños sustanciales a la unidad. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar (notice to perform or quit).
4. El inquilino ha sido condenado por usar la propiedad, o permitir que se use, para fines ilegales.
5. El inquilino se niega a firmar una extensión o renovación de un contrato de arrendamiento o de alquiler que es materialmente igual al contrato de arrendamiento o de alquiler anterior.
6. El inquilino se niega a darle al propietario el acceso razonable que establece la ley. Se le debe dar al inquilino un plazo razonable para corregir el problema antes de que el propietario pueda entregarle un aviso de cumplir o desalojar (notice to perform or quit).
7. El inquilino no es el ocupante original, no ha sido aprobado por el propietario y permanece en la unidad después de que el ocupante original la desocupa.
8. El propietario busca mudarse a la unidad él mismo o mudar a un familiar. El propietario o sus hijos, padres, abuelos, hermanos o parientes políticos planean mudarse a la unidad como su residencia principal.
   Los requisitos y las protecciones para que el propietario se mude a la unidad son los mismos que bajo la Ley de Control de Rentas. El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación o compañía fiduciaria) que sea dueña de al menos el 50% de la propiedad, tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los treinta días posteriores a que el inquilino la desocupe, ocupar la unidad como su residencia principal durante al menos un año, no ocupar ya una de las unidades de la propiedad y no tener en la propiedad una unidad vacía comparable a la cual mudarse. Si el propietario no se muda dentro del plazo de treinta días requerido, debe ofrecerle nuevamente la unidad al inquilino desalojado y pagarle a ese inquilino los gastos razonables.
   Un inquilino no puede ser desalojado para que el propietario se mude a la unidad si el inquilino (1) ha residido en la unidad durante al menos cinco años y (2) tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad o cuenta con una certificación de enfermedad terminal. Sin embargo, un propietario (o familiar) que también cumpla con uno de estos criterios puede desalojar a un inquilino que de otro modo habría tenido derecho a protección contra el desalojo
9. El propietario busca retirar del mercado de alquiler todas las unidades de alquiler de un edificio. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2304(c).

¿Se puede desalojar a la familia de un inquilino después de que el inquilino fallece o queda incapacitado y deja la unidad?

Si un inquilino fallece o queda incapacitado y ya no está en la unidad, el cónyuge, la pareja de hecho o los hijos del inquilino que hayan vivido en la unidad durante al menos un año antes de la salida del inquilino no pueden ser desalojados por el hecho de que el inquilino ya no esté presente. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2304(a). Para efectos de esta sección, la pareja de hecho debe tener una declaración jurada de pareja de hecho (Affidavit of Domestic Partnership) ya presentada ante la ciudad. Id.

Es importante que los inquilinos tengan en cuenta que, aunque tienen protección contra el desalojo en estas circunstancias, no tienen protección de control de rentas, y el propietario puede aumentar la renta a los inquilinos restantes conforme a la ley estatal conocida como Costa-Hawkins Rental Housing Act.

¿Se puede renunciar a las protecciones de un inquilino según las Políticas de Vivienda de Santa Monica?

No. Cualquier disposición en un contrato de arrendamiento o de alquiler (ya sea verbal o escrito) que renuncie a los derechos de un inquilino según esta ordenanza es contraria al orden público y será nula. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2306.

Los inquilinos que crean que su propietario los ha desalojado o está intentando desalojarlos sin una causa justa para hacerlo deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones legales.

Protección contra el desalojo para maestros y estudiantes

¿Existen protecciones especiales contra el desalojo en la ciudad de Santa Monica para maestros y para niños menores de edad durante el año escolar?

Cualquier inquilino que resida en una unidad cubierta por la Ley de Control de Rentas de Santa Monica o por las Políticas de Vivienda de Santa Monica y que sea un estudiante menor de dieciocho años, o cualquier inquilino que trabaje en una escuela pública, privada o parroquial (grados K-12) en Santa Monica, y que haya vivido en la unidad durante un año o más, no puede ser desalojado por una de las causas de desalojo sin culpa (mudanza del propietario, demolición, Ellis Act) si la fecha de terminación de su arrendamiento cae durante el año escolar. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.27.050.

Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de Santa Monica

¿Qué es la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de Santa Monica?

La ordenanza establece una asistencia para la reubicación que los propietarios deben pagar a los inquilinos desplazados de cualquier unidad que tenga protección contra el desalojo, ya sea según la Ley de Control de Rentas de la ciudad o según las Políticas de Vivienda de la ciudad.

¿Cuándo tiene derecho un inquilino a recibir pagos de reubicación según la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos de Santa Monica?

Desplazamiento permanente por un desalojo sin culpa:

Los inquilinos que son desplazados de forma permanente debido a un desalojo sin culpa, como la mudanza del propietario a la unidad, el retiro de la propiedad del mercado de alquiler, la demolición y el desalojo bajo la Ellis Act, tienen derecho a beneficios de reubicación. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.36.020.

Desplazamiento permanente por un aumento de renta en un dúplex o tríplex ocupado por el propietario:

Si un propietario se muda a su dúplex o tríplex, puede solicitar una exención de la Ley de Control de Rentas para todo su edificio. Id. El propietario debe ser una persona, no una corporación, ser dueño de al menos el 50% de la propiedad y residir en la unidad como su residencia principal. Id. La exención no es automática y debe ser aprobada por la Junta de Control de Rentas (Rent Board). Una vez aprobada, los inquilinos actuales del edificio ya no estarán cubiertos por la ordenanza. Id. Si en cualquier momento posterior el propietario aumenta la renta por encima del monto permitido según la ordenanza, los inquilinos tendrán derecho a beneficios de reubicación si no pueden pagar el monto aumentado y deciden irse. Id. Una vez que el propietario se muda, el edificio deja de estar exento de la ordenanza. Id.

Desplazamiento temporal:

Los inquilinos también pueden tener derecho a asistencia para la reubicación si son desplazados temporalmente. Los inquilinos tienen derecho a pagos de reubicación cuando deben desocupar una unidad porque se ha vuelto inhabitable, necesita reparaciones sustanciales o tiene una orden de desalojo de una agencia gubernamental. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.36.100.

¿Cuáles son los montos de asistencia para la reubicación en Santa Monica para un inquilino desplazado de forma permanente?

La asistencia para la reubicación se basa en el número de recámaras que tiene la unidad y no en el número de inquilinos que residen en ella. A partir del 1 de julio de 2019, el monto de reubicación para un apartamento tipo estudio es de $15,850, para uno de una recámara es de $21,800 y para una unidad de dos o más recámaras es de $30,350. Estos montos aumentan para los hogares de inquilinos que incluyan a una persona de sesenta y dos años o más, a una persona con discapacidad o a un niño menor de edad. En esos casos, el monto aumenta a $16,555 para un apartamento tipo estudio, $23,300 para uno de una recámara y $32,350 para dos o más recámaras. Debido a que los montos de asistencia para la reubicación cambian cada año, el inquilino que tenga derecho a asistencia para la reubicación debe consultar el sitio web de la Junta de Control de Rentas de Santa Monica (Santa Monica Rent Control Board) para conocer los montos de reubicación más actualizados que se le deben.

¿Cuáles son los montos de asistencia para la reubicación en Santa Monica para un inquilino desplazado temporalmente?

El monto de compensación por desplazamiento temporal al que tiene derecho un inquilino depende de cuánto tiempo esté desplazado. Si un inquilino debe dejar su unidad por treinta días o menos, el propietario puede optar por ubicar al inquilino en una unidad comparable o en un hotel. Si el inquilino es ubicado en un hotel, tiene derecho a un pago diario de hotel, más gastos de comidas, lavandería y hospedaje de mascotas. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.36.100. Los montos diarios establecidos por el Concejo Municipal son los siguientes:

• $302 por día por una habitación de hotel
• $32 por día para comidas
• $1 por día para lavandería
• $32 por día por hospedaje de gatos y $57 por día por hospedaje de perros

Si el inquilino debe dejar su unidad por más de treinta días, el propietario puede pagar una unidad de alquiler comparable o pagar la estadía del inquilino en un hotel y los gastos relacionados en los montos indicados arriba. Id. La asistencia para la reubicación debe pagarse por adelantado cada semana. Id. Si el propietario opta por pagar el alquiler temporal de reemplazo del inquilino, el propietario será responsable de todos los costos asociados con la unidad, incluida la renta, aunque sea mayor que la de la unidad actual del inquilino. Id.

Sin importar el tiempo que los inquilinos deban desocupar temporalmente su unidad, deben seguir pagando la renta. Id.

Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Santa Monica

La ciudad de Santa Monica ha declarado ilegal que los propietarios acosen a sus inquilinos con la intención de obligarlos a dejar su unidad con control de rentas.

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Santa Monica?

Todas las unidades residenciales de alquiler en la ciudad de Santa Monica están protegidas por esta ordenanza, sin importar cuándo fueron construidas. Esto incluye casas unifamiliares o habitaciones alquiladas en una casa unifamiliar, edificios de apartamentos, condominios, casas móviles y hoteles, moteles o casas de huéspedes. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.56.010.

¿Qué se considera acoso según la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de Santa Monica?

Santa Monica ha prohibido ciertas acciones de los propietarios que se realizan de mala fe y con la intención de obligar a los inquilinos a dejar sus unidades. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.56.020.

Se prohíbe a los propietarios hacer cualquiera de lo siguiente:

• Quitar servicios establecidos en el contrato de arrendamiento o de alquiler, o por las leyes estatales o locales de vivienda, salud o seguridad;
• Abusar o hacer mal uso del derecho de entrar a la unidad del inquilino;
• No hacer reparaciones y no actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento una vez iniciados;
• Insultar al inquilino con palabras ofensivas que por su naturaleza puedan provocar una reacción violenta inmediata;
• Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de vivienda de alquiler mediante fraude, intimidación o coacción;
• Amenazar al inquilino con daño físico, ya sea con palabras o con gestos;
• Discriminar al inquilino por una característica protegida, como raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA o la ocupación de la vivienda por un hijo menor de edad;
• Entregar un aviso de tres días u otro aviso de desalojo basado en acusaciones falsas, lo que significa que el propietario no tiene un motivo razonable para creer que las acusaciones son ciertas;
• Interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico de su unidad;
• Negarse a reconocer el recibo de un pago de renta; e
• Interferir con el derecho del inquilino a la privacidad, lo que incluye, entre otras cosas, entrar o tomar fotografías de partes de una unidad de vivienda en renta. Id.

¿Hay reglas que el propietario debe seguir para ofrecerle a un inquilino un acuerdo de compra (buyout) según la Santa Monica Tenant Harassment Ordinance?

Antes de hacer una oferta de buyout, el propietario debe entregar a cada inquilino de la unidad en renta una divulgación por escrito que incluya una declaración de que el inquilino tiene derecho a no aceptar un buyout, puede optar por consultar con un abogado, puede rescindir el acuerdo de buyout hasta treinta días después de que se haya firmado por completo, y puede acudir al Rent Board para obtener información sobre otros acuerdos de buyout en su vecindario. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.56.050.

La ordenanza exige que todos los acuerdos de buyout incluyan información y lenguaje específicos, y el acuerdo de buyout debe presentarse ante el Rent Control Board a más tardar sesenta días después de firmarse. Id.

Los inquilinos a quienes su propietario les haya hecho una oferta de buyout deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus opciones.

Leyes contra la discriminación de Santa Monica

La ciudad de Santa Monica tiene varias leyes vigentes para proteger a sus ciudadanos contra la discriminación en la vivienda y en las transacciones de bienes raíces. Santa Monica ha promulgado el Housing Anti-discrimination Code (Código contra la discriminación en la vivienda), la ley Discrimination On the Basis Of Sexual Orientation or Domestic Partnership (discriminación por orientación sexual o unión doméstica) y la ley Discrimination On the Basis Of AIDS (discriminación por SIDA).

¿Qué unidades están cubiertas por el Santa Monica Housing Anti-Discrimination Code?

Todas las unidades residenciales en renta están cubiertas por esta ley, excepto las viviendas destinadas exclusivamente a personas de 62 años o más, los asilos de ancianos, las casas de convalecencia y las residencias para jubilados. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.28.040.

¿Qué prohíbe el Santa Monica Housing Anti-Discrimination Code?

En Santa Monica es ilegal que un propietario haga o intente hacer cualquiera de lo siguiente:

• Negarse a rentarle a una persona o a permitirle el acceso a áreas o instalaciones comunes, entregarle un aviso de terminación del arrendamiento o presentar una demanda de desalojo en su contra, o negarle o retenerle servicios de vivienda por motivo de discapacidad (según Cal. Gov’t. Code § 12926), edad, fuente de ingresos (por ejemplo, un vale de la Sección 8), paternidad o maternidad, embarazo, o la ocupación posible o real de un menor de dieciocho años.
• Decirle a una persona que una unidad no está disponible para rentar debido a su discapacidad, edad, fuente de ingresos, paternidad o maternidad, embarazo, o la ocupación posible o real de un menor de dieciocho años.
• Anunciar una unidad en renta de cualquier forma que exprese una preferencia, una limitación o una discriminación contra una persona por motivo de discapacidad, edad, fuente de ingresos, paternidad o maternidad, embarazo, o la ocupación posible o real de un menor de dieciocho años.
• Incluir en un contrato de arrendamiento una cláusula que condicione la ocupación a que el inquilino no tenga hijos.
• Amenazar con desalojar o iniciar un desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto al número de ocupantes permitidos debido al matrimonio del inquilino, siempre que la presencia del cónyuge, o del cónyuge y sus hijos, no viole ninguna ley de ocupación.
• Amenazar con desalojar o iniciar un desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto al número de ocupantes permitidos debido al nacimiento, la adopción o un cambio legal en la custodia de un menor, siempre que la presencia del menor no viole ninguna ley de ocupación.
• Negarse a hacer una adaptación razonable que pueda ser necesaria para darle a un inquilino con discapacidad igualdad de oportunidades para usar y disfrutar la propiedad.
• Con algunas excepciones, negarse a hacer una adaptación razonable para que la propiedad sea accesible para personas con discapacidad.

Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.28.030.

¿Qué unidades están cubiertas por la ley Santa Monica Discrimination On the Basis Of Sexual Orientation Or Domestic Partnership?

Todas las unidades en Santa Monica están cubiertas por esta ley, excepto las unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino y el dueño comparten la cocina o el baño, y la propiedad no tiene más de tres unidades. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.40.040.

¿Qué es la ley Santa Monica Discrimination On the Basis Of Sexual Orientation Or Domestic Partnership?

En Santa Monica es ilegal discriminar a una persona en la vivienda y en las transacciones de bienes raíces por su orientación sexual o su unión doméstica. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.40.010. En general, es ilegal negarse a rentar, restringir las instalaciones de vivienda o las reparaciones o mejoras, y publicar anuncios que discriminen por orientación sexual. Id. Además, está prohibido amenazar con un desalojo o llevarlo a cabo por incumplimiento del contrato de arrendamiento debido a una unión doméstica. Id.

¿Qué unidades están cubiertas por la ley Santa Monica Discrimination On The Basis Of AIDS?

Todas las unidades en Santa Monica están cubiertas por esta ley, excepto las unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino y el dueño comparten la cocina o el baño. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.40.

¿Qué es la ley Santa Monica Discrimination On The Basis Of AIDS?

En Santa Monica es ilegal discriminar a una persona en la vivienda y en las transacciones de bienes raíces porque tenga el Síndrome de Inmunodeficiencia Adquirida (SIDA). Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.010. En general, es ilegal negarse a rentarle a un inquilino así, negarse a hacer reparaciones o mejoras, o restringir las instalaciones de vivienda. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.040. La ley también prohíbe los anuncios de vivienda que limiten o discriminen a personas con SIDA. Id.

Sanciones para el propietario de Santa Monica que viole la ley

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por desalojo injustificado según la Santa Monica Rent Control Law?

Si el propietario o su agente recupera la posesión de una unidad cubierta violando cualquiera de las leyes descritas en las Santa Monica Housing Policies (Políticas de Vivienda de Santa Monica), el propietario puede ser responsable ante el inquilino por desalojo injustificado. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2308. Un inquilino puede demandar por desalojo injustificado después de cualquier intento de recuperar la posesión de una unidad en violación de la ordenanza. En una demanda así, el propietario es responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos, incluidos los daños por angustia emocional. Id. El inquilino o la ciudad de Santa Monica también pueden solicitar una orden judicial (medida cautelar) y una indemnización monetaria. Id. La parte que gane una acción por desalojo injustificado recuperará las costas y los honorarios razonables de abogados. Id.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por desalojo injustificado según las Santa Monica Housing Policies?

Si el propietario o su agente recupera la posesión de una unidad cubierta violando cualquiera de las leyes descritas en las Santa Monica Housing Policies (Políticas de Vivienda de Santa Monica), el propietario puede ser responsable ante el inquilino por desalojo injustificado. Santa Monica, Cal., Housing Policies § 2308. Un inquilino puede demandar por desalojo injustificado después de cualquier intento de recuperar la posesión de una unidad en violación de la ordenanza. En una demanda así, el propietario es responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos, incluidos los daños por angustia emocional. Id. El inquilino o el Rent Control Board también pueden solicitar una orden judicial (medida cautelar) y una indemnización monetaria. Id. La parte que gane una acción por desalojo injustificado recuperará las costas y los honorarios razonables de abogados. Id.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario según la Santa Monica Rent Control Law por cobrarle una renta excesiva?

Si un propietario exige, acepta, recibe o retiene cualquier pago de renta que supere la renta máxima legal, el inquilino puede demandar por daños por el monto del pago exigido, aceptado, recibido o retenido que supere la renta máxima legal, más una sanción del triple de esa cantidad si el propietario actuó “de forma intencional o con opresión, fraude o malicia”. Santa Monica, Cal., Rent Control Law § 1809. El propietario también tendrá que pagar los honorarios razonables de abogados y las costas del inquilino cuando el inquilino gane en la corte. Id. En lugar de presentar una demanda, el inquilino puede presentar una queja administrativa ante el Rent Control Board. Id. Los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar si una acción administrativa o una demanda es la mejor opción.

En lugar de presentar una acción civil contra su propietario, el inquilino puede presentar una queja administrativa ante el Rent Board. Id. El Board determinará las reglas y normas para una audiencia sobre el asunto y tomará una decisión final dentro de los 120 días a partir de que el inquilino presente su queja. Id. Si se determina que un propietario violó las leyes de control de rentas, será responsable ante el inquilino por daños equivalentes al monto del aumento ilegal, más hasta $500 por los costos y gastos en que incurrió el inquilino al presentar la queja. Id. El inquilino puede descontar la indemnización que se le otorgue de los pagos futuros de renta, según lo determine el Board. Id. Si el Board autorizó a un inquilino a retener la renta según esta sección, pero el inquilino desocupa la propiedad, el propietario estará obligado a pagarle al inquilino la cantidad de renta que este podría haber retenido. Id.

Si un inquilino no presenta una acción civil o una queja administrativa dentro de los 120 días a partir de la fecha en que ocurrió la violación, el Rent Board puede llegar a un acuerdo sobre el reclamo o presentar una acción por su cuenta en nombre del inquilino. Id. El inquilino no podrá presentar una acción contra el propietario por la misma violación sobre la cual el Board haya llegado a un acuerdo o presentado una acción. Id. Si el Board llega a un acuerdo sobre el reclamo, tendrá derecho a descontar los costos en que incurrió del monto del acuerdo del inquilino. Id.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por violar la Santa Monica Tenant Relocation Assistance Ordinance?

Los inquilinos pueden presentar una demanda para obtener una orden judicial, una indemnización por daños, o ambas, contra un propietario que no pague los beneficios de reubicación que exige la ordenanza. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.36.090. El inquilino puede reclamar daños por el monto del pago de reubicación, una multa civil de $500 y los honorarios razonables de abogados y costas que determine la corte. La corte también puede otorgar daños punitivos. Id.

La ciudad de Santa Monica puede optar por pagar los beneficios de reubicación a los inquilinos en lugar del propietario si este no lo hace. Luego, la ciudad puede exigirle al propietario el reembolso. Id.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por violar la Santa Monica Tenant Harassment Ordinance?

Toda persona declarada culpable de violar esta ordenanza será culpable de un delito menor (misdemeanor) y recibirá una multa de hasta $1,000 o seis meses de cárcel, o ambas. Santa Monica, Cal. Mun. Code §4.56.040.

Cualquier persona, incluida la ciudad, también puede presentar una demanda por las violaciones de un propietario. Id.

Los inquilinos pueden presentar una demanda para solicitar una orden judicial (injunction) o una indemnización monetaria, o ambas, contra un propietario que infrinja la Tenant Harassment Ordinance (Ordenanza contra el acoso a inquilinos). Santa Monica, Cal. Mun. Code §4.56.040. Toda persona que infrinja la ordenanza o ayude a otra persona a infringirla es responsable de los daños y perjuicios reales sufridos por el inquilino o de los daños y perjuicios establecidos por ley de hasta $10,000, lo que sea mayor, y debe pagar los honorarios de abogado y las costas del inquilino, según lo determine el tribunal. Id. Además, el propietario será responsable de una multa civil adicional de hasta $5,000 por cada infracción cometida contra una persona con discapacidad o de sesenta y cinco años o más. Id. El tribunal también puede otorgar daños punitivos. Id.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por infringir el Santa Monica Housing Anti-Discrimination Code (Código contra la discriminación en la vivienda de Santa Monica)?

Cualquier persona, incluida la Ciudad, puede presentar una demanda por infracción de este código. Santa Monica, Cal. Mun. Code §4.56.060. La persona que infrinja este código, o que ayude o incite a otra persona a infringirlo, será responsable de los daños y perjuicios reales sufridos o de los daños y perjuicios establecidos por ley de hasta $10,000, lo que sea mayor, y será responsable de los honorarios de abogado y las costas que determine el tribunal. Id

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por infringir la ley de Santa Monica contra la discriminación por orientación sexual o unión doméstica (Discrimination On The Basis Of Sexual Orientation Or Domestic Partnership)?

Los inquilinos pueden demandar a su propietario por infringir esta ley. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.40.090. El inquilino, o la Ciudad, también puede solicitar una orden judicial (injunction). Id. La persona que sea declarada en infracción de esta sección será responsable de los daños y perjuicios reales del inquilino, las costas, los honorarios de abogado y una indemnización adicional de entre $200 y $400. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.40.080. El tribunal también puede otorgar daños punitivos. Id.

Las acciones conforme a esta ley deben presentarse dentro de un año a partir del presunto acto discriminatorio. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.40.100.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por infringir la ley de Santa Monica contra la discriminación por SIDA (Discrimination On The Basis Of AIDS)?

Los inquilinos pueden demandar a un propietario que haya infringido esta ley. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.090. El inquilino, o la Ciudad, también puede solicitar una orden judicial (injunction). Id. La persona que sea declarada en infracción de esta sección será responsable de los daños y perjuicios reales del inquilino, las costas, los honorarios de abogado y una indemnización adicional de entre $200 y $400. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.090. El tribunal también puede otorgar daños punitivos. Id.

Las acciones conforme a esta ley deben presentarse dentro de un año a partir del presunto acto discriminatorio. Santa Monica, Cal. Mun. Code § 4.52.100.

Los inquilinos que crean que su propietario ha infringido la Ley de Control de Alquileres de la Ciudad de Santa Monica, las políticas de vivienda o cualquier otra ley de la Ciudad destinada a proteger a los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos.