Cuándo se requieren administradores
Los edificios de apartamentos con dieciséis o más unidades deben tener un administrador residente.
Administradores residentes de apartamentos como licenciatarios
Para tener protecciones como inquilino, un administrador residente debe ser algo más que un simple empleado/licenciatario. En jurisdicciones con control de rentas, los administradores que no se consideran inquilinos pueden ser obligados a irse cuando termina su empleo.
Se analizan varios factores para determinar si un administrador es un inquilino que tiene protecciones en jurisdicciones con control de rentas después de que termina su residencia, o solo un empleado cuyas protecciones son más limitadas. Esos factores incluyen: (1) si existía un contrato de arrendamiento por escrito al inicio del tiempo del administrador en el edificio; (2) si el administrador vivía en la unidad antes de convertirse en administrador; (3) si el administrador pagaba renta antes de convertirse en administrador, y (4) si el administrador pagó un depósito de garantía.
Cuando un administrador residente firma un contrato que establece que la ocupación es incidental al empleo, el administrador residente no es un inquilino. Chan v. Antepenko, 203 Cal. App. 3d. Supp. 21 (1988).
Derechos de los administradores residentes frente al desalojo y protecciones de límite máximo de renta en jurisdicciones con control de rentas
Cuando un administrador residente no actuaba como administrador en ninguna capacidad al comenzar su arrendamiento, no puede ser desalojado simplemente porque se le despidió como administrador residente. Véase en general Chan v. Antepenko, 203 Cal. App. 3d 851 (1988). Además, la renta de un administrador residente, establecida antes de convertirse en administrador residente, no puede aumentarse al valor de mercado simplemente porque se le despidió como administrador residente. Sin embargo, es probable que se puedan aplicar los aumentos de renta acumulados conforme a la tasa anual del índice de precios al consumidor.
Empleo a voluntad
La mayoría de los administradores residentes se consideran “empleados a voluntad”, lo que significa que los propietarios pueden despedirlos sin causa. Sin embargo, incluso los empleados a voluntad no pueden ser despedidos por denunciar irregularidades ni por un motivo discriminatorio.
Los administradores residentes que tienen contratos de empleo a largo plazo probablemente no son empleados a voluntad y no pueden ser despedidos. Sus contratos deben revisarse con atención.
Salario mínimo para administradores residentes
A los administradores residentes de edificios de apartamentos se les debe pagar el salario mínimo. En San Francisco, a los administradores residentes se les debe pagar al menos $13 por hora trabajada. Cualquier contrato de empleo que pretenda pagar menos del salario mínimo es nulo.
La tarifa por hora de los empleados no exentos se calcula como una cuadragésima parte del salario semanal del empleado. Los empleados que trabajan más de 40 horas por semana tienen derecho a una compensación con ajustes por horas extras.
Apartamento sin costo de renta como salario mínimo
La mayoría de los administradores residentes reciben su apartamento como parte de un paquete de compensación general. Esta práctica se rige por reglas estrictas.
Los propietarios solo pueden acreditar hasta dos tercios (2/3) del valor de renta de mercado de la unidad, pero no más de $451.89 al mes para un administrador individual y $668.46 al mes para una pareja (Wage Order 5-2001 10 (c)).
La vivienda solo puede contar para el requisito de salario mínimo si existe un “acuerdo voluntario por escrito que haga referencia explícita a que dichos créditos se aplican a la obligación de salario mínimo del empleador”. Brock v. Carrion, Ltd., 332 F. Supp. 2d 1320 (2004).
Preguntas frecuentes
¿Quién es un administrador residente de apartamentos?
Un administrador residente de apartamentos es un inquilino que vive en la propiedad y que, a cambio de una renta reducida u otra compensación, realiza tareas de administración, como cobrar la renta, coordinar el mantenimiento o supervisar a otros inquilinos.
¿Puede un propietario exigir que un administrador residente renuncie a sus protecciones como inquilino?
No. No se le puede exigir a un administrador residente que renuncie a sus derechos o protecciones como inquilino como condición de su empleo u ocupación. Cualquier intento de hacerlo no es exigible.
¿Qué derechos tiene un administrador residente de apartamentos?
Un administrador residente de apartamentos tiene los mismos derechos que cualquier otro inquilino, incluido el derecho a una vivienda habitable, a la privacidad, a la protección contra el desalojo ilegal y todos los derechos establecidos por cualquier ordenanza de control de rentas o de protección al inquilino que corresponda.
¿Están los administradores residentes de apartamentos excluidos de las protecciones contra el desalojo?
No. Los administradores residentes de apartamentos no están excluidos de las protecciones contra el desalojo. Deben recibir un aviso legal adecuado y una razón legítima antes de poder ser desalojados, igual que cualquier otro inquilino.
¿Puede un propietario terminar el empleo de un administrador residente sin terminar su arrendamiento?
Sí. Un propietario puede terminar las funciones laborales de un administrador residente, pero no puede terminar el arrendamiento sin seguir los procedimientos legales adecuados y dar el aviso requerido.
¿Recibir compensación como administrador residente convierte un arrendamiento en una relación laboral?
No. Aunque un administrador residente puede recibir una renta reducida u otra compensación, su condición de inquilino sigue siendo independiente de las funciones laborales que realiza. Sus derechos como inquilino no desaparecen porque realice tareas de administración.
¿Qué pasa si un propietario no otorga las protecciones de inquilino a un administrador residente?
Si un propietario no otorga las protecciones de inquilino, como un aviso de desalojo adecuado o condiciones de habitabilidad, el administrador residente puede buscar recursos legales por la violación de sus derechos como inquilino.
¿Se le puede exigir a un administrador residente que realice trabajos no relacionados con la administración de la propiedad?
No. Cualquier tarea asignada debe formar parte de la función de administración acordada. Las tareas fuera de ese alcance, especialmente si se imponen mediante coacción sin la compensación adecuada, pueden violar las leyes laborales.
¿Deben los administradores residentes tener acuerdos por escrito sobre sus funciones?
Sí. Los acuerdos claros por escrito que describan las responsabilidades, la compensación y los derechos como inquilino ayudan a evitar malentendidos y disputas legales.
Si se despide a un administrador residente, ¿todavía tiene derechos sobre la unidad?
Sí. La terminación de las funciones de administración no termina automáticamente el arrendamiento; se debe seguir el proceso legal adecuado para poner fin a su ocupación.
