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¿Tengo protección contra desalojos conforme a la Ley de Protección al Inquilino de California?

Determinar si usted tiene protección contra desalojos sin causa justificada es un análisis de dos pasos. Primero, debe determinar si su unidad califica. Segundo, debe determinar si ha cumplido con el requisito de duración del arrendamiento. A continuación, le explicamos cómo determinar si tiene protección contra desalojos.

Paso dos: ¿Mi arrendamiento específico está cubierto por la protección contra desalojos sin causa justificada del estado de California?

Un inquilino o un grupo de inquilinos que haya ocupado una unidad de manera continua y legal durante doce meses desde el inicio del arrendamiento tiene protección contra el desalojo. Sin embargo, si se agrega otro inquilino adulto a la unidad después del inicio del contrato de arrendamiento, el hogar no tiene protección contra el desalojo hasta que (1) todos los inquilinos adultos hayan residido en la unidad de manera continua y legal durante doce meses o más, o (2) al menos un inquilino adulto de la unidad haya residido en ella de manera continua y legal durante veinticuatro meses.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según el control de rentas del estado de California?

Existen quince causas justas según la Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de 2019):

1. No pagar la renta.
2. Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento que continúa después de un aviso por escrito del derecho a corregirlo. El aviso por escrito debe otorgar al menos tres días para corregir el incumplimiento. Si el inquilino no lo corrige, se le puede entregar un aviso de terminación sin opción a corrección.
3. Mantener, cometer o permitir una molestia (nuisance).
4. Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
5. Negarse a firmar un contrato de arrendamiento con condiciones similares después del vencimiento de un contrato.
6. Actividad delictiva en la propiedad, o actividad delictiva o amenaza criminal dirigida contra un dueño o administrador de la propiedad.
7. Ceder o subarrendar en violación del contrato de arrendamiento.
8. Negarse a dar al dueño acceso a la unidad.
9. Usar el inmueble con un fin ilegal.
10. Que un licenciatario, agente o empleado del propietario no desocupe la unidad después de terminada la relación.
11. Que un inquilino no entregue la posesión después de dar aviso de que se mudará o después de que el propietario y el inquilino acuerden por escrito que el inquilino desocupará la unidad.
12. Mudanza del dueño o de un familiar, solo cuando el contrato de arrendamiento original o uno nuevo permita que el dueño o un familiar se mude a la unidad. El desalojo debe realizarse para el dueño o su cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos. El contrato de arrendamiento original o el nuevo debe reservar el derecho de que el dueño o su cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos se muden a la unidad.
13. Retiro de la unidad del mercado de alquiler.
14. Cuando una agencia de la ciudad o del condado exige que se desocupe la unidad debido a condiciones inhabitables.
15. Intención de demoler o remodelar sustancialmente una unidad. “Remodelar sustancialmente” significa reemplazar o modificar de manera sustancial cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso, o eliminar materiales peligrosos, como plomo, moho o asbesto, que no pueda realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en la unidad y que requiera que el inquilino desocupe la unidad por más de treinta días. Las mejoras únicamente estéticas, como pintura, decoración y reparaciones menores, no califican, ni tampoco cualquier trabajo que pueda hacerse de manera segura con el inquilino en la unidad.

¿Tengo derecho a pagos de reubicación si me desalojan según el control de rentas del estado de California?

Un propietario que desaloja a un inquilino por la mudanza del dueño, la mudanza de un familiar, demolición, remodelación sustancial, por orden de eliminación de la ciudad o del condado, o para retirar la unidad del mercado de alquiler, debe ofrecer una de las siguientes formas de asistencia al inquilino, a criterio del propietario:

1. Pagar un mes de renta dentro de los quince días siguientes a la entrega del aviso de desalojo; o
2. Exonerar el pago de la renta del último mes.

El aviso de desalojo debe informar al inquilino de su derecho a recibir asistencia de reubicación. Si el inquilino no desocupa la unidad al vencer el aviso, el propietario puede recuperar la asistencia de reubicación como daños y perjuicios. El propietario tiene derecho a acreditar esta reubicación contra la reubicación exigida por otra ley u ordenanza.

¿Puedo renunciar a mis derechos a las protecciones del control de rentas del estado de California?

Un inquilino no puede renunciar a sus derechos según la Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de 2019). Cualquier renuncia de derechos por parte de un inquilino es nula por ser contraria al orden público.

¿Mi contrato de arrendamiento debe indicar que estoy protegido por el control de rentas del estado de California?

Todo contrato de arrendamiento firmado o renovado después del 1 de julio de 2020 debe incluir la siguiente divulgación. A más tardar el 1 de agosto de 2020, el propietario debe comunicar por escrito lo siguiente a los inquilinos existentes. Este requisito de divulgación no se aplica a los inquilinos que ya están cubiertos por un control de rentas más estricto de la ciudad o del condado. Tampoco se aplica a las unidades que nunca estarán cubiertas por la protección contra el desalojo ni por la protección de límite de renta.

“La ley de California limita la cantidad en que se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para obtener más información. La ley de California también establece que, después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o que al menos uno de los inquilinos haya ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 24 meses o más, el propietario debe incluir una declaración de la causa en cualquier aviso de terminación del arrendamiento. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para obtener más información.”

¿Cuál es el aumento anual máximo permitido de la renta según el control de rentas del estado de California?

En las unidades cubiertas por los límites de renta del control de rentas del estado de California, el propietario solo puede aumentar la renta cada año en un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor, hasta un máximo del 10%. Si el propietario decide hacer aumentos más pequeños, solo puede aumentar la renta dos veces en un año. La ley es retroactiva al 15 de marzo de 2019. Si un propietario aumentó la renta por encima de la cantidad permitida entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, la renta se reducirá al nivel permitido, pero el propietario no será responsable ante el inquilino por los pagos de renta en exceso.

¿Se aplica el control de rentas estatal a casas unifamiliares y condominios en jurisdicciones con control de rentas?

En las ciudades y condados con control de rentas, las casas unifamiliares y los condominios están cubiertos por los límites de renta de la ley estatal cuando las unidades no están cubiertas por límites de renta locales, siempre que no estén exentas de otra manera según la ley estatal. Por ejemplo, la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Rentas de San Francisco) no establece límites de renta para casas unifamiliares y condominios en arrendamientos posteriores a 1996. Siempre que la casa unifamiliar o el condominio se haya construido hace más de quince años (y que el arrendamiento y la unidad cumplan con todos los demás requisitos del control de rentas estatal, el control de rentas estatal se aplicaría para limitar los aumentos de renta.