Abogados de discriminación en la vivienda en California

Abogados de vivienda al servicio de inquilinos de California en San Francisco, San Jose, Oakland y Los Angeles.

Si un propietario discriminó a un inquilino, además de las multas y sanciones por violar la ley, el propietario podría ser responsable ante el inquilino por daños monetarios.

Si usted es víctima de discriminación en la vivienda, llame hoy a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos con experiencia.

¿Qué es la discriminación en la vivienda?

La discriminación en la vivienda ocurre cuando una persona o un grupo recibe un trato desfavorable por una característica protegida por la ley, como su raza, sexo, religión, estado familiar o discapacidad. La discriminación en la vivienda es ilegal y contribuye a la desigualdad en la calidad de la vivienda que una persona puede obtener. Aunque la discriminación es ilegal, muchos propietarios siguen actuando con prejuicio de maneras abiertas y encubiertas. Si bien muchos casos de discriminación no se denuncian, en 2016 se presentaron más de 28,000 quejas por discriminación en la vivienda en todo el país, y más del 90% de esas quejas tenían que ver con transacciones de alquiler. Como la mayoría de las quejas por discriminación en la vivienda se relacionan con el alquiler de una propiedad, los inquilinos deben conocer las leyes que existen para protegerlos de actos injustos.

¿Qué leyes federales y estatales regulan la discriminación en la vivienda?

La Fair Housing Act (FHA, Ley de Vivienda Justa) es la ley federal que prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad. 42 U.S.C § 3604. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) hace cumplir la Fair Housing Act.

En el estado de California, la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos) y la Unruh Civil Rights Act (Unruh Act, Ley de Derechos Civiles Unruh) son las leyes que regulan la discriminación en la vivienda. El California Department of Fair Employment and Housing (DFEH, Departamento de Empleo y Vivienda Justos de California) hace cumplir ambas leyes. La FEHA ofrece protecciones más amplias que la FHA porque prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar, discapacidad, así como fuente de ingresos, género, identidad de género, expresión de género, orientación sexual, estado civil, ascendencia o información genética de la persona. Cal. Gov’t Code § 12955. Y la Unruh Act prohíbe la discriminación por motivos de sexo, raza, color, religión, ascendencia, origen nacional, discapacidad, condición médica, información genética, estado civil, orientación sexual, ciudadanía, idioma principal o estatus migratorio. Cal. Civ. Code § 51.

¿Tiene la ciudad de San Francisco leyes sobre discriminación en la vivienda?

La ciudad de San Francisco tiene sus propias leyes contra la discriminación que agregan más categorías de características a las leyes federales y estatales. Los propietarios no pueden dar a un inquilino un trato desfavorable o desigual por su raza, color, ascendencia, origen nacional, lugar de nacimiento, sexo, edad, religión, credo, discapacidad, orientación sexual, identidad de género, fuente de ingresos, peso o estatura, reales o percibidos. S.F., Cal., Police Code § 3304.
Además, la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Alquileres de San Francisco) prohíbe la discriminación contra un inquilino por raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA u ocupación por un hijo menor de edad, reales o percibidos. S.F. Cal., Rent Ordinance § 37.10B(a)(9).

¿Tienen Berkeley y Oakland leyes sobre discriminación en la vivienda?

Al igual que San Francisco, Berkeley y Oakland tienen sus propias leyes sobre discriminación en la vivienda que amplían las categorías protegidas a nivel federal y estatal. En la ciudad de Berkeley, es ilegal discriminar por motivos de raza, color, discapacidad, religión, sexo, estado familiar, origen nacional, orientación sexual, estado civil, ascendencia, edad y fuente de ingresos de una persona. Berkeley, Cal., Mun. Code §§ 13.31.010. Y la ciudad de Oakland ha ampliado sus categorías protegidas para incluir a las personas con síndrome de inmunodeficiencia adquirida (SIDA) y complejo relacionado con el SIDA (ARC). Oakland, Cal., Mun. Code § 9.40.050.

¿Qué actos se consideran discriminación en la vivienda?

Los propietarios no pueden discriminar a inquilinos ni a posibles inquilinos por una característica protegida de ninguna de las siguientes maneras:

• Negarse a vender, alquilar o arrendar.
• Negarse a negociar una venta, un alquiler o un arrendamiento.
• Decir que una vivienda o un apartamento no está disponible para inspección, venta o alquiler cuando, en realidad, sí está disponible.
• Negar o retener alojamiento.
• Ofrecer términos, condiciones, privilegios, instalaciones o servicios de vivienda inferiores.
• Acosar a una persona en relación con el alojamiento.
• Cancelar o dar por terminado un contrato de venta o de alquiler.
• Ofrecer alojamiento segregado o separado.
• Publicar un anuncio sobre el alquiler o la venta de cualquier vivienda
  que indique alguna preferencia o limitación basada en raza, color, religión, sexo, origen nacional, ascendencia o cualquier otra característica protegida.

Cómo pueden los inquilinos identificar anuncios de vivienda discriminatorios

Las leyes sobre publicidad discriminatoria se aplican tanto a la publicidad escrita como a la verbal, e incluyen volantes, letreros, folletos, carteleras, solicitudes de alquiler, correos electrónicos, fotografías e ilustraciones, y también se aplican a las declaraciones hechas al inquilino o posible inquilino en persona o por teléfono. 24 C.F.R. § 100.75. La ley también se aplica a los anuncios en línea. Id. Es ilegal que un propietario exprese una preferencia o limitación respecto a un inquilino debido a una característica protegida, como la raza, el sexo o la religión. Id.

Frases como “no se permiten niños”, “solo personas que hablen inglés”, “comunidad caucásica”, “solo personas sin discapacidad” y “debe ser cristiano” son discriminatorias porque expresan una preferencia específica por cierto grupo de personas o limitan a ciertos grupos por características protegidas.

No es discriminatorio decir “no se permite el uso de drogas ilegales” ni “solo animales de servicio”. Es perfectamente legal prohibir que un inquilino consuma drogas si la droga en cuestión es ilegal. Y no hay leyes que obliguen a un propietario a permitir mascotas, salvo un animal de servicio como ajuste razonable para una persona con una discapacidad.

Hay muchas maneras en que un propietario puede discriminar a los inquilinos en sus anuncios, y los tribunales analizan este tipo de reclamos caso por caso.

¿Cómo usan algunos propietarios los anuncios en línea para discriminar a posibles inquilinos?

Con más de cinco millones de anunciantes en Facebook y un promedio de 1.5 mil millones de usuarios activos diarios, esta red social es un medio poderoso para promocionar productos como apartamentos en alquiler o casas en venta. Pero, ¿qué pasa si los anunciantes del sitio discriminan al impedir que ciertas categorías de personas vean sus anuncios? El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) alega que Facebook permitió a vendedores de viviendas y propietarios hacer exactamente eso.

El HUD presentó una queja contra Facebook en la que alega que sus prácticas publicitarias violan la Fair Housing Act (FHA, Ley de Vivienda Justa) al permitir anuncios que discriminaban a ciertos posibles inquilinos y compradores de vivienda por su raza, sexo, religión, discapacidad y otras características. La queja afirma que las herramientas de publicidad dirigida de la plataforma invitaban a sus “anunciantes a expresar preferencias ilegales al sugerir opciones discriminatorias”. Por ejemplo, los vendedores de viviendas y los propietarios podían elegir mostrar anuncios relacionados con la vivienda solo a hombres o solo a mujeres, y podían bloquear a usuarios interesados en temas específicos como “perro de asistencia” o “crianza de hijos”. Las herramientas de segmentación de anuncios también permitían a vendedores de viviendas y propietarios impedir que los anuncios de alquiler y venta se mostraran en ciertos códigos postales.

Aunque Facebook afirma que el reclamo en su contra no tiene fundamento, otras empresas en línea acusadas anteriormente de discriminación han citado la Communications Decency Act (CDA, Ley de Decencia en las Comunicaciones) de 1996 para alegar inmunidad de responsabilidad. En esencia, esta ley establece que las plataformas en línea que permiten a terceros publicar material no pueden ser consideradas responsables por una publicación discriminatoria. 47 U.S.C § 230. Sin embargo, se ha determinado que cuando a los usuarios de un sitio web se les exige responder preguntas para acceder a los servicios, el proveedor del sitio web no goza de inmunidad de responsabilidad bajo la CDA, porque se convierte en algo “más que un transmisor pasivo de información” y, en cambio, proporciona contenido de forma activa. Fair Housing Council of San Fernando Valley v. Roommates.com LLC., 521 F.3d 1157, 1166 (9th Cir. 2008). Si Facebook intenta alegar que tiene inmunidad de responsabilidad bajo la CDA, probablemente no tendrá éxito. La plataforma no se limitaba a permitir pasivamente que los propietarios publicaran anuncios de vivienda discriminatorios. Por el contrario, las herramientas publicitarias de Facebook permitían a los propietarios marcar ciertas casillas para ajustar sus anuncios con el fin de excluir de manera específica e intencional a ciertos grupos protegidos de personas.

El propósito de la Fair Housing Act es garantizar la igualdad de oportunidades de vivienda para todos. Si las acusaciones del HUD son ciertas, las prácticas de Facebook son contrarias a la ley. Por ahora, no se ha determinado ninguna responsabilidad y la empresa ha negado haber actuado indebidamente.

La discriminación en la vivienda va más allá de los anuncios.

Aunque el reclamo del HUD contra Facebook se centra en las prácticas de publicidad dirigida de la empresa, los inquilinos deben saber que la discriminación en la vivienda va más allá de los anuncios. Ya sea que el intento de un propietario de discriminar a un inquilino sea abierto o encubierto, los propietarios cuentan con que los inquilinos no conozcan ni entiendan la ley.

Si mi propietario se niega a hacer ajustes por mi discapacidad, ¿es eso discriminación en la vivienda?

La Fair Housing Amendments Act (FHAA, Ley de Enmiendas a la Ley de Vivienda Justa) define la discriminación como “la negativa a hacer ajustes razonables en las normas, políticas, prácticas o servicios, cuando dichos ajustes puedan ser necesarios para brindar a dicha persona igualdad de oportunidades para usar y disfrutar una vivienda”. 42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B). “Impone a los propietarios el deber afirmativo de satisfacer razonablemente las necesidades de” las personas con discapacidades, no solo en cuanto a ajustes físicos, sino también en cuanto a las políticas administrativas que rigen los alquileres. United States v. California Mobile Home Park Mgmt. Co., 29 F.3d 1413, 1416 (9th Cir. 1994).

Más recursos para inquilinos con discapacidades: Inquilinos con discapacidades, Animales de apoyo y Envejecer en casa.

¿Mi uso de marihuana medicinal es una característica protegida por la ley?

Las leyes del estado de California sobre la marihuana medicinal están en conflicto directo con la ley federal. Actualmente, no existe protección para los usuarios de marihuana medicinal bajo la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos), una ley federal. Si bien un propietario no puede discriminar al rentar una propiedad por motivo de una discapacidad y debe proporcionar una adaptación razonable a un inquilino por una discapacidad conocida, es poco probable que un inquilino pueda solicitar a su propietario una adaptación razonable para fumar marihuana bajo la FEHA. Ningún tribunal ha abordado directamente este tema todavía.

La Legislatura de California presentó recientemente un proyecto de ley (AB 2069) que modificaría la FEHA y crearía una categoría protegida para los empleados con tarjeta de marihuana medicinal. Aunque el proyecto de ley prohíbe a los empleadores discriminar a los usuarios de marihuana medicinal, se deduce que también tendrá un impacto en si los inquilinos podrán solicitar una adaptación razonable a su propietario. El proyecto de ley todavía está en comité.

Para leer más sobre el derecho de un inquilino a fumar cigarrillos o marihuana en su unidad, haga clic aquí: Fumar en un edificio de apartamentos.

¿Puede un propietario negarse a rentarme si tengo hijos?

En la mayoría de los casos, negarse a rentar a inquilinos con uno o más hijos es ilegal, ya que la situación familiar es una característica protegida. Algunas de las razones comunes que dan los propietarios para no rentar a familias son que los niños hacen demasiado ruido, causan demasiados daños y son una molestia en general. O bien, un propietario solo le renta a una familia un apartamento en la planta baja por el ruido que los niños podrían hacer en un piso superior. En ambos casos, las acciones del propietario serían discriminatorias.

Existen algunas excepciones limitadas que permiten a un propietario prohibir niños en una unidad. Por ejemplo, un propietario puede negarse a rentar un estudio a una familia con cinco hijos porque la familia excede la ocupación legal permitida. Otra excepción es que un propietario podría prohibir que vivan niños en un complejo diseñado como vivienda para personas mayores.

¿Existen exenciones a la Fair Housing Act para unidades de renta?

Sí, existen algunas excepciones limitadas a la ley. Las siguientes unidades e instalaciones residenciales están exentas de partes de la FHA (pero consulte la siguiente sección sobre cómo les afecta la ley de California):

• Vivienda para personas mayores: la vivienda puede restringirse a personas de 62 años o más, y a personas de 55 años o más en los casos en que al menos un ocupante por unidad tenga 55 años y al menos el 80 por ciento de las unidades estén ocupadas por personas de 55 años o más. 42 U.S.C. 3607(b)
• Organizaciones religiosas: la vivienda patrocinada por una organización religiosa puede restringirse a los miembros de esa organización religiosa en particular, siempre que la religión no discrimine en sus políticas de membresía. 42 U.S.C. 3607(a)
• Clubes privados: una organización que restringe su membresía puede proporcionar vivienda restringida a sus miembros, siempre que no ofrezca vivienda al público en general. Id.
• Vivienda unifamiliar: la venta o renta de una casa unifamiliar está exenta de las normas de la Fair Housing Act si el dueño no posee más de tres unidades a la vez y no se utiliza un corredor ni publicidad discriminatoria. 42 U.S.C. 3603(b)(1).
• Vivienda ocupada por el dueño: la vivienda multifamiliar de dos a cuatro unidades, en la que una de las unidades está ocupada por el dueño, está exenta de las leyes de vivienda justa. 42 U.S.C. 3603(b)(2).

¿Se aplican las exenciones de la FHA federal en California?

La Cláusula de Supremacía, que se encuentra en el Artículo VI de la Constitución de los EE. UU., declara que la ley federal es la ley suprema del país. Sin embargo, cuando la ley estatal ofrece más protecciones que las de la ley federal, se aplicará la ley estatal.

Las exenciones de la FEHA de California son diferentes de las de la FHA federal. Las exenciones de California tienen prioridad sobre las exenciones federales, ya que ofrecen más protecciones contra la discriminación. Las exenciones de California se aplican a las siguientes situaciones: (a) la negativa a rentar en una casa unifamiliar ocupada por el dueño, cuando el dueño no renta a más de una persona y no utiliza declaraciones, avisos o anuncios discriminatorios, (b) cuando se indica una preferencia por compañeros de cuarto del mismo sexo en una situación de vivienda compartida, y (c) la vivienda administrada por una organización o club privado que limita a sus miembros. Cal. Gov’t Code § 12927(c)(2). Las dos primeras exenciones se aplican a la vivienda de renta, mientras que la última podría aplicarse tanto a la vivienda de renta como a la vivienda en venta. La ley de California prohíbe la discriminación en todas las demás transacciones de vivienda (venta, renta y otras) y explícitamente no incluye las mismas exenciones para la vivienda unifamiliar y la vivienda ocupada por el dueño que contiene la FHA federal.
Cuando las leyes municipales contra la discriminación, como las de San Francisco, Berkeley y Oakland, no dicen nada sobre exenciones, se aplicará la ley estatal.
Además, es importante señalar que, independientemente de las exenciones de la FHA federal y de la FEHA estatal, la Civil Rights Act de 1866 (Ley de Derechos Civiles) no permite ninguna exención con respecto a la raza. Es ilegal discriminar por motivo de raza en cualquier transacción de vivienda.

¿Cuáles son los efectos de la discriminación en la vivienda?

La desigualdad de oportunidades de vivienda es una realidad en el Bay Area. La discriminación en la vivienda tiene un impacto desproporcionado en las clases protegidas de personas, y este impacto va más allá del mercado de renta. Por ejemplo, se sabe que algunos vendedores han discriminado a compradores, y se ha acusado a bancos de prácticas de préstamo discriminatorias. La discriminación, ya sea contra un inquilino o un comprador, contribuye a la segregación en la vivienda, que es solo uno de los muchos efectos en la sociedad. Verse limitado a vivir en una vivienda de calidad inferior puede afectar la calidad de vida de una persona y su acceso a oportunidades de empleo, atención médica y buenas escuelas. Los estudios también han demostrado que las personas que sufren discriminación reportan niveles más altos de estrés.

¿Qué debe hacer un inquilino si sospecha que está siendo discriminado?

Los inquilinos que denuncian discriminación pueden presentar una queja ante el California Department of Fair Employment and Housing (DFEH, Departamento de Empleo y Vivienda Justos de California) o la San Francisco Human Rights Commission (HRC, Comisión de Derechos Humanos de San Francisco). Los inquilinos también pueden presentar una demanda en un tribunal civil. Antes de tomar cualquiera de estas vías, un inquilino que enfrenta discriminación debe comunicarse con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos para analizar qué acción es la mejor para su situación.

Si un propietario ha discriminado a un inquilino, además de las multas y sanciones por violar la ley, el propietario podría ser responsable ante el inquilino por daños monetarios. Además, si se determina que hubo discriminación de mala fe contra un inquilino que vive en una unidad cubierta por la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Renta de San Francisco), esto puede incluir daños monetarios de no menos de tres veces el daño real sufrido por el inquilino discriminado, incluidos los daños por angustia mental o emocional.

Si usted es víctima de discriminación en la vivienda, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos con experiencia.

Demandas civiles por discriminación en la vivienda

Según la ley de California, a los propietarios, inquilinos principales (master tenants), agentes de bienes raíces y administradores de propiedades se les prohíbe discriminar a los inquilinos por motivo de raza, color, religión, sexo, estado civil, origen nacional, ascendencia, situación familiar, edad, condición médica, orientación sexual, género, identidad de género, fuente de ingresos o discapacidad. Gov’t Code § 12927(a) y Civil Code § 51(b. Cal. Gov’t Code § 12927; Cal. Civ. Code § 51 et seq. Esta lista no es exhaustiva. Se prohíben los siguientes tipos de discriminación: (1) negarse a rentar, (2) declarar que las viviendas o unidades no están disponibles, (3) ofrecer condiciones de renta inferiores, (4) retirar privilegios, instalaciones o servicios, (5) el acoso, y (6) desalojar o amenazar con desalojar. Cal. Gov’t Code § 12927(c)(1). ).

Un inquilino puede ganar una demanda por discriminación si demuestra que: (1) recibió un trato diferente por pertenecer a una clase protegida, lo que traslada al propietario la carga de presentar pruebas de un motivo no discriminatorio para tratar al inquilino de manera diferente; o (2) las políticas o prácticas del propietario afectaron de manera desproporcionada a una clase protegida, lo que traslada al propietario la carga de demostrar que la acción u omisión impugnada responde a un interés comercial. Cal. Gov’t Code § 12955.8.

La legislatura de California ha promulgado dos conjuntos separados de leyes para prohibir la discriminación: la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos) y la Unruh Civil Rights Act (Ley de Derechos Civiles Unruh). Estas leyes tienen diferencias sutiles en cuanto a los daños recuperables, el plazo para presentar una demanda y los tipos de propietarios que abarcan.
Aunque la Unruh Civil Rights Act (Unruh) se aplica a todas las viviendas de renta, las protecciones de la FEHA no se aplican cuando un inquilino renta una parte de una casa unifamiliar ocupada por el dueño.. Gov’t Code § 12927 (c)(2). Los terrenos para casas móviles están cubiertos tanto por la Unruh como por la FEHA. Marina Point, Ltd. v. Wolfson, 30 Cal. 3d 721 (1982).
Un inquilino debe presentar una demanda bajo la FEHA dentro de un plazo de dos años. Gov’t Code § 12989.1. Sin embargo, a las demandas bajo la Unruh Civil Rights Act se les aplica un plazo de prescripción de un año. Mitchell v. Sung, 816 F. Supp. 597 (1993).

La FEHA permite recuperar daños reales, daños por angustia emocional, daños punitivos y honorarios razonables de abogados, pero no establece una indemnización mínima. La Unruh Civil Rights Act exige una sanción mínima de $4,000 por discriminación no violenta y de $25,000 por violencia o amenaza de violencia. Cal. Civ. Code § 52. Al igual que la FEHA, la Unruh permite recuperar daños reales, daños por angustia emocional y honorarios de abogados discrecionales. Id.

Ejemplos de casos de discriminación en la vivienda

• El propietario no puede tener criterios distintos de verificación de crédito según la raza. Stearns v. Fair Employment Practice Commission, 6 Cal. 3d 205 (1971).
• Un complejo de apartamentos no puede excluir a todas las familias con hijos menores de edad. Marina Point, Ltd. v. Wolfson, 30 Cal. 3d 721 (1982).
• Una restricción de edad en los CC&Rs (convenios, condiciones y restricciones) de un condominio viola la Unruh Civil Rights Act. O’Conner v. Village Green Owners Assn., 33 Cal. 3d 790 (1983).
• Una acción judicial para desalojar a un inquilino después de que este organizó a otros inquilinos para oponerse a un aumento de renta probablemente constituye discriminación, pero el acoso y los avisos de desalojo probablemente no constituyen discriminación. Newby v. Alto Riviera Apartments, 60 Cal. App. 3d 288 (1976).
• Desalojar a un inquilino por convivir con personas homosexuales es discriminación según la Unruh Civil Rights Act. Hubert v. Williams, 133 Cal. App. Supp. 3d 1 (1982).
• La FEHA no se aplica a los propietarios que pueden demostrar que rentar a una pareja no casada va en contra de sus creencias religiosas personales. Smith v. Fair Employment & Housing Com., 12 Cal. 4th 1143 (1996).
• Los requisitos mínimos de renta, como los umbrales de ingresos, que tienen un propósito discriminatorio están prohibidos por la FEHA. Roth v. Rhodes, 25 Cal. App. 4th 530 (1994).