El derecho del inquilino a reparar y descontar, y a retener la renta según la ley de California

¿Cuándo puede un inquilino reparar y descontar?

Según la ley de California, un inquilino puede reparar y descontar. Código Civil § 1942 ^[1]. Sin embargo, este recurso solo debe usarse cuando el inquilino cumple con todos los requisitos de la ley de reparar y descontar. Si un inquilino repara y descuenta sin seguir las estrictas pautas de la ley de reparar y descontar de California, es probable que reciba un aviso de tres días para pagar la renta o desocupar, seguido de una demanda de desalojo. Un inquilino que retiene la renta sin cumplir los requisitos de la sección 1942 del Código Civil está violando la ley de California y podría enfrentar una demanda de desalojo.

Según la sección 1942 del Código Civil, un inquilino solo puede reparar y descontar si cumple con todos los siguientes requisitos:

1. El inquilino ha notificado con anticipación razonable al propietario o a su agente su intención de reparar y descontar; se presume que un aviso de treinta días es razonable;
2. El costo de la reparación es menor que un mes de renta;
3. El inquilino no ha hecho más de dos descuentos en doce meses;
4. El problema que requiere reparación hace que la vivienda sea inhabitable; y
5. El inquilino no fue responsable de la condición. Código Civil §§ 1929 & 1941.2 ^[2]

Por ley, una unidad se define como no habitable si carece de cualquiera de lo siguiente: calefacción, electricidad, agua corriente fría y caliente, impermeabilización eficaz, ventanas y puertas sin roturas, sistema de alcantarillado e instalaciones de baño que funcionen correctamente, ausencia de ratas, ratones, cucarachas y escombros, pisos, escaleras y barandales seguros, y un número adecuado de botes de basura. Civil Code § 1941.1 ^[3]

¿Cuáles son los riesgos de reparar y deducir o de retener la renta?

Si un inquilino retiene la renta sin cumplir con todos los requisitos de la ley de reparar y deducir, el inquilino recibirá un aviso de tres días para corregir o desalojar. Si el inquilino no paga la renta dentro de los tres días, recibirá una demanda de desalojo. Aun si el inquilino cumple con todos los requisitos de la ley de reparar y deducir, el propietario de todos modos puede entregar un aviso de tres días y presentar una demanda de desalojo. En el proceso de desalojo, el propietario argumentará que el inquilino causó el problema de reparación o que el propietario estaba respondiendo con prontitud. Después de haber litigado más de 1000 casos de inquilinos, nuestra firma casi nunca recomienda que un inquilino retenga la renta.

¿Cuáles son las alternativas a reparar y deducir?

Dados los riesgos del recurso de reparar y deducir y de retener la renta, los inquilinos deben considerar las siguientes alternativas. Para un análisis más detallado de estos recursos, consulte nuestro artículo titulado Cómo obligar a su propietario a hacer reparaciones.

1. Hacer que el inspector de construcción local emita una citación al propietario.
2. Mudarse y presentar una demanda por falta de reparaciones y por desalojo implícito (constructive eviction) y desalojo injustificado.
3. Permanecer en la unidad y presentar una demanda por falta de reparaciones.

Nuestra firma ha recuperado más de $50 millones contra propietarios que no dan mantenimiento a sus unidades y que de otras formas maltratan a los inquilinos. Si cree que tiene un caso contra su propietario por no hacer reparaciones, comuníquese hoy mismo con nuestros abogados de inquilinos al 415-504-2165.

Referencias

1. 1. Civil Code section 1942

1. 1. Civil Code §§ 1929 & 1941.2

1. 1. Civil Code § 1941.1