Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos del Condado de Los Angeles

La County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos del Condado de Los Angeles), que entró en vigor el 1 de abril de 2020, regula cuánto puede un propietario aumentar la renta de un inquilino, prohíbe el desalojo de inquilinos a menos que el propietario tenga una causa justificada según la ley para hacerlo, y prohíbe las represalias y el acoso. La ordenanza también regula los acuerdos de compra (buyout agreements) y los beneficios de reubicación. Aunque la ordenanza solo se aplica a las áreas no incorporadas del condado, esas áreas abarcan una gran parte del condado, donde muchos inquilinos no habían tenido protección hasta ahora.

¿Qué áreas cubre la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

La ordenanza se aplica a las áreas no incorporadas del Condado de Los Angeles. L.A. County, Cal. Mun. Code §8.52.040. Hay más de 120 áreas no incorporadas en el condado. Algunos ejemplos de áreas no incorporadas cubiertas por la ordenanza son Marina del Rey, Hacienda Heights y East Los Angeles.

Para saber si su unidad se encuentra en un área no incorporada del condado, puede consultar con el County of Los Angeles Registrar-Recorder / County Clerk.

¿Qué departamento supervisa la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

El Department of Consumer and Business Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales) (“Departamento”) supervisa la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.030.

¿Están obligados los dueños de propiedades a registrar sus unidades residenciales de alquiler ante el Departamento según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Sí. Los dueños de propiedades deben registrar anualmente sus propiedades de alquiler y deben actualizar el sistema de registro dentro de los treinta días siguientes a cualquier cambio posterior. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.080.

Un inquilino tiene derecho a negarse a pagar un aumento de renta si la propiedad no está registrada, y la negativa a pagar el monto aumentado es una defensa en cualquier acción presentada por el propietario para recuperar la posesión de la unidad o cobrar el aumento de renta. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.050.

¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

No. Las cláusulas de un contrato de arrendamiento o de alquiler, ya sea verbal o escrito, que renuncien a los derechos de un inquilino según la ordenanza o los modifiquen son contrarias al orden público y son nulas. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.190.

Aumentos de renta permitidos según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance

¿Estoy protegido por la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Las disposiciones de la ordenanza sobre el límite de renta se aplican a los edificios ubicados en las áreas no incorporadas del condado que tengan al menos dos unidades y cuyo certificado de ocupación se haya emitido el 1 de febrero de 1995 o antes. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.050.

Las protecciones de la ordenanza sobre el límite de renta no se aplican a las siguientes unidades:

• Unidades construidas después del 1 de febrero de 1995.
• Casas unifamiliares y condominios.
• Unidades en hoteles, moteles, posadas, casas de huéspedes para turistas, pensiones y casas de cuartos de alquiler donde la estadía del inquilino sea de menos de treinta días.
• Unidades en hospitales, conventos, monasterios, centros de atención médica prolongada, asilos, casas de fraternidades o sororidades, centros residenciales de tratamiento o cuidado con licencia, centros de vivienda provisional, centros con licencia del estado para brindar atención médica a sus residentes y cualquier centro administrado por una institución educativa para que lo ocupen sus estudiantes.
• Viviendas que sean propiedad del Condado u otra agencia o autoridad pública, o que estos administren.
• Unidades de vivienda accesorias (ADU) cuyo certificado de ocupación se haya emitido después del 1 de febrero de 1995, a menos que el inquilino la haya ocupado el 1 de febrero de 1995 o antes, independientemente del estado de los permisos.
• Casas unifamiliares o condominios ocupados por el dueño o un familiar, donde el dueño o su familiar alquila habitaciones y comparte la cocina o el baño con el inquilino. Id.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la State of California Tenant Protection Act of 2019 o a la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance en materia de control de rentas?

Las protecciones sobre el límite de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) (“Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades del Condado de Los Angeles que no estén cubiertas por la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance y que cumplan con los demás requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones del condado sobre el límite de renta se aplican a edificios de varias unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995 que estén ubicados en un área no incorporada del condado. Si su edificio no está ubicado en un área no incorporada, se construyó después del 1 de febrero de 1995 o es uno de los muchos edificios exentos según la ordenanza del condado, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del Control de Rentas del Estado de California.

Como determinar qué leyes de control de rentas se aplican puede ser complicado, los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para saber si su unidad está sujeta al control de rentas del condado o del estado.

¿Cuánto me pueden aumentar la renta según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

La renta de un inquilino solo puede aumentarse una vez cada doce meses y no puede superar el porcentaje anual de aumento de renta, que se basa en los cambios del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”, por sus siglas en inglés). L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.050. El porcentaje de aumento permitido va del 0% al 8%, según la tasa de inflación. Id.

¿Qué es una “unidad de lujo” según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Una “unidad de lujo” es una unidad cubierta para efectos del control de rentas si se encuentra en un mismo edificio que tenga al menos veinticinco unidades y, al 11 de septiembre de 2018, el propietario recibía al menos $4,000 de renta al mes. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.030. Hasta el 31 de diciembre de 2023, los propietarios pueden aumentar la renta anual de una unidad de lujo un 2% adicional por encima del monto de aumento anual permitido, pero el aumento no puede superar el 10%. Id.

¿Puede mi propietario aumentarme la renta según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance si agrego un nuevo compañero de vivienda a mi unidad?

No. Un propietario no puede aumentar la renta ni el depósito de garantía de un inquilino solo porque este agregue un compañero de vivienda adicional a la unidad. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.050.

¿Regula la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance los depósitos de garantía?

A un inquilino que vive en una unidad con control de rentas no se le puede aumentar el depósito de garantía durante su arrendamiento. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.055.

¿Se permite a los propietarios “acumular” aumentos de renta según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

La ordenanza no permite que un propietario “acumule” los aumentos de renta que no aplicó cada año para imponerlos en una fecha posterior. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.050.

¿Puede un propietario solicitar aumentar la renta de un inquilino por encima del porcentaje anual permitido según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Sí. Los propietarios pueden presentar una solicitud ante el Departamento para obtener aprobación para aumentar la renta de un inquilino por encima del límite permitido por los siguientes motivos:

• Obtener un rendimiento justo de su propiedad. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.060.
• Traspaso de hasta el 50% de los costos de mejoras de capital. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.070.
• Traspaso de impuestos relacionados con la Safe Clean Water Act (Ley de Agua Limpia y Segura). L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.070.
• Traspaso de hasta el 50% de los costos anuales de registro. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.080.

¿Puede un inquilino solicitar una reducción de renta según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Sí. Los inquilinos pueden presentar una solicitud ante el Departamento para obtener una reducción de su renta por los siguientes motivos:

• Un aumento de renta, cuotas, cargos o traspasos ilegales.
• Que el propietario no mantenga la vivienda en condiciones habitables. Antes de presentar la solicitud, el inquilino debe notificar por escrito al propietario las condiciones que necesitan corregirse y esperar un tiempo razonable para que el propietario las solucione.
• Una disminución de los servicios de vivienda, como que un propietario le quite a un inquilino su lugar de estacionamiento. Antes de presentar la solicitud, el inquilino debe entregar al propietario un aviso por escrito que identifique la reducción del servicio y darle un tiempo razonable para corregir el problema. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.060.

Los inquilinos deben solicitar la reducción de su renta dentro de los 180 días a partir de la fecha en que el inquilino supo, o razonablemente debió haber sabido, de las violaciones del propietario. Id.

Protecciones contra desalojos sin causa justificada según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance

¿Qué unidades tienen protección contra desalojos según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

La mayoría de las unidades en las áreas no incorporadas del condado tienen protección contra desalojos sin causa justificada, sin importar el número de unidades ni el año en que se construyó la unidad. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.90.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la State of California Tenant Protection Act of 2019 o a la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance en materia de protección contra desalojos?

Las protecciones contra el desalojo sin causa justa de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, o “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades del County of Los Angeles que no están cubiertas por la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos del Condado de Los Angeles) y que, por lo demás, cumplen los requisitos del control de rentas estatal. En general, las protecciones del condado sobre la causa justa para el desalojo se aplican a la mayoría de las unidades en las áreas no incorporadas del condado. Si su unidad está exenta según la ordenanza del condado, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por la protección contra el desalojo sin causa justa del control de rentas del estado de California.

Como la aplicación de las leyes de protección contra el desalojo puede ser complicada, los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar si su unidad está cubierta por la protección contra el desalojo sin causa justa del condado o del estado.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

El propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento cubierto por la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.90. Si el propietario no tiene una de las razones permitidas para el desalojo, no puede obligar al inquilino a salir de su vivienda.

Los siguientes son los motivos de desalojo por culpa del inquilino:

1. No pagar la renta.
2. Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de alquiler, si el inquilino no ha corregido el incumplimiento dentro de los 10 días siguientes a recibir un aviso del propietario para hacerlo. Lo siguiente no constituye un incumplimiento de una cláusula esencial:
   1. Agregar un ocupante adicional (es decir, un compañero de vivienda) a la unidad, si el número de ocupantes no supera el máximo permitido para una unidad según la ley estatal o local. Los inquilinos deben tener en cuenta que la ley no establece ningún paso que el inquilino deba seguir para solicitar aprobación para agregar un compañero de vivienda.
   2. Dañar la unidad, si el inquilino, después de recibir un aviso por escrito del propietario, paga los costos de reparación y deja de dañar la unidad.
   3. No cumplir con nuevas cláusulas agregadas al contrato de alquiler, a menos que el inquilino haya dado su consentimiento por escrito a esas nuevas cláusulas.
3. Causar una molestia (nuisance) o usar la unidad con fines ilegales.
4. No firmar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar.
5. No desocupar la unidad según lo exija una solicitud de reubicación aprobada.
6. El hogar supera los límites de ingresos en una unidad regulada por el gobierno.

Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:

1. El dueño o un familiar suyo se mudará a la unidad (mudanza del dueño o de un familiar).
2. Retiro de todas las unidades de la propiedad del mercado de alquiler (Ellis Act).
3. Orden del gobierno. Id.

Dentro de los cinco días siguientes a la entrega del aviso de terminación, los propietarios deben presentar ante el Departamento una copia del aviso y la prueba de entrega. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por la mudanza del dueño o de un familiar según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

El dueño debe cumplir con los siguientes requisitos para realizar un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar:

• Tener la intención de buena fe de vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos tres años.
• Mudarse dentro de los sesenta días siguientes a que el inquilino desocupe la unidad.
• No hay unidades vacantes en un edificio que tenga tres o más unidades.
• El propietario debe tener al menos un 50% de participación en la propiedad o ser beneficiario con al menos un 50% de participación en un fideicomiso que sea dueño de la unidad.
• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación ni compañía fiduciaria). L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090.

Los inquilinos deben tener en cuenta que, según el porcentaje de propiedad, el propietario podría ocupar más de una unidad. Id. Un propietario que tenga menos del 100% de participación en una propiedad solo puede ocupar una unidad en esa propiedad. Id. Pero un propietario con el 100% de participación puede ocupar hasta dos unidades en la propiedad. Id.

Según la ordenanza, un familiar es el padre o la madre, hijo o hija, cónyuge o pareja doméstica registrada, abuelo o abuela, nieto o nieta, tía o tío de al menos 62 años de edad del propietario, u otro dependiente sobre el cual el propietario tenga la tutela; el padre o la madre, hijo o hija, abuelo o abuela, nieto o nieta, tía o tío de al menos 62 años de edad del cónyuge o pareja doméstica registrada del propietario; y otro dependiente sobre el cual el cónyuge o pareja doméstica del propietario tenga la tutela. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.030.

¿A cuánto tiempo de aviso tengo derecho en un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito de 60 días para desocupar en un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090. El inquilino no puede renunciar al período de aviso. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

La mudanza del dueño o de un familiar solo se permite en unidades en las que el dueño o su familiar estén en una situación similar a la del inquilino o del miembro de su hogar. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090. Un inquilino puede tener protección contra la mudanza del dueño o de un familiar si él o un miembro de su hogar tiene 62 años o más, tiene una discapacidad según Cal. Gov. Code § 12926, tiene una enfermedad terminal verificada por su proveedor médico, o si es un hogar de bajos ingresos. Id.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a alquilar después de que yo la desocupe por la mudanza del dueño o de un familiar según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Si el propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de los tres años siguientes a que el inquilino la desocupe, el propietario debe ofrecerle la unidad nuevamente al inquilino a la renta que se cobraba al momento de desocuparla, más cualquier aumento permitido. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090.

Si el propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de los tres años a una persona distinta del inquilino desalojado, el propietario solo puede cobrar la renta que pagaba el inquilino desalojado, más cualquier aumento permitido. Id.

¿A cuánto tiempo de aviso tengo derecho en un desalojo bajo la Ellis Act según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso de 120 días, a menos que sean inquilinos protegidos, lo que les daría derecho a una extensión de un año. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090.

¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

En general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo si es un inquilino protegido. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090. Si usted tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad según la definición de Cal. Gov. Code § 12926 y ha vivido en su unidad de alquiler durante al menos un año, podría tener derecho a una extensión de un año. Id. Para solicitar la extensión, debe entregar a su propietario un aviso por escrito dentro de los treinta días siguientes a recibir el aviso de terminación. Id.

Si me desalojan bajo la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Los inquilinos deben notificar por escrito al propietario, dentro de los treinta días siguientes a recibir el aviso de terminación, que les interesa volver a alquilar la unidad si en el futuro se ofrece nuevamente en alquiler. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090.

Si la unidad se ofrece nuevamente en alquiler dentro de los dos años, el inquilino puede reanudar su arrendamiento a la misma renta que se cobraba al momento en que desocupó la unidad, más cualquier aumento permitido. Id. El propietario también es responsable de los daños reales del inquilino y de daños punitivos. Id. El inquilino debe presentar su reclamo por daños dentro de los tres años siguientes al retiro. Id.

Si la unidad se ofrece nuevamente en alquiler entre dos y cinco años después del retiro, el inquilino puede reanudar su arrendamiento a la misma renta que se cobraba al momento en que desocupó la unidad, más cualquier aumento permitido. Id. El propietario es responsable ante el inquilino desalojado por daños punitivos que no superen el equivalente a seis meses de renta. Id.

Si la unidad se ofrece nuevamente en alquiler entre cinco y diez años, el inquilino puede regresar a la unidad. Id. El propietario es responsable ante el inquilino desalojado por daños punitivos que no superen el equivalente a seis meses de renta. Id.

¿Existen restricciones para las propiedades demolidas mediante la Ellis Act según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Si el dueño de una propiedad usa la Ellis Act para demoler unidades con control de rentas y luego construye nuevas unidades que se ofrecen en alquiler dentro de los cinco años siguientes al retiro, las nuevas unidades estarán sujetas al control de rentas. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.090.

BENEFICIOS DE REUBICACIÓN SEGÚN LA COUNTY OF LOS ANGELES RENT STABILIZATION AND TENANT PROTECTION ORDINANCE

¿Tengo derecho a beneficios de reubicación si me desalojan por una razón sin culpa según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Sí. Si un inquilino debe desocupar la unidad debido a la mudanza del dueño o de un familiar, a la Ellis Act o a una orden del gobierno, o si es desplazado temporalmente por reparaciones necesarias, tiene derecho a beneficios de reubicación. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.110. El monto de la reubicación lo determina el Condado. Id.

En los desplazamientos permanentes, el monto depende del tamaño de la unidad y de si el inquilino es un inquilino calificado (tiene al menos 62 años, tiene una discapacidad o tiene un hijo menor de dieciocho años que vive en la unidad) o un inquilino de bajos ingresos. Id.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación permanente según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

A continuación se indican los montos de reubicación permanente, que el Condado actualiza cada trimestre. Los beneficios se pagan por unidad, no por inquilino.

¿Cuándo deben hacerse los pagos de reubicación permanente según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Los beneficios de reubicación deben entregarse en el momento en que se entrega el aviso de terminación del arrendamiento. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.110. El propietario puede elegir entre depositar el pago en una cuenta de depósito en garantía (escrow) o pagar el monto directamente al inquilino. Id.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación temporal según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance?

Si un inquilino debe ser desplazado temporalmente por treinta días o menos debido a reparaciones que requieren que la unidad esté desocupada, el propietario debe pagarle al inquilino un pago diario (per diem) fijado por el Condado. L.A. County, Cal. Mun., Code § 8.52.110. Si el inquilino será desplazado por más de treinta días, el propietario debe pagarle un pago diario o proporcionarle una vivienda temporal comparable. Id.

El propietario y el inquilino pueden acordar que se le pague directamente al inquilino o, si el inquilino se hospeda en un hotel o motel, que se le pague al establecimiento. Id.

El monto diario fijado por el Condado es de $207 por noche, incluidos los impuestos, más $66 por adulto para comidas y gastos incidentales, y $33 por niño menor de 12 años.

COUNTY OF LOS ANGELES RETALIATORY EVICTION AND ANTI-HARASSMENT ORDINANCE (ORDENANZA CONTRA EL DESALOJO EN REPRESALIA Y EL ACOSO DEL CONDADO DE LOS ANGELES)

¿Qué es un desalojo por represalia según la County of Los Angeles Retaliatory Eviction and Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el desalojo por represalia y el acoso del Condado de Los Angeles)?

Se prohíbe a los propietarios tomar represalias contra un inquilino que no esté atrasado en el pago de su renta y que haya ejercido sus derechos conforme a la ordenanza. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130. Los propietarios no pueden terminar un arrendamiento, negarse a renovarlo ni hacer que un inquilino se mude involuntariamente. Id.

El inquilino puede alegar el incumplimiento de la ordenanza por parte del propietario como defensa afirmativa en cualquier acción que el propietario presente en su contra. Id.

¿Qué se considera acoso según la County of Los Angeles Retaliatory Eviction and Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el desalojo por represalia y el acoso del Condado de Los Angeles)?

En el Condado de Los Angeles, se prohíbe a los propietarios y a sus contratistas, subcontratistas, empleados y a cualquier persona que actúe como agente del propietario hacer lo siguiente:

1. Interrumpir, terminar o no proporcionar, o amenazar con interrumpir, terminar o proporcionar, cualquier servicio de vivienda requerido por el contrato de arrendamiento o por la ley.
2. Actuar de mala fe mediante cualquiera de las siguientes acciones:
3. No realizar reparaciones y mantenimiento.
4. No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones y el mantenimiento que hayan emprendido.
5. No seguir los protocolos de la industria sobre reparación, contención o remediación para reducir la exposición a ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción dañinos.
6. Renovar o realizar obras de construcción con el propósito de acosar a un inquilino.
7. Negarse a reconocer el recibo de un pago legal de la renta.
8. Negarse a cobrar o procesar un pago de renta por más de 30 días.
9. No mantener una dirección actualizada para la entrega de los pagos de alquiler.
10. Violar el derecho a la privacidad del inquilino al solicitar su estatus de ciudadanía, su pertenencia a una clase protegida o su número de Seguro Social, a menos que el número de Seguro Social sea necesario para determinar si califica para el arrendamiento.
11. Divulgar la información anterior a otras personas, a menos que la ley lo exija.
12. Solicitar una cantidad irrazonable de información a un inquilino que haya pedido una adaptación razonable.
13. Abusar del derecho de entrada, incluidas las entradas no relacionadas con reparaciones o mantenimiento, las entradas excesivas, las entradas dirigidas a un inquilino en particular para recopilar información sobre él, las entradas exigidas fuera del horario normal de oficina, las entradas contrarias a la solicitud del inquilino de cambiar la fecha y hora de la entrada, y fotografiar o grabar la unidad más allá del propósito de la entrada.
14. Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe la unidad mediante fraude, declaraciones falsas, intimidación o coacción.
15. Amenazar a un inquilino con palabras (de forma oral o por escrito) o con daño físico.
16. Discriminar a un inquilino por motivos de raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, VIH, SIDA, ocupación por un hijo menor de edad o fuente de ingresos.
17. Terminar el arrendamiento, entregar un aviso de desalojo o presentar una acción para recuperar la posesión de una unidad con base en información que el propietario no tiene motivos razonables para creer que es verdadera.
18. Retirar de la unidad los bienes personales del inquilino sin su consentimiento previo por escrito.
19. Proporcionar al inquilino información falsa sobre cualquier protección federal, estatal, del condado o local para inquilinos. La información falsa incluye:
    1. Exigir que un inquilino firme un contrato de arrendamiento que no esté en su idioma principal.
    2. Negociar el contrato de alquiler en un idioma que no sea el idioma principal del inquilino.
    3. Proporcionar un contrato de alquiler que no esté en el idioma principal del inquilino.
    4. Que el propietario sepa que el contrato de arrendamiento no está en el idioma principal del inquilino
    5. Celebrar un plan de pago de renta atrasada si el propietario le dice al inquilino que debe celebrar dicho acuerdo para calificar para las protecciones para inquilinos.
20. Ofrecer pagos al inquilino para que desocupe la unidad más de una vez en seis meses después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir ofertas.
21. Comunicarse en un idioma que no sea el idioma principal del inquilino para intimidarlo, confundirlo, engañarlo o molestarlo.
22. Interferir con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de la vivienda.
23. Interferir de manera repetida y sustancial con el disfrute pacífico de cualquier ocupante para provocar, o con la intención de provocar, que el ocupante desocupe la unidad o renuncie a sus derechos.
24. Retirar un servicio de vivienda, como un espacio de estacionamiento, para obligar a un inquilino a desocupar la unidad.
25. Interferir con el derecho de los inquilinos a organizarse. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130.

NORMAS SOBRE ACUERDOS DE BUYOUT (COMPENSACIÓN POR DESOCUPACIÓN) SEGÚN LA COUNTY OF LOS ANGELES RENT STABILIZATION AND TENANT PROTECTION ORDINANCE

¿Qué es un acuerdo de buyout según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de estabilización de rentas y protección de inquilinos del Condado de Los Angeles)?

Un acuerdo de buyout (compensación por desocupación) es un acuerdo por escrito en el que el propietario y el inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario antes de ofrecerle un buyout a un inquilino según la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de estabilización de rentas y protección de inquilinos del Condado de Los Angeles)?

Antes de que puedan comenzar las conversaciones sobre el buyout, el propietario debe entregar a cada inquilino de la unidad una divulgación por escrito, en el idioma principal del inquilino, sobre sus derechos relacionados con el buyout conforme a la ordenanza. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.100.

La divulgación debe incluir declaraciones de que el inquilino tiene derecho a lo siguiente:

• No participar en una negociación ni en un acuerdo de buyout.
• Consultar con un abogado antes de celebrar un acuerdo.
• Rescindir el acuerdo dentro de los 45 días posteriores a su firma por todas las partes.
• Comunicarse con el Departamento para obtener información sobre los buyouts conforme a la ordenanza. Id.

Además, los acuerdos de buyout deben hacerse por escrito en el idioma principal del inquilino. Id. Se debe entregar una copia del acuerdo al inquilino al menos cuarenta y cinco días antes de que las partes lo firmen. Id. El acuerdo también debe incluir, en letras en negrita y en tamaño de 12 puntos, cerca de la línea de firma del inquilino, el texto específico proporcionado por el Departamento sobre los derechos del inquilino mencionados arriba. Id.

Una vez firmado el acuerdo, el propietario debe entregar una copia del acuerdo firmado por todas las partes al inquilino y al Departamento dentro de un plazo de diez días. Id.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de estabilización de rentas y protección de inquilinos del Condado de Los Angeles)?

Sí. Cualquier inquilino, o cualquier persona o entidad que actúe en defensa de los intereses del inquilino, incluido el Condado, puede presentar una demanda contra el propietario por violaciones de la ley. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.170. Los inquilinos pueden demandar por desalojo injustificado, aumentos ilegales de renta, buyouts ilegales, represalias y acoso. Id. Los inquilinos pueden solicitar medidas cautelares, declaratorias y otras medidas de equidad, restitución, y honorarios de abogados y costos razonables. Id. El tribunal puede otorgar honorarios de abogados y costos razonables a un propietario que gane cualquier acción presentada en su contra si el tribunal determina que la acción del inquilino fue frívola. Id.

Además, el propietario que viole la ordenanza será responsable ante el inquilino por sanciones civiles de hasta $1,000 por cada violación. Id. Los propietarios que hayan tomado represalias contra el inquilino o lo hayan acosado serán responsables por sanciones civiles de entre $2,000 y $5,000 por cada violación. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.130. Si el inquilino tiene 62 años o más o tiene una discapacidad, el tribunal puede otorgar $5,000 adicionales por cada violación. Id.

Cada violación de la ordenanza, y cada día en que dicha violación se cometa, se permita o continúe, constituye una infracción por separado. L.A. County, Cal., Mun. Code § 8.52.170. Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos si su propietario ha violado alguna disposición de la County of Los Angeles Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance.